تحریک عرضه یا تقاضا؟

بخش مسکن از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد ایران است که سهم عمده‌ای در تولید ناخالص داخلی، سرمایه‌گذاری و اشتغال دارد. علاوه بر اقتصاد کلان، با توجه به سهم بالای این بخش در هزینه، ثروت و اشتغال خانوار، مسکن دارای اهمیت اساسی در اقتصاد خانوارهاست. بر این اساس همواره دولت‌ها تلاش کرده‌اند در تدوین برنامه‌های توسعه، رویکردهای مختلفی را در این بخش اتخاذ کنند.

بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، در یک دوره ۱۰ ساله با اتخاذ سیاست‌های ناشی از اهداف برآمده از انقلاب درباره عدالت اجتماعی و در تقابل و تضاد مستقیم با بازار، دخالت مستقیم دولت در داخل محدوده قانونی شهرها برای تحدید مالکیت بخش خصوصی بر زمین و استفاده از زمین‌های مازاد دایر و بایر برای کاربری مسکونی و همراهی آن با سیاست‌های هوادار تقاضا مانند پرداخت وام ارزان و فروش مصالح ساختمانی حواله‌ای، باعث کاهش نسبی قیمت زمین و افزایش کمی و کیفی تولید مسکن شد. با پایان جنگ تحمیلی و شروع دوران سازندگی، در دولت‌ پنجم با اعمال سیاست‌های تعدیل اقتصادی و خصوصی‌سازی، سیاست‌های هوادار تقاضا در دهه قبل تغییر و گرایش به سیاست‌های سمت عرضه پیدا کرد؛ هرچند این سیاست نیز به دلیل تقابل با سیاست‌های تعدیل اقتصادی، نتوانست رکود موجود در بخش مسکن را از بین ببرد. در دولت ششم با طبقه‌بندی طرف تقاضا و تعریف مسکن اجتماعی، حمایتی و آزاد برای دهک‌های مختلف، دولت اهداف و سیاست‌های خود را بر مبنای طرف عرضه استوار کرد. در دولت هفتم ضمن حمایت از کوچک‌سازی و انبوه‌سازی و حل مشکل مسکن گروه‌های کم‌درآمد، بر آزادسازی بازار مسکن و زمین تاکید شد که این سیاست در دولت هشتم نیز دنبال شد. در دولت‌های نهم و دهم به‌رغم تدوین طرح جامع مسکن و تصویب قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، دولت صرفا به اجرای برنامه حق بهره‌برداری از زمین به‌صورت اجاره بلندمدت (طرح مسکن مهر) و تقویت سمت عرضه پرداخت. در دولت یازدهم (دولت نخست آقای روحانی) توجه ویژه به سیاست‌گذاری در بخش تقاضا با محوریت رژیم پس‌انداز و افزایش توانمندی تقاضا از طریق وام‌های مسکن بود؛ اما در دولت دوازدهم (دولت دوم آقای روحانی) با ناممکن دانستن افزایش سقف تسهیلات مسکن، بر سیاست‌های بخش عرضه از طریق احداث ۴۰۰هزار واحد مسکونی برای دو سال آتی برنامه‌ریزی شده است.

با بررسی سیاست‌های مسکن در دولت‌های مختلف مشاهده می‌شود دولت‌ها همواره به یکی از سیاست‌های بخش عرضه یا تقاضا متمایل شده‌اند و تلاش کرده‌اند با اتخاذ یکی از این سیاست‌ها، بازار مسکن را به تعادل برسانند.

