الزامات موفقیت در طرح پیشنهادی

رضا میرصادقی

مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران

بافت‌های فرسوده و ضرورت نوسازی آنها از سال‌ها پیش در ایران مطرح بوده و در دهه اخیر مورد توجه جدی مسوولان کشور و مدیران ارشد شهری قرار گرفته و قوانین و مقررات ارزشمندی نیز در‌خصوص این موضوع در مجلس، دولت و شورای‌اسلامی و مجموعه شهرداری تصویب شده است. به‌طور مثال در اسناد بالادستی برنامه پنجم توسعه به این موضوع پرداخته شده و مدت زمان مشخصی برای تحقق نوسازی تعیین شده است. تجارب قابل تأملی نیز در این سال‌ها صورت‌گرفته و آموزه‌های پر‌اهمیتی را حاصل کرده است.

از سال ۱۳۸۴ تا کنون شهرداری تهران و سازمان نوسازی مطالعات گسترده‌ای را در بافت‌های فرسوده انجام داده‌اند و با تسهیلات پیش‌بینی شده از سوی شورای محترم اسلامی شهر تهران، مشوق‌های طرح تفصیلی، همراهی شهرداری‌های مناطق و توفیق فعالیت‌های تسهیل‌گری در قالب دفاتر خدمات نوسازی در جلب مشارکت ساکنان، مالکان و سرمایه‌گذاران و سازندگان، جریان نوسازی شرایط بهتری پیدا کرده است. به‌گونه‌ای که تا‌کنون حدود ۴۰ درصد از بافت‌های فرسوده شهر تهران نوسازی شده است.

بافت‌های فرسوده در کنار بحث ناپایداری مسکن، نارسایی‌های مختلفی در حوزه زیرساخت‌ها و خدمات دارند. نوسازی مسکن، با توجه به نیازهای زیستی ساکنان و مولفه‌های کیفی زندگی، به تنهایی پاسخگوی توسعه متوازن و پایدار این محدوده‌ها نبوده و با توجه به افزایش نسبی جمعیت در فرآیند نوسازی و افزایش معضلات اجتماعی و تشدید کاستی سرانه‌های خدماتی، می‌تواند رضایتمندی از زندگی در این بافت‌ها را کاهش دهد و حاصل تلاش‌ها و هزینه‌های هنگفت صورت‌گرفته به نتایج مورد‌ انتظار منتهی نشود.

از این‌رو توجه به تامین کسری خدمات و زیرساخت‌ها، در کنار نوسازی مسکن می‌تواند کیفیت زندگی را در این بافت‌ها ارتقا داده و در کنار کاهش نگرانی از تهدید زلزله، توسعه متوازن و پایداری را برای محلات فرسوده رقم بزند.

وسعت زیاد و ابعاد مختلف و پیچیده بافت‌های فرسوده، حضور و مشارکت موثر همه نقش‌آفرینان این عرصه را در فرآیند نوسازی ضروری می‌کند.

از طرفی تجربه سال‌های گذشته نشان می‌دهد که چنین نبوده و تنها عده محدودی از ذی‌مدخلان به‌طور جدی وارد این حوزه شده‌اند و در بین متولیان فعالی هم که گام پیش گذاشته‌اند و دست به اقدام زده‌اند، در موارد قابل‌توجهی موازی و پراکنده‌کاری پیش آمده‌است و کمتر شاهد اقدامات هماهنگ و هم‌سو و بسیج هم‌افزای منابع در راستای هدف مشخصی در عرصه نوسازی بوده‌ایم.

از این رو نبود مدیریت یکپارچه و هماهنگ و ساز و کار‌های پشتیبان آن در حوزه نوسازی، بافت‌های فرسوده سبب شده است، روند نوسازی فاصله معنی‌داری با اهداف برنامه‌های کلان کشور داشته باشد.

در کنار مباحث مدیریت هماهنگ نوسازی و ضرورت توجه به تامین کسری خدمات و ارتقای کیفیت زیست، در حوزه نوسازی مسکن نیز به‌رغم اعطای پروانه رایگان از سوی شهرداری تهران، شرایط رکود حاکم بر بازار، نارسایی در اعطای وام‌های نوسازی و سود بالای آنها و رقم قابل توجه برخی از هزینه‌ها، از جمله؛ هزینه بیمه تامین اجتماعی و حق‌الزحمه‌های نظارت سازمان نظام مهندسی، در کنار محدودیت‌های ساخت و ساز ناشی از شرایط بافت، کندی روند نوسازی را در پی داشته‌است.

با نگاهی به مجموعه مسائل و مشکلاتی که بافت فرسوده با آنها روبه‌رو است در دوره جدید بنا شده در قالب طرح ملی بازآفرینی شهری که با همکاری مشترک دولت و شهرداری در بسیاری از نقاط شهری کشور از جمله تهران استارت زده شده، سبک جدیدی از نوسازی بافت فرسوده اجرایی شود.

وجه تمایز اصلی در اجرای طرح جدید نوسازی که از آن به عنوان طرح امید نیز یاد می‌شود با طرح‌های اجرا شده در سال‌های گذشته، آن است که در این دوره فقط نوسازی املاک مدنظر نیست، بلکه قرار است با توجه به مشکلات اجتماعی و اقتصادی موجود در عرصه قدیمی شهرها، یک نوع فقرزدایی از این بافت در دستور کار قرار گیرد. به تعبیر دیگر در قالب طرح ملی بازآفرینی با استفاده از تجربه‌های گذشته یک تغییر رویه و رویکرد انجام می‌شود.

