اگر قصد تمدید اجاره نامه خود را دارید بخوانید

بررسی‌‌‌ میدانی به عمل آمده از بازار اجاره در مناطق مختلف شهر تهران از آن حکایت دارد که اغلب موجران و مستاجران از قانون سقف ۲۵ درصدی رشد اجاره بها مطلع نبوده، اما در عین حال مستاجران تاکید دارند که پس از اطلاع از این قانون نیز به دنبال طی فرآیند قضایی و ثبت شکایت از موجر خود نیستند؛ در واقع مستاجران طی چنین فرآیندی را زمان‌‌‌بر، هزینه‌‌‌بر و فاقد نتیجه می دانند و معتقدند توافق با موجر حتی در نرخی بالاتر از سقف دستوری می تواند برای آنها نتیجه بهتری داشته باشد.

کارشناسان بازار مسکن نیز از عدم اثربخشی قانون های دستوری در بازار مسکن و اجاره بها سخن گفته و اعلام کرده اند که کنترل تورم قیمت مسکن و اجاره بها در گرو کنترل تورم عمومی در جامعه است.

داده های بانک مرکزی ایران تورم اجاره بها برای شهر تهران طی مرداد امسال نسبت به مدت مشابه در سال قبل را ۴۵٫۵ درصد اعلام کرد؛ این در حالی است که بررسی میدانی به عمل آمده از بازار تمدید اجاره بها در مناطق مختلف شهر تهران خبر از تورم نقطه ای ۳۵ درصدی می دهد. البته امسال دولت سقف رشد ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره بها به تصویب رسانده است.

در حالی که وضع سقف قانونی برای اجاره بها در شرایط تورمی قانون مجلس شورای اسلامی است؛ در آخرین جلسه شورای عالی مسکن در دولت سیزدهم طی روزهای ابتدایی تیر ماه امسال، سقف ۲۵ درصدی را برای افزایش اجاره بها به تصویب رساند و در ادامه این مصوبه ابلاغ شد.

در حالی که قانونگذار و دولت جرایمی را برای کسانی که این سقف قیمتی را در قرارداد اجاره بها رعایت نمی کنند در نظر گرفته اند؛ اما داده های رسمی بازار اجاره بها و بررسی انجام شده از قراردادهای تمدید اجاره در سطح شهر تهران از عدم رعایت این سقف قیمتی حکایت دارد.

تمدید؛ ارزان تر از قرارداد اول

داده های بانک مرکزی از بازار اجاره از سامانه های رسمی ثبت قرارداد اجاره نظیر سامانه ثبت معاملات و املاک کشور و سامانه خودنویس اخذ می شود. البته عمده قراردادهای رسمی اجاره بها که در این سامانه ها به ثبت می رسند مربوط به اولین قرارداد میان موجر و مستاجر هستند؛ در بسیاری از موارد مالکان و مستاجران، در سال های بعد با پشت نویسی قرارداد قبلی نسبت به تمدید قرارداد اجاره بها اقدام می کنند و بنابراین داده های بانک مرکزی از رشد اجاره بها، عمدتا بر قراردادهای اول میان موجر و مستاجران دلالت دارد.

در حالی که داده های بانک مرکزی از رشد ۴۵٫۵ درصدی اجاره بها در شهر تهران طی مرداد ماه حکایت دارد؛ بررسی های میدانی به عمل آمده از رشد متوسط ۳۵ درصدی در بازار تمدید اجاره بها (نبض دوم اجاره بها) خبر می دهد؛ ارزانی تمدید اجاره بها نسبت به قرارداد اول به دلایل اقتصادی ایجاد شده است.

درواقع تمدید اجاره بها با مستاجر قبلی با نرخی کمتر از متوسط قیمت بازار برای موجر صرفه اقتصادی دارد و این موضوع این فاصله رشد قیمت در بازار تمدید و بازار اول اجاره بها را رقم زده است. رضایت موجر و مستاجر از یکدیگر باعث می شود تا طرفین قرارداد اجاره تمایل به تمدید آن داشته باشند؛ تمدید اجاره برای طرفین قرارداد، منافع اقتصادی دارد. منفعت تمدید قرارداد اجاره برای موجر باعث می شود تا صاحبخانه ها حاضر به ارائه تخفیف به مستاجران قبلی خود باشند. بنابراین عمدتا تمدید اجاره با نرخی پایین تر از قرارداد ابتدایی اجاره منعقد می شود.

