كژكاركردی مدیریت شهری در بازار مسكن تهران
حبيب‌الله طاهرخاني
پژوهشگر و مدير كل سابق برنامه و بودجه شهرداري تهران
به گزارش تاسیسات نیوز، انتشار نتايج سرشماري عمومي سال ١٣٩٥نشان مي‌دهد به تعداد خانه‌هاي خالي شهر و استان تهران افزوده شده چراکه اين رقم از ٣٢٧هزارواحد به ٤٩٠هزار واحد رسيده است.
بخشي از اين خانه‌هاي خالي مربوط به عرضه سال‌های ١٣٩٠ و ١٣٩١ است كه با هدف سوداگري به خصوص در مناطق برخوردار شهر تهران توليد شده و به علت ركود حاكم بر مسكن، مشتري خود را نيافته است. دليل اينكه مسكن به خصوص در شهر تهران چرا تا اين حجم به سمت اهداف سوداگرانه كشيده و منجر به عرضه‌اي می‌شود كه عملا تقاضايي براي آن وجود ندارد، ناشي از چند عامل است:دليل اول مربوط به ساختار‌هاي كلان اقتصادي است كه همواره فعاليت‌هاي مولد پرریسك و با موانع جدي اداري، مالي و مالياتي و ناپايداري سياست‌هاي اقتصادي مواجهند.
بازار مسكن به دليل ارزش افزوده مناسب و همچنين ريسك و موانع كمتر نسبت به ساير فعاليت‌ها از حوزه‌هاي جذاب سرمايه‌گذاري به خصوص در دوره‌هايی كه اقتصاد با تورم و تزريق نقدينگي بالا به اقتصاد مواجه است، محسوب می‌شود. از سوي ديگر نظام درآمدي حاكم بر شهرداري‌ها به ویژه در تعيين تعرفه‌هاي مربوط به پروانه و تراكم ساختماني و عوارض سالانه املاك در بروز پديده عرضه واحدهاي مسكوني به منظور سوداگري و خارج از بازار تقاضاي واقعي مسكن از دو جهت موثر است.
نظام تعرفه‌اي مربوط به عوارض ساخت و تراكم ساختماني براي عرضه متناسب با تقاضا تنظيم نشده است. سياست‌گذاري عوارض ساخت وساز مي‌تواند از طريق اعمال تعرفه‌هاي ترجيحي و تنبيهي سرمايه‌گذاري در بخش مسكن و ساخت‌وساز را به سمت تقاضاي واقعي هدايت كند اما وضعيت هم اكنون معكوس است.
بدين معنا كه نسبت عوارض به ارزش افزوده ناشي از آن در مناطق برخوردار تهران به مناطق مياني و فرودست تهران پايين‌تر است. در عين حال شهرداري بي‌توجه به آثار مخرب بارگذاري شديد ساختماني در مناطقي كه در ساليان نه چندان دور به‌عنوان مناطق ييلاقي و ريه‌هاي تنفسي شهر تهران از آن ياد مي‌شد عرصه را براي عرضه مسكوني لوكس غيرمتناسب با بازار تقاضا از طريق تغيير در ضوابط طرح تفصيلي و مصوباتي چون برج باغ‌ها فراهم كرده است.
از سوي ديگر نظام درآمدي شهرداري هزينه محدودي را به‌عنوان عوارض نوسازي يا ماليات سالانه املاك (property tax) بر مالكان اين نوع املاك كه خارج از بازار تقاضا و با هدف سوداگري عرضه مي‌شوند، تحميل مي‌كند. عوارض نوسازي اصلي‌ترين ابزار مالياتي تنظيم بازار مسكن شهري در بسياري از كشورهاست.
اين ابزار مالياتي اولا كساني را كه به عرضه مسكن لوكس و خارج از بازار تقاضا مشغول هستند با پرداخت سالانه ماليات تنبيه مي‌كند و ثانیا مسكن را از كالايي كه مي‌توان احتكار كرد و در زمان مناسب به قول خودشان كليد نخورده و بدون تحمل هزينه‌اي به بازار عرضه كرد، خارج مي‌كند.
انتهای خبر