راهکارهای افزایش توان خانوارها برای خرید مسکن

دکتر طاهره نصر

عضو شورای مرکزی هفتم سازمان نظام مهندسی

---

رونق و رکود مسکن در تمام کشورها دارای یک چرخه زمانی است، ضمن اینکه رکود اقتصادی حاکم بر کشور، بر رکود بخش مسکن نیز تأثیرگذار بوده است.

راهکارهای افزایش توان خانوارها برای خرید مسکن به ­طور کلی روند کلی سیاست­ های مسکن در کشورهای توسعه یافته را می­توان در عقب ­نشینی دولت از صحنه مسکن و مجال دادن به نیروهای بازار برای ایفای نقش و حضور دولت تنها برای حمایت از اقشار کم ­درآمد دانست.

این در حالی است که در کشورهای در حال توسعه، سیاست­ های بخش مسکن را مواردی شامل ترکیب وام مسکن با یارانه­ ها، سردرگمی میان سیاست­ های متعدد و اولویت­ بندی نشده، انحصار دولتی تأمین مالی مسکن، اتکای تأمین مالی مسکن بر وام­ های مبتنی بر سپرده و محدود بودن وام­ های رهنی، عدم شفافیت و نبود نظام اطلاعاتی مناسب درخصوص مالکیت زمین و مسکن، تشکیل می ­دهد.

در بررسی سیاست­ های توسعه مسکن در ارتباط با اقتصاد کلان، اگرچه می­توان مواردی نظیر ایجاد رونق در سطح وسیعی از عرصه­ های شغلی و همچنین تمایل بخش خصوصی به سرمایه­ گذاری در بخش مسکن را از نقاط قوت آن دانست، اما عوامل دیگری نظیر افزایش شدید قیمت زمین در پی افزایش نقدینگی در سال­های اخیر، عدم اعتماد بخش خصوصی به سرمایه ­گذاری بلندمدت در بخش مسکن در پی نوسانات شدید آن، افزایش هزینه­ های تولید در پی افزایش تورم و همچنین حذف یارانه انرژی، بسیار قابل تأمل است و این نقاط ضعف حتی می­تواند به تهدیدی برای تقاضا در بخش مسکن منجر شود.

چرا که ایجاد چالش و رکود وسیع اقتصادی، منجر به مداخله غیرعادی در بازار با هدف تحریک سایر بازارها خواهد شد و این فرآیند، ناکارآمدی بازار مسکن و همزمانی ورود و خروج سرمایه به بازار با دوره ­های رونق و رکود را به دنبال خواهد داشت که تهدیدی برای سیاست­ های توسعه مسکن خواهد بود.

در این راستا به نظر می­رسد که اساساً دولت باید حمایت­ های خود را بر بخش پیشران اقتصاد قرار دهد تا با حرکت آنها، سایر بخش­ ها رونق بگیرد و شاخص­ های رشد اقتصادی و اشتغال افزایش پیدا کند.

برای این منظور شاید بتوان کاهش سهم زمین از قیمت نهایی مسکن را راهکار قابل توجهی دانست. چرا که در راستای کاهش قیمت مسکن، ضرورت کاهش سهم زمین در قیمت تمام شده تا رقم ۲۰ درصد هزینه نهایی تولید مسکن، وجود دارد.

این سیاست با توجه به موجودی زمین کشور، با روش‌های مختلفی قابلیت اجرا دارد.

تجربیات سایر کشورها نشان داده است که به کارگیری توسعه­ گرها توسط نهادهای عمومی غیردولتی در فرآیند مدیریت تولید مسکن، می­تواند منجر به کاهش قیمت تمام شده مسکن برای مصرف­ کنندگان شود.

اتخاذ سیاست خرید تضمینی در فرآیند تبدیل واسطه مالکیتی به واسطه مدیریتی، تسهیل کننده اجرای این سیاست است.

همچنین تخصیص تسهیلات قرض­الحسنه برای هزینه­ های ساخت مسکن نیز می ­تواند به عنوان راهکاری برای بهبود شرایط اقتصادی دانست. استفاده از فناوری­های نوین ساخت و ساز نیز به طور قطع می­تواند موجب افزایش دوره بازگشت سرمایه باشد و سرمایه­ گذار را به سرمایه­ گذاری در حوزه ساخت و ساز تشویق کند.

تحولات و نوسانات بازار مسکن و نیز عوامل محدودکننده دسترسی خانوار به مسکن، به عواملی همچون اقتصاد کلان نیز به شدت وابسته است.

قابل ذکر است که اهداف برنامه­­ های مسکن شهری در ایران کم و بیش محقق شده ­اند، اما عملا نتوانسته ­اند به هدف نهایی خود که تسهیل دستیابی خانوارها به مسکن بوده است، دست یابند. دلیل این امر را می­توان در بی­ توجهی به عوامل بیرونی بخش مسکن از جمله اقتصاد کلان جستجو کرد.

برای افزایش توان خانوارها در دستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست­ های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی­ دلیل و بی ­برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری به عمل آید.

با ایجاد تعادل در نقدینگی، می­توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ­ای را در کنار یکدیگر حفظ کرد و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.

همچنین در این زمینه باید ترمیم رابطه بخش مسکن و نظام برنامه ­ریزی شهری، تأمین ساز و کار لازم برای جلوگیری از مداخلات بی­ پشتوانه در طرح­ های توسعه شهری و یا تجدید ساختار طرح­های متناسب با تغییرات در موارد دارای پشتوانه فنی، هدفمندسازی اقدامات در شهرهای مختلف مبتنی بر نیازهای خاص هر شهر با تأکید بر تحریک توسعه، استفاده از معیارهای متنوع دسته­ بندی نیازهای گروه­های مختلف علاوه بر دسته‎بندی‎های اقتصاد را باید مد نظر قرار داد.