بودجه تهران از خانه اولی ها حمایت می کند یا چند خانه ای ها؟

به گزارش تاسیسات نیوز، تازه ترین برآوردها، از سطح ۵۰ برابری عوارض تولید مسکن نسبت به عوارض ملاکی در پایتخت، خبر می دهد. داده های موجود مربوط به متوسط هزینه ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان ها و مبالغ مربوط به شارژ شهر تهران (درج شده در فیش های عوارض نوسازی و پسماند)، نشان می دهد، هم‌‌اکنون عوارضی که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی بابت ساخت و ساز مسکن در شهر تهران به شهرداری پرداخت می کنند عملا ۵۰ برابر عوارضی است که برای ملاکان و چندخانه ای ها بابت هزینه هایی که به شهر تحمیل می کنند، تعیین شده است.

این موضوع نشان می دهد، بودجه اداره شهر تهران به جای آنکه در مسیر رونق تولید مسکن و کاهش هزینه تمام شده ساخت و ساز به نفع تامین مسکن خانه اولی ها قرار بگیرد در مسیری است که عملا به نفع چندخانه ای ها تمام می شود.

بررسی های به عمل آمده بر اساس متوسط هزینه ساخت هر مترمربع آپارتمان مسکونی، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن و همچنین متوسط مبالغی که در فیش های آبی-نارنجی (فیش های مربوط به عوارض نوسازی و پسماند) شهر تهران درج شده است، نشان می دهد عوارض ساخت در تهران مترمربعی ۳۳۰‌ هزار تومان و شارژ شهر مترمربعی ۶۰۰۰ تومان است.

عوارض ساخت در واقع عوارضی است که در ابتدای فرآیند ساخت و ساز مسکن از سازنده و سرمایه گذار ساختمانی دریافت می شود و شارژ شهر یا عوارض نوسازی نیز مبالغی است که مالکان واحدهای مسکونی از جمله چند خانه ای ها، در هر سال در قالب عوارض نوسازی و پسماند شهری مکلف به پرداخت آن هستند. مقایسه این دو عدد نشان می دهد عملا عوارض ساخت و ساز در شهر تهران به طور متوسط ۵۰‌ برابر عوارضی است که چندخانه ای ها از بابت ملاکی پرداخت می کنند.

این در حالی است که ساخت و ساز فعالیتی مولد به نفع مجموعه بازار مسکن به خصوص متقاضیان مصرفی است اما ملاکی فعالیتی غیرمولد و به نفع سفته بازها و سوداگران است.

برآوردهای به عمل آمده بر پایه اطلاعات درج شده در فیش های عوارض نوسازی مسکن مربوط به سال جاری نشان می دهد، سهم این عوارض از میانگین قیمت مسکن شهر تهران ۶ در‌ هزار است اما سهم عوارضی که در ابتدای فرآیند ساخت و ساز از سازنده ها بابت فعالیت مولد ساختمانی دریافت می شود نسبت به میانگین هزینه ساخت مسکن در پایتخت ۱٫۶‌ درصد است.

این نسبت در کشورهای موفق در حوزه تامین مسکن برعکس است؛ در این کشورها بخش قابل توجهی از بودجه شهر از مسیر شارژ شهری و با پرداخت از سوی بهره برداران و مالکان ساختمان ها تامین می شود و سازنده ها بابت سرمایه گذاری و ساخت عوارض سنگین پرداخت نمی کنند. در ایران این رویه برعکس است؛ نه تنها ملاکان و چندخانه ای ها عملا از پرداخت عوارض و شارژ شهری معاف هستند و تنها مبالغ ناچیزی در قالب فیش های نوسازی از بابت هزینه تامین خدمات، امکانات و توسعه شهری برای آنها تعیین می شود که سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در ابتدای پروسه ساخت مسکن باید عوارضی ۵۰ برابر شارژ شهری ملاکان متقبل شوند.

چهار مدل شارژ شهری به نفع خانه اولی ها

این شرایط نشان می دهد، بودجه اداره شهر تهران (فرمول عوارض شهری از عوارض ساخت گرفته تا عوارض سالانه ملکی) به نفع رونق تولید مسکن و خانه اولی ها نیست بلکه به نفع دارندگان چند آپارتمان و صاحبان خانه های خالی است؛ اما در کشورها، بودجه شهرداری ها، حداقل در بخش مربوط به هزینه نگهداشت شهر، از محل دریافت شارژ شهر به شکل عوارض سالانه ملکی با نرخ شناور بر پایه چهار مدل، تامین می شود.

فرمولی که در دنیا بابت محاسبه و دریافت شارژ شهری از مالکان و بهره برداران واحدهای مسکونی به کار گرفته می شود، به صورت معافیت خانه اولی ها از عوارض یا حداقل نرخ عوارض بر صاحبان یک خانه و همچنین نرخ عوارض پایین برای مناطق ضعیف تعیین شده است.

