بازار اجاره متولی ندارد

تاسیسات نیوز – زهرا پیربداقی: افزایش بی‌خانمان‌ها و مهاجرت به حاشیه شهرها از تبعات قیمت نجومی‌ اجاره است. بگذریم که تبعات اجتماعی وسیعی به دنبال خواهد داشت. با وجودی که دولت چندین نسخه برای بازار اجاره تجویز کرده، اما تابه‌‌‌حال اثربخش نبوده و قیمت‌ها همچنان در مدار صعودی حرکت می‌کند. نگاهی به لوایح بودجه ۱۴۰۳ حاکی از آن است که بهبود وضعیت مستاجران از قلم افتاده و حتی در برنامه هفتم توسعه هم فرمولی برای ساماندهی بازار اجاره در نظر گرفته نشده است. مرکز پژوهش‌های مجلس با ارائه گزارشی در واکنش به رویکرد دولت تاکید کرده است که مستاجران در بودجه ۱۴۰۳ نادیده گرفته شدند. اگرچه با ارائه مشوق‌هایی از سازندگان بافت‌های فرسوده حمایت شده، اما برنامه خاصی برای کمک به متقاضیان مسکن و اجاره‌نشینان ارائه نشده است.

با اینکه مرکز پژوهش‌های مجلس به دولت خرده گرفته، اما برخی کارشناسان معتقدند برای ساماندهی بازار اجاره نیازی به اختصاص ردیف بودجه به مستاجران نیست، بلکه باید چالش‌های بازار مسکن رفع شود. این در حالی است که کارنامه دولت در این زمینه چندان درخشان نیست و همواره انتقاداتی به راهکارهای درمان بازار مسکن شده است.
روزنامه «خانمان» در شماره امروز به بررسی «غفلت دولت از مستاجران در بودجه ۱۴۰۳» پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

غفلت دولت جای تعجب ندارد
در همین زمینه ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی به «خانمان» گفت: جمعیت مستاجران در حال رشد است و شمار آنها طی سال‌های اخیر به شدت افزایش پیدا کرده، به طوری که در تهران به بالای۵۰ درصد رسیده است. بنابراین به طور طبیعی یکی از وظایف اصلی دولت، ساماندهی بازار اجاره است تا فشار کمتری روی مستاجران باشد و قدرت خریدشان افزایش یابد. چرا که در مورد ۲ درصد جمعیت کشور صحبت نمی‌کنیم، بلکه مستاجران جمع کثیری هستند. در گذشته اقدام خاصی در این بخش انجام نشده و براساس اظهارات مسئولان، قرار است طی سال‌های آینده اتفاقاتی بیفتد. برای مثال برنامه ساخت سالانه یک میلیون مسکن ملی در کوتاه‌مدت کمکی به بهبود وضعیت مستاجران نمی‌کند.
وی افزود: به علت اینکه مستاجران همیشه مورد غفلت دولت‌ها بوده‌اند، جای تعجب ندارد که در بودجه هم نادیده گرفته شده‌اند. البته بنا نیست در بودجه مبلغی را برای کمک به مستاجران در نظر بگیرند، بلکه سیاست‌های کلی دولت است که باید از افزایش افسارگسیخته اجاره‌بها جلوگیری کند. این در حالی است که دولت عملا هیچ اقدامی ‌نکرده و مستاجران را به حال خود رها کرده است.

