خواب زمستانی بیمه و گارانتی فروش آپارتمان

به گزارش تاسیسات نیوز، چند سالی است که طرح بیمه کیفیت ساختمان با هدف اصلی ارتقای کیفیت ساخت و ساز در ساختمان‌ها بین مسئولان و کارشناسان مطرح است.

 

 

 

موضوع ارتقای کیفیت از حیث مقابله با هرم حوادث ناگوار طبیعی که در کشور ما زمین لرزه در رأس این هرم واقع شده، اهمیت ویژه ای دارد و قرار داشتن اکثر شهرهای کشورمان در پهنه های با خطر نسبی زیاد و یا بسیار زیاد در نقشه پهنه بندی خطر نسبی زلزله در ایران و فجایع دلخراشی چون زلزله بم گواه عینی این مدعاست.

 

 

 

ارتقای کیفیت ساخت و ساز به زعم کارشناسان اقتصاد علاوه بر پیشگیری از حوادث جانی، باعث صرفه جویی و استفاده بهینه از سرمایه ها و منابع عظیم ملی خواهد شد. در مورد چنین طرحی موضوع صنعت بیمه کشورمان همواره این بوده که قانوناً وظیفه مهم نظارت بر کیفیت ساختمان سازی (که دارای وجوه متعددی است) و همچنین ضمانت کیفیت ساختمان، در حیطه وظایف شرکتهای بیمه نبوده و اصولاً آنها فاقد چنین تخصص، تجربه و توانی هستند.

 

 

 

 

مسئولان صنعت بیمه اظهار می داشتند که مکلف نمودن شرکتهای بیمه به ارایه خدمتی که در چارچوب ضوابط و اصول فعالیت بیمه ای نمی گنجد، از اساس پذیرفتنی نیست.اما اخیراً به دنبال جلسات، مذاکرات و پیگیری های مداوم صورت گرفته بین وزارت مسکن و بیمه مرکزی توافقاتی صورت گرفته است.

 

 

 

پس از یک دوره بحث و گفت وگو درباره اجرای بیمه اجباری مسئولیت سازندگان ساختمان، چندی پیش لایحه ای از سوی دولت در این زمینه تهیه شد که متن آن از تصویب هیأت دولت گذشت. به این ترتیب با ارایه این لایحه به مجلس شورای اسلامی و تصویب جزئیات آن از سوی نمایندگان مردم، این بیمه در کشور قانونی شده و شرکت های فعال بیمه در این زمینه بیمه نامه صادر خواهند کرد.

 

 

 

 

در واقع سرانجام پس از انجام مذاکرات مفصل بین وزارت مسکن و شهرسازی و صنعت بیمه کشور در نهم اسفند سال گذشته در مورد پیش نویس چنین لایحه ای در جلسه مشترکی در معاونت حقوقی ریاست جمهوری توافق شد و هیأت وزیران در روز دهم اردیبهشت امسال لایحه مذکور را تصویب نمود.

 

 

 

اساس این لایحه به این ترتیب است که کلیه عوامل دخیل و دست اندرکاران در امور مربوط به ساخت و ساز ساختمان، اعم از تولیدکننده و فروشنده مصالح، تاسیسات و تجهیزات ساختمانی، طراح، محاسب، ناظر و پیمانکار، برای مدت 10 سال از شروع بهره برداری، مسئول هستند خسارتهایی را که ناشی از عیب و نقص در ساختمان است، جبران کنند.

 

 

 

 

این مسئولیت در قبال خریداران و یا بهره برداران برعهده مجریان ساخت و ساز ساختمان است و آنها مکلف هستند مسئولیت خود را در قبال جنبه های فنی و کیفی ساختمان به نفع بهره برداران یا خریداران در یکی از شرکت های بیمه که از بیمه مرکزی پروانه فعالیت گرفته اند، بیمه کنند. شاید به دلیل اهمیت نقش مجریان باشد که از سوی مسئولان وزارت مسکن از این طرح به «طرح بیمه اجباری مسئولیت حرفه ای مجریان ساخت و ساز ساختمان ها» یاد شده است.

