چگونگی محاسبه زیربنای ساختمان

به گزارش تاسیسات نیوز، زیربنای ساختمان از اصطلاحات پرکاربردی است که در بحث های مربوط به صدور پروانه شهرسازی با آن برخورد خواهیم کرد. محاسبه زیربنای ساختمان آن هم به صورت دقیق کار سختی نیست. البته باید توجه داشت که مساحت ملک و زیربنای ساخت دو مقوله جداگانه از یکدیگر هستند. در ادامه این مقاله با ما همراه باشید تا با این مفاهیم بیشتر آشنا شوید.

تعاریف مربوطه در محاسبه زیربنا

زیربنا

در نقشه شهرداری منظور از سطح زیربنای هر طبقه، کل مساحت بنای آن طبقه با احتساب سطح اشغال شده توسط دیوارها، راه پله ها و داکت ها است. به عبارت دیگر برای محاسبه زیر بنا مترکشی باید پشت تا پشت دیوارها انجام شود.

زیربنا یکی از اصطلاحاتی است که در قوانین ثبتی و شهرداری زیاد شنیده می شود. هنگام محاسبه مساحت کل بنا، مساحت سطح تمام طبقات روی زمین و زیر زمین را با هم جمع می کنند.

مشاعات ساختمان

مشاعات آپارتمان بخش هایی از آپارتمان است که تمام مالکین در آن سهم دارند. نکته مهم در این خصوص این است که سهم هیچ یک از مالکین را نمی توان به صورت مجزا تعیین کرد. به عبارت دیگر، تمام مالکین، در تمام نقاط مشاعات آپارتمان سهم دارند.

به عنوان مثال، راهروهای یک آپارتمان ۶ طبقه جزو مشاعات ساختمان است. این بدان معناست که ساکنین طبقه اول، از راهروی جلوی خانه‌ی ساکنین طبقه ششم سهم دارند و بالعکس. بنابراین هیچ یک از مالکین نمی تواند ادعا کند فلان بخش از راهرو (مشاعات) متعلق به من است چرا که چنین ادعایی بی معناست.

نحوه تشخیص مشاعات ساختمان بسیار راحت است. هر قسمتی از آپارتمان که در سند قطعی مالکیت به طور مشخص به عنوان دارایی مالک به آن اشاره نشده باشد، جزو مشاعات آپارتمان است.

مثلا در سند هر واحد، متراژ انباری و پارکینگ ذکر شده است. بنابراین انباری و پارکینگ جزو مشاعات نیستند. اما راهرو و آسانسور جزو مشاعات هستند. چرا که در سند مالکیت به آنها و میزان متراژی که به مالک تعلق می گیرند اشاره ای نشده است.

در واقع می توان گفت مشاعات بخش هایی از آپارتمان هستند که شما از آنها سهم دارید، اما مالکیت آن در اختیار و اراده شما نیست. به بیان دیگر مشاعات به کل مالکین تعلق دارد و یک نفر از مالکین نمی تواند روی بخشی از مشاعات به صورت جداگانه مالکیت داشته باشد.

مفروزات ساختمان

در مقابل مشاعات که بین تمامی مالکین در یک ساختمان مشترک است، مفروزات به همان بخش های خصوصی و تحت تملک افراد گفته می شود. به عبارتی فضای داخلی آپارتمان ها شامل اتاق های خواب، آشپزخانه، بالکن و … را مفروزات می گویند. همچنین اگر در ساختمانی انباری یا پارکینگ اختصاصی برای واحدها در نظر گرفته شده، متراژ بین دیوار تا دیوار این فضاها را مترکشی کرده و در حین محاسبه زیربنای واحد اعمال می کنیم.

همان طور که مشخص است طراحی بالکن و پارکینگ اختصاصی برای واحدهای ساختمان بسیار مفید است چرا که علاوه بر بالا بردن امتیازات ساختمان نسبت به ساختمان های هم‌رده خود که فاقد این دو فضا هستند، سبب افزایش متراژ خانه و درنتیجه ارزشمندتر شدن قیمت ملک هنگام فروش یا اجاره می شوند. البته هر دو این فضاها قوانین و ضوابط مخصوصی برای طراحی دارند که در دفترچه های متعدد و جداول شهرداری تنظیم شده است.

