آخرین وضعیت رفتاری معامله گران و همچنین نبض قیمت در بازار مسکن پایتخت، حاکی است، حجم تقاضای سرمایه ای نسبت به ماه ابتدایی سال و همچنین میانه بهار، کاهش محسوس پیدا کرده است.
به گزارش تاسیسات نیوز، سکته قیمتی آپارتمان در تهران، نشانه های امیدوارکننده ای را به بازار مسکن منعکس می کند. تازه ترین بررسی های به عمل آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران، در عین حال که از شروع روند کاهش قیمت در این بازار در روزهای اخیر حکایت دارد، همچنین از تغییر رفتار دو طیف موثر این بازار خبر می دهد.
بررسی های انجام شده نشان می دهد، در روزهای اخیر، در مناطق مختلف پایتخت، نوعی تغییر رفتار مشهود بین خریداران و فروشنده های آپارتمان تحت تاثیر چرخش انتظارات آنها از آینده پیش روی این بازار، رخ داده است.
علائم کاهش قیمت در بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر نسبت به پایان سال گذشته و ابتدای امسال در حالی در تعداد قابل توجهی از محلات و مناطق پایتخت، نمایان شده است که در غیاب انتشار آمارهای رسمی، متقاضیان این بازار از دسترسی به داده های جامع و قابل استناد، محروم هستند. با این حال، تحقیقات میدانی و اطلاعات غیررسمی، نشان دهنده شروع روند کاهشی در قیمت هایی است که ابتدای امسال نسبت به سال گذشته به میزان محسوس و قابل توجه رشد کرده بود.
بررسی ها نشان می دهد، در شرایطی که ماه های پایانی سال گذشته تاکنون، بر اساس اطلاعات دریافتی از سه منبع غیررسمی اما مهم آماری، قیمت های پیشنهادی فروش آپارتمان از سوی عرضه کننده ها، دست کم سه مرحله رشد داشته است اما، در دو هفته اخیر و به خصوص ۱۰ روز سپری شده از خردادماه، ورق در بازار مسکن به نفع کاهش قیمت ها برگشته است.
هم اظهارات واسطه های معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، هم یافته های خریداران موثر و هم بررسی فایل های عرضه شده به بازار نشان می دهد، در روزهای اخیر، قیمت های پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق مختلف پایتخت کاهشی بوده و حتی در برخی محله ها و مناطق شهر، قیمت های اعلامی از سوی فروشنده ها بعضا تا ۱۰ درصد افت داشته است.
یافته های به دست آمده از وضعیت بازار معاملات مسکن شهر تهران در روزهای اخیر نشان دهنده بروز نشانه ها و علائم امیدوارکننده برای این بازار است. نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد، بعد از یک دوره التهاب قیمتی در بازار مسکن، نوعی تغییر رفتار یا چرخش انتظارات در هر دو سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی منجر به اثر کاهشی بر سطح قیمت های اعلامی از سوی فروشنده ها شده است.
این در حالی است که در کنار این روند نزولی قیمت، همزمان عرضه فایل فروش به بازار افزایش یافته و از سوی دیگر تقاضا برای خرید نیز از سوی خریداران به خصوص گروه های سرمایه گذار با افت محسوس همراه شده است.
بررسی ها نشان می دهد تقاضای خرید مسکن به شدت نسبت به ماه های آخر سال گذشته و همچنین فروردین و اردیبهشت ماه امسال، کاهش یافته است و برخی از واسطه های معاملات ملکی از مراجعه صفر روزانه به بنگاه ها برای خرید مسکن خبر می دهند.
چرا ورق در بازار معاملات مسکن برگشت؟
در این میان سه گانه جهت دار مجموعه رفتارها و عملکرد بازیگران اصلی معاملات مسکن یعنی طرف عرضه و تقاضا (فروشنده ها و خریداران)، عوامل مهم تغییر وضعیت بازار مسکن هستند. اظهارات واسطه ها و فعالان بازار مسکن و همچنین نتایج تحقیقات میدانی نشان می دهد در روزهای اخیر ورق در بازار مسکن برگشته است.
در حالی که در اواخر سال گذشته و همچنین ابتدای امسال (تا نیمه اردیبهشت ماه)، عرضه فایل فروش به بازار بسیار محدود و تعداد متقاضیان خرید به خصوص تقاضای سرمایه گذاری در بازار ملک از حجم عرضه فایل فروش بیشتر بود، در روزهای اخیر این شرایط کاملا برعکس شده است.
