آیا باید منتظر افزایش قیمت مسکن باشیم؟

تاسیسات نیوز: با نزدیک شدن به ماه های پایانی سال ۱۴۰۲، یکی از موضوعات مورد توجه فعالان اقتصادی، پیش بینی قیمت مسکن در ۶ ماه آینده و ماه های آغازین سال ۱۴۰۳ است. اما به راستی پیش بینی وضعیت قیمت مسکن در ماه های آینده به چه عواملی بستگی دارد و به کجا خواهد رسید؟! به گزارش «تجارت»، بر اساس آماری که اتاق بازرگانی ایران از شاخص آذرماه منتشر کرد، اگرچه ساخت و‌ ساز مسکن در تابستان گذشته وضعیت بهتری را تجربه کرد، اما در دو ماه پایانی پاییز دوباره وارد رکود شد. علاوه بر حوزه معاملات، آمارها نشان می دهد مسکن در حوزه ساخت نیز با رکود روبه‌روست. همچنین جو نامطمئنی نسبت به آینده در بازار جریان دارد و فعالان نمی دانند در آینده چه اتفاقی خواهد افتاد. بنابراین خریداران با وجود کاهش قیمت نیز وارد معامله نمی شوند تا بازار رونق بگیرد و این شرایط نشان می دهد رکود در بازار مسکن ادامه دار است. در واقع زمان دقیق بیرون آمدن بازار از رکود در مجموع به شرایط اقتصاد کلان کشور بازمی‌گردد و اینکه شرایط به گونه ای پیش برود که شاخص های اقتصادی این بازار بتوانند فعال شوند. بررسی روند بازار مسکن در چهار دهه اخیر نشان می دهد که تاثیر تحرکات بازارهای طلا و ارز بر بازار مسکن بسیار زیاد است. اگر قیمت دلار کاهش یابد قیمت مسکن نیز متعاقبا پایین می آید و در مقابل اگر دلار روند رو به بالایی را طی کند، فعالان بازار ملک به این نتیجه می رسند که قرار است بازار راه بیفتد. بنابراین قیمت مسکن در ۶ ماه آینده بستگی مستقیمی به قیمت طلا و ارز خواهد داشت.

نقش عرضه، تقاضا و احتکار بر قیمت مسکن

از عوامل دیگر موثر در قیمت مسکن باید به عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در نتیجه کمبود ساخت و‌ ساز اشاره کرد؛ عاملی که به طور مشخص از سال ۱۳۹۷ به بعد یکی از دلایل نوسان شدید بازار مسکن بوده است. این موضوع از یک سو به ترک فعل دولت ها در برنامه های ساخت مسکن و از سوی دیگر به احتکار واحدهای مسکونی که در این سال ها به طور گسترده ای توسط بانک ها انجام شده بازمی‌گردد که در این سال ها اثرات مخربی بر اقتصاد مسکن داشته است. کارشناسان در این زمینه معتقدند که اگر در شهری مانند تهران چندین هزار آپارتمان که در اختیار بانک ها است به درستی عرضه شده و در اختیار متقاضیان واقعی قرار گیرد، بازار مسکن از رکود فعلی خارج خواهد شد. البته در دو سال اخیر که دولت بانک ها را از بنگاه داری منع کرده، دست بانک ها تا حدودی از بخش مسکن، ساخت و ساز و بخر و بفروشی کوتاه شده اما این روند باید به شکل جدی تری دنبال شود.