زیربنای ساختمان شامل چه قسمت هایی است؟

در قانون زیربنای ساختمان هر قسمت از بنای احداثی که دارای مالکیت منفک و مستقلی است را یک واحد گویند. تفکیک ملک به واحدهای مجزا طبق صورت مجلس تفکیکی از طرف اداره ثبت اسناد و املاک انجام می شود. هر واحد باید دارای در ورودی مجزا و امکانات و مشترکاتی باشد که در صورت مجلس تفکیکی قید می شود.

زیـر بنای مفید به قسمتی از آپارتمان گفته می شود که وقتی درب آن باز می شود و وارد آن می شویم استقلال آن را درک کنیم. در مورد آپارتمان هایی که تفکیک مجاز شده باشند زیر بنای مفید آنها در سند قید شده است. واحدهای فوق الذکر دارای فضای مشترکی نیز هستند که به آنها مشاعات گفته می شود.

این فضاها شامل انباری ها، تاسیسات، پارکینگ، راه پله ها، راهروها و حیاط هستند که مساحت این فضاها بایستی به مساحت زیـر بنای مفید ساختمان افزوده شود. اگر در اسناد آپارتمان مساحت پارکینگ، زیـرزمین و انباری بـرای هر آپارتمان مشخص شده باشد که همان مساحت منظور خواهد شد، اما اگر این اتفاق رخ نداده باشد، مساحت همه مشترکات به نسبت تعداد آپارتمان هـا بین آنها تقسیم می شود.

در مورد تراس و ایوان هایی که حداقل از سه طرف دارای دیوار و سقف باشند باید گفت که این فضاها نیز جزء زیـر بنـا محسوب می شوند. این در حالی است که پیش آمدگی ها و فلاشینگ های لبه پشت بام جزء زیربنا محسوب نخواهند شد.

حیاط و فضای باز ساختمان در املاک شمالی و غربی بین همه آپارتمان ها مشترک است. در حالی که در بعضی از ساختمان ها مخصوصاً زمین های جنـوبی و شرقی که ساختمان در حاشیه خیابان قرار داشته و افراد به جز ساکنین واحدهای همکف بقیه دسترسی بـه حیـاط ندارنـد ممکن است مساحت حیاط به مساحت قدرالسهم واحدی که اختصاصاً از حیاط اسـتفاده می کند اضافه شـده باشد. واضح است که طبق قانون نحوه تملک آپارتمان ها، مالک حق احداث هیچ گونه سازه ای را در فضای حیاط نخواهد داشت.

زیربنای مفید و غیرمفید ساختمان چیست؟

در مباحث مربوط به زیربنای ساختمان ابتدا باید تفاوت زیربنای مفید و غیرمفید را بدانیم. زیربنای مفید به سطح کل ساخته شده بر روی زمین ملک به جز قسمت پله و آسانسور و مشاعات دیگر گفته می شود. طبیعا زیربنای غیرمفید نیز سطح کل زیربنا به غیر از فضای مفید است.

بنای مفید ساختمان بر طبق قانون یعنی آنچه در سند ساختمان به نام مالک بوده و کسی حق هیچگونه دخل و تصرفی را در آن ندارد. بحث مهم در اینجا در مورد پارکینگ و انباری پیش می آید که باید گفت با اینکه پارکینگ و انباری موجود در زیر زمین که بعضاً در سند ملک مذکور به مالک انتقال می یابند جزء فضای غیرمفید به حساب می روند.

فرمول های ساده برای محاسبه مساحت

همانطور که قبلا ذکر شد، ویژگی های نامنظم را می توان به اشکال هندسی ساده تقسیم کرد تا اضلاع هر یک از این اشکال را اندازه گیری کرد و مساحت آنها را طبق فرمول های ساده زیر محاسبه کرد:

_  مساحت اشکال مربع با ضلع a برابر با a × a است

_  مساحت اشکال مستطیلی با اضلاع a و b برابر با a × b است

_  شکل های مثلثی با ارتفاع a و قاعده b مساحتی برابر با ۲ ÷ (a × b) دارند.