حال سوال این است کدام یک از این دو نوع سیاست می‌تواند در وضعیت کنونی به بازار مسکن کمک کند؟ آیا توجه صرف به یکی از این دو بخش می‌تواند کارگشا باشد؟ مدل بهینه سیاست‌گذاری برای بازار مسکن چیست؟

قبل از ارزیابی تعادل و بررسی مدل بهینه سیاست‌گذاری در بازار مسکن، لازم است ابتدا نحوه کارکرد بازار مسکن را بررسی کنیم. عموما بازار مسکن از دو دیدگاه بررسی می‌شود. الف) بازار مسکن برای مصرف یا بازار املاک که در آن واحدهای مسکونی برای سکونت یا اجاره مورد مبادله قرار می‌گیرند. ب) بازار مسکن به‌عنوان دارایی که جزئی از بازار سرمایه است و در آن واحدها با هدف سرمایه‌گذاری خرید و فروش می‌شوند. از آنجا که مسکن یک کالای بادوام است، تولید و قیمت آن در بازار دارایی تعیین می‌شود. در این بازار قیمت از تعادل تقاضا با عرضه به‌دست می‌آید به نحوی که افزایش تقاضا موجب افزایش قیمت و کاهش تقاضا منجر به کاهش قیمت می‌شود. میزان عرضه مسکن نیز به قیمت نسبی آن و هزینه‌های ساخت و ساز بستگی دارد. در کوتاه‌مدت با توجه به طولانی بودن دوره ساخت و عرضه ثابت مسکن، قیمت‌ها افزایش می‌یابد، قیمت‌های بالاتر منجر به ورود سازندگان جدید و افزایشساخت و ساز می‌شود. با اتمام واحدهای ساخته‌شده و عرضه آنها، قیمت‌ها کاهش می‌یابد و به قیمت تمام‌شده ساخت نزدیک می‌شود. از این رو لازم است در مدل بهینه سیاست‌گذاری، هر دو ویژگی بازار مسکن موردتوجه قرار گیرد. در چند دهه اخیر همواره یکی از سیاست‌های طرف عرضه یا تقاضا توسط سیاست‌گذار اتخاذ شده، اما این امر منجر به ایجاد تعادل در این بخش نشده و همواره اثر خود را به‌صورت کمبود تقاضا یا عرضه در دوره‌های بعدی نشان داده است. در دولت دوازدهم، به دلیل اتخاذ سیاست‌های ناقص بخش تقاضا و عدم همراهی مجموعه دولت با سیاست‌های وزارت راه و شهرسازی و نیز بی‌توجهی به بخش عرضه در دولت یازدهم، توجه به هردو بخش تقاضا و عرضه لازم است. ‌در این دوره تعداد پروانه‌های ساختمانی با روندی کاهشی روبه‌رو بوده و عرضه مسکن به شدت کاهش یافته است. الگوی عرضه مسکن با تقاضای مصرفی تطابق نداشته و سهم عمده‌ای از واحدهای عرضه‌شده، واحدهای لوکس و با مساحت بزرگ، متناسب با تقاضای سرمایه‌ای و خانوارهای پردرآمد بوده است. بخش زیادی از سپرده‌گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دلیل نبود واحد مسکونی مناسب، تقاضای خود را به تعویق انداخته‌اند. بر این اساس اخیرا وزارت راه و شهرسازی در سیاست‌های ابلاغی خود احداث ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را در دو سال برنامه‌ریزی کرده است. این امر ضمن ارسال سیگنال‌های مثبت به سازندگان و ایجاد اثر اهرمی غیرمستقیم می‌تواند منجر به افزایش تولید مسکن توسط بخش خصوصی و در مجموع افزایش عرضه متناسب با پیش‌بینی نیاز سالانه شود. اما با توجه به زمانبر بودن تولید مسکن و عرضه مسکن‌های جدید در دو تا سه سال آتی به بازار، این امر نمی‌تواند در کوتاه‌مدت منجر به حرکت بازار به سمت تعادل شود. از این رو لازم است همزمان سیاست‌های بخش تقاضا نیز پیگیری و اجرا شود.

