رونق بازار مسکن ۱۴۰۳ در هاله ای از ابهام

تاسیسات نیوز : در حالی که همگان از وضعیت نامطلوب بازار مسکن در سال جاری و همچنین چشم انداز مبهم آن در سال آینده سخن می گویند،  نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پیش‌بینی بازار مسکن کشور در سال آینده، درباره وضعیت بازار مسکن در سال آینده اظهار کرد: در سال ۱۴۰۲ قیمت مسکن قیمت بر مدار تعادل حرکت  کرد، البته در بهمن ماه قیمت‌ها دچار نوسانات جزیی شد.‌

بر اساس این گزارش؛ رکود حاکم بر بازار مسکن،‌ درآمد مشاوران املاک را تحت تاثیر قرار داد و آنها نتوانستند درآمد خوبی حتی در حد و اندازه گذراندن زندگی داشته باشند. بازار مسکن از سایر بازارهای اقتصادی تاثیر می‌پذیرد؛ چنانچه بازارهایی مانند ارز و طلا در آرامش باشند، بخش مسکن نیز از همین روند تبعیت کرده و شاهد نوسان قیمت نخواهیم بود. به گزارش «تجارت»، وی با بیان این‌که در تهران حدود ۱۵  هزار مشاور املاک دارای مجوز داریم، یادآور شد: به دلیل رکود تعدادی از مشاوران املاک از این شغل خارج شده‌اند. نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که میانگین درآمد مشاوران چقدر است،‌گفت:‌ به‌طور میانگین یک مشاور در ماه مانند کارمندان یعنی حدود ۱۵ میلیون درآمد داشتند. البته در برخی مناطق درآمدها بعضاً بیشتر از این رقم است. بیگی‌نژاد در خصوص وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ اظهار کرد: بازار مسکن از سایر بازارهای اقتصادی تاثیر می‌پذیرد؛ چنانچه بازارهایی مانند ارز و طلا در آرامش باشند، بخش مسکن نیز از همین روند تبعیت کرده و شاهد نوسان قیمت نخواهیم بود  بازار مسکن بیشترین تاثیرگذاری را از دلار می‌گیرد. در طول ۱۰ سال گذشته و موج هایی که باعث ایجاد تورم شدند نام یک صنف بیشتر از همیشه در اخبار به گوش خورده است؛ مشاورین املاک. در فضای تورم به ویژه در مسکن، اولین انگشت های اتهام همواره به سمت این صنف نشانه رفته است. اما آیا واقعا این حرفه در ایران باعث به هم ریختگی در قیمت و کمیابی آن است.

سهم مشاورین املاک در بازار مسکن

بر اساس این گزارش؛ در طول سال های گذشته که موضوع کنترل تورم بیشتر از پیش مطرح بوده، حذف واسطه ها به عنوان راهکاری برای کنترل قیمت مورد توجه بوده است. به ویژه در مسکن که به دلیل عدم وجود شاخص های قابل اتکا در قیمت گذاری، هر قیمتی می تواند توجیه پذیر باشد اما آیا آدرس های فعلی در خصوص به حاشیه راندن مشاورین املاک، درست است؟ یکی از مهمترین دلایلی که باعث شده این احساس شکل گیرد که دیگر نیازی به مشاورین نیست،‌ تکیه بر پلتفرم هایی است که افراد غیرحرفه ای مانند مالکان می توانند بدون حضور واسطه، املاک خود را آگهی کنند. اما سوال اصلی اینجاست که با چه نرخی؟ و یا تمام آنچه باید بگویند را خواهند گفت؟ مشاورین املاک هر چند مانند هر بنگاه اقتصادی دیگری به دنبال حداکثرسازی سود خود است، اما تفاوتی اساسی با مالکین اصلی دارند. آنها به دلیل هزینه های جاری خود مانند اجاره مغازه، حقوق، هزینه های زندگی و … بخشی هستند که همواره به دنبال رونق بازار و جریان داشتن معاملات اند در صورتی که مالکان از شغل دیگری درآمد دارند و رکود بازار، تاثیری بر روند زندگی آن ها ندارد. بنابراین در همین نگاه می توان متوجه شد که مشاورین قطعا قیمت های معقول تری را باید ارایه دهند تا معامله انجام شود و مالکین می توانند قیمت گذاری انجام دهند که نامعقول و در انتظار معامله قرار گیرد.

