ساختوساز ارزان در دستان حکومتهای محلی
ساخت‌وسازبا توجه به افزایش قیمت ارز از ابتدای سال جدید قیمت مواد اولیه وارداتی به‌شدت افزایش داشته است؛ که این هزینه‌ها بر قیمت نهایی مصالح ساختمانی تأثیر شدیدی گذاشته است.
به گزارش پایگاه خبری تاسیسات نیوز، ایمان رفیعی کارشناس ساختوساز با بیان اینکه کلید ساختوساز ارزان در دستان حکومتهای محلی است. گفت: حکمران‌های محلی باید موانع تولید را کاهش و کم‌هزینه‌تر کنند.
رفیعی گفت: در حال حاضر هزینه‌های جواز ساخت و جانبی ساختمان شامل (جواز ساخت و عوارض، هزینه خلاف ساخت مازاد بر جواز، ماده صد، هزینه‌های نظام‌مهندسی شامل: طراحی – نظارت – اجرا- نقشه‌برداری، عوارض آموزش پرورش، بیمه اجباری کارگران کارگاه ساختمانی و حوادث غیرمترقبه، هزینه ثبت‌اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی، هزینه مالیات و دارایی، دفتر اسناد رسمی جهت انتقال مالکیت، هزینه بنگاه معاملات ملکی جهت تنظیم مبایعه‌نامه و سند فروش، هزینه‌های آزمایش‌ها شامل: مکانیک خاک – جوش – بتن، پسماند و نوسازی شهرداری در دوران ساخت، هزینه انشعابات و نیرورسانی شامل آب، برق، گاز، تلفن، تهیه شناسنامه فنی ملک -در حال حاضر برخی شهرها، بیمه مسئولیت مدنی و بیمه تضمین کیفیت ساختمان و هزینه خدمات و گواهی تأیید سازمان آتش‌نشانی شهرداری) در ایران بسیار بالا است.
وی بابیان اینکه در حال حاضر برآورد هزینه‌های جواز و جانبی در تهران با توجه به محل وقوع ملک سه‌گانه رقم قابل‌توجهی استگفت: اگرچه مبلغ جواز ساخت و هزینه‌های جریمه ماده صد به ارزش منطقه‌ای املاک، کاربری، عرض‌گذر بستگی دارد و لازم است از شهرداری استعلام شود اما به‌طور کلی هزینه جواز و جانبی در محله‌های مرغوب در مرکز استان‌ها ۱۵ درصد و در تهران ۲۵ درصد، بافت متوسط و مرکزی در مرکز استان‌ها ۱۰ درصد و در تهران ۱۵ درصد و در بافت‌های فرسوده در مرکز استان‌ها ۵ تا صفر درصد و در تهران ۷٫۵ تا ۰ درصد از کل هزینه کرد ساختوساز است.
این کارشناس ساختوساز گفت: در حال حاضر هزینه ساختوساز هر مترمربع با احتساب هزینه‌های مختلف سفت‌کاری، نازک‌کاری تأسیسات مکانیکی، تأسیسات برقی و جواز ساختوساز در مناطق متوسط تهران برای ۴ طبقه یک‌میلیون و ۵۳۴ هزار و در ۵ طبقه یک‌میلیون و ۶۶۸ هزار و برای ۷ طبقه حدود یک‌میلیون ۹۰۰ هزار تومان است؛ یعنی حداقل هزینه کل پروژه برای ساختوساز آپارتمان ۴ طبقه ۸۰ متری در هر طبقه ۲ واحد با ۲ طبقه پارکینگ در بافت متوسط و مرکز شهر حدود یک میلیارد و ۷۶۴ میلیون تومان یعنی هزینه ساخت و اجرا (مصالح – دستمزد – ماشین‌آلات) برای هر مترمربع حدود یک‌میلیون و ۵۳۴ هزار تومان، هزینه جواز و جانبی ۱۶۶ هزار تومان است؛ که این رقم نشان می‌دهد هزینه حداقل ساخت مسکن بدون قیمت زمین و رقم‌های جانبی بالای ۱۵۰ میلیون تومان است
وی گفت: بنابراین با یک احتساب سرانگشتی می‌توانیم ببینیم قیمت مصالح ساختمانی و جواز کسب در ایران بسیار بالا است؛ و اگر به قیمت‌های ساخت قیمت زمین هم اضافه شود قیمت مسکن بسیار افزایش می‌یابد.
