بررسی نقش بیمه کیفیت ساختمان در تولید مسکن

برای رسیدن به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا ضروری است ۲۰ میلیون مسکن شهری در ۱۰ سال آینده ساخته شود بنابراین تولید مسکن از طریق کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن و ارائه تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت مسکن، ارزان‌ترین شیوه تولید مسکن است.

 

 

 

 

 

 به گزارش تاسیسات نیوز به نقل از مرکز مطالعات دانشگاه علم و صنعت ایران، مسکن متناسب با نیاز، یکی از نیازهای پایه و اساسی برای داشتن زندگی با عزت است.مسکن به عنوان یکی از کالاهای اساسی زندگی مردم دارای ویژگی‌های خاص و منحصر بفردی است که توجه به این ویژگی‌ها در برنامه‌ریزی برای حل مشکل مسکن ضروری است.شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران به طور متوسط 32 درصد است که در کلان شهرها به 70 درصد نیز می‌رسد.

 

 

1) اهمیت بخش مسکن در شرایط فعلی اقتصاد کشور

1-1- مسکن متناسب با نیاز، یکی از نیازهای پایه و اساسی برای داشتن زندگی با عزت است. مطابق اصول 3، 31 و 43 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دولت موظف به تأمین مسکن متناسب با نیاز برای تمامی محرومین از مسکن است.

مسکن به عنوان یکی از کالاهای اساسی زندگی مردم دارای ویژگی‌های خاص و منحصر بفردی است که توجه به این ویژگی‌ها در برنامه‌ریزی برای حل مشکل مسکن ضروری است. مسکن کالایی غیرقابل جانشین، ناهمگن و غیرقابل جا به جایی است که همین موضوع اهمیت یش از پیش سیاست‌گذاری در حوزه زمین و مسکن را نمایان می‌سازد.

 

 

شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع ان موجب افزایش هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران به طور متوسط 32 درصد است که در کلان شهرها به 70 درصد نیز می‌رسد. برای حل این مشکل ضروری است سیاست‌های متناسبی برای افزایش تولید و عرضه مسکن با قیمت ارزان در کشور اندیشیده شود.

 

 

شکاف بین عرضه و تقاضا در بخش مسکن سبب بالا رفتن قیمت مسکن و به تبع آن موجب افزایش هزینه مسکن در  سبد هزینه خانوار شده است. سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در ایران به طور متوسط 32 درصد است که در کلان شهرها به 70 درصد نیز می‌رسد. برای حل این مشکل ضروری است سیاست‌های متناسبی برای افزایش تولید و عرضه مسکن با قیمت ارزان در کشور اندیشیده شود.

 

 

در حال حاضر بیش از 12 میلیون دختر و پسر در سن ازدواج قرار دارند و طی 10 سال آینده 16 میلیون نفر دیگر به این تعداد اضافه خواهد شد که نیازمند 14 میلیون واحد مسکونی جدیدالاحداث می‌باشند و همچنین حداقل 2 میلیون واحد مسکونی ناپایدار در بافت‌های فرسوده شهری کشور وجود دارد که این تعداد در 10 سال آینده به شش میلیون واحد مسکونی می‌رسد، بنابراین ضروری است 20میلیون واحد مسکونی شهری در طی 10 سال آینده و به طور متوسط سالیانه 2 میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود تا بتوان به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا در بازار مسکن دست پیدا کرد.

 

 

این درحالی است که با توجه به آمارهای سرشماری نفوس و مسکن سال 90 از سال 1385 تا 1390 سالانه بطور متوسط 1 میلیون واحد مسکونی به موجودی مسکن کشور اضافه شده است. هرچند که این میزان تولید، رکورد جدیدی را در عرصه ساخت مسکن کشور به ارمغان آورده است اما با ظرفیت تولید سالانه 2 میلیون واحد مسکونی فاصله زیادی دارد.