نقش بودجه ۱۴۰۳ و افزایش دستمزد بر قیمت مسکن

کارشناسان حوزه مسکن در این زمینه معتقدند که دولت اجرای سیاست های خود را در زمینه مسکن دیر شروع کرد و نتوانست در دو سال اول اقدام چندان موثری را در این بخش انجام دهد و همین موضوع تعادل بازار مسکن را بر هم زد؛ در نتیجه قیمت ها بالا رفت و پس از آن هم بازار وارد رکود شد. نقش دولت و قیمت مسکن در سال آینده تنها مربوط به انجام تعهدات در زمینه مسکن محدود نمی شود. زیرا با نظر به بودجه ای که برای سال ۱۴۰۳ در نظر گرفته شده و میزان افزایش حقوقی که در زمینه حقوق کارمندان و کارگران اتفاق می افتد، باید منتظر تاثیرات آن در بازار مسکن هم باشیم. با افزایش سالانه دستمزد در زمینه صنعت و کارگری، بدون تردید هزینه تولید و قیمت تیرآهن، میلگرد و مصالح ساختمانی نیز بالا می رود. همچنین افزایش هزینه هایی نیز در زمینه صدور پروانه ساخت، نظارت فنی و نظام مهندسی وجود دارد که در مجموع هزینه های مربوط به قیمت ‌تمام شده مسکن را بالا می برد.

نقش نهاده های تولید بر قیمت مسکن

از شرایط اقتصادی و بیرونی حوزه مسکن که بگذریم، باید در نظر داشت که پیش بینی قیمت مسکن در ماه های آینده به شکل قابل توجهی تحت تاثیر قیمت نهاده های تولید در صنعت ساخت و ساز خواهد بود. در بین این مجموعه عوامل نیز پس از بهای زمین که بین ۶۰ تا ۷۰ درصد هزینه های تولید را در بر می گیرد، تغییر و تحولات در حوزه هایی مانند مصالح ساختمانی از جمله تیرآهن می تواند هزینه های ساخت و در نتیجه قیمت تمام شده مسکن را افزایش دهد. همچنین در این بخش افزایش یا کاهش قیمت میلگرد نیز که تحت تاثیر عوامل مختلفی از جمله نرخ ارز و قیمت های جهانی است نیز در نوسانات قیمت مسکن تاثیر بسزایی دارد. در واقع با توجه به شرایط ویژه کشور، اعمال تحریم ها و تاثیر آن بر قیمت ها، به نظر می رسد قیمت مسکن تا حد زیادی و البته با کمی تاخیر، تحت تاثیر نوسانات بازار فولاد و تیرآهن باشد و افت و خیزهایی مشابه این بازارها را تجربه کند.

افزایش قیمت مسکن قطعی است!

اما با توجه به شرایط موجود در سطح کلان اقتصادی و روند افزایش قیمت در حوزه نهاده ها، همچنین افزایش قیمت هایی که در بخش انرژی، حمل و نقل و سیمان و فولاد با آن مواجه خواهیم شد، به نظر می رسد سال آینده و در ۶ ماهه اول سال، قیمت تمام شده مسکن افزایش خواهد داشت. کارشناسان معتقدند امروز اصلی ترین مشکلی که حوزه مسکن با آن دسته و‌ پنجه نرم می کند، رکود است و دولت برای کنترل این بازار باید در گام نخست خروج این بازار از رکود را در اولویت خود قرار دهد؛ بنابراین به نظر می رسد، دولت باید برنامه های خود در حوزه مسکن را به شکل جدی دنبال کند. فعالان این حوزه به ثبات سیاست و بازار احتیاج دارند و بنابراین دولت باید به تعهدات خود در بخش مسکن توجه بیشتری نشان دهد که در این زمینه مشوق هایی نظیر معافیت یا کاهش مالیات نیز می تواند موثر باشد. دولت اگر به صورت جدی از این بازار حمایت کند مسکن بازار مطمئنی برای جذب سرمایه است. همچنین اگر دولت به ساخت و ساز در بخش خصوصی بها دهد، می تواند تعادل را در این بازار به شکل مطلوب تری برقرار کند. این کار خروج حوزه مسکن از رکورد را به دنبال دارد که در نهایت می تواند به ثبات قیمت ها در این بخش نیز کمک کند. در غیر این صورت اگر بازارهای دیگر برای سرمایه گذاری جذاب تر باشد، نمی توان جلوی خروج سرمایه را گرفت و وضعیت حوزه مسکن همچنان بحرانی می ماند و حتی بدتر نیز می شود.