این کارشناس ساختوساز بابیان اینکه قیمت مصالح ساختمانی به علت تولید گران و حضور دلالان بسیار بالا است. گفت: با توجه به افزایش قیمت ارز از ابتدای سال جدید قیمت مواد اولیه وارداتی به‌شدت افزایش داشته است؛ که این هزینه‌ها بر قیمت نهایی مصالح ساختمانی تأثیر شدیدی گذاشته است.
وی با انتقاد از عملکرد دولت در عدم‌حمایت از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی گفت: افزایش قیمت ارز و همچنین واردات بی‌رویه مصالح ساختمانی تأثیر منفی بر تولید مصالح ارزان داشته است. بر اساس آمار سازمان راهداری در ۷ ماهه سال جاری علی‌رغم افزایش قیمت ارز حدود ۱۴ هزار تن مصالح ساختمانی،۱۸ هزار تن آهن‌آلات و ۱۶ هزار تن ام دی اف وارد کشور شده که این موارد باعث افزایش قیمت تولیدات داخلی و هزینه ساخت شده است.
این کارشناس ساختوساز درنهایت گفت: ارزان‌سازی مسکن نیازمند حمایت تولید از تولیدکنندگان مصالح ساختمانی، کاهش قیمت زمین و کاهش هزینه جواز توسط دولت حکمران است. البته استفاده از تکنیک‌های صنعتی سازی می‌تواند قیمت ساخت ساز را کاهش دهد.
چند چالش ورود به مقوله صنعتی‌سازی
همچنین شاهین افتخاری کارشناس مدیریت پروژه بابیان اینکه نگاه دولت در بحران‌های اقتصادی به بازار مسکن به‌صورت دامپ اقتصادی است گفت: زمانی که دولت با معضل بیکاری روبرو می‌شود نگاه هیجانی به بازار ساخت ساز مسکن پیدا می‌کند درحالی‌که به‌هیچ‌عنوان قدمی برای توسعه این صنعت برنمی‌دارد.
وی بابیان مطلب فوق گفت: هم‌اکنون در جواز ساخت ملک هزینه‌هایی مانند هزینه آموزش‌وپرورش و بیمه کارگری گنجانده‌شده است که ساخت ساز را گران می‌کند. دولت باید پاسخ دهد هزینه آموزش‌وپرورش چه ربطی به اخذ مجوز شهرداری دارد؟
افتخاری گفت: کشورهای توسعه‌یافته در کنار کاهش هزینه‌های ساخت نگاه جامعی به صنعتی سازی دارند اما متأسفانه صنعتی سازی در کشور ما وجود ندارد. چراکه اگر تولیدکننده‌ای وارد معرکه صنعتی سازی شود باید هزینه‌های گزافی در خصوص بیمه کارگری، قطعات وارداتی صنعتی شده و همچنین هزینه‌های جانبی متعدد بپردازد درحالی‌که باید مالک را راضی به هزینه های اضافی صنعتی سازی نیز کند.
به گفته افتخاری اگر تولیدکننده مصالح ساختمانی وارد مقوله صنعتی سازی با هزار مشکل تودرتو روبرو می‌شود که درآمد مازاد برای تولیدکننده ندارد.
این کارشناس مدیریت پروژه گفت: مالیات‌های بسیار سنگین، بیمه کارگری و واردات مصالح مشابه کمر تولیدکننده مصالح صنعتی سازی را خم کرده و با این اوضاع هیچ‌کس راغب به ورود به صنعتی سازی نیست.
وی گفت: ساختوساز صنعتی در ایران در حوزه فعالیت‌های پنج بخش اصلی شامل طراحی، آیین‌نامه‌ها، مصالح ساختمانی قدیمی بودن تجهیزات خطوط تولید و حقوق بهره‌بردار و نظارت دارای مشکلاتی است.