_  مساحت ذوزنقه با ارتفاع a و قاعده بزرگ b و قاعده کوچک c برابر است با c * (2% (a + b))

گاهی اوقات با سازه ها یا سازه های نیم دایره ای نیز مواجه می شوید. بنابراین، برای بدست آوردن مساحت تقریبی چنین جاهای خالی، باید موارد زیر را انجام دهید:

–  قوس و کمان نیم دایره را رها کنید و اندازه یا قطر قطعه صاف را محاسبه کنید.

–  قطر را به نصف تقسیم کنید تا شعاع نیم دایره را بدست آورید.

اکنون که شعاع را دارید، می توانید از این فرمول برای محاسبه مساحت دایره استفاده کنید:

عدد پی × شعاع × شعاع = مساحت دایره

از طرف دیگر، از آنجایی که شکل مورد نظر ما یک نیم دایره است، باید مساحت دایره را به نصف تقسیم کنیم، یعنی:

۲÷ (عدد پی × شعاع × شعاع) = مساحت یک دایره

همچنین لازم به ذکر است که اگر شکلی که به دست می آورید دقیقاً نصف یک دایره نیست، باید تخمین بزنید که دایره چقدر حجم دارد. برای مثال، اگر حدس زدید که یک چهارم دایره است، مساحت دایره را بر چهار تقسیم کنید. در نهایت، پس از محاسبه مساحت هر شکل به طور جداگانه، مساحت های به دست آمده برای محاسبه مساحت کل ساختمان زیربنا جمع می شود. مساحت دایره را با استفاده از کاشی محاسبه کنید.

اندازه گیری مساحت آپارتمان چه از جنس چوب سخت و چه سرامیک بسیار آسان تر خواهد بود، زیرا این کف ها معمولاً اندازه های استانداردی دارند و می توانید از آنها به عنوان واحد اندازه گیری خود استفاده کنید. در واقع، این روش یک روش آسان برای محاسبه مساحت یک دایره است، به خصوص زمانی که ابزار اندازه گیری مناسب را ندارید.

بنابراین با استفاده از چنین ابزاری با استفاده از فرمول زیر می توان اندازه دو ضلع و در نهایت مساحت کل دایره را محاسبه کرد. به عنوان مثال اگر کف آپارتمان موزاییک باشد، ابعاد کناری را به صورت زیر بدست می آوریم:

اندازه ضلع موزاییک × تعداد موزاییک

محاسبه بالکن و تراس

طراحی بالکن ضوابط و قوانینی دارد ودر طرح شهرداری فقط برای بالکن ها و تشویق مردم به ساخت بالکن و بهبود کیفیت ساختمان های مسکونی، مساحت بالکن های مسقف تا عمق سه متر زیربنا و تراکم زمین شامل:

*  بالکن سه طرفه که ۱/۲ آن زیربنا است.

*  بالکن سه طرفه بسته که ۲/۳ آن زیربنا است.

*  بالکن سه طرفه بسته که ۲/۳ آن زیربنا است.

*  همچنین جالب است بدانید که در نقشه شهرداری اگر عمق بالکن بیش از سه متر باشد، مساحت کل بالکن زیربنا در نظر گرفته می شود.

محاسبه راه پله

به طور کلی روش محاسبه مساحت پله ها به این صورت است که شامل محاسبه مساحت راه پله از پشت دیوار کناری تا محور دیوارهای داخلی و همچنین محاسبه مساحت راه پله است. محاسبه مساحت راه پله از محور دیوارها تا محور آن ها است.

آیا حیاط و تراس آپارتمان جزء زیربنا محسوب می شود؟

از آنجایی که حیاط در واقع زمینی خالی محسوب می شود که بنایی روی آن احداث نشده است، لذا مساحت آن جزء زیربنای ساختمان محاسبه نمی شود. اما موضوع در مورد تراس و بالکن که هر دو فضایی برای ارتباط با محیط بیرون هستند تفاوت دارد.