 

 

1ـ2ـ در شرایط تحریم اقتصادی که روابط اقتصادی بین‌المللی کشور با محدودیت مواجه شده است، حرکتِ لوکوموتیو‌های اقتصادی درون‌زا با اولویت تأمین نیازهای اساسی خانوار، منجر به اشتغال‌زایی و رشد اقتصادی پایدار به صورت توأمان می‌شود. پرداخت تسهیلات ساخت مسکن به معنای ایجاد تقاضا در بیش از 120 رشته فعالیت صنعتی و معدنی پسین و پیشین وابسته است که باعث فعال شدنِ ظرفیت خالی صنایع و معادن وابسته و ایجاد واحدهای جدید تولید صنعتی و معدنی می‌شود که در صورت تولید 2 میلیون واحد مسکونی در هر سال حداقل 9/4 میلیون نفر به صورت مستقیم و غیر مستقیم طی 10 سال مشغول به کار خواهند شد. 

 

 

2) مسکن مهر

در قانون بودجه سال 1386 با پیشنهاد دولت برنامه مسکن مهر برای عرضه مسکن مصوب شد و مقدمات اولیه اجرای این برنامه آغاز شد و سپس در سال 1387 قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن با پیشنهاد دولت به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید. برنامه مسکن مهر مانند هر برنامه دیگری دارای نقاط قوت و ضعفی است که نیازمند ارزیابی و آسیب‌شناسی برای بهبود و اصلاح نقاط ضعف و همچنین تقویت نقاط قوت است. این یادداشت تلاش می‌کند تا لیستی از نقاط قوت و ضعف مسکن مهر و همچنین سیاست‌های اصلاحی لازم برای تداوم تولید و عرضه مسکن را ارایه دهد. بر این اساس در ابتدا اصول سیاستی مسکن مهر و نتایج مثبت اجرای این برنامه مورد بررسی قرار می‌گیرد و سپس در ادامه سیاست‌های اصلاحی پیشنهاد می‌شود.

 

 

2-1- اصول سیاستی مسکن مهر:

الف ) تخصیص زمین با هزینه صفر به صورت اجاره 99 ساله‌

یکی از موارد بسیار مهم و تعیین کننده در قیمت مسکن، سهم بالای زمین در قیمت تمام شده مسکن است که برنامه‌ریزی برای کاهش این هزینه کمک شایانی به تأمین مسکن متناسب با نیاز محرومین از مسکن می‌کند. در برنامه مسکن مهر، زمین‌های دولتی به صورت اجاره بلند مدت (99ساله) برای تولید و عرضه مسکن اختصاص یافت. دولت با اجرای این سیاست و حذف هزینه زمین از قیمت تمام شده مسکن سهم بسزایی در کاهش هزینه مسکن برای متقاضیان مسکن مهر داشته است که این امر جامعه هدف متقاضی مسکن مهر را افزایش داده و باعث امیدواری تعداد بیشتری از متقاضیان به خانه‌دار شدن شده است. این سیاست در سایر کشورهای دنیا اعم از توسعه یافته و کمتر توسعه یافته با گرایش‌های مختلف سیاسی اقتصادی نیز تجربه شده است. همچنین اجرای این سیاست از سوداگری در زمین‌های واگذار شده جلوگیری کرده و باعث شده است تمام این زمین‌ها به واحد مسکونی تبدیل گردد.

 

 

ب ) تخصیص تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت مسکن به جای وام خرید

برنامه مسکن مهر برخلاف سیاست‌های ناکارآمد گذشته بخش مسکن کشور که صرفاً بر روی سیاست‌های طرف تقاضا در بازار مسکن تأکید داشت برای جلوگیری از تورم به‌طور مستقیم تاکید خود را از همان ابتدا بر سیاست طرف عرضه قرار داد و با تبدیل وام خرید به وام ساخت، رویکرد ناکارآمد 40 سالة کشور در بخش مسکن و دوره‌های رکود و رونق موجود در این بخش را بهبود بخشید و تولید مسکن را در اولویت قرار داد.

