معجزه مالیات برای اجاره نشینان!

تاسیسات نیوز – صدیقه بهزادپور: سوداگران در حوزه مسکن عرصه را بر بازار مسکن تنگ کردند و این امر به ویژه در آستانه فصل جابجایی مستاجران بیش از پیش مشهود است. اجرای طرح  مالیات بر خانه های خالی از فرآیندی است که به گفته کارشناسان خواهد توانست تا حد زیادی با پرکردن خانه های خالی تعادلی بین عرضه و تقاضا ایجاد کند و نرخ های بازار اجاره ایجاد خواهد کرد.

علی هراتی کارشناس مسکن با اعلام این خبر گفت: اجرای طرح مالیات بر خانه های خالی در بسیاری از کشورها باعث شده تا بازار مسکن و اجاره متعادل شود که با اجرای این طرح مالیاتی خانه های بسیاری به بازار در بخش فروش و اجاره عرضه شد، اما بدیهی است اجرای این طرح نیاز به زیرساخت های مناسب و نرم افزارها و سخت افزارهای مناسب برای اجراست تا بتواند کارکرد اصلی مالیات بر خانه های خالی یعنی؛ سامان بخشی به مقوله عرضه و تقاضا را بهبود بخشد تا در نهایت اقشار متوسط جامعه بتوانند با شرایطی مناسب تر امکان اجاره یا خرید خانه را پیدا کنند و علاوه بر این شرایط برای جرای عدالت در حوزه مسکن نیز فرصت عملیاتی شدن بیابد. رویکردی که تا کنون بر خلاف آن از سوی ذینفعان و سوداگران با بهره گیری از آشفته بازار مسکن در حال اجرا بوده است و این گروه از افراد با سرمایه های بادآورده و فعالیت در بازارهای کاذب و به جریان انداختن نقدینگی ها علاوه بر ضربه زدن به بدنه اقتصاد کشور، خود نیز صاحب میلیاردها تومان سرمایه های کلان بدون قرار گرفتن در زیر چتر مالیاتی می شوند. بدیهی است این بازار سودآور برای گروهی آنقدر شیرین است که تا کنون با بازی های رسانه ای و بهانه تراشی های مختلف در صدد سنگ اندازی در مسیر اجرای این طرح شده اند و عزم مسئولان در این بخش را متزلزل کرده اند و مسئولان را به سمت دریافت مالیات از اقشار حقوق بگیر کارمند و کارگر و … هدایت کرده اند تا همچنان خود در سایه امنِ درآمدهای آنچنانی بیاسایند.

او افزود: اخذ مالیات در اکثر کشورهای دنیا در پایه های مختلف اجرا می شود که البته با هدف به کارگرفتن در اجرای پروژه های عملیاتی در حوزه های مختلف و در نهایت رشد اقتصادی و … انجام می شود. اجرای این طرح موافقان بسیاری را دارد چرا که این گروه معتقدند هدایت سرمایه ها به بخش غیرمولد مانند خرید مسکن، ارز، سکه، طلا و … در حالی از سوی برخی افراد صورت می گیرد که در سایه فقدان سامانه های ثبت خرید و فروش مربوط به موارد مذکور حتی از پرداخت کمترین مالیات نیز شانه خالی می کنند این در حالی است که بسیاری از افراد کم درآمد هدف اصلی مالیات ستانی توسط دولت قرار دارند . این گروه معتقد هستند که مالیات بر خانه های خالی در حقیقت گام برداشتن در مسیر عدالت اجتماعی است.

مالیات بر خانه های خالی، آری یا نه؟

هراتی ادامه داد:  اما در مقابل گروه دیگری نیز معتقدند که اخذ مالیات بر خانه های خالی از سویی به دلیل فقدان سامانه و زیرساخت قوی شناسایی افراد مشمول این طرح امکان اجرایی شدن را نمی یابد و از سویی دیگر در صورت اجرا هم به اهداف اصلی مورد نظر بر اساس استانداردهای بین المللی یعنی تقویت بخش های عمرانی کشور و اجرای پروژه های رشد و توسعه دست نخواهد یافت، چرا که اخذ مالیات در این حوزه با توجه کسری بودجه مستمر دولت به ویژه در سال های اخیر به دلیل فشارهای تحریم و … به بخش مورد نظر جامعه یعنی تولید و به گردش درآوردن چرخ مولد اقتصاد کشور هدایت نمی شود بلکه فقط معطوف تامین درآمد و هزینه های جاری دولت خواهد شد.

این کارشناس توضیح داد: هدف اصلی این قانون تنظیم و به تعادل رساندن بازار مسکن است. مضاف بر این که پایین بودن درآمد مالیات بر خانه‌های خالی اتفاقاً نشان از اصابت دقیق آن و هدایت مالکان به عرضه واحدهای مسکونی به بازار دارد. چراکه نرخ این مالیات به قدری بازدارنده است که مالکان خانه‌های خالی به جای پرداخت آن، تصمیم به فروش یا اجاره آن خواهند گرفت که در هر دو حالت مستأجران را منتفع خواهد کرد. در این راستا دولت باید اقتدار اقدام به اجرای این طرح کند و البته در این مسیر نیز اسباب و ابزار لازم را برای شناسایی مودیان واقعی در این بخش فراهم سازد .

