تحليل يك گزارش رسمي: در سرمايه گذاري هاي ساختماني انحراف وجود دارد؟

آمارهاي رسمي، جاي هيچ شك وشبهه اي نسبت به سرعت و حجم بالاي ساخت وساز مسكن در كل كشور، باقي نگذاشته است، اما نتيجه يكساله از اين رخداد مثبت نشان مي دهد: به رغم رشد در تيراژ و ارزش ريالي فعاليت هاي ساختماني، نوعي «انحراف» در سرمايه گذاري هاي اين حوزه ديده مي شود، طوري كه تحت تاثير هدايت نادرست سرمايه هاي وارد شده به بازار ساخت وساز، هنوز ورودي عرضه به بازار مسكن با فاصله اي قابل توجه، عقب تر از ورودي تقاضا به اين بازار است.

    گزارش «دنياي اقتصاد» از آنچه بانك مركزي درباره مقصد سرمايه گذاري هاي ساختماني در يك سال90 اعلام كرده، حاكي است: فقط 15 درصد كل سرمايه هاي وارد شده به بخش ساخت وساز، صرف تكميل ساختمان هاي در حال ساخت براي عرضه واحدمسكوني جديد به بازار مصرف، مي شود و مقصد مابقي سرمايه ها، پروژه هاي جديد و نيمه تمام هستند. طوري كه با توجه به حجم تقاضاي خريد و اجاره مسكن، اگر سرمايه گذاران، سهم «تكميل ساختمان ها» از سرمايه گذاري را حداكثر 5 درصد افزايش دهند، بازار مسكن به تعادل خواهد رسيد.

    طبق اعلام بانك مركزي در سال90 رقمي معادل 40 هزار ميليارد تومان در بخش ساخت وساز سرمايه گذاري شده كه از اين رقم، 5 هزار ميليارد تومان براي تكميل آپارتمان هاي مسكوني، 25 هزار ميليارد براي آپارتمان هاي نيمه كاره و 10 هزار ميليارد تومان نيز براي شروع به ساخت آپارتمان هاي جديد هزينه شده است.

    ماحصل اين حجم سرمايه گذاري در نهايت به عرضه 564 هزار واحدمسكوني آماده مصرف به بازار تقاضا منجر شده است، طوري كه 85 درصد كل سرمايه گذاري هاي ساختماني در سال90، عملاصرف پروژه هايي شده كه سال هاي بعد به «آپارتمان قابل استفاده» تبديل خواهد شد.

    اين در حالي است كه پارسال، حدود 890 هزار متقاضي جديد- آمار ازدواج هاي سال90- وارد بازار مسكن شد.

    به اين ترتيب حداقل 35 درصد از تقاضاي موجود در بازار مسكن-صرف نظر از تقاضاي انباشته- با كمبود آپارتمان براي خريد يا اجاره مواجه است.

    به بيان ساده تر، سال گذشته بين بازار تقاضا و بازار عرضه، فاصله 326 هزار واحدي وجود داشته است كه اين نابرابري در صورت هدايت درست سرمايه هاي بكارگرفته شده در بخش ساخت وساز، به راحتي قابل رفع و برطرف شدن بود.

    ارقام منتشرشده در گزارش بانك مركزي نشان مي دهد: پارسال با 15 هزار ميليارد تومان سرمايه گذاري در بخش تكميل ساختمان هاي مسكوني، نيم ميليون واحدمسكوني تكميل و به بازار مصرف عرضه شد بنابراين اگر سازنده ها 5 هزار ميليارد تومان ديگر به اين محل وارد مي كردند، تعداد واحدهاي جديد قابل سكونت، به راحتي كفاف تقاضا را مي داد.

    آنچه بر انحراف سرمايه ها در بازار ساخت وساز قطعيت مي بخشد، وجود نسبت معكوس بين نرخ رشد عرضه آپارتمان به بازار مصرف و نرخ رشد سرمايه گذاري هاي ساختماني در كشور است طوري كه، تعداد واحدهاي مسكوني جديدي كه سال گذشته تكميل و روانه بازار مصرف شد، فقط 5/2 درصد نسبت به سال قبل از آن رشد داشته است اين در حالي است كه رقم كل سرمايه گذاري در ساخت وساز در سال90، حداقل 23 درصد نسبت به سال 89 افزايش پيدا كرده است.

    كارشناسان مسكن در آسيب شناسي وضع موجود بازار ساخت وساز و كج راهه اي كه سرمايه گذاران اين بازار وارد آن شده اند، معتقدند: سودي كه سرمايه گذارها از محل شروع پروژه هاي جديد براي خود تصور مي كنند به مراتب بيشتر از سود حاصل از صرف سرمايه براي تكميل ساختمان است چونكه با گذر زمان از يك سو رشد قيمت مسكن به رشد سود كمك مي كند و از سوي ديگر ارزش ذاتي ساختمان نيمه كاره نيز بالامي رود.

   

    سهم تهران از آپارتمان هاي جديد

    به گزارش «دنياي اقتصاد» سال گذشته از 564 هزار واحدمسكوني عرضه شده به بازار تقاضا، 135 هزار واحد سهم تهران بوده است. ميزان عرضه آپارتمان جديد به بازار مسكن تهران در سال90 رقمي معادل 6 درصد افزايش داشته كه اين نرخ رشد سه برابر نرخ رشد كشوري بوده است. به اين ترتيب 24 درصد از كل عرضه جديد، در تهران اتفاق افتاده است.

    همچنين 28 درصد از كل سرمايه گذاري هاي ساختماني در سال90، سهم تهران بوده است.

    اصفهان نيز در مقام دوم بيشترين سرمايه گذاري قرار گرفته است.