دو مسیر کوتاه و طولانی
این پژوهشگر اقتصادی در پاسخ به این سوال که برای نجات مستاجران از مشکلات فعلی باید چه راهکاری در نظر گرفت، گفت: اگر با نگاه تولید مسکن قصد رفع مشکل را داشته باشیم، راه‌حل‌هایی نظیر بلندمرتبه‌سازی و نوسازی بافت‌های فرسوده وجود دارد که البته در بلندمدت جواب خواهد داد، اما اگر بخواهیم با نگاه کوتاه‌مدت مشکل را حل کنیم، باید نگاه سفته‌بازانه که به علت نبود فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن سرازیر شده و واحدهای مسکونی را برای اجاره دادن خریداری کردند، رفع شود. بنابراین اگر طی چند سال گذشته سرمایه‌‌‌گذاری سالم و مولد ایجاد می‌کردیم، هم با رشد اقتصاد مواجه بودیم و هم در بازار مسکن با مشکلات متعدد دست و پنجه‌ نرم نمی‌کردیم.
ذاکری اظهار کرد: به این ترتیب دولت باید جذابیت خرید مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای و اجاره‌‌‌ای را با نسخه‌ای نظیر اخذ مالیات کاهش دهد تا سرمایه‌گذاران بازار مسکن را ترک کنند. تا زمانی که اصلاحات انجام نشود، در بر همین چرخ می‌چرخد یعنی نقدینگی وارد کشور می‌شود، اما از آنجایی که امکان تولید و مشارکت اقتصادی وجود ندارد و در بورس هم فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری نیست، وارد بازار مسکن می‌شود. بنابراین نمی‌توان ردیف بودجه‌ای برای مستاجران در نظر گرفت، چراکه فشار بیشتری به مستاجران وارد می‌شود. برای مثال اعطای وام مسکن، یکی از سیاست‌های اشتباهی است که پیاده شده است و چون سقف وام مسکن را متناسب با قیمت مسکن بالا برده‌‌‌ایم، ظاهرش خوب است، اما پیش‌گرفتن چنین سیاستی بیشتر به دلالان کمک کرده تا متقاضیان مسکن. چون املاکی که اصلا خریداری نداشته و متعلق به دلالان بوده با اعطای وام، متقاضیان این واحدهای مسکونی را خریداری کردند. بنابراین به نفع دلالان تمام شده چرا که واحدهای مسکونی آنها به فروش رفته است. درواقع این سیاست‌های نسنجیده به نام مردم، اما به کام دلالان بوده است.
وی همچنین در پاسخ به این سوال که آیا قیمت‌گذاری دستوری می‌تواند بازار اجاره را ساماندهی کند، اضافه کرد: قیمت‌گذاری دستوری در کوتاه‌مدت جواب می‌دهد اما مشکل را حل نخواهد کرد، چون بنا نیست بازار دستورپذیر باشد، اما می‌تواند از دستور تاثیر بپذیرد. به علت اینکه ذهنیت‌ها و پیش‌بینی‌های دلالان را تغییر و به آنها آلارم می‌دهد تا از بازار مسکن خارج شوند. بنابراین سیاست‌گذاری دستوری خوب است، اما کامل نیست و فقط شروع خوبی برای خروج عرضه‌کنندگان غیرواقعی خواهد بود.

وامی ‌که به نفع موجر تمام می‌شود
این پژوهشگر اقتصادی در پاسخ به این سوال که آیا افزایش وام ودیعه مسکن کمکی به مستاجران می‌کند یا خیر، گفت: وام ودیعه مسکن نسخه مناسبی نیست، چرا که تعدادی واحدهای مسکونی کاندیدای اجاره می‌شوند، اما متقاضی منابع مالی لازم را ندارد. وقتی ملک روی دست موجر بماند، قیمت‌ها ناخودآگاه پایین می‌آید، اما با اعطای وام به مستاجران، عملا وام به جیب موجر خواهد رفت و به التهاب بازار اجاره کمک می‌کند. درواقع یکسری اقدامات پوپولیستی است که وانمود می‌کنند از مستاجران حمایت شده، اما درنهایت به نفع مالکان و دلالان تمام می‌‌‌شود، نه متقاضیان بازار ملک و اجاره.
وی افزود: بازار مسکن باید به گونه‌‌‌ای ساماندهی شود که متقاضی و عرضه‌کننده واقعی باشند، این در حالی است که به علت ورود نقدینگی بزرگ طی چند سال گذشته بازار ناسالم شده است.