سایه روشن بحران اجاره بهاء مسکن

در این بین اگرچه باید ورود و دخالت دولت برای تعیین سقف اجاره‌بها را نوعی حرکت رو به جلو به لحاظ قانونی شدن این اقدام دانست، اما کارشناسان معتقدند که این اقدام در تورم بالای ۳۰ تا ۴۰ درصد یک شوآف و اقدامی غیرقابل اجرا است.

ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها
هفته گذشته، مهرداد بذرپاش وزیر راه و شهرسازی، با اشاره به ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها، اعلام کرد:‌ دولت برای اولین‌بار می‌تواند سقف اجاره‌بها تعیین کند. به‌عنوان مثال اگر در استانی تورم بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای مسکن می‌تواند ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم نسبت به تعیین سقف اقدام کند.
تعیین سقف اجاره‌‌‌بها اگرچه در دوره‌‌‌ای که کرونا به اوج خود رسیده بود، توسط شورای عالی مسکن صورت می گرفت؛ اما این بار با تصویب این اقدام توسط مجلس شورای اسلامی و قانونی شدن آن، موضوع ورود و دخالت دولت در بازار مسکن، متفاوت از سال‌‌‌های قبل به‌‌‌خصوص در دو سال ابتدایی همه‌‌‌گیری کرونا است.
وزیر راه و شهرسازی معتقد است که این قانون دست دولت را برای مداخله در بازار باز می‌کند که در پی آن می‌توانیم شاهد بازاری آرام‌تری برای مسکن اجاره‌ای در سال جاری باشیم. نظام‌مندتر کردن مداخله‌گران بازار مسکن و اجاره هم در این زمینه صورت خواهد گرفت.
اکثر کارشناسان مسکن معتقد هستند که ورود و دخالت دولت در بازار مسکن از سال دهه ۷۰ مطرح شد و هیچگاه قابلیت اجرا و موفقیت پیدا نکرد، اما به نظر می‌‌‌رسد که این بار دولت درصدد است تا به هر شکل ممکن دخالت خود را در بازار مسکن اجرایی و اثبات کند.

مداخله قیمتی در بازار مسکن غیرممکن است
محمدرضا فرهادی‌‌‌پور، کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا دخالت دولت می‌‌‌تواند در بازار اجاره مسکن مثبت و امکان‌‌‌پذیر باشد؟ گفت: اگر بخواهیم در مورد این اقدام جدید دولت و مصوبه مجلس مبنی بر ابلاغ قانون ساماندهی بازار مسکن اظهار نظر کنیم، باید اذعان کرد که مداخله قیمتی در بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها عملا ممکن نیست و فقط در حد یک شعار و حرفی است که زده شده است.
وی ادامه داد: اجرایی شدن قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها دشوار است. چرا که دولت نه امکان کنترل مالک را دارد و نه اینکه می‌‌‌تواند تورم را کنترل کند و کاهش دهد. وقتی تورم قابل کنترل نیست، چطور می‌‌‌توان انتظار داشت که اجاره‌‌‌بها را کنترل کرد و به مالک تاکید کرد که اجاره‌‌‌بهای مسکن مثلا نباید بیشتر از ۲۵ درصد و یا ۳۰ درصد افزایش یابد.

لنگر ذهنی تعیین نرخ اجاره چیست؟
کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه در این روزهای تورمی، اجاره ملک به نوعی منبع درآمد و تامین مالی عده‌‌‌ای از افراد است، تاکید کرد: لنگر ذهنی بسیاری از افراد در بازار اجاره و تعیین نرخ برای اجاره ملک، همانا نرخ ارز و نرخ تورم است. زمانی که از مالک و یا یک مشاور املاک پرسیده می‌‌‌شود، ملاک افزایش و تعیین نرخ اجاره‌‌‌بها چیست؟ به راحتی آن را به دو موضوع نرخ ارز و نرخ تورم مرتبط می‌‌‌کند.
وی یادآور شد: البته شاید برخی از مالکان به هیچ وجه سالانه اجاره‌‌‌بها را افزایش ندهند و یا خیلی اندک نرخ اجاره‌‌‌بها را بالا ببرند، اما روی سخن ما به سمت آنهایی است که با بررسی این دو موضوع (تورم و ارز) نرخ اجاره را تعیین می‌‌‌کنند.