لازم به ذکر است در طرح مسکن مهر حدود 70 درصد از هزینه‌های ساخت توسط بانک مسکن به صورت وام قرض الحسنه تامین شده است و تنها 30 درصد از هزینه ساخت بر عهده متقاضیان است. اجرای این سیاست باعث شده است تا آورده متقاضیان نیز صرف تولید و سرمایه گذاری شود. 

ج ) تبدیل واسطه‌های مالکیتی به واسطه‌های مدیریتی در فرآیند تولید و عرضه مسکن

در برنامه مسکن مهر برخلاف دوره‌های گذشته که مالکیت زمین به سازندگان واگذار می‌شد، سازنده یا پیمانکار صرفاً واسط مدیریتی تولید مسکن است و نه مالک آن، بنابراین سود ناشی از سرمایه‌گذاری و تورم زمین به سازنده منتقل نمی‌شود.

در برنامه مسکن مهر نیازمندان واقعی مسکن با دریافت تسهیلات ساخت و زمین به صورت اجاره 99 ساله، از همان ابتدا مالک واحدهای مسکونی شده و سازندگان صلاحیت‌دار نیز علاوه بر گرایش به ‌سمت تولید انبوه و صنعتی و استفاده از فناوری‌های نوین، تنها واسطه مدیریتی بوده و به ساخت واحدهای مسکونی مبادرت می‌کنند که از نتایج این تغییر می‌توان به واگذاری مسکن به قیمت تمام شده به متقاضی و همچنین افزایش سرعت ساخت و تحویل مسکن اشاره کرد. لازم به ذکر است در این فرایند تولیدی ارزش افزوده حاصل از تولید مسکن به مصرف کننده نهایی می‌رسد.

 

 

2ـ2ـ نتایج مثبت اجرای برنامه مسکن مهر

*احداث 4 میلیون واحد مسکونی شهری و روستایی که حداقل 2/2میلیون واحد آن به متقاضیان تحویل داده شده است

* اشتغال‌زایی مستقیم و غیرمستقیم برای بیش از 2 میلیون نفر در سال

* نقش مؤثر در افزایش نرخ رشد اقتصادی کشور و جلوگیری از منفی شدن رشد اقتصادی کشور در شرایط تحریم

* جلوگیری از رسیدن تورم عمومی به 50 درصد در شرایط افزایش شدید نرخ ارز و اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها

* کاهش سهم هزینه مسکن درسبد هزینه خانوارها

* کاهش شاخص هزینه دسترسی به مسکن برای متقاضیان مسکن مهر

* رونق و افزایش قیمت سهام صنایع وابسته به صنعت ساختمان در بورس

* افزایش سهم تولید صنعتی مسکن از  3 درصد به 20 درصد پس از اجرای برنامه مسکن مهر

* افزایش امید به خانه‌دار شدن

3) ضرورت تداوم تولید مسکن مهر با اتخاذ سیاست‌های اصلاحی

اجرای برنامه مسکن مهر بر پایه سه اصل بیان شده نتایج مثبت زیادی داشته است ولی در عین حال با توجه به حجم پروژه‌ها و گستردگی آن در پهنه تمام شهرها و روستاها که بی شک یکی از بزرگترین طرح‌های عمرانی کشور است، نواقص و کمبودهایی هم دارد که لازم است دولت جدید با رفع این نقاط ضعف مشکلات پیش روی این برنامه را کاهش دهد تا زمینه لازم برای رسیدن به هدف «تأمین مسکن متناسب با نیاز برای محرومین» بر اساس اصول قانون اساسی فراهم شود.

 

 

در ادامه سیاست‌های اصلاحی به منظور رفع نقاط ضعف تولید مسکن پیشنهاد شده است. 

