پس از سقف شکنی عجیب تورم بازار مسکن تهران در اسفندماه گذشته، حالا آمارهای فروردین ماهی این بازار از بازگشت آرامش نسبی به معاملات و سقوط میانگین قیمت مسکن تهران به کانال ۳۴ میلیون تومان حکایت دارد. در این ماه ۹ منطقه تهران با رشد میانگین قیمت مسکن و ۱۳ منطقه با کاهش میانگین قیمت روبه‌رو بوده اند.
به گزارش تاسیسات نیوز، بررسی آمارهای اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ۱۴۰۱ نشان می دهد: میانگین قیمت مسکن ۲.۴ درصد نسبت به اسفند ۱۴۰۰ افت کرده و به کانال ۳۴ میلیون برگشته است.
البته بازار مسکن در فروردین نیمه تعطیل است و آمارهای آن نمی تواند ملاک معتبری برای قضاوت در مورد تحولات این بازار باشد؛ اما آنچه عیان است، همچنان حوزه املاک و مستغلات در مسیر تخلیه حباب قیمتی از محل افزایش نیافتن قیمت متناسب با تورم عمومی حرکت می کند.
بازار سرگردان و کساد
در فروردین ماه سال ۱۴۰۱، تعداد آپارتمان های مسکونی معامله شده در شهر تهران به سه هزار و ۴۲۷ مورد رسیده که این تعداد نسبت به ماه قبل ۴۹.۹ درصد کاهش نشان می دهد. همچنین از منظر قیمت، میانگین یک مترمربع زیربنای مسکونی شهر تهران در این ماه با کاهش ۲.۴ درصدی نسبت به اسفند سال قبل، به رقم ۳۴ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان رسیده و توانسته بخشی از جهش ۶.۲ درصدی قیمت مسکن در اسفند گذشته را جبران کند.
از سوی دیگر، میانگین قیمت مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل ۱۶.۹درصد افزایش نشان می دهد که در مقایسه با تورم نقطه به نقطه ۳۵.۶ درصدی سبد مصرفی جامعه، میزان رشد آن ۱۸.۷ واحد درصد کمتر است و می توان گفت حباب قیمت مسکن تهران در فروردین امسال نسبت به فروردین سال قبل به همین میزان کمتر شده است.
این اتفاق در حالی رخ داده که تورم نقطه به نقطه مسکن در فروردین سال قبل نسبت به نقطه مشابه سال های قبل به بیش از ۹۰ درصد می رسید و عملا شتاب رشد تورم بازار مسکن حداقل ۲ برابر شتاب تورم مصرف کننده بود. به عبارتی بازار مسکن تاوان جهش های قیمتی در چهار سال گذشته را اینک با رشد کمتر از تورم عمومی می دهد و قیمت آن بدون اینکه کاهش پیدا کند در حال واقعی شدن است.
البته به دلیل تعطیلی بازار مسکن در فروردین ماه و کشف نشدن قیمت جدید در این ماه، عملا قراردادهای ثبت شده در این دوره زمانی حاصل مذاکرات قبلی خریداران و فروشندگان است و پایین بودن تعداد آنها نمی تواند ملاک رونق و رکود معاملات باشد؛ از اینرو افزایش ۶۳.۷ درصدی تعداد معاملات این ماه نسبت به فروردین پارسال نیز براساس همین معیار نشانه ای از اتمام کسادی این بازار نیست.
با وجود این، بررسی تعداد معاملات ماهانه مسکن تهران در دهه ۹۰ حاکی از این است که میانگین تعداد معاملات ماهانه در سال های اخیر نسبت به سال های ابتدایی دهه ۹۰ به حدود یک سوم کاهش پیدا کرده و از حوالی ۱۴ هزار مورد معامله در ماه به حوالی پنج هزار مورد معامله در ماه رسیده است.