افتخاری اصلی‌ترین مشکل صنعتی سازی در مصالح ساختمانی قدیمی دانست و در این خصوص گفت: متأسفانه چنانچه ذکرشده تولید محصول صنعتی برای تولیدکننده توجیه اقتصادی ندارد. البته تجهیزات خطوط تولید بیشتر تولیدکننده‌ها در ایران عمری بالای دو دهه دارند؛ که عملاً تولید صنعتی را ناممکن می‌سازد.
این مدیر پروژه در خصوص طراحی صنعتی املاک نیز گفت: بخش طراحی نیازمند آیین‌نامه‌ها و روش طراحی (نرم‌افزارهای تخصصی) است؛ که عملاً دریان ایران این آیین‌نامه‌ها به‌صورت مکتوب و رسمی وجود ندارد.
وی همچنین گفت: آیین‌نامه‌های طراحی مورداستفاده در ایران، با اقتباس از آیین‌نامه‌های کشورهای صنعتی ازجمله آمریکا، کانادا و … تدوین‌شده است. آیین‌نامه‌ها تعیین‌کننده نوع، مقدار و استانداردهای مصالح مصرفی در ساختمان هستند و در تعیین قیمت تمام‌شده ساختمان مؤثر هستند. تا زمانی که آیین‌نامه مرتبط با هر یک از سیستم‌های ساخت و مراحل مختلف بومی‌سازی نشود. مشکلات این آیین‌نامه اصلاح نخواهد شد.
این مدیر پروژه در ادامه گفت: مسئله بعدی مربوط به حقوق مالک است در حال حاضر مالک نمی‌داند برای چه میزان صنعتی سازی باید هزینه گزافی بپردازد. چراکه بررسی‌های دقیقی برای بررسی میزان صنعتی سازی در ملک تبیین نشده است.
وی در خصوص نظارت نیز گفت: اگر تمامی عوامل ذکرشده هم به‌صورت عملیاتی در یاران فعالیت کنند بخش نظارت در کشور ما با مشکلات عدیده یا روبرو است به‌هرحال نظارت دقیق و کامل متولیان ذی‌ربط در صنعتی ساختمان وجود ضمانت‌های لازم می‌تواند موجب رعایت بسیاری از موارد فوق شود. کمیت و کیفیت نظارت و ضرورت تبعیت از الگوهای جهانی نظارت، شروطی هستند که موفقیت‌آمیز بودن نظارت به آن‌ها بستگی دارد.
افتخاری درنهایت با عنوان اینکه صحبت از مقوله صنعتی سازی برای کشور واژه زودهنگام است عنوان کرد: متأسفانه در کشور نه‌تنها ضوابط و آیین‌نامه‌های صنعتی سازی در ایران وجود ندارد بلکه تفکر صنعتی سازی نیز وجود ندارد.
توزیع ناعادلانه زمینه عدم مالکیت ارزان
همچنین محمدعلی مهری کارشناس شهرسازی بابیان اینکه یکی از معضلاتی که امروزه گریبان گیر جوامع شهری و حجم گسترده‌ای از شهروندان شده است گفت: از دیدگاه سازندگان عواملی چون قیمت بالای زمین، نداشتن ثبات در قیمت مصالح، دستمزد استادکاران و عدم‌کفایت تسهیلات در تأمین قسمت عمده‌ای از ساختوساز و نیز ضوابط دست و پاگیر در ساخت و ازنظر نیازمندان و متقاضیان مشکلاتی از قبیل گرانی مسکن و افزایش روزافزون اجاره‌بها، عدم پایبندی سازندگان در تحویل به‌موقع و ناکافی بودن تسهیلات وجود دارد. در بررسی مشکلات این دو گروه به‌درستی درمی‌یابیم که خواسته‌ها و بیان این دسته از مشکلات کاملاً صحیح و بجا است.
وی در خصوص مشکل کنونی بازار مسکن گفت: در حال حاضر مسکن از حیث کمی در عرصه و تقاضا به حد مطلوب خود رسیده و تنها توزیع ناعادلانه و نداشتن سرمایه کافی برای متقاضیان سبب بروز عدم برخورداری از این نیاز ضروری شده است.