3ـ1ـ اصلاح مدیریت تولید مسکن با استفاده از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی و شرکت‌های توسعه‌گر(Developer)

در ابتدای برنامه مسکن مهر، ساماندهی متقاضیان و مدیریت ساخت توسط تعاونی‌های مسکن مهر صورت می‌گرفت که این تعاونی‌ها بعضاً از تخصص لازم برای کارفرما شدن در طرح و امضای قرارداد با سازندگان و نظارت لازم بر پروژه برخوردار نبودند و بطورکلی مدیریت بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر توسط تعاونی‌ها نامناسب بوده است هر چند در برخی پروژه‌ها تعاونی‌ها موفق عمل کردند ولی مسکن مهر این حقیقت را نشان داد که کارفرمای پروژه‌ها نیز باید از تخصص لازم برخوردار باشند.

تجدید نظر در این رابطه با امضای تفاهم‌نامه سه جانبه میان سازندگان، بانک مسکن و وزارت راه و شهرسازی دنبال شد. در این فرایند تولید مسکن برعهده سازندگان صلاحیت دار بخش غیردولتی با قیمت مقطوع و در زمان معین گذاشته شد و مدیریت تقاضا در وزارت راه و شهرسازی متمرکز و تأمین زیرساخت‌ها به دستگاه خدمت‌رسان مربوطه واگذار شد که این مسأله منجر به سرعت گرفتن پروژه‌های مسکن مهر در مقایسه با شیوه مدیریت تعاونی‌ها شد ولی همچنان سرعت اجرای مسکن مهر با وضعیت مطلوب فاصله بسیاری داشت.

یکی از اشکالات وارد بر مسکن مهر مناسب نبودن پیشرفت عملیات زیربنایی و روبنایی همزمان با پیشرفت پروژه‌های ساخت مسکن بوده است که در برخی پروژه‌ها با وجود آماده واگذاری بودن واحدهای مسکونی به دلیل آماده نبودن خدمات زیربنایی (آب و فاضلاب، برق و گاز) این واحدهای مسکونی تاکنون به بهره برداری نرسیده‌اند. رفع این نقیصه نیازمند دو اصلاح ساختار مدیریتی است:

الف ) در بخش تولید مسکن ‌استفاده از ظرفیت شرکت‌های مادر و توسعه‌گر در مدیریت ساخت پروژه‌های بزرگ مسکن در کشور می‌تواند منجر به کاستن مسوولیت‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی در کوتاه مدت گردد. درگام اول ضروری است وزارت راه و شهرسازی زمینه ایجاد و گسترش شرکت‌های مادر تولید کننده مسکن در قالب شرکت‌های توسعه‌گر (Developer) را فراهم کند که این شرکت‌ها کلیه مراحل آماده‌سازی زمین و ساخت مسکن را انجام می‌دهند به عبارتی مسوولیت تمامی فعالیت‌های عمرانی توسط یک تولیدکننده واجد صلاحیت به عهده گرفته می‌شود که در این صورت احداث زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی نیز می‌تواند از همان ابتدا بر عهده این شرکت‌ها قرار گیرد و طی یک فرآیند عملیاتی نیز در بازه زمانی میان مدت، زمینه لازم جهت مدیریت تقاضا توسط این شرکت‌های توسعه‌گر فراهم و اجرایی شود.

 

 

ب ) از سوی دیگر مسکن مهر علاوه بر اقدامات عملیاتی و زیربنایی که برعهده توسعه‌گر قرار می‌گیرد نیازمند اقدامات بسترساز و زمینه‌ای نیز هست. هماهنگی میان دستگاه‌های مؤثر در مسکن مهر، تخصیص زمین مناسب، تأمین مالی و مانند آن از جمله فعالیت‌هایی هستند که فراتر از وظایف توسعه‌گر بوده و تا حدودی وظایف حاکمیتی است. در این زمینه دولت می‌تواند با استفاده از ظرفیت نهادهای عمومی غیردولتی مانند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، در جهت هماهنگی و رفع موانع فرا سازمانی در مسکن مهر و مانند آن، سرعت ساخت و بهره‌برداری از مسکن مهر را بیش از پیش افزایش دهد و زمینه لازم جهت تولید مسکن متناسب با نیاز و افزایش کیفیت مسکن تولیدی را بوجود آید. در حقیقت دولت در اجرای بهینه مسکن مهر باید با تجمیع فعالیت‌های عملیاتی و زیربنایی که شامل تمامی فعالیت‌های اجرایی مسکن مهر می‌شود و واگذاری این فعالیت‌ها به شرکت‌های توسعه‌گر از یک‌سو و واگذاری فعالیت‌های بسترساز و زمینه‌ای به بخش غیر دولتی مانند بنیاد مسکن ساختار اجرایی مسکن مهر را اصلاح و بهبود بخشد. البته در شرایط فعلی که مسکن‌های مهر ساخته شده و زیرساخت‌های لازم شکل نگرفته است، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی می‌تواند به عنوان متولی ایجاد و اصلاح تأسیسات روبنایی لازم با عقد قراردادهای پیمان با شرکت‌های غیر دولتی نسبت به تسریع بهره‌برداری از واحدهای مسکونی اقدام کند و بار اجرایی وزارت راه و شهرسازی را به دوش بکشد.