یعنی نه تنها ورود فایل جدید به بازار افزایش داشته است، بلکه مدت زمان رسوب فایل ها به میزان قابل توجه افزایش یافته است؛ وزن فروشنده به خریدار به طور محسوس افزایش یافته است و همچنین نشانه هایی از کاهش و انعطاف قیمتی در این بازار نمایان شده است. ضمن اینکه تقاضای خرید نیز به شدت افت کرده است.
اولین عامل موثر در چرخش وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر به تغییر شرایط در بازارهای موازی و اثرگذار بر بازار مسکن مربوط می شود.
در شرایطی که نوسان بازارهای دلار و سکه در اردیبهشت ماه نزدیک به صفر بود، اثر ایست دلار و سکه و ثبات نرخ ها در این دو بازار مهم و اثرگذار بر بازار مسکن، هم‌‌اکنون به بازار مسکن رسیده است.
بعد از التهاب شدید دلار در پایان سال گذشته و ادامه آن در اولین ماه از سال جدید -فروردین- بازار معاملات مسکن نیز تحت تاثیر قرار گرفته و فروشنده ها در وهله اول به دلیل تشدید انتظارات تورمی ناشی از نوسان بازارها به خصوص نوسان دلاری و همچنین افزایش تقاضا از سوی سرمایه گذارها برای خرید مسکن با هدف موج سواری تورمی، قیمت های اعلامی خود را به میزان محسوس افزایش دادند.
از سوی دیگر، تحت تاثیر ورود به سال جدید، در یک مرحله دیگر نیز قیمت ها را افزایش داده و با انصراف برخی فروشنده ها از عرضه آپارتمان خود به بازار فروش تحت تاثیر تشدید انتظارات تورمی و امید به فروش واحد با نرخ بالاتر در ماه های بعد، عملا فایل فروش در بازار کاهش یافت و بازار مسکن به خواب سنگین فرو رفت. این کاهش فایل خود یکی دیگر از دلایل افزایش قیمت های اعلامی از سوی اندک فروشنده های حاضر در بازار مسکن بود.
اما با ایست دلاری، عملا انتظارات تورمی سرمایه گذارها برای کسب سود و نقدشوندگی بالای ملکی در ماه های بعد محقق نشد و شاهد پس لرزه های ریزش قیمت دلار در بازار مسکن بودیم. سرمایه گذارهایی که با هدف کسب سود قابل توجه ناشی از انتظار برای ادامه نوسانات دلاری دیگر بازارها و سرایت اثر آن به بازار مسکن، اقدام به خرید آپارتمان کرده بودند یا فروشنده هایی که تحت تاثیر این انتظارات از فروش واحدهای خود صرف نظر کرده بودند، هم‌‌اکنون به دلیل نگرانی از حبس سرمایه خود در املاک بدون مشتری با احتمال ریزش قیمت، اقدام به عرضه آنها به بازار کرده اند.
از سوی دیگر طرف تقاضای مسکن که از دوره جهش به بعد به خصوص از سال ۹۸، عمدتا تقاضای سرمایه گذاری بود، با مشاهده ایست بازارها، کاهش انتظارات تورمی و احتمال ریزش قیمت ها که در ماه های اخیر به طور نامتعارف و غیرواقعی افزایش یافته بود، از بازار خارج شده است.
بازگشت اثر مذاکرات برجام به بازار مسکن
دومین عامل موثر در چرخش شرایط بازار مسکن در دو هفته اخیر به خصوص ۱۰ روز سپری شده از خرداد ماه، به موضوع برجام مربوط می شود. ماجرای احیای برجام و ریسک های غیراقتصادی در سال های اخیر همواره یکی از بازیگردانان اصلی بازار مسکن و جهت دهنده به رفتار سمت عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی بود. اما در ماه های اخیر تحت تاثیر توقف مذاکرات، بسیار کمرنگ و عملا بی اثر شده بود.
این موضوع در روزهای اخیر تحت تاثیر انتشار اخباری مربوط به احتمال از سرگیری مذاکرات جدید، به طور مجدد، به یک عامل اثرگذار بر رفتار خریداران و فروشنده ها و در نتیجه سمت و سوی بازار مسکن هم به لحاظ حجم معاملات و هم از نظر سطوح قیمتی، تبدیل شد.