مالکان، مستاجران خود را تغییر می‌‌‌دهند
فرهادی‌‌‌پور خاطرنشان کرد: حال اگر دولت بخواهد بر روی تعیین سقف اجاره‌‌‌بها اصرار زیادی هم داشته باشد، قطعا مالکانی که مخالف این عدد تعیین‌‌‌شده باشند، به راحتی مستاجران خود را تغییر می‌‌‌دهند و اگر هم مقاومتی شود، با تنظیم یک شکایت در دفاتر شورای حل اختلاف می‌‌‌توانند مستاجر خود را تغییر دهند.
این کارشناس اقتصادی ادامه داد: پس باید تاکید کرد که این قانون جدید قابلیت اجرا ندارد. این قوانین در یک سازوکاری قابلیت اجرا پیدا می‌‌‌کند که انتظارات تورمی نداشته باشیم و از سوی دیگر تورم تک‌‌‌رقمی باشد. وقتی تورم بالای ۴۰ درصد است، چگونه می‌‌‌توان برای مالک تعیین سقف با ۲۵ درصد را قانونی کرد؟ متاسفانه در اذهان عمومی تورم ۲۵ درصد به بالا در ابتدای هر سال حک شده است و کاری هم نمی‌‌‌توان کرد.
وی تصریح کرد: در سال ۱۹۷۵ میلادی در بسیاری از کشورهای توسعه‌‌‌یافته به دلیل اعتباری که بانک مرکزی آن کشورها داشت، وقتی اعلام شد تورم را کنترل خواهیم کرد، مردم و عموم پذیرفتند که تورم کنترل خواهد شد. این پذیرش ذهنی به دلیل این بود که می دانستند بانک مرکزی آن کشورها قابلیت اعتبار دارد. اما در ایران آیا عموم مردم می پذیرند که بانک مرکزی می‌‌‌تواند تورم را کنترل کند؟

اثرات منفی مداخله دولت در بازار مسکن
فرهادی‌‌‌پور با اشاره به اینکه مداخله دولت در بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها اثرات منفی دارد، در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌‌‌رسد بهترین راهکار برای کنترل بازار مسکن و اجاره‌‌‌بها همانا کاهش نرخ تورم است؟ گفت: دولت نباید در بازار مسکن دخالت کند، بلکه باید ابتدا تورم را کنترل کند.
وی تاکید کرد: اگر تورم تک‌‌‌رقمی باشد، آیا مالک و مشاوران املاک می‌‌‌توانند نرخ اجاره‌‌‌بها را ۳۰ درصد افزایش دهند؟ پس اولین اقدام، کنترل تورم عمومی و از بین بردن انتظارات تورمی است.

در هیچ کشوری مانند ایران رهن و اجاره گرفته نمی‌شود
همچنین مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن، درباره روند فعلی بازار اجاره گفت: در هیچ کشوری مانند ایران رهن و اجاره گرفته نمی‌شود. اگر قانون وارد بازار اجاره شود، قطعاً شاهد اتفاقات کنونی نخواهیم بود. مثلاً در آلمان ودیعه سه برابر اجاره ماهانه است. همچنین بعد از اتمام قرارداد اجاره، ودیعه همراه با سود آن به مستاجر بازگردانده می‌شود.
وی ادامه داد: ودیعه در ایران مصیبتی بیشتر از اجاره است و صاحبان املاک تا جایی که بتوانند از مستاجران مبلغ بیشتری بابت ودیعه دریافت می‌کنند. دست صاحبخانه‌ها در ایران کاملاً باز است و هیچ قانونی وجود ندارد. در نهایت اکنون به‌ دلیل ترک فعل نمایندگان گذشته مجلس برای قانون‌گذاری در بازار اجاره فشار زیادی وجود دارد