نمای کلی بازار مسکن پایتخت
در فروردین امسال ۲۸.۷ درصد معاملات مسکن انجام شده به واحدهای نوساز و با عمر کمتر از پنج سال اختصاص داشته که نسبت به واحدهای قدیمی تر قیمت بالاتری دارند و به واسطه کاهش قدرت خرید متقاضیان، تقاضا برای آنها کاهش پیدا کرده است.
البته تضعیف تولید مسکن به واسطه جهش هزینه های تولید و افت تقاضای کلی بازار مسکن نیز از دلایل این اتفاق است که باعث شده سهم واحدهای با عمر کمتر از پنج سال از معاملات مسکن تهران نسبت به ابتدای دهه ۹۰ به نصف برسد.
همچنین در معاملات فروردین ماهی بازار مسکن تهران، ۵۶.۳ درصد از کل معاملات انجام شده به واحدهای با متراژ تا ۸۰ مترمربع زیربنا مربوط بوده است ضمن اینکه در این ماه، ۵۹.۳ درصد از کل واحدهای مسکونی معامله شده، با قیمت کمتر از قیمت میانگین شهر (۳۴.۲ میلیون تومان) معامله شده که هم نشان دهنده انتقال تقاضا به واحدهای با عمر بالا و ارزان تر است و هم از کسادی و رکود شدید معاملات مسکن لوکس و گرانقیمت مناطق شمالی شهر حکایت دارد؛ به خصوص که بررسی آمارها نشان می دهد تعداد معاملات منطقه یک به عنوان گرانترین منطقه تهران در فروردین ماه نسبت به ماه قبل ۶۷ درصد کاهش پیدا کرده است.
نکته دیگر اینکه با تداوم روند افزایشی قیمت مسکن و بالا رفتن ارزش ریالی آن، سهم معاملات با ارزش ۲ میلیاردتومان و کمتر به ۴۵.۳ درصد رسیده و معاملات بازار با سرعت به سمت میلیاردی شدن است.
در فروردین امسال که میانگین قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی ۳۴ میلیون و ۲۷۲ هزار تومان محاسبه شده، منطقه یک با میانگین قیمت ۷۵ میلیون و ۱۶۰ هزار تومان گران ترین منطقه پایتخت و منطقه ۱۸ با میانگین قیمت ۱۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان ارزان ترین منطقه شهر لقب گرفته اند.
با این حساب، خرید یک آپارتمان ۷۵ متری متناسب با الگوی مصرف، به‌طور میانگین در شهر تهران به ۲ میلیارد و ۵۷۰ میلیون تومان هزینه نیاز دارد و این آپارتمان در منطقه یک به‌طور میانگین پنج میلیارد و ۶۳۷ میلیون تومان و در منطقه ۱۸ نیز یک میلیارد و ۱۸۲میلیون تومان خرج برمی دارد.
پیش لرزه در بازار اجاره
با وجود اینکه تورم بازار مسکن در مقایسه با چهار سال گذشته تا حدودی فروکش کرده و تورم نقطه به نقطه این بازار به کمتر از نصف تورم عمومی رسیده، بازار اجاره با شرایط کاملا متفاوتی روبه‌روست و در آستانه فصل نقل و انتقال مستأجران، تورم بسیار سنگینی را تجربه می کند.
مصوبه ۲سال اخیر ستاد مقابله با کرونا مبنی بر تمدید اجباری قراردادهای اجاره با نرخ ۱۵ تا ۲۰درصد در مناطق مختلف شهری، یکی از عواملی است که باعث شده قیمت اجاره در بخشی از قراردادهای موجود بازار در مقایسه با تورم واقعی بازار رشد نکند و حالا با منتفی شدن اجرای این مصوبه در کف بازار، عملا مستأجران با جهش چشمگیر نرخ های پیشنهادی اجاره روبه‌رو هستند.
طبق اعلام بانک مرکزی در فروردین امسال، تورم نقطه به نقطه شاخص اجاره بهای مسکن در شهر تهران ۴۵.۶ درصد و در کل مناطق شهری کشور ۵۰.۱ درصد محاسبه شده که به‌ترتیب ۲.۷ و سه برابر تورم نقطه به نقطه بازار مسکن است.
