پشت پرده عدم موفقیت نهضت ملی مسکن

به گزارش تاسیسات نیوز، گزارش عملکرد طرح نهضت ملی مسکن که از گزارش تجمعی نهضت ملی و اقدام ملی مسکن به دست آمده نشان می دهد هفت میلیون نفر در این طرح شرکت کرده اند و پنج میلیون نفر از آنها در بررسی اولیه، «رد» شده اند و ۱٫۸ میلیون نفر از آنها نیز دارای شرایط دریافت مسکن حمایتی تشخیص داده شده اند.

اما نکته جالب توجه اینکه از کل این تعداد ۷۵۰ هزار نفر اقدام به واریز وجه ۴۰ میلیون تومانی اولیه کرده اند و مابقی به دلایل مختلفی نتوانسته اند در پروژه های مسکن حمایتی دوام بیاورند.

از جمله دلایلی که فقط ۱۰ درصد از متقاضیان اقدام به واریز وجه اولیه برای نهضت ملی مسکن کرده اند می توان به موارد زیر اشاره کرد:

نداشتن استطاعت مالی برای تامین پول اولیه (۴۰ میلیون تومان)، نامشخص بودن مبلغ نهایی سهم آورده متقاضیان، نامشخص بودن اطلاعات دقیق واحد تخصیصی که بعضا مکان این واحدها نیز مشخص نبوده است. ضمن اینکه مدت زمان طولانی ساخت واحدهای مسکونی این طرح در شرایط تورمی کاری کرده که هزینه ساخت به دلیل تورم بالاتر برود و هزینه تمام شده و قیمت این واحدها افزایش پیدا کند.

بنابراین به سود متقاضیان بوده که در صورت داشتن پول مورد نیاز برای خرید یک خانه در شهرک های اقماری، از این پروژه ها خارج شوند تا اینکه با توجه به وجود شرایط تورمی در کشور پول خود را به صورت ریالی نگه دارند و همگام با افزایش قیمت که ارزش پول را کاهش می دهد و هزینه ساخت مسکن را بالا می‌برد، این پول را به تدریج وارد پروژه های مسکن سازی دولتی کنند.

بنابراین می توان استقبال محدود از قالب اجرایی نهضت ملی مسکن را به دو عامل عمده عدم استطاعت و عدم جذابیت محدود کرد که با توجه به سنگینی میزان آورده اولیه، یعنی رقم ۴۰ میلیون تومان موجب کاهش استقبال شده است.

از طرفی مبهم و نامشخص بودن پروژه ها از دیگر مواردی است که طرح نهضت ملی مسکن و سایر طرح های حمایتی دولت در بخش مسکن را به بن‌بست کشانده. شاید انتظار اینکه بعد از ثبت نام اولیه متقاضیان بدانند که موقعیت، مشخصات، قیمت، شرایط پرداخت، میزان آورده و زمان تحویل چه زمانی است حق اولیه آنها باشد. این مساله عملا نقش زیادی در عدم جذابیت طرح داشته و بخش قابل توجهی از متقاضیان نیز با هدف بهره مندی از مزایای حمایتی زمین و وام ثبت نام کرده و از ابتدا قصد سکونت در این واحدها را نداشته اند. این مساله نیز یکی از نقدهای جدی به اقدامات این چنینی بوده که در عمل به کاهش مستاجران و التهاب بازار منجر نمی شود.

جانمایی نامناسب و جولان دلالان مسکن

مساله دیگر اینکه به دلیل مکانیابی و جانمایی نامطلوب عمده پروژه ها به ویژه در شهرهای جدید و عدم عرضه در محل تقاضا، تقاضای موثر مسکن کاهش پیدا نکرده است. با تعریف این پروژه ها در مکان هایی که متقاضیان تمایلی به سکونت در آن ندارند در نهایت این واحدها یا درگیر دلالی و سوداگری شده، خالی می مانند و یا اجاره داده می شوند و هدف نهایی افزایش مالک نشینی و کاهش مستاجران تحقق نمی یابد.