این کارشناس شهرسازی با تأکید بر اینکه امروزه مشکل مسکن در ایران به توزیع ناعادلانه و کیفیت سازه‌ها برمی‌گردد. عنوان کرد: با توجه به اینکه سهم قابل‌توجهی از وسعت شهرها در پهنه بافت فرسوده و یا حاشیه‌ها قرارگرفته، بازسازی و نوسازی در این محلات ضرورت دارد. در این محلات به علت وجود زمین از قبل و داشتن امکانات زیر بنایی هزینه‌های کمتری جهت ساخت در پی دارد.
مهری افزود: یکی از روش‌های تأمین مسکن ارزان برای شهروندان متقاضی و نیازمند مسکن خریداری قسمت‌هایی از بافت فرسوده و اختصاص آن برای ساخت طبقات واحدهای مسکونی برای مالک و دیگر متقاضیان مسکن است.
این کارشناس شهرسازی بابیان اینکه اگر دولت به‌صورت جدی و کارشناسی شده به این قضیه ورود کند می‌تواند حلال مشکلات مسکن نیازمندان باشد گفت: اینکه قرار باشد با احداث شهرک‌های جدید در حاشیه شهرها در امر مسکن مشکل‌گشایی شود این اقدام علاوه بر تحمیل هزینه‌های سنگین برای دولت خود زمینه‌ساز بروز مشکلات جدید پیش روی است.
مهری گفت: یکی از عوامل تأثیرگذار که باوجوداین همه ساختوساز مقطعی بودن برنامه‌های مسکن و نبودن برنامه‌ریزی جامع مسکن و از همه مهم‌تر عدم توجه به شرایط اجتماعی و فرهنگی متقاضیان مسکن است.
وی در خصوص کاهشش انگیزه دخالت دولت در امر مسکن‌سازی گفت: ساخت مسکن‌های همسان و نوعاً با تیپ یکسان و متراژ بدون توجه به بعد خانوار در مقاطعی کوتاه از دولت‌ها به خانه‌دار شدن برخی از متقاضیان انجامید ولی پس از مدتی همان توجه به موقعیت فرهنگی و اجتماعی متقاضیان را وادار به ترک و نهایتاً فروش مسکن خود نماید و به دلیل ناتوانی در توان مالی خود به خیل مستأجران پیوسته است. از عواملی که دولت در ساخت مسکن‌های جدید کم انگیزه کرده مشکلات پیش روی متقاضیان و ساکنان مسکن مهر است.
به گفته مهری دولت گذشته با ساخت پروژه‌های مسکن مهر در حاشیه‌ها به دلیل رایگان یا ارزان بودن قیمت زمین بدون توجه به توان مالی متقاضیان و یا در نظر گرفتن استانداردهای رایج و زیرساخت‌ها در حاشیه‌های شهرها و گذشت چندین ساله از ساخت این واحدها، همچنان ساکنان این مجتمع‌ها درگیر مشکلات پیش روی و فقدان خدمات شهری هستند؛ بنابراین اگر دولت این اقدام را به‌عنوان معیار در نظر قرار دهد متوجه اشتباه بودن این طرح‌ها می‌شود که نباید به خاطر ارزانی زمین این‌همه مشکلات را برای مدیریت شهری و متقاضیان به بار آورد و این اشتباه مجدد تکرار شود.
این کارشناس ساختوساز گفت: امروزه به علت محدود شدن طرح‌های جامع شهری و کمبود زمین شهری در شهرها و گرانی مصالح ساختمانی و افزایش قیمت برخی از کالاهای ساختمانی تا ۳۰۰ درصد و مشکلات اقتصادی دولت و تخصیص اعتبار ناکافی به بخش مسکن در ایران امکان ساخت مسکن برای نیازمندان از سوی دولت امکان‌پذیر نیست.
مهری درنهایت گفت: تنها در بافت‌های فرسوده شهرها و بازسازی و بلندمرتبه‌سازی اصولی و مطابق استانداردهای تراکم ارتفاعی با در نظر گرفتن اصل اصالت بخشی در محلات می‌تواند بخش کوچکی از نیاز متقاضیان را برآورده کند.
منبع
صما