تاسیس شرکتهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان؛ لازمه حمایت مالی کلان از صنعتی سازی ساختمان
به گزارش تاسیسات نیوز به نقل از روزنامه دنیای اقتصاد ، مهندس نادر ناصرالمعمار مدیرعامل و عضو هیات مدیره شرکت ساخت صنعتی ساختمان پیشرو ، عضو هیات مدیره انجمن صنفی تولید کنندگان و فناوران صنعتی ساختمان و عضو هیات امنای انجمن مفاخر معماری ایران، ازجمله مهندسان باسابقه و دارنده تجربیات فراوان در حرفه مهندسی است که حرفهای بسیاری برای گفتن دارد و ایده های جالبی برای ساخت و اجرای صنعتی. او که متولد 1329 و دارای کارشناسی ارشد معماری از دانشگاه تهران در سال 1352 است، با وقوع انقلاب اسلامی همکاری وسیعی با نهادهایی همچون بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت مسکن و شهرسازی وقت آغاز کرد و مسئولیت های مدیریتی در این نهادها داشت. او سپس به سازمان میراث فرهنگی و گردشگری منتقل شد و از سال 1376 نیز به عضویت هیات علمی دانشکده میراث فرهنگی درآمد و از سال 1379 وارد بخش خصوصی شد. از آن زمان تاکنون وی در این بخش به فعالیت های خود ادامه می دهد. با او در خصوص مسائل و مشکلات عدیده صنعت ساختمان و موضوع صنعتی سازی به گفت وگو نشستیم که در ادامه می خوانید.
لطفا مختصری از تاریخچه تاسیس شرکت ساخت صنعتی ساختمان پیشرو بگویید، و هدف از تاسیس آن را بیان کنید.
انجمن صنفی تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان با توجه به گذشت سال ها از تاسیس آن و فعالیت‌های چشمگیر اعضایش در سطح کشور و با بیش از 130 عضو حقوقی، این طور تشخیص داد که باید در بعضی از صحنه‌ها وارد فعالیت‌های اجرایی شده و از جمله در جهت فرهنگ‌سازی ضرورت صنعتی سازی ساختمان و نیز ظرفیت سازی برای سهامداران خود و اعضای انجمن و همچنین ایجاد پروژه های پایلوت در بخش صنعتی سازی فعالیت کند. از این جهت لازم بود ابزار اجرایی برای رسیدن به این مقصود داشته باشد و در نتیجه مبادرت به تشکیل این شرکت کرد. برای این کار ، از میان بیش از130 عضو حقوقی، تعداد 22 شرکت داوطلب تاسیس شرکت شدند. تعدادی از این شرکت های سهامدار، صاحب سیستم صنعتی ، بعضی تولیدکننده سیستم صنعتی و برخی از آنها نیز مهندسین مشاور و سازندگانی هستند که در قالب این سیستم‌ها ، طراحی و یا صنعتی سازی ساختمان می‌کنند. شرکتهای تشکیل دهنده شرکت ساخت صنعتی ساختمان پیشرو، مجموعه نسبتا کاملی از مجریان، سرمایه‌گذاران، تولیدکنندگان و سازندگان سیستم ها هستند که در این شرکت حضور دارند.این شرکت یک هلدینگ نیست و نیز قصد ندارد خود را درگیر کارهای اجرایی کند. بلکه با سیاست‌های تعیین شده توسط هیات مدیره و در قالب اختیاراتی که در موضوع اساسنامه به آن داده شده است، مبادرت به انعقاد قراردادهای مختلف می‌کند و سپس توسط بدنه سهامداری خود اجرای پروژه ها را مدیریت، کنترل، نظارت و هماهنگی و پشتیبانی می‌نماید.
به این ترتیب، اگر قرار است کار را بدنه سهامداری انجام دهد، پس این شرکت چه وظایفی عهده‌دار است؟
سوال خوبیست. برای مثال، وقتی برای ساخت یک مجموعه 10 هزار واحدی انعقاد قرارداد می شود، و سازنده ای که با سیستم قالب تونلی کار می‌کند، وارد اجرای تخصصی ساخت سازه می‌شود، لازم است که آن شرکت کار تخصصی خودش را انجام دهد و درگیر ورود به بقیه اجزای پروژه نشود و اجرای سایر بخشها مانند نما سازی ها، اجرای نازک کاری، تاسیسات و سایر قسمتها به صنعتی سازان مرتبط با بخشهای مذکور سپرده شود. به این ترتیب، سازندگان صنعتی در هر رشته فقط به کار تخصصی خود می پردازند و شرکت پیشرو نقش هم آهنگ سازی این فعالیت ها را ضمن اعمال کنترل های لازم که پیشتر گفته شد بر عهده دارد.
