قانونگذار در محتوای مصوبه درآمد پایدار و هزینه شهرداری ها و دهیاری ها که فرآیند تدوین لایحه و بررسی و تصویب آن در مجلس نزدیک یک دهه به طول انجامید، با افزایش سهم شهرداری ها از منابع درآمدی سالم و پایدار از جنس عوارض، شهرداری ها را مکلف کرده عوارض تراکم فروشی را کاهش داده و به صفر برسانند.
به گزارش تاسیسات نیوز، حدود سه هفته قبل قانون درآمد پایدار شهرداری ها و دهیاری ها برای اجرا به وزارت کشور ابلاغ شد؛ قانونی که مسیری پر پیچ و خم را پشت سر گذاشته و نه تنها فرآیند بررسی و چکش کاری آن در کمیسیون های تخصصی هیات دولت چند سال به طول انجامید، بلکه بررسی آن در مجلس و رسیدن به نسخه نهایی نیز حدود پنج سال زمان برد؛ چراکه در این مدت چند نوبت مصوبه مجلسی ها از سوی شورای نگهبان مغایر قانون اساسی شناخته و اصلاح شد.
در نهایت آنچه اکنون ابلاغ شده، ستون فقرات یک انقلاب مالی در شهرداری ها است که به زودی باید اجرایی شود. در تبصره یک ماده ۲ این قانون، مجوز کسب درآمد از عوارض محلی صادر شده و مرجع اولیه تعیین این نوع از عوارض، شورای شهر هستند که باید موارد مذکور را برای تصویب نهایی به شورای عالی استان ها تسلیم کنند.
دستورالعمل این عوارض نیز حداکثر تا پایان آذرماه هر سال توسط وزیر کشور تصویب و ابلاغ می شود. یکی از بندهای ذیل این ماده به صراحت تاکید کرده که شهرداری ها باید وضع عوارض بر بهره برداری را جایگزین وضع عوارض بر سرمایه گذاری کنند.
مصوبه عوارض بر بهره برداری از چه بخش هایی تشکیل شده است؟
مقصود از عوارض بر بهره برداری در حوزه املاک، همان سرفصلی از عوارض است که در دنیا به شارژ شهری شهرت دارد و در ایران از آن با عنوان عوارض نوسازی یاد می شود. همچنین عوارض بر سرمایه گذاری که در این قانون به آن اشاره شده، در قالب عوارض صدور پروانه ساختمانی یا به اصطلاح تراکم فروشی در حال حاضر توسط شهرداری ها وصول می شود.
اما این قانون شهرداری ها را مکلف کرده با شیفت به عوارض بر بهره برداری، عملا دریافت عوارض بر سرمایه گذاری را متوقف کنند. این سیاستی است که در شهرداری های ابرشهرهای دنیا سال هاست مبنا قرار گرفته است.
دومین بخش مهم و حیاتی در قانون درآمد پایدار شهرداری ها که به عنوان مکمل ماموریت جدید شهرداری ها مبنی بر اخذ عوارض بر بهره برداری تصویب و ابلاغ شده، افزایش یک واحد درصدی ضریب عوارض نوسازی است. طی حدود دو دهه اخیر بر مبنای قانون تجمیع عوارض، شهرداری ها معادل ۵/ ۱ درصد از ارزش معاملاتی املاک واقع در شهرها را به عنوان عوارض سالانه ملکی موسوم به عوارض نوسازی در حساب مالکان منظور می کردند.
این در حالی است که بر اساس قانون درآمد پایدار، از این پس ضریب مذکور به ۵/ ۲ درصد افزایش یافته است. در حال حاضر قیمت منطقه ای یا همان ارزش معاملاتی املاک حدود سه درصد از قیمت روز آنها است و به این ترتیب می توان این طور برآورد کرد که درآمد یک هزار و ۷۰۰ میلیارد تومانی امسال شهرداری تهران از محل عوارض نوسازی، سال آینده به حدود ۶ هزار میلیارد تومان افزایش خواهد یافت.
هرچند ضریب عوارض سالانه ملکی یا همان عوارض نوسازی در قانون مذکور به روز شده و یک گام رو به جلو طی شده است، اما هنوز تا رسیدن به حداقل عوارض متعارف در دنیا فاصله زیاد دارد؛ کما اینکه این عوارض با ضریب حداقل ۳/ ۰ درصد ارزش روز ملک در کشورهای دیگر دریافت می شود.