 

 

3ـ2ـ لزوم کاهش تعداد طبقات مسکونی و تراکم واحد مسکونی در هکتار

از اصول مهم شهرسازی می‌توان به شاخص‌های تراکم مسکونی و همچنین تراکم ساختمانی اشاره نمود که می‌تواند تأثیر مستقیمی بر مطلوبیت و کیفیت زندگی ساکنان بافت‌های شهری داشته باشد.

در بسیاری از شهرها با وجود داشتن زمین‌های دولتی مناسب با اتخاذ رویکردی اشتباه به مرتفع‌سازی اقدام شده است که علاوه بر ایجاد معضلات فرهنگی و اجتماعی در آینده موجب ناهمگون شدن بافت این شهرها نیز می‌شود و افزایش هزینه ساخت و بهره‌برداری را به دنبال دارد لذا لازم است در این خصوص تجدید نظر صورت بگیرد.

لازم است در شهرهای کوچک و متوسط تراکم طبقاتی ساختمان‌ها در 2 طبقه و یا کمتر (ویلائی) در نظر گرفته شود. همچنین در شهرهای جدید از آنجا که هزینه آماده‌سازی زمین از متقاضیان دریافت می‌شود می‌توان واحدهای مسکونی را حداکثر به صورت 3 طبقه احداث کرد. در این شرایط در هر هکتار حداکثر 80 واحد مسکونی احداث می‌گردد که از مطلوبیت بیشتری نسبت به وضع موجود برخوردار است.

 

 

3ـ3ـ افزایش متوسط مساحت واحدها از میانگین 75 به 120 مترمربع و به صورت سه خوابه

با توجه به اصلاح سیاست‌های راهبردی کشور در حوزه جمعیت و تأکید مقام معظم رهبری بر افزایش جمعیت کشور و بهبود نرخ رشد جمعیت لازم است متناسب با این سیاست کلان راهبردی در خصوص بخش مسکن به عنوان یکی از کالاهای اساسی خانوار، افزایش سرانه مسکونی مورد توجه ویژه قرار گیرد.

با توجه به سرانه 30 مترمربع فضای مفید مسکونی برای هر نفر و با در نظر گرفتن بعد خانوار 4 ضروری است واحدهای مسکونی به طور متوسط با متراژ مفید 120 مترمربع احداث گردد و از آنجا که اضافه کردن یک اتاق خواب با توجه به هزینه‌های ثابت تأسیسات، هزینه کمتری دارد می‌توان واحدهای مسکن مهر را به صورت 3 اتاق خوابه احداث کرد تا جوابگوی حداقل 3 فرزند برای خانواده باشد.

 

 

3ـ4ـ توجه بیشتر به شهرسازی و معماری اسلامی ایرانی

رعایت اصول شهرسازی اسلامی و ایرانی از قبیل توجه جدی به محله محوری و مسجد محوری یکی از نکات مهم احداث پروژه‌های مسکونی است. در این شرایط ضروری است کلیه خدمات محله در مرکز محله با محوریت مسجد محله متمرکز گردد تا حداقل هزینه و زمان جا به جایی در محلات اتفاق بیفتد و همچنین موضوع اشرافیت در شهرسازی و رعایت اندرونی و بیرونی و نماهای بیرونی در طرح های معماری از اهمیت بالایی برخوردار است که می‌توان به راحتی آن را مدنظر قرار داد.

