پاسخ ۱۰ پرسش سازنده‌های ساختمانی
به گزارش تاسیسات نیوز، مشاور رئیس‌جمهوری در اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری و متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران به۱۰ ابهام اساسی گروه اولیه سرمایه‌گذار متقاضی ورود به نسخه جدید نوسازی پایتخت پاسخ دادند. اکبر ترکان مشاور رئیس‌جمهوری در اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری و رضا میرصادقی مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران دیروز در یک دورهمی کارشناسی در جمع گروه اولیه سرمایه‌گذار در بافت‌های فرسوده شهری به ابهام‌زدایی از جزئیات اجرایی این طرح پرداختند.
این نشست به دنبال آغاز عملیات اجرایی فاز اول برنامه ملی بازآفرینی شهری برگزار شد که نیمه دوم بهمن ماه امسال با فرمان رئیس‌جمهوری کلید خورد؛ در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری تا پایان سال ۱۴۰۱، مجموعا ۱۳۳۴ محله و ۵۰۰ هزار واحد مسکونی(سالانه ۱۰۰ هزار واحد) نوسازی خواهد شد؛ این در حالی است که تمام طرح‌های دولت‌های یازدهم و دوازدهم در حوزه مسکن (شامل طرح مسکن پیشگام، مسکن پایاپای، مسکن امید و…) در این طرح گنجانده شده است. در طرح ملی بازآفرینی شهری، یک اهرم شروع کار برای توسعهگران درنظر گرفته شده است؛ این اهرم گران‌ترین و مهم‌ترین جزء ساخت وساز را در قالب طرح زمین صفر در اختیار توسعهگران و سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد؛ به این معنا که اراضی دولتی مستعد نوسازی در بافت‌های فرسوده در ابتدا در قالب مشارکت توسعهگران با مالک زمین(دولت یا شهرداری)، در اختیار توسعه‌گر قرار می‌گیرد و بعد از اتمام دوره ساخت، سهم سازنده و مالک زمین مطابق با ضوابط تعیین‌شده تفکیک می‌شود. در این طرح همچنین به شرط تامین یارانه سود و منابع مالی مورد‌نیاز، وام نوسازی بدون سپرده نیز به توسعهگران پرداخت می‌شود.
اولین سوال و ابهام گروه اولیه سرمایه‌گذار متقاضی سرمایه‌گذاری برای اجرای فاز اول نسخه جدید نوسازی در قالب طرح ملی بازآفرینی بافت‌های فرسوده شهر تهران، مربوط به «یک تصور غلط از واگذاری زمین دولتی» برای اجرای این طرح است؛ سرمایه‌گذاران متقاضی ورود به نسخه جدید نوسازی روز گذشته ابهام خود را درخصوص «نحوه تامین مسکن جایگزین» برای خانوارهایی که ملک آنها مورد نوسازی قرار خواهد گرفت، مطرح کردند؛ مشاور رئیس‌جمهوری در پاسخ به این ابهام اعلام کرد: همه توسعهگران موظف به تامین مسکن جایگزین برای مدت زمان ساختوساز روی املاک فرسوده متعلق به مردم هستند؛ هر چند در طرح زمین صفر و در فاز اول اجرای این طرح، اراضی تملک‌شده از سوی دولت در اختیار توسعهگران قرار خواهد گرفت و در فازهای بعدی نیز از موجودی واحدهای مسکونی نوسازی‌شده به‌عنوان مسکن جایگزین استفاده خواهد شد؛ اما در محل‌هایی که چنین اراضی و امکاناتی وجود ندارد توسعهگران خود مکلف به تامین مسکن جایگزین برای ساکنان بافت‌های فرسوده هستند. در واقع زمین دولتی به‌عنوان «اهرم شروع» نسخه جدید نوسازی در بافت‌های فرسوده به کار گرفته خواهد شد و به این معنا نیست که کل فرآیند نوسازی در بافت‌های فرسوده روی زمین‌های تملک شده و آماده انجام می‌شود.
دومین پرسش گروه اولیه سرمایه‌گذار درباره ماهیت «مخاطب طرح دولت برای فراخوان مشارکت در طرح ملی بازآفرینی شهری»مطرح شد؛ سرمایه‌گذاران این پرسش را مطرح کردند که آیا پیمانکاران نیز می‌توانند مخاطب فراخوان منتشر شده برای مشارکت در این طرح ملی باشند؟ ترکان در پاسخ به سوال آنها اعلام کرد:مخاطب این طرح تنها «توسعهگران» هستند؛ توسعه‌گر به‌عنوان شخصی که قادر به تملک، تامین سرمایه، ساخت و ساز و مدیریت فضاهای احداث‌شده باشد؛ بنابراین پیمانکاران مخاطب این طرح نیستند چرا که یک توسعه‌گر در وهله اول باید «سرمایه‌گذار» نیز باشد.