علت کمبود مسکن و اجراه بالا

هراتی اضافه کرد: بدیهی است؛ علت کمبود مسکن در کشور ما نه به‌خاطر نبود مسکن، بلکه ناشی از وجود خانه‌های خالی است که افرادی با خرید مسکن و احتکار آن به قصد ملتهب کردن بازار از واگذاری آن به منظور فروش و یا اجاره خودداری می کنند تا با این کار باعث افزایش قیمت و کسب سودهای کلان شوند . در این میان دولت موظف است که با اجرای این طرح  و اخذ مالیات بر خانه های خالی بستر لازم برای توسعه ساخت و ساز و همچنین حمایت از اقشار آسیب پذیر را فراهم کند. هرچند امکان دارد در مراحل نخستین اجرای این طرح با برخی از مشکلات مواجه باشیم اما بدیهی است اجرای این طرح حتی به جهش تولید مسکن و رونق این بازار کمک می کند.

خانه ها خالی و اجاره های نجومی

بر اساس این گزارش؛ با فرارسیدن اردیبهشت‌ماه کم‌کم وارد فصل جابه‌جایی مستأجران می‌شویم و همزمان با گرم‌تر شدن هوا، دمای بازار اجاره هم بیشتر و بیشتر می‌شود. هرساله در این ایام مستأجران حال ‌و روز خوشی ندارند چرا که باید خود را برای مواجهه با ارقام عجیب ‌و غریبی که از سوی موجران مطرح می‌شود آماده کنند. سال گذشته اجاره‌بها در تهران به‌طور میانگین ۴۶ درصد رشد داشت و امسال هم در صورت استمرار روند کنونی، وضعیت بازار اجاره اگر بدتر نباشد، بهتر نخواهد بود. از نگاه کارشناسی که موضوع را بررسی کنیم، باید چند کار اساسی به‌منظور حل مشکل مسکن انجام شود که عمده راهکارها به تقویت سمت عرضه بازمی‌گردد. برای سنگین‌تر شدن کفه ترازو به سمت عرضه یک راه این است که زمینه انبوه‌‌سازی با اولویت اقشار کمتربرخورداری که صاحب‌خانه نیستند فراهم گردد. بدون شک اجرای طرح‌های بزرگ انبوه‌‌سازی مسکن زمان بر است و دولت‌های مختلف در قالب مسکن مهر، اقدام ملی و نهضت ملی مسکن آن را پیش برده‌اند و البته توفیق آنها در پیشبرد طرح با هم متفاوت بوده است. اما یک راهکار میان‌مدت و کوتاه‌مدت برای تقویت سمت عرضه، هدایت واحدهای خالی به بازار است که مهم‌ترین ابزار برای این کار، استفاده از مالیات‌های تنظیمی از جمله مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر عایدی سرمایه است که در دنیا سابقه طولانی دارند.

آمار وحشتناک خانه های خالی در تهران و حومه

به ‌تازگی آمارهای عجیبی هم از جزئیات ده‌ها هزار خانه خالی در شهر جدید پردیس و یک منطقه تهران منتشر شده است. خلیل محبت‌خواه، مدیرکل راه و شهر‌سازی استان تهران در نودوششمین جلسه شورای مسکن استان اظهار کرد: تعداد ۶۵ هزار خانه خالی در پردیس، ۴۵ هزار خانه خالی در منطقه ۲۲ تهران و ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد. روز گذشته نیز علیرضا زاکانی شهردار تهران با تأکید بر اینکه تهران امروز با ۹ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر جمعیت ساکن، یک میلیون مسکن کم دارد، خبر داد: ۳۵۰ هزار مسکن خالی در شمال شهر داریم که برای سوداگری در بازار مسکن است. یکی از محل‌های انباشت املاک خالی، دستگاه‌ها و بانک‌ها هستند. همان‌طور که مدیرکل راه و شهر‌سازی استان تهران گفته است، ۱۰ هزار خانه خالی در املاک ادارات و ارگان‌های دولتی در سطح شهر تهران و شهرهای استان وجود دارد. رئیس‌کل بانک مرکزی هم در سخنان اخیر خود خطاب به بانک‌ها ناتراز و تورم‌زا،‌ گریزی به املاک تحت مالکیت آنها زده و گفته است: عموم این بانک‌ها دارایی‌های مناسبی اعم از املاک و… دارند و لذا هیئت‌مدیره این دسته از بانک‌ها می‌بایست عزم لازم را برای حل این مشکل فوراً به‌کار گیرند. این اظهارات مسئولان نشان می‌دهد یکی از موارد ضروری برخورد با انباشت خانه‌های خالی همین بانک‌ها و دستگاه‌های دولتی هستند که اراده حاکمیتی برای برخورد با آنان را می‌طلبد.