 

 

3ـ5ـ افزایش کیفیت تولید و عرضه مسکن با استفاده از بیمه کیفیت ساختمان

بیمه کیفیت ساختمان یکی از ابزارهایی است که با تضمین کیفیت ساخت مسکن می‌تواند عمر مفید بنا را افزایش دهد و نقش مؤثری را در استفاده بهینه از منابع محدود موجود در بخش تولید مسکن ایفا کند. ترکیب بیمه کیفیت ساختمان با نظارت نظام مهندسی از آنجا که منافع مادی ناظران را با افزایش کیفیت ساختمان گره می‌زند منجر به ارتقا کیفیت تولید مسکن و حل مشکل کیفیت می‌شود زیرا کشور در مقوله کیفیت ساختمان مشکل فنی ندارد بلکه مسأله اصلی ساز و کارهای نظارتی است که به صورت خود کنترل کیفیت تولید مسکن را افزایش می‌دهد.

 

 

3ـ6ـ تسریع در احداث خدمات روبنایی پروژه‌های مسکن مهر

در کنار احداث واحدهای مسکونی در پروژه‌های مسکن مهر لازم است تکمیل امکانات و خدمات روبنایی همچون احداث فضاهای مدرسه، مسجد‌، درمانگاه، ورزشی، کتابخانه و کلانتری برای ساکنان این پروژه‌ها فراهم گردد. در حال حاضر بسیاری از پروژه‌های مسکن مهر فاقد خدمات روبنایی ذکر شده به تعداد مناسب هستند و اگر در آینده نزدیک این امکانات فراهم نشود مشکلات عدیده‌ای برای ساکنان این پروژه‌ها ایجاد می‌شود. وزارت راه و شهرسازی با استفاده از منابع زمین‌های تجاری می‌تواند به صورت همزمان نسبت به احداث خدمات روبنایی اقدام نماید.

 

 

3ـ7ـ مأموریت‌گرا شدن شهرهای جدید

یکی از موضوعات مهم که در حال حاضر ضروری است به آن پرداخته شود تعریف مأموریت برای شهرهای جدید است. این شهرها که بر اساس مصوبات دولت‌های قبل در مجاورت کلان شهرها ایجاد شده‌اند اغلب به دلیل اینکه ساکنان آن در کلان‌شهرها مشغول به کار هستند هویت مستقلی پیدا نکرده‌اند و به صورت خوابگاه عمل می‌کنند لذا ضروری است با تعریف مأموریت برای این شهرها  و ایجاد کسب و کارهای پایدار، رونق اقتصاد شهری در این شهرها بوجود آید.

 

 

3ـ8ـ استفاده از ظرفیت بافت‌های فرسوده برای تولید مسکن

به دلیل اینکه تاکنون یک مدل مفهومی اقتصادی ـ اجتماعی مطلوب برای احیای بافت های فرسوده در کشور ارایه و اجرا نشده است، علیرغم اقدامات انجام شده، معضل بافت‌های فرسوده همچنان به قوت خود باقی است. در ابتدا لازم است تمهیداتی اندیشیده شود تا یک بافت فرسوده به صورت کامل با تأمین کلیه سرانه‌های خدماتی شهری مورد نیاز احیا گردد و همچنین مشکل اسکان دوران گذار ساکنین مرتفع گردد و مالکین از ارزش افزوده حاصل از نوسازی بافت و محله خود برخوردار گردند و به موازات آن مشکلات پیش‌رو این بافت‌ها حل شود. در گام اول برای تأمین مالی احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده کشور، نیازمند تشکیل صندوق قرض‌الحسنه احیا و نوسازی بافت‌های فرسوده کشور است تا با تسهیلات قرض‌‌الحسنه مشکل اسکان دوران گذار ساکنین این بافت ها را حل نماید تا بتوان از مدل‌های تولید مسکن برای احیای این بافت‌ها استفاده نمود.