اجاره‌خانه باعث فلاکت ۳۰ میلیون ایرانی شده است
گودرزی درباره سهم هزینه‌های مسکن از سبد خانوارها توضیح داد: اگر بنا بر قانونمند شدن باشد نباید بیشتر از ۲۰ تا ۳۰ درصد درآمد خانوارها به اجاره اختصاص یابد، اما اکنون بر اساس گفته آقای زاکانی بیشتر از ۷۹ درصد درآمد خانوارها به‌ویژه در تهران به اجاره و هزینه‌های مسکن اختصاص پیدا می‌کند. این رقم، درصد بالایی محسوب می‌شود و باعث فلاکت ۳۰ میلیون مستاجر ایرانی شده است.
او ادامه داد: اگر بی‌قانونی ادامه پیدا کند هیچ سقفی برای افزایش اجاره وجود ندارد و صاحبخانه‌ها هرقدر بخواهند از سفره مستاجر برمی‌دارند.

۱۰ میلیون جوان ایرانی قادر به تشکیل زندگی نیستند
این کارشناس حوزه مسکن گفت: هنگامی که صد درصد درآمد افراد از آنها گرفته می‌شود، بحرانی جدی به بار می‌آید. تعداد زیادی از خانواده‌های مستاجر از هم پاشیده‌اند. تعداد زیادی نیز اصلاً شکل نگرفته‌اند! اکنون ۱۰ میلیون جوان ایرانی قادر به تشکیل زندگی نیستند و این روند غلط ویرانگر نباید ادامه پیدا کند.

برخی صاحبخانه‌ها به تمام درآمد خانوارها نیز راضی نیستند
وی در مورد افق دید خود در این زمینه بیان کرد: اگر فرض کنیم مسئولان به این حوزه توجهی نشان ندهند و قانونی در این زمینه به اجرا درنیاید، می‌توان پیش‌بینی کرد ۴۰ تا ۵۰ درصد درآمد خانوارها به بخش اجاره اختصاص پیدا کند. هرچند اکنون برخی صاحبخانه‌ها به صد درصد درآمد خانوارها نیز راضی نمی‌شوند.

هیچ حقوق‌بگیر ثابتی قادر نیست در تهران زندگی کند
در کنار تمام این مشکلات با توجه به اینکه طی روزهای اخیر طرح ساماندهی زمین، مسکن و اجاره‌بها ابلاغ شده است، سوال این است که اجرای این طرح چه تاثیراتی می‌تواند بر بازار اجاره بگذارد؟
گودرزی در این زمینه گفت: پس از گذشت ۱۱۶ سال از قانون‌گذاری در ایران هیچ بند قانونی‌ برای بازار اجاره وجود ندارد و این طرح می‌تواند حرکت خوبی در این زمینه باشد.
وی افزود: امید می‌رود اوضاع به‌ گونه‌ای پیش رود که پرداخت اجاره برای مستاجران قابل تحمل شود، زیرا یک بحران ملی است و هیچ کشوری در دنیا نیازهای ضروری مانند مسکن را به مکانیسم عرضه و تقاضا واگذار نمی‌کند. این یک نقص بزرگ در قانون‌گذاری است. اکنون مشاهده می‌کنیم نارضایتی‌ها در این بخش به‌شدت بالا است.
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: آنچه سران قوا تصویب می‌کردند مصوبه بود و حتی از طریق شورای حل اختلاف هم رد می‌شد، چون می‌گفتند مصوبه قابل اجرا نیست. اکنون تهران جهنم کارگران و کارمندان شده است و هیچ حقوق‌بگیر ثابتی قادر نیست دیگر در این شهر زندگی کند.  حالا باید دید در فصل نقل و انتقال مستاجران، چه بر سر بازار اجاره می‌آید و آیا طرح ساماندهی بازار اجاره برخلاف سال‌های گذشته می‌تواند نقشی مفید در عرصه بازار اجاره ایفا کند یا خیر.