در انتظار درمان بلاتکلیفی بازار مسکن با حضور دولت

بخش مسکن همواره در فصل نقل و انتقالات مورد توجه زیادی قرار می‌گیرد و اتفاقا امسال با توجه به ورود دولت به بازار مسکن و اجاره‌بها می‌تواند یکی از حساس‌ترین روزهای خود را طی سال‌های گذشته داشته باشد.
به گزارش تاسیسات نیوز، قانون ساماندهی مسکن را باید در روزها و ماه‌های آینده قضاوت کرد؛ اما سوالی که مطرح است این است که آیا دخالت دولت در بازار مسکن به‌خصوص بازار اجاره می‌تواند مفید و مثبت باشد؟ آیا این دخالت که به گفته مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی برای نخستین بار است که انجام می‌شود می‌تواند مستاجران را در این روزها راضی و خشنود کند؟
بیت‌اله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با بازار در پاسخ به این پرسش که به نظر می‌رسد این روزها انبوه‌سازان از ساخت مسکن چندان استقبالی ندارند و آمارها نشان می‌دهد که صدور پروانه ساختمانی نیز افت داشته است؟ گفت: زمانی که دولت سیزدهم وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داد و قرار شد سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود، اکثر سازندگان مسکن به‌خصوص سازندگان کوچک ترجیح دادند که ساخت‌وساز را چندان جدی نگیرند.
او همچنین درخصوص ورود و دخالت دولت در بازار اجاره مسکن گفت: این تصور غلطی است که گفته می‌شود دولت‌ها در اکثر کشورها در بازار مسکن مداخله می‌کنند. بله درست است اگر دولت و یا شهرداری‌ها مسکن احداث می‌کردند و آن را در اختیار مستاجر قرار می‌دادند، دولت نیز می‌توانست در تعیین سقف اجاره‌بها ورود کند.
درخصوص دلایل افت تولید مسکن و اینکه آیا دولت می‌تواند در بازار مسکن و اجاره‌بها دخالت کند، با بیت‌اله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن گفت‌وگو کرده‌ایم که با هم می‌خوانیم:

این روزها در اکثر محلات تهران و برخی شهرهای بزرگ شاهد این هستیم که ساخت‌وساز به آن شکل باید و شاید رونق ندارد. یعنی به نظر می رسد که تولید مسکن دیگر آن سود را برای انبوه‌ساز و یا سازنده ندارد که تولید مسکن کاهش یافته است و یا اینکه دلایل دیگری دارد؟
اگر بخواهیم در مورد مشکلات بخش مسکن و ساخت‌وساز با هم صحبت کنیم باید گفت که ساعت‌ها باید وقت گذاشت؛ چون بخش مسکن و به‌خصوص بازار اجاره مسکن مشکلات زیادی دارند که ‌وان در مورد آنها تنها چند دقیقه اظهارنظر کرد. به هر حال همانطور که اشاره کردید ساخت‌وساز به آن شکل گذشته رونق ندارد و شاید رابطه مستقیمی بین عرضه و تقاضای موثر باشد. اما آنچه که هست این است که این روزها شاهد خالی شدن بازار مسکن از تقاضای موثر هستیم. اگر در چند سال گذشته آمار تولید مسکن را پیگیری و دنبال می‌کردید، متوجه می‌شدید که روند نزولی ساخت مسکن از سال‌ها قبل شروع شده و الان هم به اوج مشکلات خود رسیده است.

در حال حاضر تولید مسکن در سال توسط بخش خصوصی چقدر است؟
تولید سالانه مسکن این روزها به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی رسیده و این روزها شاهد کوچ خُرده‌سازها و انبوه-سازان مسکن از بازار مسکن هستیم. این تولیدکننده‌های کوچک که به عنوان مثال در سال شاید ۲۰ تا ۵۰ واحد مسکونی می‌سازند، بنا به دلایلی مثل نبود تقاضای موثر، نبود نقدینگی لازم، مشکلات دریافت جواز و درنهایت سود مناسب مثل گذشته رغبتی از خود برای ساخت مسکن نشان نمی‌دهند. اما شاید در این دو یا سه سال گذشته یک دلیل دیگر به این دلایل اضافه شده باشد.