توصیه می‌شود به منظور اتخاذ سیاست بهینه برای حرکت به سمت تعادل در بازار مسکن، برنامه‌های مدیریت تقاضا همزمان با اجرایی شدن برنامه تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی پیگیری و اجرا شود:

هدایت تقاضای صندوق پس‌انداز مسکن یکم: در ۳ سال اخیر بیش از ۴۰۰ هزار فقره حساب پس‌انداز مسکن یکم افتتاح شده که تاکنون حدود ۸۰هزار فقره تسهیلات پرداخت شده است. با توجه به نبود واحد متناسب با نیاز و نیز افزایش قیمت، اکثر متقاضیان صندوق، تقاضای خود را به تعویق انداخته‌اند اما پیش‌بینی می‌شود در صورت بالفعل شدن این تقاضا، بازار مسکن با مشکل مواجه شود. بر این اساس پیشنهاد می‌شود وزارت راه و شهرسازی ترتیبی اتخاذ کند  پروژه‌های جدید متناسب با نیاز این سپرده‌گذاران تعریف شود تا بخشی از این تقاضای بالقوه از بازار خارج شود. همچنین با ارائه مشوق‌هایی نظیر افزایش سقف تسهیلات یا دوره بازپرداخت برای افرادی که تقاضای خود را به تعویق می‌اندازند، ضمن جبران بخشی از زیان این سپرده‌گذاران، تقاضای بالقوه موجود مدیریت می‌شود.

افزایش سقف تسهیلات ساخت و فروش اقساطی: افزایش هزینه‌های ساخت در ۹ ماه ابتدای سال جاری منجر به کاهش کارآیی تسهیلات ساخت شده به نحوی که این تسهیلات در حال حاضر کمتر از ۴۰درصد هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد. بر این اساس لازم است به منظور ترغیب سازندگان و تامین بخشی از هزینه‌های ساخت، سقف تسهیلات ساخت افزایش یابد و امکان واگذاری این تسهیلات برای خریداران فراهم شود.تصویب و اجرای قانون پیش‌فروش: پیش‌فروش واحدهای در حال ساخت، یکی از سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین مدل‌های تامین مالی برای سازندگان است. با اجرای قانون فعلی پیش‌فروش و آیین‌نامه اجرایی آن، عملا در سال‌های اخیر پیش‌فروش مسکن متوقف شده و سازندگان حرفه‌ای در تامین مالی خود با مشکل مواجه شده‌اند.توسعه استفاده از مدل سفارش ساخت: یکی از شیوه‌هایی که می‌تواند همزمان به مدیریت بخش عرضه و تقاضای مسکن بپردازد، استفاده از مدل سفارش ساخت است. در این مدل سازندگان حرفه‌ای از طریق یک واسط مثل بانک، می‌توانند نسبت به اخذ سفارش ساخت، متناسب با نیاز و تقاضای بالقوه متقاضیان و ضمانت پرداخت توسط بانک اقدام کنند.

اتمام سریع پروژه‌های باقی‌مانده مسکن مهر: متقاضیان مسکن مهر در برخی شهرها مثل پردیس، همچنان در بازار اجاره حضور دارند که در صورت تکمیل و تحویل برخی از پروژه‌های مسکن مهر باقی‌مانده، این امر می‌تواند بخشی از فشار تقاضا به‌خصوص در بخش اجاره را در شهر تهران کاهش دهد.هماهنگی در تدوین قوانین و مقررات تاثیرگذار بر بازار مسکن توسط سایر دستگاه‌های دخیل: با توجه به تعدد دستگاه‌های دخیل در بازار مسکن، بعضا قوانین و مقررات تدوین و اجرا‌شده توسط این دستگاه‌ها موجب برهم خوردن تعادل در بازار می‌شود. بر این اساس ضروری است هرگونه تصمیم‌گیری و تدوین قانون و مقررات توسط دستگاه‌ها در راستای اهداف کلان بخش مسکن صورت پذیرد و از هرگونه تصمیم بخشی توسط دستگاه‌ها جلوگیری شود.مدیریت بازار عرضه و تقاضای اجاره: دولت می‌تواند به منظور کنترل بازار اجاره و نیز ایجاد انگیزه برای مستاجران و مالکان برای افزایش دوره قرارداد اجاره و کاهش درصد افزایش سالانه نسبت به تدوین مشوق‌هایی اقدام کند که این مشوق‌ها می‌تواند با استفاده از ابزارهای در اختیار دولت و شهرداری‌ها لحاظ شود.