«نحوه تعیین تکلیف سهم سرمایه‌گذار یا توسعه‌گر بعد از اتمام دوره ساخت» سومین ابهام مطرح شده از سوی سرمایه‌گذاران حاضر در این نشست بود؛ مشاور رئیس‌جمهوری و متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در پایتخت در پاسخ به این سوال اعلام کردند اختیار چگونگی عرضه واحدهای ساخته‌شده در قالب سهم سازنده یا توسعه‌گر بر عهده خود توسعه‌گر است و دولت هیچ اجبار و الزامی از این ناحیه که سهم توسعه‌گر از فرآیند مشارکت به چه صورت به بازار مسکن عرضه شود ندارد؛ توسعهگران می‌توانند به هر روش دلخواه اعم از فروش واحدها، اجاره آنها یا اجاره به شرط تملیک، سهم خود را به بازار مسکن عرضه کنند و دولت دخالتی در این باره نمی‌کند.
ابهام چهارم سرمایه‌گذاران به «نحوه محاسبه آورده سرمایه‌گذار» در زمان تعیین سهم وی از فرآیند مشارکت برمی‌گردد؛ در پاسخ به این ابهام اعلام شد آورده سرمایه‌گذار به معنای هزینه‌ای است که از سوی سرمایه‌گذار صرف ساخت وساز در پروژه شده است و کلیه فرآیندهای مربوط به مهندسی ارزش و خلق ارزش افزوده در پروژه نیز از ملاک‌ها و امتیازات مثبت در زمان انتخاب سرمایه‌گذار محسوب می‌شود.
مشاور رئیس‌جمهوری و متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران همچنین در پاسخ به ابهامی درخصوص «نحوه تضمین بازگشت سرمایه توسعهگران بعد از اتمام دوره ساخت» اعلام کردند: حداقل نیمی از واحدهای ساخته‌شده از سوی توسعهگران به‌عنوان سهم دولت در نقش مالک زمین از توسعهگران دریافت می‌شود و مابقی به جهت پرداخت تسهیلات با سقف مناسب و نرخ سود تک‌رقمی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم (نرخ سود ۶ درصدی)، از متقاضی کافی برای خرید برخوردار خواهد بود. سرمایه‌گذاران همچنین درخصوص «طول عمر این طرح و دوام محور قرار گرفتن توسعهگران به‌عنوان بازوی اصلی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده» از مشاور رئیس‌جمهوری سوال کردند؛ وی در پاسخ به این ابهام اعلام کرد با توجه به اعتقاد موجود مبنی بر نقش حاکمیتی و نظارتی دولت و پرهیز از تصدی‌گری و ورود مستقیم به ساخت وساز در بافت فرسوده، تلاش می‌کنیم در سال‌های آینده نیز کلیه عملیات اجرایی مربوط به ساخت وساز در بافت‌های فرسوده از سوی توسعهگران انجام شود و این فرآیند ادامه‌دار شود.
پرسش هفتم توسعهگران به «سطح کیفی ساخت وسازها در بافت‌های فرسوده در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری» برمی‌گردد؛ در پاسخ به این پرسش اعلام شد ساخت و سازها باید حداقل در سطح معمول ساخت وسازهای معمولی شهر تهران به لحاظ کیفیت باشد. همچنین متولی نوسازی بافت فرسوده شهر تهران در پاسخ به این پرسش که مسوولیت «راهبری، تامین و راه‌اندازی خدمات روبنایی» بر عهده چه کسی قرار دارد، اعلام کردند: دولت و شهرداری تنها تا مرز محدوده محل فعالیت توسعهگران وارد می‌شوند و کلیه مسوولیت‌ها در فضایی که توسعه‌گر مکلف به فعالیت در آن شده است بر عهده خود وی قرار دارد و دولت مداخله‌ای در این فضاها ندارد.
متولی نوسازی بافت‌های فرسوده در شهر تهران همچنین درباره «مشوق‌های ورود به بافت‌های فرسوده شهر تهران» در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری اعلام کرد: موافقت‌های اولیه برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن در بافت‌های فرسوده با نرخ سود ۶ درصد و تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن با نرخ سود ۵/ ۱۰ درصد حاصل شده است.
میرصادقی همچنین از تخفیف ۱۰۰ درصدی در عوارض صدور پروانه و انشعابات آب، گاز، برق و… و همچنین تلاش در جهت به حداقل رساندن هزینه دریافت خدمات مهندسی و سایر هزینه‌های ساخت وساز در قالب این طرح خبر داد.
مشاور رئیس‌جمهوری در اجرای طرح بازآفرینی شهری نیز در پاسخ به پرسش دیگری درباره «ناکافی بودن مساحت قطعات مشخص شده اراضی برای ساخت یک محله با زیربناها و روبناهای کامل» اعلام کرد:هر کدام از قطعاتی که برای ساختوساز در اختیار توسعهگران قرار داده می‌شود مختص احداث یک یا چند پروژه مشخص است و به‌عنوان مثال قرار نیست روی یک قطعه زمین ۲ هزار مترمربعی یک محله با امکانات کامل احداث شود؛ بلکه این زمین تامین‌کننده برخی از اجزای یک محله اعم از واحدهای مسکونی و خدمات زیربنایی و روبنایی و نوعی اهرم شروع برای نوسازی در آن محله است. به گفته وی دولت قصد دارد از طریق نوسازی «محله محور» از ایجاد «خواب‌شهرها» جلوگیری کند.
انتهای خبر