آنچه که باید درباره سند نسقی بدانید

 گزارش تاسیسات نیوز، در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی ایران افرادی که مالکیت زمین‌های کشاورزی را به صورت ثبتی در دست داشتند، مالک خوانده می‌شدند. کسانی هم که به صورت مشروط بر روی زمین این مالکان کار می‌کردند و بخشی از فرآورده یا درآمد به وجود آمده از فروش فرآورده را در دست مالک قرار می‌داند؛ کشاورز خوانده می‌شدند. مساحت زمین‌های تحت تصرف و کشت کشاورزان متفاوت بود و به همین دلیل هم مقدار دقیق زمین‌های کشاورزان آماربرداری شد. مساحت سندهای صادر شده برای کشاورزان بر پایه نسق آنها در فرم‌های آماری تعیین می‌شد.

در واقع معنی سند نسقی به این صورت است که نسق زراعی یک کشاورز عبارت است از مقدار زمین‌های تحت تصرف و کشت وی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران که برای کشت و آبادانی آن زمین اقدام کرده است.

از ویژگی سند نسقی این است که نسق‌داری یا حق داشتن نسق، قابل‌انتقال و موروثی بوده است و دهقان حق دائمی نسبت به زمین مورد نظر دارد. بنابراین دهقانان حق فروش زمین را با توجه به شرایط قرارداد ما بین خود دارند.

در سال ۱۳۳۸ با توجه به اصلاح ارضی از سوی دولت، تقسیم بندی زمین‌های مرغوب، معمولی و بی‌کیفیت با توجه به تلاش و زحمتی که رعیت بر روی زمین انجام داده بود، از سوی مالکان و خان‌ها بین کشاورزان صورت گرفت. در واقع کشاورز می‌توانست با ادامه فعالیت منظم و پیگیر خود بر روی زمین بر طبق قانون مالکیت زمین را از آن خود کند. اما بعد از تصویب لایحه زیاد شدن سهم کشاورزان و سازمان عمرانی در سال ۱۳۳۱ مشکلات ساختاری برطرف نشد و دعواها بر سر ملک نسقی و سند دار بیشتر شد.

با توجه به این سیاست زمین‌های نامرغوب در اختیار کشاورزانی قرار گرفت که توانایی لازم را برای کشت و زرع بدون حمایت دیگران نداشتند و یا پول و سرمایه لازم را در این زمینه در اختیار نداشتند. برخی هم به خاطر همین موضوع زمین نسقی خود را رهای کرده و مهاجرت شهری را انتخاب کردند.

سند زمین نسقی و اعتبار سند نسقی

بعد از اصلاحات ارضی املاک نسق کشاورزانی که سند و یا نوشته‌ای از زمین‌های خود داشتند مالک آن شناخته می‌شدند. در زمینه اعتبار سند نسقی هم باید گفت طبیعتا املاک سند دار مشکلات در ساخت و قوانین موجود در شهرداری‌ها را ندارند و با پشت سر گذاشتن مراحل ساخت می‌توانند تمامی مجوزهای لازم و جواز و پایان کار را بگیرند. اما در سندهای نسقی معولا سوئیت‌ها به صورت غیر مجاز ساخته ‌می‌شود و این مساله در ارتباط با زمین‌های سند دار کمتر به چشم می‌خورد.

خرید و فروش ملک و زمین های نسقی در شمال کشور بیشتر است و این خانه‌ها را به عنوان خانه‌های قولنامه‌ای یا نسقی هم می‌شناسند. البته افرادی که اقدام به ساخت و ساز در زمین نسقی می‌کنند از اقشار کم درآمده جامعه هستند که بودجه کافی را برای ساخت در زمین سند دار ندارند. به همین دلیل هم اعتبار سند نسقی بسیار پایین است و این افراد معمولا با مشکلات و مواردی روبرو می‌شوند که گاهی به دردسرهای بزرگی تبدیل می‌شود. در زمان خرید ملک با سند زمین نسقی، مرحله انتقال سند ملک وجود ندارد و تنها با نوشتن یک مبایعه نامه، خانه به اسم خریدار ثبت می‌شود. البته از نظر قانونی و حقوقی این قولنامه مانند سند می‌تواند گواهی بر مالک بودن شما باشد اما با توجه به ویژگی سند نسقی، طبیعتا اعتبار قانونی کمتری از اسناد رسمی دارد.

یکی از مشکلاتی اساسی که خانه‌های نسقی دارند؛ نداشتن امکانات کافی در حد و اندازه خانه‌های سند دار است. البته این مساله به معنای معماری ضعیف و یا نداشتن امکاناتی مانند دیگر خانه‌ها نیست. بسیاری از خانه‌های نسقی ساخته شدند که دارای جدیدترین مصالح ساختمانی مانند کناف کاری سقف، نورپردازی زیبا، کابینت ممبران و غیره بودند اما نتوانستند مجوزهای لازم را هنگام ساخت دریافت کنند.