مستاجران توافق را به درگیری قضایی ترجیح دادند

سقف رشد اجاره بها در قراردادهای تمدید در مرداد ماه رشدی ۳۵ درصدی داشت؛ این رقم ۱۰‌ درصد بالاتر از مصوبه قانونی مجلس و دولت بود. این در حالی است که سیاستگذار برای کاهش اجاره بها، نسبت به وضع سقف حداکثر ۲۵ درصدی رشد اجاره بها در سال جاری اقدام کرد. همچنین قانونگذار برای الزام موجرها به رعایت این سقف جریمه هایی را نیز وضع کرده است. مستاجران حق دارند اگر اجاره بهای آنها بیش از ۲۵‌ درصد رشد یافته باشد تا سه سال پس از وضع قرارداد، از موجر شکایت کرده و مابه‌‌‌التفاوت اجاره بهای پرداختی را دریافت کنند.

این قانون برای ممانعت از تمایل صاحبان خانه به تعویض مستاجر این ملاحظه را در نظر گرفته است که حتی در صورت تعویض مستاجر نیز، موجر باید افزایش سقف ۲۵ درصدی اجاره بها برای مستاجر بعدی را رعایت کند.

بررسی ها از مستاجران حکایت دارد از آن که اغلب مستاجران از قانون سقف ۲۵ درصدی اجاره بها مطلع نبوده و بنگاه های معاملات املاک نیز در این خصوص اطلاع رسانی نمی کنند. در عین حال افرادی که از این مصوبه قانونی سقف رشد اجاره بها مطلع بودند نیز تفاوت آن با مصوبه سقف قیمت اجاره بها در دوران کرونا را نمی دانستند و همین موضوع باعث شده بود که این مصوبه را فاقد بازدارندگی لازم بدانند.

مستاجرانی که با آنها گفتگو شد، عنوان کردند که حتی پس از اطلاع از الزامات قانونی این مصوبه نیز به دنبال شکایت از موجر خود نیستند و توافق را ترجیح می دهند. مصاحبه شوندگان معتقدند با توجه به فرآیند زمان‌بر شکایت در دستگاه قضایی، طی کردن چنین فرآیندی و بازپس‌‌‌گیری اضافه وجه پرداختی زمان‌بر بوده و فاقد صرفه اقتصادی است.

ما همچنین در ادامه بررسی ها با موجران نیز گفتگو کردیم؛ این قانون بخشی از موجران را ترسانده؛ اما اغلب آنها قصد کاهش قیمت پیشنهادی خود برای اجاره ملک مطابق سقف قانونی اعلامی را ندارند. بخشی از موجران می گویند بخشی از هزینه زندگی خود را از محل اجاره املاک خود تامین می کنند و مجبور به رشد قیمت اجاره بها مطابق شرایط تورم عمومی جامعه هستند.

برخی از این افراد برای دور شدن از مجازات قانونی؛ تنظیم دو قرارداد را ترجیح می دهند؛ البته معدود موجرهای محتاطی نیز در بازار به چشم می خورند که به این قانون پایبند هستند. با وجود این بررسی ها نشان داد که اغلب موجرهایی که سقف ۲۵ درصدی را رعایت می کنند؛ این تصمیم را به صورت شخصی گرفته و عمدتا حاضر به ارائه تخفیف به مستاجر قدیمی خود برای حفظ وی هستند.

در عین حال بخشی از موجرها نیز عنوان کردند که در صورت افزایش فشار برای اجبار به اجاره با سقف قیمت ۲۵ درصدی؛ عدم اجاره ملک را انتخاب می کنند؛ چرا که معتقدند اجاره خانه در سقف رشد نرخ اعلامی فاقد توجیه اقتصادی است. در حالی سیاستگذار به وضع الزام قانونی سقف رشد قیمت در بازار اجاره بها تاکید دارد که کارشناسان بارها نسبت به عدم نتیجه بخشی چنین سیاست های دستوری در بازار تاکید دارند.