بازنگری در مقررات نگهداری ساختمان‌ها
حامد خانجانی
کارشناس ارشد مدیریت ساخت
بیش از یک‌سال از حریق ۳۰/ ۱۰/ ۹۵ مرکز تجاری ۱۷ طبقه پلاسکو که منجر به فروریزش کامل ساختمان و از بین رفتن ۲۱ نفر از هموطنان (۱۶ نفر آتش‌نشان و ۵ نفر مردم عادی) و سرمایه‌های مادی و معنوی این ساختمان شد، می‌گذرد. فاجعه پلاسکو دست‌کم دو ضعف بزرگ عملکردی در مباحث مدیریت شهری و نگهداشت شهر را پیش روی ما می‌نهد: ضعف در مراقبت و نگهداری ساختمان‌ها و ضعف در مدیریت بحران‌های شهری. این نوشتار به بررسی ضعف نخست می‌پردازد.
در خصوص ساختمان پلاسکو با سازه فلزی به قدمت حدود ۵۰ سال این انتظار وجود داشت که اگر ضوابط مربوط به مراقبت و نگهداری ساختمان‌ها به نحوی صحیح و مطابق استانداردهای موجود در آن اجرا و نظارت می‌شد، این بنا در برابر حریق پیش‌آمده تاب می‌آورد و همچنان تا سال‌ها پایدار مانده و مورد بهره‌برداری قرار می‌گرفت.
مقاوم‌سازی به‌عنوان یکی از ارکان ایمنی ساختمان‌ها در برابر آتش شناخته می‌شود. در صورت وقوع آتش‌سوزی در یک ساختمان، امکان خروج ساکنان در درجه اول اهمیت قرار دارد؛ پس از آن لازم است امکان امداد‌رسانی از سوی نیروی‌های آتش‌نشانی و گروه‌های امداد و نجات فراهم و در نهایت پایداری ساختمان به عنوان سرمایه ملی حفظ شود. مقاوم‌سازی سازه‌ها در کنار تامین سیستم‌های اعلام و اطفای حریق می‌تواند تضمین‌کننده ایمنی ساختمان باشد.
مبحث بیست و دوم مقررات ملی ساختمان درخصوص مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها حداقل الزامات فنی تاسیسات و تجهیزات ساختمان برای حفاظت در مقابل حریق را تعیین می‌کند که شامل بازدیدهای متناوب و حداقل هر سه ماه یک‌بار از سوی مسوول نگهداری ساختمان از قابلیت دسترسی ساختمان توسط ماموران آتش‌نشانی، معابر دسترسی به پلکان‌ها و راه‌های خروج و ایمنی آنها، سیستم‌های خودکار اعلام و اطفای حریق، خاموش‌کننده‌های دستی و موارد مرتبط با موتورخانه و پارکینگ ساختمان می‌شود.
مواردی که در مورد ساختمان پلاسکو، به‌رغم الزام و اهمیت آن به جهت متراژ و تعداد طبقات، کاربری ساختمان که به لحاظ خطرپذیری در برابر حریق از انواع شدید به‌حساب می‌آید، تعداد افراد شاغل و میزان سرمایه مادی موجود در آن، و همچنین ارزش اجتماعی و فرهنگی این ساختمان که روزگاری مرتفع‌ترین و مدرن‌ترین ساختمان ایران و خاورمیانه و نمادی از توسعه شهری تهران محسوب می‌شده، رعایت نشد. رعایت مقررات مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها برای کلیه ساختمان‌های مشمول مجموعه مباحث مقررات ملی ساختمان اعم از بناهای موجود و بناهایی که در آینده احداث خواهند شد، الزامی است.
مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، مبتنی بر یک سیستم مدیریت کیفیت، از تعیین مسوول نگهداری ساختمان تا انجام بازرسی، آزمایش‌های دوره‌ای، مستندسازی‌ها، آگاهی بخشی ساکنان از وضعیت ساختمان و همچنین حضور یک مرجع حقوقی ناظر بر این سیستم تعریف می‌شود.
مساله‌ای که براساس مبحث بیست و دوم، تاکنون در کشور ما حالت اجرایی پیدا نکرده است. فقدان سیستم مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها علاوه‌بر اینکه موجب کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود، عملکرد نامناسب ساختمان و افزایش هزینه‌های تعمیر را رقم زده، هدررفت و اتلاف انرژی را به همراه دارد.