چرخه معیوب قیمت گذاری مسکن

از سوی دیگر یک مالک که در این حرفه‌ قرار ندارد چگونه می تواند قیمت گذاری کند؟ در حال حاضر مالکان با توجه به قیمت سایر مالکان این فرآیند را انجام می دهند و این چرخه ای معیوب است. چرا که عجله ای برای رونق بازار نیست، هر مالک در طول مسیر می تواند بارها قیمت خود را از روی سایر مالکان اصلاح کرده بدون آنکه متوجه باشد آیا قیمت می تواند به معامله منجر شود یا خیر. همچنین هر مالک، به دلیل آنکه ذینفع اساسی است و همان ملک را صرفا در اختیار دارد و بزرگترین سرمایه اش محسوب می شود، از معایب ملک خود صرف نظر کرده و بر روی محاسن آن، تاکیدی اغراق گونه می کند. حال آنکه یک مشاور املاک به دلیل تنوع زیاد، به هر ملک صرفا به اندازه خودش بها داده و معایب و مزایا را با تبدیل به نرخ مرغوبیت، برای مشتری شرح می دهد. مهمترین دلیل آنکه مشاورین به ویژه حرفه ای ها نمی توانند معایب را پنهان کنند، تجربه‌ خرید در بازه طولانی مدت برای مشتریانشان است. مثلا کسی که در یک منطقه ساکن است ممکن است بیش از یک دهه سکونت را تجربه کند و بنابراین یک بیلبورد مثبت یا منفی برای مشاور محسوب می شود. همچنین مشاورین اغلب از توصیه مشتریان قبلی، معاملات اصلی خود را تجربه می کنند. اما یک مالک با فروش ملک خود، حضور را به پایان رسانده و احتمالا هرگز دو طرف، پاسخگوی یکدیگر نخواهند بود. بسیار عجیب است که این نکته بسیار ساده در تعاریفی که از صنف مشاورین املاک می شود، نادیده گرفته شده و مالکان و بسترهایی که خود مسبب افزایش بی رویه قیمت هستند، انگشت اتهام را صرفا به سمت آنها می گیرند. دقیقا به سمت کسانی که از عدم معاملات روزانه، در حال ضرر هستند.

تخطی از قواعد در حوزه املاک

هرچند برخی مشاورین بی تجربه و یا سودجود مانند هر بخش دیگری می توانند با تخطی از قواعد و قوانین، تاثیراتی منفی داشته باشند اما حضور مشاورین حرفه ای و افزایش دامنه فعالیت آنها می توانست، آرامش و رونق را به بازار بازگرداند. علیرضا حاتمی یک کارشناس بازار مسکن می گوید: بهتر بود در طول سال های گذشته،‌ مسیری برای طبقه بندی مشاورین املاک در نظر گرفته می شد که عموم مردم بدانند با چه سطحی از حرفه‌ای بودن روبرو هستند. برخی مشاوران به دلیل شغل دوم بودن و یا تازه کار بودن، مسیری بسیار متفاوت از مشاورینی که حرفه ای در این صنف فعالیت می کنند، طی می کنند. حاتمی معتقد است برای بازگرداندن رونق به بازار، مشاورین حرفه ای باید حضور جدی تر داشته باشند. چرا که آنها به عنوان کلیدی ترین نقطه یعنی فروش می توانند تمام اکوسیستم را متوقف یا به حرکت درآورند. صنعت ساختمان با بیش از صد صنعت وابسته، در نقطه پایانی خود نیازمند چنین مشاورانی است. بنابراین می توان گفت در این مسیر، آدرس های غلطی در حال داده شدن است. با حذف منبع دانش منطقه ای در قالب سپردن به دفاتر دولتی، پلتفرم های دولتی، پلتفرم های آگهی عمومی و … به نظر نمی رسد قرار باشد، موج های آشفته این بازار، به سامان برسد.