 

 

اهداف طرح

 

دکتر نصر ت الله علیمی، مشاور وزارت مسکن و شهرسازی، اهداف این طرح را دو مورد می داند: «وزارت مسکن از ارایه این طرح دو هدف داشته است: یکی حفظ حقوق خریداران و بهره برداران در برابر عوامل مؤثر در ساخت.

دوم افزایش کیفیت ساختمان بر اثر کنترل های مضاعفی که به طور موازی هم از سوی شرکت های بیمه ارایه خواهد شد و هم از سوی سایر عوامل مسئول مانند شهرداری ها و سازمان های نظام مهندسی ساختمان و در نهایت وزارت مسکن و شهرسازی به عنوان نظارت عالیه برای ساخت و ساز کشور.

 

 

 

در مورد اول یعنی حفظ حقوق بهره برداران نظر این است که اگر خدای ناخواسته حادثه ای برای یک ساختمان در حال بهره برداری پیش آمد و خسارتهای جانی و مالی به اشخاص وارد شد، اشخاص خسارت دیده از هستی ساقط نشوند و بتوانند دوباره به زندگی عادی خود برگردند. بنابراین لازم است در مدت کوتاهی خسارتهای وارده جبران شود.

 

 

 

این امر در بسیاری از نقاط دنیا رایج است، اما در کشور ما متاسفانه تاکنون اقدام موثری در این مورد بعمل نیامده بود که خوشبختانه دولت اخیراً با جدیت آن را دنبال کرد و پیش نویس لایحه برای ارایه به مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید.

 

 

 

عنوان «طرح بیمه کیفیت ساختمان» به «طرح بیمه اجباری مسئولیت حرفه ای مجریان ساخت و ساز ساختمان ها، تغییر کرده است و این تغییر نام یادآور انواع مختلف بیمه هایی است که قبلا وجود داشته است، از جمله بیمه مسئولیت کارفرمایان در مقابل کارگزاران و یا بیمه مسئولیت مهندسین طراح و بیمه مسئولین پیمانکاران ساختمانی در مقابل اشخاص ثالث در طول دوره ساخت.

 

 

 

پیش نویس لایحه بیمه کیفیت ساختمان یا به عبارتی بیمه اجباری مسئولیت حرفه ای مجریان ساخت و ساز ساختمانها از چند سال پیش در وزارت مسکن و شهرسازی مطرح بوده و حتی در قانون برنامه چهارم توسعه نیز در جزء 5 بند برای ماده 30 به وزارت امور اقتصادی و دارایی تکلیف شده است که موجبات ورود صنعت بیمه به امر بیمه کیفیت ساختمان را فراهم کند.

 

 

 

دکتر ولی آذروش، مخبر کمیسیون عمران مجلس، در مورد اهمیت این بیمه می گوید: بحث بیمه اجباری ساختمانها در مقابل حوادث و سوانح یکی از مسائل مهم ساخت و ساز است. به لحاظ این که کشور ما در مسیر زلزله آلپ- هیمالیا قرار دارد متأسفانه از لحاظ زلزله خیزی جزء نقاط بسیار حساس دنیا است، بایستی در ساخت و ساز مشخصات فنی و اجرایی به خصوص برای مقابله با زلزله رعایت شود.

 

 

 

در قانون برنامه چهارم توسعه تأکید شده که سازندگان و انبوه سازان مسکن بایستی در ارتباط با بحث بیمه اجباری ساختمان اقدامات جدی و عملی صورت دهند.

 

 

 

مقررات ملی ساختمان، به عنوان مجموعه اصول و قواعد فنی و ترتیب اجرای آنها (در طراحی، محاسبه، اجرا، بهره برداری و نگهداری ساختمانها) ضمن برآوردن برخی نتایج مثبت حاشیه ای در درجه اول ایمنی نتیجه خواهد داد. آذروش بیمه ساختمانی را دارای دو ویژگی می داند: اول رعایت مشخصات و نکات فنی توسط سازندگان و انبوه سازان و دوم اطمینان و حصول اعتماد ساکنین ساختمان و نیز دولت از این که اگر سانحه ای رخ دهد، بیمه پاسخگو خواهد بود.

 

 

 

اما موریس معتمد، عضو کمیسیون عمران مجلس، در مورد اهمیت این طرح می گوید: یکی از مشکلات ما در ساخت و ساز این است که ساختمانهای ما اسماً در مقابل زلزله مقاومند اما رسماً به این مسأله اعتقادی نداریم. دلیل اصلی، نبود نظارت دائمی حین اجراست.

