فرار ساکنان شهرهای اصلی آمریکا به شهرهای حومه

به گزارش اخبار ساختمان، با پژوهشی که اخیرا برخی از اقتصاددانان دانشگاه استنفورد انجام دادند، برنامه های ترکیبی (حضور در محل کار یا دورکاری) یکی از مزایای عملکرد کارکنان محسوب می شود که می تواند به کاهش ترک کار و در عین حال بهبود رضایت شغلی کارکنان منجر شود و هیچگونه تاثیر مخربی بر سطح عملکردشان در مقایسه با کارکنانی که تمام مدت در دفتر حاضر هستند، ندارد. شرکت ها به منظور حفظ کارکنان خود، دورکاری را به جایگزین کردن یک نیروی جدید که هزینه های بسیاری برای شرکت ها به همراه خواهد داشت، ترجیح می دهند. از این رو‌، مهاجرت به شهرهای حومه افزایش چشمگیری داشت.

کاهش هزینه های زندگی در شهرهای حومه در مقایسه با شهرهای اصلی دومین محرک افزایش مهاجرت از کلانشهرهاست که باتوجه به افزایش تورم در چند سال اخیر، بسیاری از ساکنان شهرهای اصلی برای کاهش هزینه ها زندگی در شهرهای کوچک را انتخاب کرده اند.

علاوه بر این فرار از شهرهای اصلی به شهرهای حومه، به بالاتر رفتن کیفیت زندگی شهروندان آمریکایی منجر شده است. زیرا علاوه بر امکانات زیاد شهرهای حومه آمریکا، دیگر خبری از شلوغی، ترافیک و آلودگی شهرهای اصلی نیست. از این رو مهاجرت از ابر‌شهرهای بالای یک میلیون جمعیت به شهرهای حومه زیر ۵۰۰ هزار نفر جمعیت افزایش چشمگیری داشته است.

اما این مهاجرت از کلانشهرها پس لرزه هایی را با خود به همراه داشت که مهم ترین آن، سرعت رشد قیمت مسکن در شهرهای کوچک نسبت به شهرهای بزرگ آمریکاست که به گران شدن مسکن در شهرهای حومه منجر شده است.

فرار به شهرهای حومه

طی چند سال اخیر، زندگی در شهرهای حومه مورد توجه بسیاری از مردم آمریکا قرار گرفته است زیرا آمریکایی ها همچنان به فرار از شهرهای اصلی ادامه می دهند.

پایگاه خبری یواس‌ای‌ تودی (USA Today)، در گزارشی به فرار آمریکایی ها از کلانشهرها به سمت شهرهای کوچک تر پرداخته است که این افزایش تقاضا در شهرهای حومه به رشد افزایش قیمت مسکن در این شهرها منجر شده است.

در سال ۲۰۲۲، مکان هایی مانند منهتن و آتلانتا که در طول همه گیری به شهرهای ارواح تبدیل شده بودند، شاهد بازگشت افراد بیشتری بودند که این امر امیدها را برای احیای مجدد بزرگترین شهرهای کشور افزایش داد. اما آخرین آمار اداره سرشماری ایالات متحده نشان می دهد که این احیا کوتاه‌‌‌مدت بوده است.

آمریکایی ها همچنان به فرار از مناطق کلانشهرها در تعداد زیادی ادامه داده اند، زیرا سبک کاری از راه دور ناشی از بیماری همه گیر ریشه دار شده و باعث شده تا جذابیت شهرهای متوسط مقرون به صرفه تر و شهرهای کوچکتر افزایش یابد.

گلدمن ساکس در یادداشت تحقیقاتی اخیر خود گفت که شهرهای اصلی هنوز هم به دلیل افزایش مهاجران بین‌المللی، اما با سرعت کمتری نسبت به قبل از بحران بهداشتی، شاهد افزایش جمعیت اندکی هستند. اما آنها در حال نبرد برای حفظ و جذب ساکنان ایالات متحده هستند، نبردی که قبل از همه گیری شروع شد اما با بحران همه گیری بزرگ تر شد. همیلتون لومبارد، جمعیت‌شناس در دانشگاه ویرجینیا می گوید: شاید دیگر بازگشتی وجود نداشته باشد و شاید بازگشت به پایان رسیده باشد.

قیمت مسکن در کجا سریعترین افزایش را دارد؟

تحلیل گلدمن نشان می دهد که رشد قوی تر جمعیت در شهرهای حومه منجر به افزایش سریع تر قیمت مسکن در مقایسه با روند قبل از همه گیری و افزایش کندتر قیمت مسکن در شهرهای اصلی شده است. این امر، حداقل در برخی مناطق، شکاف در ارزش خانه ها را بین شهرهای اصلی و حومه کاهش داده است و احتمالا برخی از ساکنان را به سمت مناطق کلانشهر پرجمعیت می کشاند یا برخی از اجاره کنندگان را در آن شهرها وادار به خرید خانه کرده است.

آیا مردم از شهرهای اصلی دور می شوند؟

پس از یک افول طولانی در دهه های ۱۹۶۰ و ۱۹۷۰، شهرهای اصلی در دهه ۱۹۹۰ احیا شدند، زیرا متخصصان جوان به سمت امکانات فرهنگی و اجتماعی کشیده شدند. اما به گفته لومبارد و آدام کامینز، یک اقتصاددان منطقه ای، از اواسط دهه ۲۰۱۰، شهرها دوباره شروع به از دست دادن ساکنان خود در حومه ها و مناطق کوچکتر متروپل کردند. این امر ناشی از هزینه های سرسام آور و تمایل برخی از هزاره هایی است که وارد دهه ۳۰ زندگی خود می شوند و قصد تشکیل خانواده و خرید خانه های بزرگتر دارند.

