خرم: «صنعتی سازی» نسخه درمان بازار بیمار مسکن

به گزارش تاسیسات نیوز،  نوسانات قیمت مسکن در برخی از شهر ها، از جمله تهران، طی دو دهه اخیر یکی از چالش‌ های اساسی بازار مسکن و اقتصاد کشور بوده است، به‌ طوری که در یک دوره افزایش شدید و در دوره دیگر کاهش یا ثبات نسبتاً فراگیر بر قیمت مسکن حاکم بوده است کـه به‌ تبع تحولات ایجادشده در بخش مسکن، کل اقتصاد را متاثر می ‌کند. از این رو عوامل تاثیر گذار بـر قیمت مسکن به دو دسته عوامل سمت عرضه و عوامل سمت تقاضا قابل تقسـیم اسـت. افزایش قیمت مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی و… ازجمله عوامل موثر بر عرضه مسکن است.

از سوی دیگر در سمت تقاضا عوامل به دو دسته تقسیم می ‌شوند، تقاضای واقعی مسکن تقاضای ناشی از نیاز خانوار و تقاضای سرمایه ‌ای تقاضای مسکن برای حفظ ارزش دارایی آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات سایر بخش ‌های اقتصادی متفاوت می ‌کند و موجب شکل گرفتن الگوی متفاوت تغییر قیمت می‌ شود، تقاضای سرمایه‌ ای مسکن است.

شبکه ایران کالا به منظور بررسی دلایل بروز اختلال در بازار مسکن، گفتگوی چندجانبه غیرحضوری با شرکت محمود اولاد (اقتصاددان و کارشناس بخش مسکن) و احمد خرم (رئیس سازمان نظام مهندسی کشور)، فردین یزدانی (پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن) و مهدی صادقی شاهدانی (ریاست دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق) برگزار کرد که خلاصه آن به شرح زیر است.

صنعتی سازی؛ راهکار افزایش عرضه مسکن

احمد خرم، رئیس سازمان نظام مهندسی به مترادف شده انبوه سازی به صنعتی سازی اشاره کرد و گفت: این یک اشتباه بزرگ است. انبوه سازی تاثیری در قیمت ساختمان ندارد اما صنعتی سازی، سرعت ساخت را بالا برده، کیفیت ساخت را ارتقاء داده و قیمت ساخت و ساز را کاهش می دهد.

وی ادامه داد: ما باید ۴۰ درصد ساخت و سازهای ایران را به شکل صنعتی انجام دهیم در حالی که فعلا حدود ۵ درصد از ساخت و ساز فعلی به صورت صنعتی سازی صورت می گیرد که کیفیت مناسبی نداشته، طولانی ساخته می شود و با قیمت گران به مصرف کننده عرضه می شود.

خرم خاطر نشان کرد: در چین یک ساختمان بیمارستانی  طی ۹ روز ساخته می شود اما در ایران ۱۵ سال طول می کشد.

رئیس سازمان نظام مهندسی افزود: در صنعتی سازی نیروی کارآزموده چندانی نداریم اما بستر و ابزار از جمله فولاد و غیره را تا حدودی زیادی در اختیار داریم.

وزیر اسبق راه و شهرسازی تاکید کرد: مشکل ما در صنعتی سازی ، نبود طرح و برنامه و منابع انسانی کارآزموده و خبره است

زمین دارای زیرساخت شهری، مهمترین عامل اثرگذار در ساخت و ساز

محمود اولاد، اقتصاد دان در ابتدای سخنان خود بزرگترین عامل موثر در ایجاد مسکن را زمین معرفی کرد و گفت: کیفیت و موقعیت جغرافیایی زمین در ساخت و ساز تاثیر مهمی دارد.

وی افزود: زمینی که در کنار زیرساخت های شهری قرار داشته و از مرکز شهر چندان دور نیست، قابلیت ساخت و ساز را دارد اما زمینی که در خارج از شهر بوده و با زیرساخت معمول شهری فاصله دارد، برای ساخت و ساز مناسب نیست.

اولاد ادامه داد: طبیعتا زمین هایی که به زیرساخت شهری متصل هستند با رانت بازی عده ای مواجه می‌شوند و سرمایه گذاری های مسکن را تحت تاثیر قرار می دهند.

ما باید در داخل شهر باید با صنعتی سازی ساخت و ساز را توسعه داده و بخش مسکن را فعال کنیم. در این زمینه نمی توان به کمک دولت در ارائه زمین خوشبین بود چرا که زمینی که دولت در اختیار صنعتی سازان قرار می دهد، از زیرساخت های شهری فاصله زیادی دارد.

جهش تولید در مسکن، مستلزم ثبات اقتصای

فردین یزدانی، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن اظهار داشت: در حال حاضر وزارت مسکن و شهرداری به بخش خصوصی رانت داده و میدان را برای فعالیت آنان باز گذاشته اند.

وی افزود: جهش تولید در بخش مسکن، مستلزم ثبات اقتصادی است. وقتی تولید کننده هر روز شاهد افزایش نرخ مواد و مصالح است نمی تواند به خوبی فعالیت کند.

یزدانی مشکل اصلی در تولید مسکن را نبود زمین و نظام برنامه ریزی ساخت و ساز اعلام کرد و گفت: سازندگان و فعالان بخش مسکن بخش اعظم سود خود را از مالکیت زمین می برند.

پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن به ساخته نشدن شهرکی همچون اکباتان در پس از انقلاب اشاره کرد و گفت: عمده سودی که سرمایه گذار شهرک اکباتان به دست آورد مربوط به صنعتی سازی و بهینه سازی است نه قیمت زمین. این در حالی است اکنون  در شهرها ۶۰ درصد بهای تمام مسکن مربوط به قیمت زمین است.

برای اجرای طرح کاداستر عزم ملی وجود ندارد

مهدی صادقی شاهدانی، ریاست دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق اظهار داشت: اگر بخواهیم بر اساس یک برنامه منطقی ساخت و ساز را توسعه دهیم باید یک یک پایگاه اطلاعاتی و سامانه زمین، مسکن و ساختمان را برای داده های زمین و مسکن داشته باشیم.

وی ادامه داد: وجود چنین پایگاه و سامانه ای برای صنعت مسکن گره گشا خواهد بود و اکثر معضلات بخش مسکن را حل می شود.

صادقی افزود: برای راه اندازی و تکمیل اطلاعات طرح کاداستر عزم جدی وجود ندارد، از این رو نارسایی ها در بخش مسکن ادامه دار خواهد بود.

ریاست دانشکده اقتصاد دانشگاه امام صادق، سرعت و سهولت دسترسی به اطلاعات ملک، مستندسازی اطلاعات اراضی در رابطه با شهروندان، استناد قانونی و دقیق در محاکمات جهت نیل به احقاق حقوق عامه، افزایش امنیت حقوقی مالکان و آسان‌سازی معاملات ارضی از جمله مزایای این طرح در رابطه با شهروندان است.