 

 

 

در واقع هنوز به صورت جدی ضوابط اجرایی به سازندگان تحمیل نشده است. با ضمانت کیفیت ساختمان توسط شرکتهای بیمه، این مسأله باعث خواهد شد تا حداقل یک دستگاه به عنوان ناظر سختگیر که همانا شرکتهای بیمه هستند وارد عرصه شود.

 

 

 

پشتیبانی بیمه به منزله تعهد نسبت به رفع نواقص و معایب و مسلماً پرداخت خسارات ناشی از عیوبی است که در اثر گذشت زمان در ساختمان دیده می شود. معمولاً در دنیا بیمه 10 ساله برای نواقص اصلی و اساسی در نظر گرفته می شود. این نوع بیمه حدود 25 سال است که در کشورهای پیشرفته اجرایی شده و اثرات سودبخشی داشته است.

 

 

 

اگر بنا باشد که بیمه گر در جهت ارتقای کیفیت ساختمان اقدام کند تا هزینه اش کاهش یابد، ناچار خواهد بود تا سازوکاری را برای کنترل کیفیت ساختمان، شناسنامه دار شدن ساختمان و پرونده دار شدن آن پیش بگیرد. این سازوکار را یا شرکتهای بیمه باید خودشان در پیش بگیرند که در این صورت باید نهاد متخصصی در کنار خودشان ایجاد کنند و یا باید از نهادهای مهندسی و سازمانهای مسئول مانند سازمان نظام مهندسی ساختمان کمک بگیرند.

نقش محوری مجری ساختمان

 

در طرح مذکور، مجری ساختمان اساسی ترین و محوری تری نقش را از سوی سازندگان برعهده دارد. نصرت الله علیمی در مورد تقسیم مسئولیت های ساخت و ساز و نحوه حمایت از بهره برداران و خریداران توضیح می دهد: «در این لایحه همه عوامل موثر در ساختمان سازی _ هر کدام به نسبت اثری که در ساخت دارند- مسئول سلامت کار خودشان هستند.

 

 

 

یعنی طراح، محاسب، ناظر، مجری، تولیدکنندگان و فروشندگان مصالح ساختمانی و سازندگان و فروشندگان تأسیسات برقی و مکانیکی متناسب با سهمی که در کیفیت ساختمان احداث شده دارند، برای مدت 10سال از تاریخ شروع بهره برداری، مسئول جبران خسارت های بدنی و مالی ناشی از هر گونه عیب و نقص و یا ناکارایی در ساختمان و اجزا و تاسیسات نصب شده در آن خواهند بود.

 

 

 

برای اینکه خریداران و بهره برداران در برابر این انبوه مسئولیت ها قرار نگیرند، مجری ساختمان مسئولیت نهایی را بر عهده دارد و اوست که باید این مسئولیت را نزد یکی از شرکت های بیمه معتبر به نفع خریداران و بهره برداران بیمه کند.

 

 

 

البته هر یک از عوامل موثر در ساختمان سازی مثلاً طراح یا ناظر یا فروشندگان تجهیزات و مصالح ساختمانی در برابر مجری ساختمان مسئول هستند و اگر مجری لازم بداند و بخواهد می تواند از آن دست اندرکاران بخواهد مسئولیت خود را در برابر او و یا به نفع او بیمه کنند.مدت بیمه کیفیت اجرای ساختمان از ابتدای شروع بهره برداری و پس از تحویل ساختمان توسط مجری به صاحب کار در بخش های مختلف، متفاوت است.

 

 

 

دکتر علیمی مدت10 سال را فقط برای سازه های ساختمانی شامل پی، اسکلت، سقف و سفت کاری ها می داند. وی در مورد سایر آیتم ها توضیح می دهد: برای نمای ساختمان و عایق های رطوبتی 5 سال و برای تجهیزات و تاسیسات برقی و مکانیکی حداقل 3 سال از آغاز بهره برداری منظور شده است . شهرداری ها یا سایر مراجع صدور پروانه ساختمان باید هنگام صدور پایان کار ساختمان از صاحب کار، درخواست ارائه بیمه نامه کیفیت ساختمان به نفع خریداران و بهره برداران بعدی بنمایند.