مهم‌ترین علت عدم اجرای این مبحث برای ساختمان‌هایی که بعد از تدوین مقررات ملی احداث شده‌اند را باید در شرایط و چگونگی اتمام عملیات ساختمان و تحویل آن به بهره‌برداران و ساکنان جست‌وجو کرد. چه برای برقراری سازوکار مراقبت و نگهداری از ساختمان نیاز است تا ملاحظاتی در زمان اجرا انجام پذیرد، که حضور مجریان ذی‌صلاح اساسی‌ترین آن است.
مبحث دوم مقررات ملی در خصوص نظامات اداری ساخت‌و‌ساز، وظایفی را بر عهده مجریان ساختمان قرار می‌دهد که در مسوولیت هیچ‌یک از عوامل دیگر اجرایی از جمله ناظران تعریف نشده است. وظایفی چون تهیه دفترچه اطلاعات فنی ساختمان، انجام بیمه تضمین کیفیت و تهیه نقشه‌هایی چون‌ساخت.
مواردی بسیار با اهمیت که جزو حلقه‌های مفقود زنجیره تامین کیفیت ساخت محسوب شده و از ملزومات مدیریت نگهداری در دوران بهره‌برداری به حساب می‌آید. متاسفانه هم‌اکنون در اکثر ساختمان‌های شهری این مهم‌ترین عامل اجرایی وجود ندارد و کار از سوی افرادی صورت می‌پذیرد که به صرف مالکیت زمین یا تامین هزینه ساخت وارد کار اجرا می‌شوند.
این افراد نه تنها اطلاع لازم از قوانین و ضوابط مرتبط با کار و حرفه را ندارند، بلکه به اصول و قواعد فنی نیز اشراف کافی ندارند؛ از این‌رو نمی‌توانند وظایف برشمرده مجریان ذی‌صلاح را برعهده گرفته، آنها را در جهت تامین کیفیت و ایمنی ساختمان تدارک دیده و پیاده کنند.
مساله مهمی که در خصوص عدم رعایت مقررات مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها برای ساختمان‌های قبل و بعد از تدوین این مقررات وجود دارد، عدم احراز صلاحیت اشخاص مسوول نگهداری و بازرسی از ساختمان توسط مرجع رسمی است.
همان‌طور که ذکر شد رعایت این مقررات برای کلیه ساختمان‌ها اعم از بناهای موجود و بناهایی که در آینده احداث خواهند شد، الزامی است. به‌رغم تصریح ماده ۴ آیین‌نامه اجرایی قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان به بهره‌برداری و نگهداری از ساختمان به عنوان خدمتی متمایز از سایر خدمات مهندسی چون طراحی، نظارت و اجرا و همچنین الزام برخورداری از مدرک تحصیلی کارشناسی و بالاتر، سابقه‌کار و تجربه در زمینه مرتبط، تاکنون اشخاصی برای مراقبت و نگهداری از ساختمان احراز صلاحیت و معرفی نشده است.
مساله دیگری که لازم است برای اجرای مبحث مذکور مورد توجه قرار گیرد، رفع برخی ابهامات حقوقی در نظامات اداری آن است. مسائلی مانند نحوه ارتباط و نسبت مسوول نگهداری و بازرس با مدیر ساختمان طبق ضوابط قانون تملک آپارتمان‌ها، مرجع نظارت بر صحت اجرای این مقررات، نقش نهادهای ذی‌ربط از شهرداری، سازمان نظام مهندسی و سازمان ثبت اسناد و املاک و همچنین ترتیب اجرای این مقررات باتوجه به قدمت ساختمان است.
اخیرا از سوی سازمان آتش‌نشانی تهران ۲۴۳ ساختمان با خطرپذیری هم‌سطح پلاسکو در شهر شناسایی شده است. اما باید توجه داشت در صورت عدم رعایت مقررات ملی، بسیاری از ساختمان‌های شهر ناایمن و پرخطر محسوب شده، تاب پایداری در مقابل مخاطرات مختلف طبیعی چون زلزله و حریق و انسان‌ساخت چون حملات نظامی را ندارد.
انتهای خبر