 

 

4) نگاهی به انتقادات شیوه تأمین مالی مسکن مهر

شروع تأسیس بانک در ایران با فعالیت‌‌های تجاری همراه بوده است و نه فعالیت‌های تولیدی. لذا همواره بانک‌ها در کشور علاقه‌مند به پرداخت تسهیلات کوتاه مدت یک‌ساله و یا حداکثر دوساله می‌باشند این درحالی است که واحدهای تولیدی به تسهیلات 5 ساله نیاز دارند و بخش مسکن به تسهیلات 20 ساله، زیرا افراد فاقد مسکن از درآمد کمتری برخوردار هستند و توانایی بازپرداخت اقساط سنگین را ندارند برای مثال حداقل حقوق یک کارگر در سال 92 حدود 500 هزار تومان است که نمی‌تواند بیش از 50 درصد آن را صرف اقساط مسکن کند. از آنجایی که بانک ها علاقه‌مند به پرداخت تسهیلات در بخش مسکن بویژه برای افراد محروم نبوده‌‌اند دولت همواره با مشکل تأمین تسهیلات برای تولید مسکن روبرو بوده است.

 

 

طبق بررسی‌های انجام شده در پروژه‌های مسکن مهر شهری و روستایی بانک مسکن طی مدت 5 سال 38.500 میلیارد تومان از محل خط اعتباری بانک مرکزی به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده است و مبلغ 50 هزار میلیارد تومان قرارداد تسهیلاتی منعقد کرده است که به اعتقاد برخی از کارشناسان این مسأله به معنای افزایش نقدینگی تلقی شده و یکی از عوامل اصلی تورم در کشور است. در حالی که اگر کمی عمیق‌تر به مسأله نگاه شود می‌توان راه حل مناسبی برای حل این مشکل پیشنهاد داد.

نقدینگی از حاصل ضرب پایه پولی در ضریب فزاینده پولی تشکیل می‌شود. پایه پولی خلق پولی است که توسط بانک مرکزی انجام می‌شود و ضریب فزاینده خلق پولی است که توسط بانک‌های عامل انجام می‌پذیرد. ازآنجا که بانک‌های عامل در عمل تعهدی به پرداخت تسهیلات به بخش تولید ندارند و سهمیه در نظر گرفته شده برای تولید در سیاست‌های پولی، اعتباری و نظارتی نظام بانکی کشور صرفاً جنبه توصیه‌ای دارد. بانک‌های عامل در قبال تولید، رشد اقتصادی، اشتغال و کنترل تورم پاسخگو نبوده‌اند و افزایش ضریب فزاینده پولی در شرایط فعلی اقتصاد کشور نه تنها به تولید کمکی نمی‌کند بلکه باعث افزایش سوداگری در بازارهای ارز و طلا و به دنبال آن خرید و فروش ملک می‌گردد. همچنین هرگونه افزایش حجم نقدینگی که به رشد تولید ناخالص داخلی منجر نشود، باعث افزایش تورم عمومی می‌شود.

 

 

ضریب فزاینده پولی از حدود 4 واحد در سال 88 به 5 واحد در سال 91 افزایش یافته است و در شرایط فعلی که نقدینگی کشور در حدود 450 هزار میلیارد تومان و پایه پولی در حدود 90 هزار میلیارد تومان است (450=5×90). اگر ضریب فزاینده پولی افزایش پیدا نمی‌کرد و در عدد 4 باقی می‌ماند نقدینگی کشور هم اکنون علی‌رغم اجرای برنامه مسکن مهر360 هزار میلیارد تومان بود.(360=4×90).