 

 

 

علیمی معتقد است که در صورت تصویب نهایی این قانون، هر کس که قصد گرفتن پروانه ساختمان دارد باید با مراجعه به یکی از شرکت های بیمه معتبر، موافقت بیمه گر را برای بیمه مسئولیت ساخت وساز بعد از پایان ساختمان بگیرد، یعنی یک موافقتنامه اولیه بین مجری و بیمه گر مبادله می شود. وی در این باره می افزاید: «حالا بیمه گر می داند که این ساختمان وقتی تمام شد باید آن را بیمه کند.

 

 

 

پس به خود حق می دهد که اجرای ساختمان را به هر طریق که لازم بداند زیر نظر بگیرد تا مطمئن باشد که تمام مقررات ملی ساختمان و انتخاب و کاربرد مصالح و تجهیزات ساختمانی درست و کامل رعایت شده است .اما آنچه که در اینجا مطرح است این است که در صورت بی توجهی مجری نسبت به رعایت اصول تعیین شده، چه راهکاری اندیشیده شده است؟

 

 

 

 

علیمی به این سؤال این گونه پاسخ می دهد. بیمه گر می تواند در صورت عدم رعایت مقررات ملی ساختمان و سایر الزامات فنی و حرفه ای به مجری ساختمان و شهرداری صادر کننده پروانه ساختمان مستدلاً اطلاع دهد که در صورت رفع نشدن اشکالات، موافقتنامه صدور بیمه نامه را به حالت تعلیق درمی آورد. اگر این اتفاق بیفتد و مجری بدون توجه و اعتنا به این اخطار بیمه گر، ساختمان را تمام کند، هیچ وقت نمی تواند برای ساختمان خود گواهی پایان کار دریافت کند.

 

 

 

 

از سوی دیگر دست اندرکاران ساخت وساز در مواجهه با شرکت های بیمه به عنوان یک نهاد قانون شناس در جهت رفع نواقص کار خود جدی تر خواهند بود و این موضوع در راستای ارتقای کیفیت است.

 

 

 

 

بررسی های انجام شده نشان می دهد که اگر چه آپارتمان ها در شرایط آماده سکونت تحویل می شوند اما برای آنکه قابل سکونت شوند هزینه ای معادل یک درصد قیمت ملک را به خریدار تحمیل می کنند در حالی که با اجرای مقررات بیمه ساخت و گارانتی فروش آپارتمان‌های نوساز این هزینه می تواند کاهش یافته و حتی به صفر برسد.

 

 

 

 

سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات بیمه و گارانتی آپارتمان‌های تازه‌ساز از بایکوت اجرا، هنوز بر سر نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینه‌ای به تفاهم نرسیده‌اند.

 

 

 

 

متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعه‌ای از قوانین سراسری مصوب سال‌های گذشته از یکسو و برنامه‌های بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفه‌ای و فنی عوامل ساخت‌و‌ساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرف‌کننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسی‌ها از فرجام این طرح نشان می‌دهد کم‌کاری‌های سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیش‌نیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانه‌های نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.

اجرای طرح صدور بیمه‌نامه و گارانتی برای آپارتمان‌ها، فارغ از شرط رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز ، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمان‌های نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ به‌طوری که قانون‌گذار، وظیفه صدور این شناسنامه -به‌عنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح به‌کار رفته در سازه، در آن قید می‌شود و امضای مهندس ناظر به‌عنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت می‌رسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است.

این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به‌خاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداری‌ها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی می‌داند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامه‌دار کردن آپارتمان‌های نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمه‌نامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.

شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامه‌های مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سال‌های 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمه‌نامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمه‌نامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکت‌های بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.

تحقیقات تکمیلی درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمان‌های نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمی‌شود. طبق قانون، بیمه‌نامه و ضمانت‌نامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمان‌هایی که از سوی «مجری ذی‌صلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایه‌گذاری ساختمانی –بساز و بفروش‌های غیرحرفه‌ای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر می‌شود.

به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازنده‌ها در مقابل بهره‌برداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساخت‌وساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد به‌عنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینه‌های اجرای این طرح را فراهم کنند.

انتهای خبر