به عبارت دیگر با وجود تلاش های جدی مجلس و دولت برای تخصیص حمایت ها و معافیت ها و تسهیلات، بخش قابل توجهی از خروجی چنین اقداماتی تبدیل به ماهیت حفظ سرمایه خواهد شد و اثربخشی محدودی در ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها و کاهش التهاب بازار مسکن خواهد داشت.

تقاضای مسکن در بخش خانوار دو نفره

با وجود اینکه خانوارهای دارای تک ‌فرزند و دو فرزند بیشترین سهم از خانوارهای کشور را تشکیل می دهند، اما بیشترین سهم متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن متعلق به خانوارهای دونفره بدون فرزند است و پس از آن خانوارهای تک فرزند در جایگاه دوم قرار دارند.

نکته قابل تأمل در قرار گرفتن سهم خانوارهای تک نفره در جایگاه سوم و با اختلاف اندک نسبت به خانوارهای سه نفره است؛ به این ترتیب که ۲۱٫۵ درصد از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن را خانوارهای تک نفره به خود اختصاص می دهند. این امر نشانگر افزایش تعداد خانوارهای تک نفره و افزایش نیاز به مسکن این خانوارهاست.

همچنین بالا بودن سهم خانوارهای دو نفره در بین متقاضیان نشان از نیاز به مسکن چشمگیر این خانوارهاست. مقایسه پراکندگی خانوارها از منظر بعد خانوار در کشور و نسبت آن با ثبت نامی ها نشان دهنده آن است که خانوارهای با تعداد جمعیت کمتر که معمولا خانوارهای نوپا هستند بیشتر نیازمند مسکن بوده و این امر توجه ویژه به جوانان را یادآور می شود.

سود بالای اقساط وام

بررسی درآمد دهک های مختلف نشان می دهد بین آنچه توان و استطاعت مالی این اقشار بوده و سهم آورده متقاضیان و پرداخت اقساط تسهیلات این طرح تناسب منطقی وجود ندارد و اصطلاحا طرح حاضر توان پاسخگویی به متقاضیان مورد نظر قانون جهش تولید مسکن و پروژه نهضت ملی مسکن را ندارد. بخش عمده عدم استطاعت به علت کاهش درآمدهای حقیقی است. چون درآمدها کمتر از تورم رشد داشته و در اثر جهش های ارزی و تورمی ناشی از تحریم های ظالمانه و شرایط کرونا به وقوع پیوسته ‌است.

با توجه به سنگینی میزان آورده که از کسر مبلغ وام مصوب از هزینه تمام شده ساخت یک واحد تعیین می شود، این مساله باعث عدم استقبال از این طرح شده است. برآوردها از میزان درآمد دهک های درآمدی مختلف نشان می دهد، بخش زیادی از متقاضیان امکان تأمین آورده های هر سه ماه ۴۰ میلیون تومانی تا سقف حدود ۶۰۰-۵۰۰ تومان را ندارند.

از طرفی تسهیلات طرح اقدام ملی مسکن و نهضت ملی مسکن یارانه ای نبوده و بر اساس نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان پرداخت می شود. اما مبلغ تسهیلات به مقدار قابل ملاحظه ای افزایش یافته ‌است که این امر نیز منجر به افزایش اقساط تسهیلات شده و دهک های پایین درآمدی که بخش غالب جامعه هدف متقاضیان طرح های حمایتی مسکن را تشکیل می دهند، توان پرداخت اقساط تسهیلات را ندارند.

در سال ۱۴۰۰ و با تصویب قانون جهش تولید مسکن، تسهیلات در شهر تهران به ۴۵۰ میلیون تومان، سایر کلانشهرها ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ۳۵۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری کشور به ۳۰۰ میلیون تومان با همان نرخ سود۱۸ درصد افزایش یافت و مقرر شد طرح اقدام ملی مسکن نیز که با نهضت ملی مسکن ادغام شده است از طریق قرارداد متمم مشمول این افزایش در تسهیلات شوند.

