عوامل ایجاد جنس جدید رکود مسکن شناسایی شد

به گزارش تاسیسات نیوز، در شرایطی که به دنبال جهش شدید قیمت مسکن و استمرار آن در سال های اخیر، اکثریت قبلی خریداران واحدهای مسکونی که خانه اولی ها و متقاضیان مصرفی بودند، به اجبار و به دلیل ضعف قدرت خرید به اقلیت معامله گر در این بازار تبدیل شده اند، همین گروه اقلیت نیز، به تازگی، با قفل زنجیره ای معاملات مسکن روبه‌رو شده و این قفل زنجیره ای، شکل تازه ای از رکود مسکن در دل رکود بزرگتر این بازار تشکیل داده است.

قفل تازه ایجاد شده در برابر خریداران و فروشنده های مسکن، که بخش عمده ای از آنها متقاضیان مصرفی و تبدیل به احسن هستند، در نتیجه پنج مانع عمده و تازه شکل گرفته در این بازار ایجاد شده است. تازه ترین بررسی های صورت گرفته از وضعیت بازار زمستانی مسکن در عین حال که افزایش تقاضا برای خرید آپارتمان در پایتخت را نشان می دهد از سوی دیگر، نشان دهنده آن است که بخش زیادی از این تقاضاها، فعلا موفق به خرید نشده اند.

اقلیت مصرف کننده متقاضی خرید مسکن در بازار زمستانی واحدهای مسکونی با چند مانع مهم روبه‌‌‌رو شده اند که این موانع باعث شده است، به رغم وجود تقاضا در بازار، بخش زیادی از این تقاضا دست کم در شرایط فعلی موفق به انجام معامله و خرید آپارتمان نشوند.

طیف گسترده ای از متقاضیان مصرفی حاضر در بازار مسکن که این روزها به دنبال خرید یا تبدیل به احسن واحد مسکونی خود از طریق فروش آپارتمان و خرید آپارتمان‌‌‌ بزرگتر یا با امکانات کامل تر هستند، با قفل زنجیره ای معاملات در این بازار روبه‌رو شده اند.

این گروه از افراد، برای خرید و فروش همزمان ملک خود با مشکل مواجه شده اند و بسیاری از آنها با اینکه از دو تا سه ماه قبل، تصمیم جدی برای معامله‌ گرفته اند، هنوز موفق به انجام آن نشده اند. این گروه از متقاضیان اعلام می کنند در روزها و هفته های اخیر شرایط برای خرید و فروش آپارتمان در بازار فعلی سخت تر از قبل شده است.

علت این موضوع هم آن است که به صورت زنجیره وار، متقاضیان حاضر در بازار برای فروش آپارتمان خود و خرید واحد جدید با مشکلات زیادی روبه‌رو شده اند و همین ناتوانی متقاضیان در انجام معامله به صورت زنجیره ای، معاملات مسکن را در میان اقلیت متقاضیان مصرفی حاضر در بازار قفل کرده است.

تغییر روش متداول پرداخت

در بررسی شرایط ایجاد‌ شده که منجر به ایجاد قفل زنجیره ای معاملات مسکن در روزهای اخیر شده است پنج عامل یا مانع مهم و موثر را شناسایی شده است.

اولین عامل یا مانع انجام معاملات مسکن در شرایط فعلی که موجب شده است به رغم وجود تقاضا برای انجام معامله در بازار مسکن به خصوص از جانب متقاضیان تبدیل به احسن آپارتمان، عملا گروه زیادی از این متقاضیان با در بسته مواجه شوند و موفق به انجام معامله خود نشوند، به تغییر مدل پرداخت پول به لحاظ زمانی در معاملات مسکن و عوض شدن ذائقه فروشنده ها مربوط می شود.

در نتیجه تشدید سایه انتظارات تورمی بر بازار مسکن، فروشنده ها، مدل سنتی و متداول پرداخت بهای آپارتمان را تغییر داده اند. عمده افرادی که این روزها به عنوان فروشنده در بازار مسکن حضور دارند، برخلاف رویه های قبلی، کل پول فروش آپارتمان را در کمترین زمان ممکن از خریدار مطالبه می کنند.