در شکل چهارم، دریافت بیشترین نرخ عوارض از چند خانه ای ها، اعمال می شود؛ نرخ عوارض شارژ شهری از نیم درصد تا بالای یک درصد است. همچنین سازنده ها در این کشورها از پرداخت عوارض سنگین ساخت برای سرمایه گذاری معاف هستند. این موضوع نه تنها منجر به تامین درآمد پایدار از ناحیه شارژ شهر می شود که از سوی دیگر، کاملا در راستای منافع خانه اولی ها و متقاضیان مسکن است. یعنی در عین حال که صاحبان یک خانه یا ساکنان واحدهای مسکونی در مناطق ضعیف و کم برخوردار از پرداخت عوارض معاف هستند یا حداقل عوارض را پرداخت می کنند، از سوی دیگر هزینه ملاکی و سفته بازی که خود عامل افزایش قیمت مسکن و محدود شدن دسترسی تقاضای مصرفی به بازار مسکن است، افزایش می یابد.

همزمان با کاهش سفته بازی و ملاکی در نتیجه افزایش هزینه احتکار و انجماد ملکی، نه تنها این فعالیت ها که یکی از عوامل اصلی جهش قیمت مسکن است محدود می شود که از سوی دیگر چندخانه ای ها برای تامین هزینه های نگهداری این واحدها ناچار به عرضه این واحدها به بازار به‌خصوص بازار اجاره هستند که این موضوع هم منجر به افزایش عرضه و تعدیل قیمت ها و اجاره بها به نفع تقاضای مصرفی است. اما هم‌‌اکنون، در ایران و به‌خصوص در تهران، هزینه ای که از سازنده مسکن بابت عوارض ساخت دریافت می شود، عینا به خریداران مسکن منتقل می شود که در نتیجه، هم سازنده و هم مصرف کننده آن را پرداخت می کنند.

اما در معادله دریافت عوارض توسط شهرداری، چندخانه ای ها پرداختی ندارند و هزینه شهری ملک‌‌شان به بقیه منتقل می شود. اگر در تهران، معادله دریافت عوارض مثل جهان شود، چند خانه ای ها برای پوشش هزینه عوارض شهری، اقدام به اجاره داری می کنند و راه رونق غیرتورمی مسکن هموار می شود.

فیش ۶۰۰‌ هزار تومانی برای هزینه ۲۶ میلیونی

بررسی ها نشان می دهد، هزینه هر آپارتمان خالی در تهران برای شهرداری از بابت خدمات و امکاناتی که سالانه با بودجه یک سال شهر ایجاد می شود، متوسط ۲۶ میلیون تومان است در حالی که شارژ شهر دریافتی بر اساس ارقام درج شده در فیش های عوارض نوسازی و پسماند، بین ۳۳۰ تا ۶۰۰‌ هزار تومان است.

همچنین با توجه به کف نرخ دریافت شارژ شهر یعنی دریافت ۰٫۵‌ درصد قیمت مسکن بر اساس مدل های جهانی، شیفت شهرداری تهران به این مدل جهانی شارژ شهر، ۵۰۰۰ میلیارد تومان فقط از محل خانه های خالی تامین بودجه برای اداره شهر به همراه دارد. این میزان بودجه برخلاف درآمدهای ناشی از عوارض و تخلفات ساختمانی که درآمد ناپایدار محسوب می شود، اتفاقا درآمد پایدار است.

هم‌‌اکنون، هزینه نگهداشت شهر در تهران، در بودجه شهرداری حداقل ۸۰۰۰ میلیارد تومان است که این پنج هزار میلیارد بخش قابل توجهی از این بودجه را می تواند تامین کند. اما سالانه حداکثر ۱۰۰۰ میلیارد تومان از محل عوارض شارژ شهر دریافت می شود؛ امسال اما از محل عوارض ساخت ۶۰۰۰۰ میلیارد تومان دریافت شد.

شارژ شهری وارونه در مناطق

یک موضوع دیگر در این زمینه مربوط به تعیین و دریافت وارونه شارژ شهری در مناطق مختلف شهر تهران است. در حالی که شارژ شهری در مناطق برخوردار باید از مناطق کم برخوردار بیشتر باشد اما در یک نمونه، شکل معکوس این موضوع قابل مشاهده است.

بر اساس فیش های مربوط به تعیین عوارض نوسازی و پسماند شهر تهران در سال جاری، حدود بهای شارژ شهری در منطقه ۸ حول و حوش مترمربعی ۶۵۰۰ تومان تعیین شده است. در حالی که حدود بهای شارژ شهری در نمونه ای از منطقه ۲ به عنوان یک منطقه برخوردار، مترمربعی ۶۲۰۰ تومان است. اطلاعات این دو فیش نشان می دهد، شارژ شهری یک آپارتمان ۸۶ مترمربعی در منطقه ۲ با ارزش حدود ۱۰ میلیارد تومان ۵۳۹‌ هزار تومان تعیین شده است در حالی که همین مبلغ برای یک آپارتمان ۵۲ مترمربعی در منطقه ۸، با ارزشی حدود سه و نیم میلیارد تومان، معادل ۳۳۹‌ هزار تومان معین شده است.