این رقم در سال ۱۴۰۲ در کل کشور به ۵۵۰ میلیون تومان افزایش یافت، اما به دلیل افزایش نرخ سود تسهیلات بانکی از ۱۸ درصد به ۲۳ درصد نرخ سود این تسهیلات نیز افزایش یافت. رایزنی های وزارت راه و شهرسازی با بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران در نهایت به کاهش نرخ سود این تسهیلات از ۲۳ درصد به ۱۸درصد و صرفا ۵۰۰ هزار واحد مسکونی منجر شد.

با وجود اینکه طرح نهضت ملی مسکن طرحی برای کمک به تأمین مسکن اقشار کم درآمد است، نرخ سود ۲۳ درصدی تسهیلات این طرح متقاضیان را با کاهش استطاعت تأمین سهم آورده و یا عدم تمکن مالی برای پرداخت اقساط تسهیلات مواجه کرده است.

با فرض اینکه در سال ۱۴۰۰ساخت واحد مسکونی با مشارکت بانک آغاز شده و واحد مذکور در سال ۱۴۰۲ به بهره برداری برسد و از طریق انعقاد قرارداد فروش اقساطی به خانوار متقاضی واگذار شود، اقساط این وام برای دهک اول درآمدی ۱۶۲ درصد از درآمد سالیانه وی را به خود اختصاص خواهد داد و این سهم در دهک های دوم، سوم و دهم به ترتیب به ۹۰، ۷۱ و ۱۴ درصد کاهش می یابد. از این رو قابل قبول است که دهک های پایین درآمدی در طرح نهضت ملی مسکن، نه تنها توان پرداخت سهم آورده متقاضیان را نداشته بلکه استطاعت مالی برای پرداخت اقساط وام طرح را نیز نخواهند داشت.

نکته مهمی که کمتر بدان پرداخته می شود این است که عمدتا متقاضیان در شرایط فعلی از زمان ثبت نام تا تحویل واحد مسکونی هم آورده اولیه مورد نیاز اجرای طرح و بعضا اقساط را پرداخت می کنند و هم هزینه های اجاره نشینی را پرداخت می کنند. در نتیجه در این دوران متحمل هزینه های سنگین جهت حفظ شرایط زندگی و تهیه مسکن می شوند که این مساله ممکن است سال ها طول کشیده و شرایط روحی و روانی نامطلوبی را به خانواده ها تحمیل کند.

مهاجرت از روستا به شهر

فرایند مهاجرت در درون استان ها نه تنها بر حجم و رشد جمعیت یک جامعه تأثیر می گذارد، بلکه تغییرات زیادی در ساختار و توزیع جمعیت ایجاد می کند. مهاجرت های روستا- شهری باعث افزایش تعداد مردان جوان در شهرهای بزرگ شده و تعادل نسبت مردان و زنان را در دو منطقه شهری و روستایی بر هم زده ‌است.

با توجه به اینکه جوانان بیشتر از هر گروه سنی دیگر تن به مهاجرت می دهند، این موضوع در بلندمدت برای جوامع روستایی نیز حائز اهمیت خواهد بود؛ چرا که با مهاجرت آنان، تولید نسل در جوامع روستایی کاهش می یابد و به دنبال آن جمعیت پویا در روستاها کاهش می یابد و از تولید محصول و اقتصاد روستایی نیز کاسته شده و همچنین از نظر اجتماعی و فرهنگی نیز روستاها دچار ایستایی می شوند.

مساله دیگر آنکه به واسطه طرح هایی از این دست تشویق به مهاجرت به سمت شهرهای بزرگ ناخواسته اتفاق خواهد افتاد، چرا که شرایط اشتغال و درآمد در این شهرها بهتر ارزیابی شده و از طرف دیگر هزینه های تمام شده برای واحدهای احداث طرح در شهرهای مختلف تفاوت چندانی ندارد.