اما ارقام به روز شده هنوز حتی به ۱/ ۰ درصد ارزش واقعی املاک نمی رسد. با این حال شیفت درآمدی صورت گرفته از تراکم فروشی به شارژ شهری در قانون درآمد پایدار شهرداری ها و دهیاری ها، یک انقلاب بزرگ است که در قالب آن قرار است وابستگی بودجه شهرداری ها به درآمد تراکم فروشی به تدریج به صفر برسد.
در حال حاضر حدود ۵۰ درصد از بودجه ۵۰ هزار میلیارد تومانی شهرداری تهران از محل درآمدهای حوزه شهرسازی به ویژه درآمد حاصل از صدور پروانه ساختمانی و نیز جریمه تخلفات ساخت و ساز حاصل می شود. این در حالی است که سهم درآمد حاصل از عوارض نوسازی از کل بودجه شهرداری تهران امسال حدود یک درصد است.
با تغییر ریلی که به واسطه ابلاغ قانون درآمد پایدار در شهرداری ها رخ می دهد، سال آینده سهم عوارض پایدار موسوم به نوسازی در شهرداری تهران که نسخه ای از مالیات سالانه ملکی به شمار می آید، به بیش از ۱۰ درصد از کل بودجه خواهد رسید.
موانع موجود بر سر راه اجرای قانون جدید
ایست قانون به تراکم فروشی و تکلیف شهرداری های سراسر کشور به جایگزین کردن منابع مالی سالم به جای شهرفروشی، احتمالا با مقاومت برخی از مجریان این قانون مواجه خواهد شد؛ چراکه حضور برخی ذی‌‌‌نفعان از قاعده فعلی تراکم فروشی در بدنه شهرداری ها، به اخلال در اصلاح مسیر منجر می شود.
چندی پیش مرکز پژوهش های مجلس با انتشار یک گزارش رسمی از بوروکراسی شهری در فرآیند صدور پروانه و درآمدهای غیررسمی که طی این فرآیند نصیب برخی عوامل اجرایی در مدیریت شهری می شود، پرده برداشت.
همانطور که ذینفع بودن برخی افراد در بدنه مدیریت شهری تاکنون مانع از حرکت به سمت کسب درآمد سالم از محل شارژ شهری شده بود و باعث شده بود که مدیریت شهری تهران در مسیر اشتباهی قرار بگیرد، حالا که قانون مصوب مجلس شهرداری ها را مکلف به تغییر ریل درآمدزایی کرده نیز، ممکن است همان مقاومت ها دردسرساز شود.
بنابراین وزارت کشور به عنوان سیاستگذار ارشد حوزه اداره شهرها باید از هم‌‌‌اکنون در برابر حربه هایی که ممکن است با هدف خودداری از اجرای قانون جدید به کار گرفته شود، سیاست های لازم را اتخاذ کند.
تصویب این قانون دست کم از جنبه های مختلف به نفع اداره بهتر شهرها تمام خواهد شد. از یکسو قانون درآمدهای پایدار می تواند به تدریج به دوقطبی خدمات در شهر پایان دهد، چراکه با توجه به نص صریح ماده دوم آن، مدیریت شهری در وضع عوارض جدید باید با لحاظ عدم اجحاف و تبعیض و نیز توجه به افراد ناتوان اقدام کند.
بر این اساس ضریب عوارض نوسازی نیز می تواند در محله های برخوردار شهر به مراتب بالاتر از مناطقی که با فقر خدمات روبه‌رو هستند، تعریف شود.
به این ترتیب از یکسو درآمد حاصل از عوارض پرداختی ساکنان مناطق بالای شهر صرف رفع کمبود سرانه های خدماتی در مناطق جنوبی خواهد شد و از سوی دیگر ملک سازی در جنوب شهر رونق بیشتری پیدا خواهد کرد؛ چراکه عوارض بر بهره برداری املاک در مناطق کم برخوردار و جنوبی شهر به مراتب کمتر از املاک شمال شهر خواهد بود.
وضع این عوارض همچنین مانعی قوی در برابر ملاکی خواهد بود؛ چراکه نگهداری املاک متعدد مشمول هزینه سالانه خواهد شد که رقم این هزینه نیز به چند برابر آنچه پیش تر بوده، افزایش یافته است. اجرای این قانون با توجه به کاهش هزینه ساخت مسکن به واسطه حذف هزینه صدور پروانه، می تواند قیمت ها در بازار مسکن را نیز دستخوش دگرگونی کند.