راهکار باز شدن قفل خانه‌های خالی

بررسی‌ها نشان می‌دهد سامانه املاک و اسکان با وجود تغییر دولت هنوز هم در جایگاه واقعی خود قرار نگرفته است. به‌طوری که در یک مقطع زمانی طولانی، برای تکمیل سامانه املاک و اسکان تنها به خوداظهاری سرپرستان خانوار اکتفا شد و در عمل دستگاه‌های مختلف نظیر شهرداری‌ها و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حاضر به همکاری کامل و ارائه اطلاعات به این سامانه نشدند. براساس ابلاغیه معاون اول رئیس‌جمهور در تیرماه ۱۴۰۱، دستگاه‌ها باید ارائه خدمات خود را مبتنی بر آدرس محل سکونت ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان انجام دهند. مثلاً «ثبت‌نام در مدارس»، «خدمات بانکی»، «ارسال مدارک هویتی» و «تعویض پلاکِ خودرو» باید براساس نشانیِ ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان انجام شود. در همین رابطه به ‌تازگی سرپرست دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهر‌‌سازی با بیان اینکه این قانون تا الان اجرایی نشده است، از ورود دستگاه‌های نظارتی به این موضوع خبر داده است.

ابوالفضل نوروزی، اظهار داشت: هم‌اکنون ۲۰ دستگاه اجرایی به‌صورت برخط به سامانه ملی املاک و اسکان متصل شده‌اند و اطلاعات این دستگاه‌های اجرایی روزانه در سامانه به‌روزرسانی خواهد شد.

وی در تشریح آخرین وضعیت سامانه ملی املاک و اسکان گفت: هم‌اکنون ۳۵۰ میلیون اطلاعات در سامانه ثبت‌ شده و این اطلاعات شامل مالکیت، سکونت و مشخصات مردم است. بر همین اساس، کد ملی ۷۳ میلیون و ۶۰۰ هزار نفر به کدپستی متصل شده و این اطلاعات در سامانه ملی املاک و اسکان وجود دارد اما به‌روزرسانی باید در دستور کار قرار گیرد.

ناهماهنگی دستگاه‌ها در شناسایی خانه‌ها

یکی از مشکلات اساسی در اخذ مالیات از خانه‌های خالی، ناهماهنگی در شناسایی آنها است. روند طی شده تاکنون به این صورت بوده که وزارت راه و شهر‌سازی اعلام می‌کند که تعداد زیادی خانه را به سازمان امور مالیاتی معرفی کرده و در ادامه سازمان مالیاتی می‌گوید که این اطلاعات دقیق نیست و بسیاری از آنها با اعتراض مردم مواجه می‌شود. نتیجه اینکه سال ۱۴۰۰ رقم اخذ مالیات از خانه‌های خالی صفر بود و سال گذشته هم کمتر از ۵ میلیارد تومان میلیارد تومان از این محل مالیات اخذ شد که عدد قابل‌توجهی محسوب نمی‌شود.

راهی که دیگر کشورها طی کردند

مرکز پژوهش‌های مجلس در گزارشی با عنوان مروری بر تجربه کشورها در مالیات بر خانه‌های خالی که به ‌تازگی منتشرشده تصریح می‌کند: با توجه به شرایط کشور و در اختیار نبودن اطلاعات مالکیتی و سکونتی افراد، به نظر می‌آید اولین قدم، تکمیل سامانه املاک و اسکان (تکمیل اطلاعات سکونتی افراد براساس خوداظهاری و همچنین تکمیل اطلاعات مالکیتی افراد براساس اطلاعات دستگاه‌های اجرایی و خوداظهاری افراد) است. تکمیل شدن این سامانه از اخذ مالیات بر خانه‌های خالی اهمیت بیشتری در سیاست‌گذاری حوزه مسکن دارد و به همین دلیل می‌توان مالیات بر خانه‌های خالی را به‌نوعی ضمانت اجرایی اظهار سکونت و مالکیت افراد قلمداد کرد به‌نوعی که املاکی که سکونت یا مالکیت آنها اظهار نشده باشد در حکم خانه خالی تلقی شده و طبعاً در زمان نقل‌و‌انتقال، لازم است بدهی مالیاتی مربوط به آنها تسویه شود.

درنهایت لازم به ذکر است که مالیات بر خانه‌های خالی به‌تنهایی نمی‌تواند مشکلات بازار مسکن را حل کند و برای کنترل تقاضاهای سوداگرانه و احتکار زمین و مسکن، در حوزه مالیاتی باید بسته مالیاتی مناسب شامل مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر اراضی بایر و مالیات سالیانه املاک طراحی شود که در گزارش‌های مجزایی به سایر مالیات‌های حوزه مسکن و نسبت آنها با یکدیگر پرداخته خواهد شد.