شرکت ساخت صنعتی ساختمان پیشرو، از چه شرکت هایی تشکیل شده است؟
شرکت های تشکیل دهنده شرکت ساخت صنعتی ساختمان پیشرو به قرار زیر است:
آبادگران ساحل دریا، ابنیه پارت بوم، الیت الماس، انجمن صنفی تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان، ایسوکو، پرسین طرح و ساخت، ثمین ایستا، حمل و نقل هوایی شیده، ساختمانی دبله، ساختمانی طاق پیل، ساختمانی و راه‌سازی راهوند سازه توس، سازه گستر مدحت، سرمایه‌گذاری مهندسان ایران (سما)، طرح و ساخت سام، عمران ساخت بستاب، عمران و نوسازی کرمانشاهان، فرآورده‌های پیشرفته ساختمانی، مبین تک بتن نما، مدیریت ساختمان شمسا، مهندسین مشاور آمود راه، هوشمند سازه آروین آرا.درواقع، ما ترتیبی می دهیم که هریک از شرکتهای سهامدار پیشرو و یا عضو انجمن که به نحوی مرتبط با صنعتی سازی هستند و در یک بخش تخصص دارند، با هم هماهنگ شوند و در نتیجه، اجرای یک پروژه کلان حاصل تلاش جمعی اهالی فن خواهد بود.
به نظر شما، لزوم صنعتی‌سازی و استفاده از فناوری‌های نوین در ساخت و ساز چیست؟
یکی از بزرگ‌ترین خساراتی که در ساخت و ساز سنتی به ما وارد می‌شود، اتلاف مصالح است. درصد قابل توجهی از انواع مصالحی که وارد ساختمان می‌شود ضمن ساخت و یا در پایان آن به عنوان نخاله و مازاد مصالح از ساختمان خارج می‌شود. موضوع پرت واتلاف مصالح در کلیه مراحل ساخت از قبیل تیغه چینی ها، سقف زنی ها، بتن‌ریزی ها، گچ‌کاری ها، لوله‌کشی ، سیم‌کشی و سایر فعالیت های ساخت وجود دارد. مزیت بعدی صنعتی‌سازی، صرفه‌جویی در زمان ساخت پروژه است که بسیار عامل مهمی است و مزیت بعدی آن سبک‌سازی است. مجموع این پارامتر ها موجب کاهش قیمت تمام شده ساختمان خواهد شد.
در بحث صنعتی سازی ممکن است این موضوع مطرح شود که صنعتی سازی اجازه دخالت‌های معمارانه را از طراح می‌گیرد و ساختمان را بی روح می‌کند.اما این طور نیست و این موضوع ناشی از عدم شناخت کافی ما نسبت به منعطف بودن صنعتی سازی است. ما می‌توانیم در هر پروژه غیر از بخش سازه، از ترکیب سیستم های مختلف ساخت صنعتی دیگر اجزای ساختمان استفاده کنیم.یکی از اموری که به راحتی می‌توانیم در صنعتی سازی استفاده کنیم، کاربرد رنگ در نمای ساختمان است زیرا ساختمان‌های ما به لحاظ تونالیته رنگ در محدودیت هستند.اعتقاد داریم وقتی بدنه احداث می‌شود، نما باید با آن هماهنگ باشد. خوب نیست ساختمان احداث شود و نما به آن الحاق شود. این کار هم باعث افزایش هزینه می‌شود و هم تصنعی خواهد بود. لذا بهتر است در طراحی‌ها، ذات واقعی مصالح مورد استفاده را نشان دهیم.