چه دلیلی؟ منظورتان از مشکلات پیش روی سازندگان است این است که برخی نهادها و یا شهرداری‌ها تلاش دارند که سنگ‌اندازی شدیدی پیش روی تولید مسکن ایجاد کند؟ مثلا شهرداری‌ها در زمان صدور پروانه ساخت مسکن که گفته بود دوماهه صادر شود، اما در برخی مواقع به ۶ ماه هم می‌سرسد؟
نه فقط این نیست. دولت سیزدهم زمانی که وعده داد قصد دارد سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث کند، خُرده‌سازان مسکن از بازار مسکن کوچ کردند و سرمایه خود را به سایر بازارها و حتی سپرده‌گذاری در بانک‌ها هدایت کردند. وعده دولت در بخش مسکن این بود که سالانه باید یک میلیون واحد مسکونی احداث شود. همین مسئله باعث شد تا برخی سازندگان بترسند و بنا به دلایل مختلف سرمایه خود را وارد بخش مسکن نکنند. به هر حال وقتی به آمارها نگاه می‌کنیم متوجه می شویم که روند نزولی ساخت‌وساز توسط بخش خصوصی بنا به دلایل مختلفی ادامه پیدا کرد.
شاید بی‌رغبتی سازندگان مسکن برای تولید کاهش سود آنها باشد؟ آیا سختگیری‌های شهرداری و یا سازمان‌های خدمات-رسان باعث این اتفاق شده یا اینکه سود سازندگان مسکن کاهش داشته است؟
به هر حال سود سازنده‌های مسکن که مثل گذشته نیست و کاهش داشته است و شاید این یک مسئله باشد که نمی‌توان از ان عبور کرد. اما موضوع حائز اهمیت این است که زمانی که دولت اعلام می‌کند سالانه یک میلیون واحد مسکونی خواهد ساخت، حتی اگر هم نتواند تاثیر خود را خواهد گذاشت. به هر حال این مسئله به یکباره اکثر سازنده‌های خُرد را که مثلا سالانه ۱۰ تا ۱۰۰ واحد مسکونی احداث می‌کردند، دچار تردید کرد و باعث شد سرمایه‌های خود را از بخش مسکن هراسان خارج کنند. سازنده‌های خُرد معمولا با یک تبلیغ منفی علیه بخش مسکن از بازار مسکن کوچ می‌کنند. اگر خاطرتان باشد در مسکن مهر نیز این اتفاق اقتاد و بسیاری از خُرده‌سازان مسکن از بازار مسکن خارج شدند. البته این یک دلیل است و دلایل دیگری نیز می‌تواند داشته باشد که چرا تولید مسکن توسط بخش خصوصی کاهش یافته است.

در مورد دخالت و ورود دولت به بخش اجاره‌بها چطور؟ آیا دولت می‌تواند و آیا این دخالت می‌تواند موثر و مفید باشد؟
اگر می‌خواهیم و اگر قرار است قیمت مسکن و اجاره‌بها کنترل شود، بهتر است که ساخت‌وساز رونق یابد و شرایط سازندگان مسکن تسهیل شود. پس اگر قرار است ابتدا تورم کنترل شود تا کالایی با ثبات بهتری ادامه فعالیت بدهد باید تولید آن کالا نیز به شکل قابل توجهی افزایش یابد. متاسفانه آمار صدور پروانه ساختمانی و در ادامه آمار تولید مسکن پایین است. همانطور که گفتم سالانه بخش خصوصی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی احداث می‌کند و به نظر می‌رسد اگر چاره‌ای برای این کار اندیشیده نشود تولید مسکن از این هم کمتر شود.
البته برخی فعالان بازار مسکن عنوان می‌کنند که قیمت مسکن همچنان با دلار ۴۰ هزار تومانی محاسبه می‌شود. پس اگر قرار باشد قیمت مسکن باز هم افزایش یابد، سازنده‌ها نباید نگران متضرر شدن خود باشد؟
به هر حال ظاهرا باید گفت که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم رشد نکرده، اما باید توجه داشت که همین الان هم قدرت خرید متقاضیان مسکن پایین است و متقاضیان مسکن نمی‌توانند مسکن مورد نظر خود را انتخاب و خرید کنند. تولید مسکن هم که اعلام کردم پایین است و مشخص است که بازار مسکن متقاضی موثر ندارد. اما موضوع حائز اهمیت این است که اگر قفل بازار مسکن به لحاظ معاملات باز شود، قیمت مسکن از تورم جلوتر خواهد زد. وقتی تولید مسکن پایین است، حتی اگر بازار مسکن هم قفل باشد باز هم رشد قیمت مسکن احتمالا رخ می‌دهد. متاسفانه در حال حاضر تولید مسکن به زیر ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال رسیده است؛ در حالی که سال‌ها تولید مسکن ۳۵۰ هزار تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی بود.

آیا تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌تواند راهکاری برای کنترل بازار مسکن و کاهش التهابات اجاره‌بها باشد؟
مشکل بازار مسکن یا سایر بخش‌های اقتصادی کشور در اقتصاد خُرد نیست. به هر حال اگر قرار است اقتصاد دولتی با تصدی‌گری دولتی ادامه یابد، باید تا انتها این مسیر طی شود. به هر حال باید تکلیف مشخص شود. اما آنچه که مشخص است این است که این آدرس غلط است که به بخش مسکن داده می‌شود که دولت‌ها در تمام دنیا در مسکن و اجاره‌داری دخالت می‌کنند. چرا که اگر دولت‌ها در بخش مسکن دخالت می‌کنند آن بخش مسکن استیجاری است که خود دولت‌ها احداث کرده‌اند. دولت سالانه باید مسکن استیجاری احداث کند و با شرایط مشخصی آنها را در اختیار این بخش از قشر جامعه قرار دهد. پس دولت‌ها در بخش مسکن استیجاری که حالا سازمان‌های عمومی و یا شهرداری‌‌ها احداث کرده‌اند دخالت کرده و می‌کنند.

یعنی دولت‌ها در رابطه موجر و مستاجر دخالت نمی‌کنند؟
هیچ گاه دولت‌ها در روابط موجر و مستاجر دخالت نمی‌کنند. یعنی اگر قیمت مسکن کاهش یافت، اجاره‌بها نیز افت می‌کند. اما وقتی مسکن تولید نمی‌شود نمی‌توان به روش پلیسی قیمت را کنترل کرد. در قوانین مدنی کشور موضوع موجر و مستاجر به طور کامل دیده شده است. در کشور مسکن استیجاری نداریم، پس چطور می‌توانیم برای کل بخش مسکن و جامعه نسخه واحدی بپیچیم و برای اجاره‌بها سقف تعیین کنیم.