بانک مرکزی دارای ابزارهای کافی برای کنترل ضریب فزاینده پولی مانند تعیین نسبت سپرده قانونی بانک‌های تجاری است که می‌تواند با استفاده از آن ضریب فزاینده پولی را کنترل کند. فلذا اقدام بانک مرکزی در تخصیص خط اعتباری مسکن به نفع شاخص‌های اقتصادی کشور بوده است ولی عملکرد بانک مرکزی در افزایش ضریب فزاینده پولی به ضرر شاخص‌های اقتصادی در شرایط فعلی کشور بوده است و بانک مرکزی می‌بایست به موازات سیاست‌های انبساطی در پایه پولی، سیاست‌های انقباضی در ضریب فزاینده پولی را دنبال می‌کرد تا نقدینگی کشور افزایش پیدا نکند و این موضوع کلید حل تأمین مالی مسکن از طریق خط اعتباری، بدون افزایش نقدینگی در کشور است. هر چند نقدینگی می‌تواند متناسب با رشد اقتصادی کشور افزایش پیدا کند و ساخت مسکن نیز تأثیر بالایی در افزایش رشد اقتصادی کشور دارد. بنابراین درصورتی که بانک مرکزی تا پایان سال جاری ضریب فزاینده پولی را به عدد 4 کاهش دهد، حداقل 90 هزار میلیارد تومان، نقدینگی کاهش می‌یابد که افزایش نقدینگی حاصل از اجرای برنامه مسکن مهر را جبران می‌کند.

 

 

نکته مثبت دیگر در تسهیلات پرداخت شده برای مسکن مهر این‌ است که تاکنون 1500 میلیارد تومان تسهیلات از محل بازپرداخت اقساط پروژه های افتتاح شده توسط مردم به بانک مرکزی بازپرداخت شده است و معوقات اقساط مسکن مهر از متوسط معوقات بانکی کشور بسیار کمتر است چراکه این تسهیلات به پشتوانه ترهین سند ملکی پرداخت شده است و از آنجا که 65 درصد هزینه‌ای تولید یک واحد مسکونی مربوط به مصالح ساختمانی است کل این تسهیلات به صنایع و معادن وابسته منتقل شده است و این بخش‌ها را فعال کرده است.

 

 

5) جمع بندی

تولید مسکن از طریق کاهش سهم هزینه زمین از قیمت نهایی مسکن و ارایه تسهیلات قرض‌الحسنه ساخت مسکن و تبدیل واسطه‌های مالکیتی به مدیریتی، ارزان‌ترین شیوه تولید مسکن است. زیرا در شرایط فعلی در بسیاری از پروژه های احداث شده اقساط پرداختی از قیمت اجاره بهای واحد مسکونی کمتر است و این اقساط در سال‌های آتی افزایش پیدا نمی‌کند ولی اجاره بها هر ساله افزایش پیدا می‌کند ولیکن نمی‌توان صرفاً با افزایش تولید مسکن بازار مسکن را کنترل کرد و ضروری است رفتارهای سوداگرانه نیز در این بازار کنترل شود.

 

 

استفاده از ابزارهای مالیاتی در کنار افزایش عرضه مسکن، همچون مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) ، مالیات بر قیمت زمین(LVT) و مالیات بر خرید املاک گران قیمت (SDLT) و مالیات بر خانه‌های‌خالی، تجربیاتی است که در بسیاری از کشورهای دنیا که وضعیتی مشابه با وضعیت بخش مسکن در کشور ما داشته‌اند با موفقیت به مرحله اجرا گذاشته شده است البته پیش‌نیاز ‌اصلی اجرای این سیاست‌های مالیاتی داشتن زیرساخت‌های اطلاعاتی جامع از املاک و صدور شناسنامه هوشمند املاک و مستغلات است که علی‌رغم تصویب در دولت نهم و دهم اجرایی نشد.

 

 

بنابراین دولت در کنار حمایت از سیاست‌های تولید و عرضه پایدار مسکن در کشور که مسکن مهر یکی از آن سیاست‌هاست، باید توجه ویژه‌ای به سیاست‌های کنترلی و تنظیم بازار داشته باشد که مالیات مهمترین‌ ابزار اجرایی این سیاست است.

 پایان پیام/.