توقف پرداخت وام جعاله مسکن
به گزارش تاسیسات نیوز، هزینه سیاستگذاری برای کنترل قیمت وام مسکن، به جای آنکه متوجه اقدامات دستوری و تکلیفی محول روی دوش شبکه بانکی شود، برای سمت تقاضا فاکتور شد.
قیمت اوراق وام مسکن – اوراق همان برگه ای است که متقاضیان تسهیلات مسکن برای دسترسی به وام باید آن را در بازار از دارندگانش به قیمت روز خریداری کنند- در دی ماه امسال به بالاترین میزان از مرداد ۱۴۰۱ رسید به طوری که میانگین هر فقره اوراق که ارزش تسهیلاتی آن ۵۰۰ هزار تومان است، در ماه اول زمستان امسال ۱۳۰ هزار و ۱۳۳ تومان شد؛ یعنی جهش ۱۶ درصدی قیمت در یک ماه (آذر تا دی).
این رشد شدید در هزینه دریافت وام مسکن اگر چه از عوامل مختلف سرچشمه می گیرد، اما سیاستگذار از ساده ترین مسیر سیاستگذاری که البته تبعات بلندمدت برای بازار مسکن به همراه دارد، سراغ درمان آن رفته تا بخش هایی از عوامل تورم ساز اوراق مسکن، کماکان به قوت خود باقی بماند.
در روزهای گذشته پرداخت وام جعاله مسکن از شبکه بانکی محدود یا متوقف شده است. متقاضیان تعمیر و بازسازی محدود خانه که از سال ۹۸ تاکنون به خاطر جهش های مکرر و تاریخی قیمت مسکن، قدرت خرید به قصد جابه‌جایی بهتر آپارتمان را از دست داده اند، به سمت تعمیر ملک با استفاده از وام جعاله روآوردند و این روند افزایش تقاضای وام جعاله، سال به سال و به ویژه در سال جاری ادامه پیدا کرد.
به خصوص از اواسط تابستان ۱۴۰۲ که سقف وام جعاله مسکن از ۸۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافت، اثرگذاری تا حدودی محسوس تسهیلات تعمیرات منزل بر پوشش نسبی هزینه بازسازی، گرایش خانوار‌های مالک به تعمیر منزل با استفاده از وام جعاله را بیشتر هم کرد. (در تهران هم اکنون، هزینه بازسازی هر مترمربع آپارتمان بر اساس تغییر کابینت، کف، نقاشی و سرویس های بهداشتی به اضافه درب اتاق ها، بالای ۳.۵ میلیون تومان برآورد می شود.)
با این حال، ضعف سیاستگذاری در حوزه تامین مالی مسکن و مداخلات دولتی بر این حوزه تخصصی کار را به جایی رساند که طی روزهای اخیر، درخواست وام تعمیرات آپارتمان در برخی شهر‌ها و در برخی شعب بانکی به نه بانک ها برخورد کرده است.
وام جعاله مسکن به آپارتمان های دارای سند به صورت پنج ساله با نرخ سود ۲۲.۵ درصد تعلق می گیرد مشروط به آنکه، ملک در رهن بانک بابت وام قبلی نباشد.
ماجرای جهش قیمت اوراق مسکن چیست؟
پرواز قیمت اوراق مسکن از ابتدای دی ماه امسال شروع شد که البته ۲۳ دی در گزارشی با عنوان «بررسی علت افزایش قیمت اوراق مسکن در روزهای اخیر» منتشر کردیم و در آن گزارش، «پرداخت خاموش نوع دوم وام جعاله مسکن به مبلغ بالای ۲۰۰ میلیون تومان» به عنوان یکی از دلایل این پرواز معرفی شد.
اما امروز با استناد به گزارش آماری بانک مرکزی از حجم ریالی پرداخت تسهیلات مسکن طی ۱۰ ماهه اول امسال، بررسی ها نشان می دهد، آن فرضیه ای که ۲۳ دی مطرح شد، صحت دارد و البته دلایل دیگری نیز در شتاب بخشی به موتور تورم اوراق مسکن نیز موثر بوده است.
ماجرا از این قرار است که از مرداد ماه سال جاری تا قبل از ماه دی، حجم پرداخت وام جعاله مسکن یا به عبارتی حجم تقاضا برای این نوع تسهیلات ملکی، ماه به ماه، هفت درصد رشد کرده است. علت انتخاب ماه مرداد به عنوان شروع دوره زمانی مورد بررسی آن است که سقف تسهیلات مسکن شامل خرید و جعاله از مرداد ماه افزایش پیدا کرد و همه، دو برابر شد.