باید پذیرفت یکی از نکات مهمی که سبب شده طی سال‌های گذشته با وجود قوانین معتبر در عرصه نوسازی، برنامه‌های اجرا شده مطابق با اهداف پیش‌‌بینی شده پیش نرود، باور سیاست‌گذاران ملی و محلی در این حوزه است. به این معنا که درک درستی از جریان تخریب و نوسازی در عرصه بافت فرسوده شهرها وجود نداشته است.

بارها از سوی دولتمردان یا نمایندگان مجلس این موضوع عنوان شده که موضوع نوسازی در بافت فرسوده می‌تواند در قالب مشارکت سازنده با مالک به راحتی پیش برود. در حالی که موضوع نوسازی با مشکلات متعدد دیگری مواجه است. از جمله مشکلات اولیه برای ورود سرمایه‌گذاران به بافت ریزدانگی املاک، مشکلات ثبتی و حقوقی املاک و نبود توجیه اقتصادی است.

به‌عنوان مثال، طی سال‌‌های گذشته اگرچه در برخی محلات فرسوده، نوسازی چندین پلاک انجام شده است اما از آنجا که بازگشایی معابر از سوی دولت و شهرداری انجام نشده، عملا توجیه اقتصادی این پروژه برای سازنده از بین رفته است.

اما مطابق با بررسی‌های انجام شده بنا شده با درنظر گرفتن تمامی مشکلات، مسیر ورود سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به بافت فرسوده شهری را باز کنیم. به همین منظور چهار امتیاز ویژه در قالب دو تغییر رویکرد برای سرمایه‌گذاران در نظر گرفته شده است.

رویکرد نخست تسریع جریان نوسازی بافت فرسوده از مسیر واگذاری زمین‌های تحت مالکیت دولت، شهرداری یا سایر نهادها و دستگاه‌ها است. از این رو برنامه‌ریزی شده است تا از طریق واگذاری اراضی که به‌عنوان زمین ذخیره محسوب می‌شوند، به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی، یکی از موانع اصلی نوسازی هسته قدیمی شهرها حذف شود.

فرمول واگذاری این اراضی به سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به ‌این صورت است که در ابتدا هزینه‌ای بابت زمین از سرمایه‌گذار دریافت نمی‌شود و توسعه‌گر دوبرابر منازل فرسوده یک محل خانه می‌سازد که ۵۰ درصد آن را در اختیار مردم همان محل قرار می‌دهد و ۵۰ درصد باقی‌مانده هم به خود توسعه‌گر تعلق دارد و دولت فروش سریع آن را با قیمت عادلانه تضمین می‌کند. مطابق بررسی‌های اولیه در این برنامه کسب سود ۱۸ درصد تضمین می‌شود.

رویکرد دومی که در قالب اجرای این طرح دنبال می‌شود، هموارسازی ارائه تسهیلات پیش‌بینی شده برای نوسازی بافت فرسوده شهرها است.

طی سال‌های گذشته یکی از دلایل عدم تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ورود به محدوده بافت فرسوده، توقف در پرداخت یا بوروکراسی سخت و پیچیده پرداخت تسهیلات پیش‌بینی شده برای این حوزه بوده اما در حال حاضر علاوه‌بر تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای بخش تقاضا و عرضه در قالب تسهیلات خرید مسکن از طریق صندوق پس‌انداز مسکن یکم و همین‌طور تسهیلات ساخت مسکن بدون سپرده برای سازندگان، تسهیلاتی برای کاهش هزینه‌های ساخت و ساز نیز از سوی شهرداری پیش‌بینی شده است.

چهار نوع امتیاز درنظر گرفته شده برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی که در قالب اجرای این طرح، به نوسازی بافت فرسوده اقدام می‌کنند، نیز شامل موارد زیر می‌شود. صدور پروانه ساختمانی رایگان، صدور پایان کار ساختمانی به‌صورت رایگان، حذف ۱۰۰ درصد هزینه‌های مربوط به تمامی انشعابات و نهایتا انجام روند انتقال سند به‌صورت رایگان.

همین‌طور در طرح ملی بازآفرینی شهری، دولت تضمین می‌دهد که تمامی مسائل حقوقی مربوط به اراضی را حل و فصل و جریمه آنها را پرداخت کند. در حال حاضر ۵۰ دفتر به‌عنوان نماینده سازمان نوسازی در بافت فرسوده مشغول فعالیت هستند. برای این دفاتر شرح خدمات ۱۴گانه‌ای تعریف شده است و به شکل جدی از دفاتر خواسته شده تا شرح خدمات اضافه‌ای که برای آنها تعریف شده را پوشش دهند و هیچ‌گونه مقاومتی برای پیشبرد اهداف این طرح نداشته باشند. بخشی از شرح خدمات این دفاتر در حوزه اجتماعی و مربوط به ایجاد تعامل با ساکنان بافت فرسوده است.

با وجود تمامی این امتیازات به نظر می‌رسد اولین شرط موفقیت طرح جدید نوسازی، تجهیز منابع مالی اجرای این طرح است که در واقع در دوره‌های گذشته به مانع اصلی پیشبرد اهداف برنامه‌ریزی شده بدل شده بود.

البته در این راستا، رئیس جمهوری از رئیس کل بانک مرکزی خواستند که نرخ سود تسهیلات این صندوق را از ۸ درصد کنونی در بافت فرسوده به حدود ۶ درصد کاهش دهند. کاهش نرخ سود می‌تواند کمک موثری برای پیشبرد اهداف این برنامه باشد، ضمن آنکه قطعا باور و دیدگاه مدیران در این حوزه باید تغییر کند.

 

 

 

 

 

انتهای خبر