طبق گزارش گلدمن، در سه سال قبل از همه گیری، متوجه شدند که در شهرستان های مناطق متروپل افرادی در حال جابه‌جایی و خروج هستند، به طوری که شهرستان های مناطق متروپل با حداقل یک میلیون نفر جمعیت، حدود ۲۰۰ هزار نفر ساکن خود را از دست داده اند.

آمریکایی ها در سال ۲۰۲۴ به کجا می روند؟

سال گذشته حدود ۲۶۶ هزار نفر از پناهجویان شهرهای اصلی به مناطق متروپل با جمعیت ۲۵۰ هزار تا یک میلیون نفر و حدود ۲۹۱ هزار نفر به مناطق با جمعیت زیر ۲۵۰ هزار نفر نقل مکان کردند. لومبارد می گوید که برای اولین بار است که در دهه های گذشته، شهرهای حومه به مقصد اصلی کشور برای مهاجران داخلی تبدیل شده است.

بر اساس آمارهای ارائه شده مودیز، در سال ۲۰۲۳، کلانشهر نیویورک ۲۰۴ هزار نفر، لس‌آنجلس ۱۱۹ هزار نفر و شیکاگو ۶۴ هزار نفر از ساکنان خود را از دست دادند. در همین حال، حدود ۱۷ هزار نفر در منطقه گرینویل، کارولینای جنوبی (با جمعیت ۹۷۵ هزار نفر) ساکن شدند و حدود ۳۰ هزار نفر به منطقه لیکلند، فلوریدا (با جمعیت ۸۱۸ هزار نفر) اضافه شد. و منطقه یوما، آریزونا (با ۲۰۹ هزار نفر) جمعیت جدید ۴۰۰۰ نفر را در خود جای داد.

اما با وجود این‌، کامینز خوشحال است که تلفات جمعیتی مهاجرت به شهرهای بزرگ طی سه سال گذشته تعدیل شده است و تعداد بیشتری از جوانان عمدتا به شهرهای اصلی نقل مکان می کنند و کمتر آنها را ترک می کنند یا حداقل با سرعت کمتری شهرهای بزرگ را ترک می کنند. همچنین لومبارد خاطرنشان می کند که پرواز از شهرهای بزرگ هنوز بسیار بیشتر از قبل از همه گیری است و احتمالا در سال های آتی در سطوح فعلی ثابت خواهد ماند.

آیا کار از راه دور در حال کاهش است؟

دستور بازگشت شرکت ها به دفتر در دو سال گذشته به کندی فرار از شهرهای اصلی کمک کرده است. اما سهم کارمندان ایالات متحده که حداقل برخی اوقات از خانه کار می کنند بین ۲۰ تا ۲۵‌ درصد تثبیت شده است، گلدمن می گوید، این رقم بسیار کمتر از اوج دورکاری در زمان همه گیری که به ۴۷ درصد رسیده بود، اما بسیار بالاتر از میانگین پیش از همه گیری، یعنی حدود سه درصد است.

در همین حال، لومبارد معتقد است که شمار مردمی که دوست دارند در شهرهای کوچک حومه زندگی کنند رو به افزایش است. این علاقه مندی بیش از هر چیزی ناشی از هزینه های کمتر زندگی و همچنین «تفریح، صلح و آرامش و هوای پاک» در شهرهای کوچک تر در مقایسه با کلانشهرهاست.

سال ۲۰۲۴ زمان بهتری برای خرید خانه خواهد بود؟

گلدمن می گوید، با وجود رشد بیشتر مهاجرت به شهرهای کوچکتر، اما در عین حال، شهرهای اصلی نسبت به شهرهای حومه در مقایسه با قبل از همه گیری از افزایش کمتری در رشد قیمت مسکن سود می برند.

بر اساس تجزیه و تحلیل گلدمن برگرفته شده از آمار زیلو، از سال ۲۰۱۵ تا ۲۰۱۹، قیمت مسکن با نرخ سالانه ۵.۳‌ درصد در شهرهایی با حداقل یک میلیون ساکن افزایش یافت، سرعتی که از سال ۲۰۲۰ تا مارس ۲۰۲۴ به هشت درصد افزایش یافته است.

اما در شهرهایی با پنج هزار تا ۲۰ هزار ساکن، قیمت سالانه از ۳.۵‌ درصد قبل از همه گیری به ۸.۶‌ درصد در سال های اخیر افزایش یافته است که شتاب بسیار شدیدتری را نشان می دهد.

البته خرید خانه در شهرهای بزرگتر بسیار گرانتر است اما در برخی مناطق این فاصله در حال کاهش است.

طبق داده های زیلو (Zillow)، از اوایل سال ۲۰۱۹ تا آوریل ۲۰۲۴، قیمت خانه های معمولی با رشد ۱۵.۳درصدی در منطقه بوستون به ۷۵۰ هزار دلار و با رشد ۵۴ درصدی در مرتل بیچ، کارولینای جنوبی، به ۳۰۸ هزار دلار افزایش یافت.

در نتیجه، از سال ۲۰۱۹، شکاف قیمت مسکن بین دو منطقه به میزان متوسط هشت هزار دلار کاهش یافته است. لومبارد می گوید، اما اگر این روند ادامه یابد، شکاف مقرون‌‌‌به‌‌‌صرفه بودن بین شهرهای بزرگ و جوامع کوچکتر می تواند کاهش بیشتری داشته باشد.