این در حالی است که در رویه متعارف و متداول قبلی در معاملات خرید و فروش مسکن، پرداخت بهای آپارتمان عمدتا سه مرحله ای بود و خریدار در سه مرحله و به طور متعارف در یک بازه زمانی حول و حوش یک و نیم ماهه، کل بهای آپارتمان را به فروشنده پرداخت می کرد.

اما در شرایط فعلی، در نتیجه تشدید انتظارات تورمی و همچنین، افزایش ریسک ناشی از نگه داشتن پول نقد، فروشنده ها کل پول آپارتمان را در کمترین زمان ممکن می خواهند تا بتوانند آن را به سرعت صرف خرید ملک دیگر کرده یا در بازارهای موازی سرمایه گذاری کنند.

بررسی های انجام شده نشان می دهد بخش قابل توجهی از فروشنده های مسکن در روزهای اخیر، اعلام کرده اند که بین ۶۰ تا ۷۰‌ درصد از بهای ملک را در همان زمان امضای قرارداد و در مرحله اول می خواهند؛ تا حداکثر یک یا دو هفته نیز باید کل مبلغ تسویه شود. در واقع می توان گفت در بسیاری از معاملات، زمان تسویه حساب با فروشنده از یک و نیم ماه به نهایت دو هفته کاهش یافته است که این موضوع برای بسیاری از متقاضیان خرید مسکن عملا نشدنی است.

سدسازی برای خرید با وام

همین عامل در شکل گیری سرعتگیر دوم معاملات مسکن در شکل جدید رکود معاملاتی ملک در میان اقلیت حاضر در بازار مسکن، موثر بوده است.

سرعت‌‌‌گیر دوم، خارج شدن وام برای بار دوم از حیز انتفاع برای متقاضیان مصرفی است. در حالی که همواره بخشی از بهای خرید آپارتمان در سال های گذشته برای متقاضیان مصرفی از مسیر دریافت وام تامین می شده است اما این وام در روزها و هفته های اخیر برای دومین بار از دسترس متقاضیان مصرفی خارج شده است.

وام خرید مسکن یک بار در طول یک سال گذشته و حتی قبل تر از آن، به دلیل عدم افزایش سقف (مبلغ وام) متناسب با افزایش قیمت مسکن، عملا از دسترس متقاضیان خارج شد. بر اساس آخرین برآوردهای صورت گرفته، هم اکنون قدرت پوشش دهی وام خرید مسکن به ازای هر متقاضی در شهر تهران به طور متوسط به پنج مترمربع (بر اساس متوسط قیمت مسکن در شهر تهران) کاهش یافته است.

یافته های جدید نیز نشان می دهد بعد از آنکه به دلیل عدم‌ پوشش دهی کافی مبلغ وام از هزینه خرید مسکن، این وام برای بار اول عملا از دسترس متقاضیان خارج شده است اما، با توجه به اینکه پروسه اداری برای پرداخت وام به متقاضیان معمولا بین یک تا یک و نیم ماه زمان می برد، تغییر ذائقه فروشنده ها برای مدت زمان تسویه حساب با خریدار، عملا باعث شده است برای بار دوم خریدارها نتوانند روی وام مسکن در خریدهای خود حسابی باز کنند.

طیف گسترده ای از فروشنده ها هم‌‌‌اکنون مایلند نهایت ظرف مدت دو هفته کل پول فروش آپارتمان را تسویه کرده و از خریدار دریافت کنند اما، متقاضیان و خریداران مسکن برای دریافت وام به دست کم یک ماه تا یک و نیم ماه زمان برای تشکیل پرونده و طی مراحل اداری برای دریافت وام زمان نیاز دارند.

بنابراین بررسی ها نشان می دهد هم‌‌‌اکنون برای طیف گسترده ای از متقاضیان خرید مسکن عملا امکان استفاده از همان مبلغ محدود وام خرید مسکن نسبت به بهای کل آپارتمان نیز وجود ندارد.