مشکلات سند زمین نسقی

حالا که با معنی سند نسقی آشنا شدیم بهتر است مشکلاتی را که این نوع از اسناد دارند، بهتر بشناسیم. در واقع دو خطر بزرگ متقاضیان خرید این زمین و خانه‌ها را تهدید می‌کند که عبارت است از:

• فروش ملک به چندین نفر از سوی مالک

• مشخص نبودن مالک اصلی ملکدر همین رابطه بخوانید:

  • سند عادی ملک چیست و چه ویژگی دارد؟

در واقع این خانه و زمین‌ها ممکن است صرفا سند رسمی نداشته و بنچاق داشته باشند و یا در گروه دوم یعنی در اثر تفکیک زمین‌های مادر به چند بخش تقسیم شده باشند. این زمین‌های تفکیک شده سند نداشته و گاها در آن اقدام به ساخت و ساز دیده می‌شود.

برای بررسی اعتبار سند نسقی و اینکه خیال شما از بابت خریدی که انجام می‌دهید راحت باشد، باید سلسله قولنامه‌های قبلی ملک مورد نظر را بررسی کنید تا اطلاعات خریداران قبلی را بدانید. به این ترتیب می‌توانید به سند مادر یا همان بنچاق ملک برسید. روش دیگری که برای اطمینان از خرید صورت می‌گیرد، دریافت کد رهگیری است. با داشتن کد رهگیری شما می‌توانید از اطلاعات و کد پستی طرفین معامله به صورت ثبتی آگاه شوید. در این صورت مالک نمی‌تواند ملک خود را به چندین نفر بفروشد.

وام ساخت با سند زمین نسقی

شاید برای افرادی که به فکر ساخت و ساز در زمین نسقی هستند این سوال ایجاد شود که آیا با ویژگی سند نسقی می‌توان از وام ساخت و ساز برای آن استفاده کرد؟ خیر معمولا بانک‌ها به مدارک نسق به عنوان مدارک مالک نگاه نمی‌کنند. اما بانک مسکن می‌تواند وام تعمیر مسکن و جعاله را در اختیار این افراد قرار دهد. توجه داشته باشید که در هنگام خرید خانه‌های نسقی از سوی وکیل حتما باید تاریخ وکالت نامه او را بررسی کنید.

نکته دیگر این است که در هنگام خرید خانه با سند زمین نسقی اگر از چک تضمینی استفاده می‌کنید، حتما شماره تمامی چک‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اگر امکان پرداخت وجه به این روش امکان پذیر نبود و تنها خواستید وجه نقد پرداخت کنید، در ازای هر پول نقدی که به فروشنده می‌دهید باید از او رسید دریافت کرده و ضمیمه قولنامه کنید.

در این صورت از مشکلات احتمالی که در آینده ممکن است به وجود بیاید جلوگیری می‌کنید. بهتر است قبل از گرفتن استعلام‌های لازم از خرید خانه‌های مشکل دار خودداری کنید. زیرا در کنار معایبی که دارند و مشکلات اعتبار سند نسقی، ساخت آنها معمولا تکمیل نبوده و از مصالح ارزان‌تری در آنها استفاده می‌شود.

در زمان خرید خانه و زمین نسقی باید هر دو طرف معامله در یک روز مشخص به دفتر مشاور املاک مراجعه کرده و معامله را انجام دهند. در پایان تنظیم قولنامه نیز باید مهر و امضای مشاور املاک در آن ثبت شود. همراه داشتن ۲ شاهد برای خریدار و ۲ شاهد برای فروشنده هم لازم و ضروری است. بعد از اتمام معامله نیز ۳ نسخه از آن تهیه می‌شود که در اختیار فروشنده، خریدار و مشاور املاک قرار می‌گیرد.

جمع بندی

• در واقع معنی سند نسقی به این صورت است که نسق زراعی یک کشاورز عبارت است از مقدار زمین‌های تحت تصرف و کشت وی در زمان اجرای قانون اصلاحات ارضی در ایران که برای کشت و آبادانی آن زمین اقدام کرده است.

• از ویژگی سند نسقی این است که نسق داری یا حق داشتن نسق، قابل‌انتقال و موروثی بوده است و دهقان حق دائمی نسبت به زمین مورد نظر دارد.

• در سال ۱۳۳۸ با توجه به اصلاح ارضی از سوی دولت، تقسیم بندی زمین‌های مرغوب، معمولی و بی‌کیفیت با توجه به تلاش و زحمتی که رعیت بر روی زمین انجام داده بود، از سوی مالکان و خان‌ها بین کشاورزان صورت گرفت.

• اعتبار سند نسقی بسیار پایین است و این افراد معمولا با مشکلات و مواردی روبرو می‌شوند که گاهی به دردسرهای بزرگی تبدیل می‌شود.

• یکی از مشکلاتی اساسی که خانه‌های نسقی دارند؛ نداشتن امکانات کافی در حد و اندازه خانه‌های سند دار است. البته این مساله به معنای معماری ضعیف و یا نداشتن امکاناتی مانند دیگر خانه‌ها نیست.

• خانه و زمین‌های با سند نسقی ممکن است صرفا سند رسمی نداشته و بنچاق داشته باشند و یا در گروه دوم یعنی در اثر تفکیک زمین‌های مادر به چند بخش تقسیم شده باشند.

• معمولا بانک‌ها به مدارک نسق به عنوان مدارک مالک نگاه نمی‌کنند. اما بانک مسکن می‌تواند وام تعمیر مسکن و جعاله را در اختیار این افراد قرار دهد.

  در زمان خرید خانه و زمین نسقی باید هر دو طرف معامله در یک روز مشخص به دفتر مشاور املاک مراجعه کرده و معامله را انجام دهند.