با این حال در دی ماه، ناگهان رشد ماهانه پرداخت وام جعاله به ۲۱ درصد می رسد که حکایت از تغییراتی در بازار وام مسکن جعاله دارد. در این میان، نرخ رشد حجم پرداخت تسهیلات خرید مسکن همواره از وام جعاله کمتر است که این به خاطر رکود خرید آپارتمان، قابل توضیح و تحلیل است. از ابتدای سال جاری تا پایان دی ماه ۳۰ همت تسهیلات جعاله مسکن از سوی شبکه بانکی پرداخت شد و ۸۳ همت هم وام خرید مسکن.
مجموعه دلایل اصلی رشد قیمت اوراق مسکن به بالاترین رقم از مرداد ۱۴۰۱ را می توان شامل رشد نسبی تقاضای بانکی تعمیرات آپارتمان به عنوان یک واقعیت کنونی بازار مسکن، تعریف وام دوم جعاله از سوی شبکه بانکی به عنوان عاملی که به درد بازار مسکن می خورد، اما سیاستگذار نتوانست برای این محصول مورد نیاز تقاضا منابع کافی تامین کند، سود پایین سپرده بانکی مخصوص انتشار اوراق مسکن ناشی از سیاست دستوری، تکلیف بانکی به پرداخت وام ساخت مسکن دولتی بدون در نظر گرفتن منابع برای این موضوع و در نتیجه فشار تکلیفی به سایر منابع بانکی عنوان کرد.
در بازار مسکن ایران، تنها راه تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان و تعمیر منزل، مدت هاست «خرید اوراق» است. اما برای تولید مسکن دولتی، یک راه میان بر و بی هزینه برای سازنده ها وجود دارد و آن، پرداخت وام بدون نیاز به خرید اوراق و بدون نیاز به سپرده گذاری است. این دو گانه به معنای آن است که از نگاه سیاستگذار، تقاضای مسکن اولویت آخر برای تامین مالی است.
این در حالی است که تجربه همه سال های اخیر نشان داده است، اگر سمت تقاضا به عنوان حلقه آخر جریان سرمایه گذاری ساختمانی، از بازار خرید به خاطر سلب قدرت خرید خارج شود، فعالیت این زنجیره مختل می شود و هر دو بازیگر اصلی رونق بخش مسکن -سازنده و خریدار- با رکود مواجه می شوند و آسیب می بینند.
در نظام موفق و صحیح تامین مالی مسکن، وام دو منظوره بهترین مدل پرداخت تسهیلات است. در شرایطی هم که بازار به سیاستگذار سیگنال می دهد تمایل به استفاده از کدام محصول را دارد -مثل الان که بازار تقاضای وام مسکن سراغ تسهیلات جعاله رفته است- لازم است سیاست های مالی مسکن به گونه ای تغییر پیدا کند که به جای سرکوب تقاضا، پاسخگویی به تقاضا در دستور کار قرار بگیرد.
این گزارش حاکی است، وام جعاله مسکن که پیش تر هم به صورت مستقل به متقاضیان تعمیرات داده می شد و هم به صورت مکمل وام خرید مسکن متقاضیان خرید، در روزهای گذشته فقط به متقاضیان وام خرید قابل پرداخت بوده است.
این در حالی است که مورد اصلی مصرف وام جعاله، برای تعمیرات است نه برای خرید، اما به‌خاطر اشکال کهنه سیاست های تامین مالی مسکن، سال هاست شبکه بانکی، وام غیرخرید مسکن را برای خرید مسکن پرداخت می کند تا سقف نهایی تسهیلات خرید بتواند ضوابط دستوری را دور بزند.
اگر اشکالات موجود یا همان عوامل رشددهنده قیمت اوراق مسکن برطرف نشود، بازار مسکن کشورمان نمی تواند همچون کشور‌های مختلف، از قدرت وام مسکن به نفع تعدیل چرخه های رکود و رونق بهره ببرد.
در کشور‌های غربی طی حدود دو سال گذشته، ابتدا تورم مسکن با سیاست نرخ بهره وام خرید، تاحدودی کنترل شد. در این کشورها، همواره خانه اولی ها یک پای ثابت استفاده از تسهیلات مسکن هستند و در عین حال سمت تقاضا می تواند معادل حداقل ۷۰ درصد ارزش خرید خانه، تسهیلات بلندمدت دریافت کند.
این در حالی است که قدرت پوشش وام خرید مسکن در تهران زیر ۱۰ درصد است و در شهر‌های مختلف کشور، زیر ۲۰ درصد است.