رعایت مقررات ملی ساختمان در صنعتی سازی چگونه اعمال می شود؟
یکی از امکانات بسیار باارزشی که صنعتی سازی فراهم می‌کند، موضوع رعایت مقررات ملی ساختمان است. ما در انجام و نظارت در این موضوع قوی نیستیم چون در ساخت و ساز، نه نیروی متبحر برای اجرا و نظارت داریم، و نه کارفرمایان اقبال به این موضوع دارند.درحالی که واقف نیستند که از زمان بهره‌برداری تا کمتر از دو سال مثلا، تمامی هزینه‌های انجام شده برای جلوگیری از اتلاف انرژی جبران می‌شود. در بخش دولتی هم بر استفاده از صنعتی سازی اصراری نیست، زیرا فرهنگ‌سازی در این زمینه نشده است. مصرف‌کنندگان هم ظاهر ساختمان و تجهیزات ظاهری را می‌بینند و به موقعیت جغرافیایی و معماری آن بیشتر توجه می‌کنند و به موضوع مقاومت ساختمانها در برابر زلزله و اجرای مقررات ملی ساختمان توجهی ندارند و از سازندگان تاییدیه های رسمی و مهندسی را مطالبه نمی کنند.از طرفی، در صنعتی سازی ناگزیریم نهایت توجه را در کاهش پرت مصالح در طراحی داشته باشیم که این هم در ذات صنعتی سازی است. بحث عایق بودن در برابر صدا و حرارت نیز در ذات قضیه است و همچنین مقاومت در برابر زلزله.همانطور که اشاره شد در ساخت و ساز سنتی نیز به موضوع رعایت مقررات ملی ساختمان توجه کافی مبذول نمی‌شود، و به این موضوع بهای لازم داده نمی‌شود. این موضوع اگر هم در اولویت‌های سازمان نظام مهندسی باشد به نحو مطلوبی پاسخ گرفته نشده است و ضمن اینکه بخش اعظم توجه سازمان به اعمال یکسری مقررات و مراقبت‌های انضباطی معطوف شده که آن هم در شرایط کاملا مطلوبی قرار ندارد. در حالی که اگر این سازمان یک بازنگری نسبت به شرح وظایف خود داشته باشد، متوجه خواهد شد که بیش از اینها باید در فکر تغییر رویه‌های اجرایی و نظارتی در بخش ساختمان می‌بود و بستر را طوری فراهم می‌کرد که دستگاه‌های نظارتی و مهندسی در رشته‌های مختلف قادر به انجام وظایف حرفهای خود باشند. علاوه براین، سرمایه‌گذاران بخش ساختمان و حتی بدنه اجرایی آن هم می‌توانستند از عملکرد سازمان نظام مهندسی تاثیر بپذیرند، در حالی که الان این ارتباطات به طور کامل برقرار نیست و نه تنها موضوع مهندسی در جایگاه خود قرار ندارد ، بلکه پایین‌تر از جایگاه اصلی و حرفهای مهندسان است.
چه عوامل و مشکلاتی باعث این وضعیت شده و راهکارهای پیشنهادی شما برای رفع این معضل چیست؟
برخی از اتفاقاتی که در جامعه مهندسی می‌افتد مانند توزیع کارها، نحوه معرفی جامعه مهندسی به متقاضیان خدمات مهندسی و بحث نظارت و اجرای کارها، قیمت‌گذاری‌هاو… مبین وجود ارتباطات روشن و تعریف شده و سازمان یافته ای نیست. نتیجه این می‌شود که به نظر میرسد سازمان نظام مهندسی ابزار محدودی در دست دارد و با این ابزار محدود امور مهندسی را تا حد مقدورات خود مدیریت می نماید.از تعداد چند صد هزار مهندس، شاید 30 درصد عضو سازمان‌های نظام مهندسی باشند. اما همین تعداد چه حمایت‌هایی از سوی سازمان می‌شوند؟ بدنه بزرگ‌ترین تشکل مهندسی باید در مورد نحوه ارجاع و توزیع کار توسط کارفرمایان اعمال نظارت کند. باید ترتیبی داده شود که کسانی که عضو سازمان نظام مهندسی نیستند، اجازه انجام کار مهندسی نداشته باشند. اشکال این است که این بدنه مهندسی قادر به تعریف جایگاه واقعی مهندسی خود نبوده است. اگر بحث صنعتی‌سازی ساختمان ضعیف است ناشی از کم توجهی خود ما مهندسین است. نباید فکر کنیم که صنعتی‌سازی فقط در انبوه‌سازی قابل استفاده است ، در صورتی که در ساخت و سازهایی با متراژ کم هم می‌توان از آن استفاده کرد.
در مورد بهسازی بافت فرسوده که توسط دستگاه های ذیربط در حال انجام است، تاکنون به طرز مطلوب و شایسته ای از سیستم صنعتی استفاده نکرده اند. باید عزم و اراده عمومی توسط مسئولین و مجریان در این زمینه اتفاق بیافتد. بسیاری از دفاتر مهندسی هستند که پروژه‌های دولتی یا نیمه دولتی انجام می‌دهند و عضو هیچ یک از تشکل‌های مهندسی نیستند و در سازمان‌های قانونی ذیربط، رتبه‌بندی نشده‌اند و هیچ کس هم بر آنها نظارت نمی‌کند. شاکله مدیریتی سازمان نظام مهندسی نباید یک سازمان شبه‌دولتی باشد. بلکه بهتر است با ماهیت یک تشکل کامل حرفه ای و مهندسی کلیه امور مبتلابه مهندسین را تحت کنترل و هدایت و نظارت داشته باشد.در جاهایی که قانون وجود دارد، باید ما مهندسان پیگیر رعایت آن شویم و جاهایی که قانون وجود ندارد باز هم ما مهندسان باید پیشنهاد دهنده و پیگیر تصویب قوانین مربوطه شویم.از تخصص های مهندسان آن طور که شایسته است استفاده نمی‌شود، یعنی شاید از 40 درصد ظرفیت مهندسی استفاده می‌کنیم چون برای آنها درست برنامه‌ریزی نشده است. سازمان نظام مهندسی می توانست از بدو تاسیس تاکنون نسبت به این امر خطیر اقدامات موثرتر و برنامه های مفیدتر و منسجم تری را به انجام رسانیده باشد.