در پاسخ به این سوال که تراس جزئی از زیربنا محسوب می شود یا خیر باید بگوییم که شهرداری برای تشویق مردم برای احداث بالکن و ارتقا دادن کیفیت ساختمان های مسکونی، احداث تراس های مسقف تا عمق سه متر را به شرح ذیل جزء زیربنا و تراکم طبقه به حساب آورده است. علاوه بر این در نقشه شهرداری چنانچه عمق بالکن بیش از سه متر باشد، کل مساحت آن به عنوان بخشی از زیربنا محسوب خواهد شد.

نحوه محاسبه‌ زیربنای بالکن به شرح زیر است:

–  نیمی از مساحت بالکن سه طرف باز، جزء زیربنا محسوب می شود.

–  دوسوم تراس سه طرف بسته، جزء زیربنا محسوب می شود.

آیا دیوارها جزء زیربنای ساختمان به حساب می آیند؟

در پاسخ به این سوال باید گفت که کل دیوارهای داخلی جز مساحت مفید هستند و نیمی از دیوارهای ۲۰ سانتیمتری مشترک میان واحدها به زیربنای ملک اضافه می شود. علاوه بر این نیز باید اشاره کرد که قطر دیواری که بین آپارتمان و فضاهای مشاع قرار دارد، به مساحت زیربنای مفروز اضافه خواهد شد.

رعایت نکات زیر در بحث مترکشی زیربنا حائز اهمیت هستند:

_  تفکیک فضاهای مشاع و مفروز قبل از انجام مترکشی آپارتمان انجام شود.

_  برای محاسبه زیربنای هر واحد باید بالکن‌های روباز و دارای سقف هم به حساب آیند.

_  فضای بین دیوارها در مترکشی در نظر گرفته می شوند و سپس قطر دیوارها به مساحت کل اضافه می شود.

_  برای محاسبه زیربنای خانه هایی که دارای شکل هندسی مشخصی هستند باید با اندازه گیری هر ضلع و توسط فرمول های ساده ریاضی مساحت را به دست آوریم.

_  مساحت خانه هایی که شکل هندسی مشخصی ندارند از طریق تفکیک به اشکال هندسی و محاسبه مساحت آنها و سپس جمع نمودن اعداد به دست آمده محاسبه خواهد شد.

_  در مورد واحدهای دوبلکس باید گفت که راه پله میان دو طبقه جزئی از طبقه پایینی است و باید هر طبقه به صورت جداگانه مترکشی شده و مجموع آن‌ها زیربنای ساختمان می شود.

_  دیواری که بین دو واحد آپارتمان است، در صورتی که قسمتی از‌ اسکلت ساختمان نباشند، دارای مالکیت مشترک است.

_  در محاسبات می توان از اندازه های کفپوش ها به عنوان یک راه سریع برای به دست آوردن مساحت سریع حدودی فضاها استفاده کرد.

کلام آخر

در کل و به طور خلاصه باید اذعان کرد که راهروها، پله و پاگردی که در خارج از قسمت های درونی آپارتمان قرار گرفته به علاوه محل هایی چون پاگرد پله و ورودی پشت بام، پله های ایمنی و پله های فرار، حیاط، حیاط خلوت، حیاط ساختمان، روف گاردنی که جنبه استفاده عمومی دارد جزئی از زیر بنا هست اما زیربنای مفید نیست.

همچنین محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل فضای آپارتمان که به آن داکت گویند، ایوان و تراس (بالکن غیر مسقف)، انبار عمومی ساختمان، اتاق سرایداری ساختمان، آسانسور و چاله آن، چاه های فاضلاب، لابی، سالن اجتماعات، فضاهای ورزشی مانند سالن بدنسازی، استخر، سونا و جکوزی، پشت بام و … جزء‌ فضاهای مشاع بوده و زیربنای مفید به حساب نمی آیند.

سوالات متداول

• چند درصد از زمین اختصاص به ساختمان دارد؟طبق قانون شهر داری فقط ۶۰ درصد از مساحت زمین می تواند ساختمان سازی شود، ۴۰ درصد مابقی به حیاط اختصاص دارد. برای بدست آوردن زیر بنای ساختمان باید مساحت زمین را در ۶۰ درصد ضرب کنیم، عدد بدست آمده زیربنای مجاز ساختمان است. ساختمان سازی بیشتر از ۶۰ درصد تجاوز به حریم همسایه محسوب می شود.