تمایل سرمایه گذاران برای حفظ سرمایه در بازار مسکن

یک سرعت گیر بزرگ دیگر که در روزهای اخیر به عنوان مانعی در مسیر معاملات مسکن قابل شناسایی است به تمایل گسترده سرمایه گذارها برای باقی ماندن در بازار مسکن به عنوان بازاری امن و بدون ریسک و در عین حال با چشم انداز رشد قیمت در نتیجه سنگین تر شدن سایه انتظارات تورمی بر این بازار، برمی‌‌‌گردد.

در حالی که پیش تر برخی از سرمایه گذاران ملکی، تمام یا بخشی از دارایی های ملکی خود را بعد از فروش به سایر بازار دارایی ها مانند ارز، طلا، سهام و… هدایت می کردند، هم اکنون اما، عمده آنها، حتی آنهایی که در این بازار فروشنده هستند، تمایل به باقی ماندن در این بازار دارند.

این موضوع باعث شده است نه تنها تقاضا از ناحیه خریداران سرمایه ای در بازار افزایش یابد بلکه، عرضه ملک از سوی سرمایه گذاران این بازار با هدف انتقال سرمایه به سایر بازارها نیز کاهش یابد.

سبقت تقاضا از عرضه در بازار مسکن

به دنبال این موضوع، سرعتگیر چهارم یعنی سبقت تقاضا از فایل های قابل خرید در بازار باعث ایجاد شکاف بزرگ میان عرضه و تقاضای مسکن شده است. البته در شکل گیری سرعتگیر چهارم، افزایش تقاضا از سمت اقلیت مصرف کننده حاضر در بازار به خصوص متقاضیان تبدیل به احسن نیز، موثر بوده است.

از آنجا که عمده متقاضیان و معامله گران این بازار اعم از خریدار و فروشنده، افرادی هستند که قصد تبدیل ملک خود به ملک دیگری دارند، معاملات با قفل زنجیره ای روبه‌رو شده است. به دلیل نگرانی از کاهش ارزش پول و در شرایطی که مبنای مالی برای انجام معامله در بازار مسکن استفاده از پول نقد است، خریدار و فروشنده سعی دارند تا دقیقه ۹۰، دارایی خود را به پول تبدیل نکنند؛ فروشنده ها هم سعی دارند در کوتاه ترین زمان ممکن پول دریافت شده از خریدار را به ملک دیگری تبدیل کرده یا آن را در بازار دیگری سرمایه گذاری کنند.

همین موضوع باعث شده است، معاملات با قفل زنجیره ای روبه‌رو شود. عمده متقاضیان حاضر در بازار، می خواهند دو معامله را همزمان انجام دهند؛ اما فروشنده ها خود خریدار واحد از فروشنده دیگری هستند که او نیز می خواهد خانه ای را از فروشنده دیگری که خودش خریدار مسکن است، بخرد. همه اینها نیز از پول نقد گریزان هستند و برای انجام معامله منتظر طرف مقابل برای تصمیم گیری برای خرید و فروش همزمان مانده اند.

در شرایطی که تقاضا برای خرید مسکن به خصوص آپارتمان های کوچک متراژ وجود دارد و عده ای نیز برای تبدیل به احسن ملک خود عرضه کننده این واحدها در بازار هستند، اما با وجود این‌، این معاملات نیز به سختی انجام می شود. چرا که فروشنده منتظر است تا همزمان با فروش ملک خود به سرعت ملک دیگری خریداری کند. حتی خریدار نیز در بسیاری موارد، سعی دارد تا دقیقه ۹۰ و لحظه آخر، دارایی خود را در بازاری که در آن سرمایه گذاری کرده و قصد دارد آپارتمان را با تبدیل این دارایی ها خریداری کند، نگهداری کند و از تبدیل آن به پول نقد به دلیل نگرانی از زیان مالی، پرهیز می کند.

فروش آپارتمان های کوچک متراژ قفل شده است

همین موضوع مقدمه شکل گیری سرعتگیر پنجم یعنی قفل فروش آپارتمان های کوچک متراژ به رغم وجود تقاضا برای این واحدها در بازار است. عامل مشترک در بروز این شرایط، تشدید سایه انتظارات تورمی بر بازار مسکن است که شکل تازه ای از رکود را در بازار معاملات مسکن آن هم در شرایطی که تقاضا برای خرید و حتی فروش از سوی اقلیت مصرف کننده بازار وجود دارد، ایجاد کرده است.