شرکت چه پروژه‌هایی را در دست اجرا دارد؟
شرکت ما تازه تاسیس است و از مهمترین کارهایی که در دست اقدام داریم، انتخاب روش های تامین منابع مالی کلان و نظام مند است که دو مبحث را در این زمینه پیگیری می‌کنیم. یکی تلاش در راه اندازی شرکتهای سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. در این ارتباط، جلسات متعددی با کارشناسان محترم دستگاه‌های ذیربط مانند سازمان بورس و فرابورس و نیز ارکان شرکتهای سرمایه گذاری مذکور تشکیل شده است. اصرار ما روی تاسیس این گونه شرکتها بسیار جدی است و فکر می‌کنیم این کار یکی از بدعت‌گذاری‌هایی خواهد بود که می تواند در بحث تجهیز کلان منابع مالی اتفاق بیفتد. این یکی از راه‌های مطمئن تجهیز منابع و تامین سرمایه است که این امکان را برای کسانی که سرمایه‌های خرد دارند فراهم می آورد تا بستر لازم برای سرمایه‌گذاری در این زمینه در بورس را داشته باشند.
کار بسیار مهم و بنیادی دیگر، بحث مشارکت واقعی است که با جلساتی که با نخبگان اقتصادی از جمله مشاوران اقتصادی وزیر محترم راه و شهرسازی داشته ایم، اساس این طرح مورد تایید است . البته به اشکال مختلفی اجرای این طرح قبلا نیز مطرح بوده ولی در بدنه بخش‌خصوصی متقاضی فعال نداشته است.اجرای این طرح می تواند مشارکت را نظام‌مند کند تا یک نظام مالی مطمئن و تعریف شده برای آن ایجاد شود و از صفر تا صد پروژه مشارکتی قابل کنترل باشد. پیش‌نویس این طرح تهیه و در اختیار نخبگان ذیربط قرار داده شده و سعی شده است به جنبه‌های فقهی موضوع بسیار توجه شود. زمانی این پیش‌نویس نهایی خواهد شد که به لحاظ فقهی کوچکترین اشکالی نداشته باشد تا بتواند عملیاتی شود. یکی از مناسب ترین بسترهای اجرایی این نوع مشارکت، انجمن صنفی تولیدکنندگان و فناوران صنعتی ساختمان است که بازوی اجرایی آن شرکت پیشرو است که در عملیاتی شدن این طرح نقش موثری می تواند ایفا نماید، تا هر موسسه مالی و اعتباری بتواند در قالب این طرح ورود کند و یک مشارکت واقعی با صاحبان املاک و اراضی انجام دهند.این طرح می‌تواند شامل مشارکت های خرد و کلان باشد که در مشارکت‌های کلان توفیق بیشتری حاصل خواهد شد و می‌تواند نظام مالی مطمئنی را در کنار پروژه صنعتی‌سازی ابنیه به وجود آورد. همزمان، اجرای پروژه‌هایی را در بحث مشارکت با اشخاص حقیقی و حقوقی دنبال می‌کنیم که در مرحله تدوین پیش‌نویس قراردادها هستیم.
به نظر شما صنعتی‌سازی در حوادث غیرمترقبه چه نقشی می‌تواند داشته باشد؟
یکی از جاهایی که می توانیم بخوبی از صنعتی سازی استفاده کنیم، بحث اسکان موقت در مواقع بروز حادثه در کشور است و نیاز است که به سرعت بتوان امکان اسکان دائم را برای کمک به مردم حادثه دیده فراهم ساخت. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خدمات بسیار زیادی در این بحث به جامعه ارائه کرده و خدمات ارزنده این نهاد انقلابی برای همگان روشن است. ولی نباید منتظر اتفاق بنشینم و جا دارد مسئولان و نهادهای ذیربط باهمفکری و مشارکت جدی و فوری با انجمن فناوران صنعتی ساختمان قبل از هر رویداد ناگواری برای مقابله با آن آماده باشند که اگر حادثه‌ای اتفاق افتاد، بدانند که مجموعه عظیمی از صنعتی‌سازان ساختمان آماده ارائه خدمات فنی و مهندسی در مواقع بحران هستند و لزوما تدابیر لازم را از قبل تدارک دیده باشند.