کارشناسی مسکن حلقه مفقوده کاندیداهای ریاست جمهوری
امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی، کاندیدای انتخابات ریاست‌جمهوری، درباره کاهش هزینههای ساخت مسکن مدعی شده است، اگر تنها هزینه ساخت مطرح باشد، زنجیره تولید را نیز می‌توان ارزان کرد و قیمت ساخت را تا ۴۰ درصد پایین آورد. این در حالی است که حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، گفته است: «هزینههای نظام مهندسی و صدور مجوز حجم بالایی از هزینه کلی ساخت را در بر نمی‌گیرد و هزینههای ساخت امروز بر مبنای شرایط اقتصاد کلان کشور تعیین می‌شود.»
نیمی از هزینه مسکن مربوط به ساخت است؟
امیرحسین قاضی‌زاده هاشمی، رئیس بنیاد شهید و امور ایثارگران و کاندیدای فعلی انتخابات ریاست‌جمهوری، به‌تازگی در برنامه‌ای تلویزیونی درباره هزینههای ساخت مسکن مدعی شده است: کمتر از نیمی از هزینه مسکن به ساخت آن مربوط است، نیم دیگر آن صرف مجوز و نقشه می‌شود.
وی همچنین اظهار مطرح کرده است: اگر تنها هزینه ساخت مطرح باشد، زنجیره تولید را نیز می‌توان ارزان کرد و قیمت ساخت را تا ۴۰ درصد پایین آورد. اما اکنون این سوال پیش می‌آید که هزینه مجوز و نقشه هزینههای ساخت را چند درصد کاهش می‌دهد؟ و آیا می‌توان در هزینههای فعلی صرفه‌جویی کرد؟
هزینههای ساختوساز در مسکن دولتی
در همین رابطه حسن محتشم، عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران، درباره هزینههای مربوط به پروانه ساخت و نظام مهندسی به تجارت‌نیوز گفت: هزینههای نظام مهندسی و صدور پروانه، زمانی حجم بالایی از قیمت ساخت را تشکیل می‌دهد که ساختمان در مناطق گران و مرفه کلان‌‌شهرها ساخته شود.
وی اضافه کرد: واحدهای مسکونی موردنظر دولت که مسکن مهر و نهضت ملی مسکن است، پول زمین ندارد. پس در این حوزه صرفه‌جویی معنا ندارد. در مورد سایر ارقام نیز باید گفت در پروژه مسکن مهر، هزینه سازمان مهندسی و شهرداری از شرایط متعارف صدور پروانه و جواز کمتر بود. مثلاً پروانه‌ها با نصف قیمت مصوب اخذ می‌شد.
محتشم توضیح داد: این مورد در نهضت ملی مسکن مقطوع نشده است، اما مشخص شده برای صدور پروانه ساخت نسبت به قیمت متعارف کمی تخفیف داده می‌شود. این هزینه نه‌تنها ۴۰ درصد نیست، بلکه شاید به ۱۰ درصد نیز نرسد.
هزینههای ساخت را نمی‌توان ۴۰ درصد کاهش داد
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران تاکید کرد: بنابراین مقایسه‌ای که یکی از کاندیداهای انتخابات ریاست‌جمهوری انجام داد، بسیار کلی بوده است و اگر بخواهیم بررسی کنیم، نمی‌توان انتظار داشت از این طریق بتوان هزینههای ساخت را ۴۰ درصد کاهش داد.
او ادامه داد: هزینههای ساخت امروز بر مبنای شرایط اقتصاد کلان کشور تعیین می‌شود. یکی از موارد اثرگذار در این حوزه دستمزد است که وزارت کار مبنای آن را تعیین کرده است. نمی‌توان کارگری را استخدام کرد که به او نرخی کمتر از حقوق تعیین‌شده وزارت کار پرداخت شود. همچنین درمجموع شاید ۳۰ درصد هزینههای ساخت را دستمزد تشکیل دهد که صرفه‌جویی در آن وجود ندارد.
دولت نمی‌تواند هزینه مصالح ساختمانی را کاهش دهد
محتشم همچنین درباره کاهش هزینه مصالح ساختمانی بیان کرد: در این بین هزینه مصالح ساختمانی نیز مطرح است که از طریق کارخانجات تعیین می‌شود. در حال حاضر نیز کارخانه‌ها، تولیدی خود را با قیمتی روانه بازار می‌کنند که به زور با آن چرخ خود را می‌چرخانند. بنابراین در این زمینه نیز نمی‌توان هزینه‌ای را کاهش داد.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران درباره قیمت سیمان و فولاد نیز توضیح داد: قیمت سیمان و فولاد از سوی دولت تعیین می‌شود. در این صورت دولت باید به این بخش ورود کند و قیمت آن را پایین‌تر بیاورند.
وی افزود: صحبت‌هایی در این باره انجام شده است که قیمت سیمان و فولاد پایین‌تر بیاید، اما آن‌طور که باید تحقق پیدا نکرده است. برای باقی مصالح نیز دولت نمی‌تواند قیمت تعیین کند یا کاهش قیمت بدهد.
هزینه تمام‌شده نهضت ملی مسکن چقدر است؟
این فعال ساختمانی درخصوص کاهش هزینههای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن نیز گفت: اکنون قیمت تمام‌شده و مفید یک متر مربع آپارتمان نهضت ملی مسکن در شرایطی که یک واحد قابلیت استفاده و بهره‌برداری داشته باشد، بین ۱۷ تا ۲۰ میلیون تومان تمام می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن اضافه کرد: دولت نمی‌تواند در این قیمت‌ها تغییری ایجاد کند، مگر اینکه از طریق یارانه به سازندگان کمک کند و پول آن را از متقاضیان نگیرد.
پیشنهاد انبوه‌سازان همچنان روی میز باقی مانده است
محتشم همچنین گفت: انبوه‌سازان برای ساخت واحدهای نهضت ملی مسکن پیشنهادی به دولت داده‌اند که هنوز روی میز باقی مانده است.
وی در این باره توضیح داد: پیشنهاد انبوه‌سازان در این باره بود که دولت در زمین‌هایی که واگذار می‌کند با انبوه‌سازان مشارکت کند و بابت سهم مشارکتی که به انبوه‌سازان می‌دهد، پولی نگیرد و آن را در محاسبه متقاضی لحاظ کند.
محتشم ادامه داد: در این صورت قیمت تمام‌شده برای زمینی که به انبوه‌ساز داده شده است، اندکی پایین می‌آید و متقاضی نیز سهم خود را می‌دهد. البته این کار هم کفایت نمی‌کند، زیرا متقاضیانی وجود دارند که تنها می‌توانند پول وام را بگیرند و خود هیچ پولی برای پرداخت ندارند.
عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران گفت: گفته می‌شود متقاضیان یک میلیارد تومان به مرور پرداخت کنند، اما برخی متقاضیان آن را ندارند و دولت برای آنها باید واحد اجاره‌داری احداث کند. درنهایت هم اگر لازم است، بخشی از این واحدها به متقاضی به صورت اقساطی به فروش برسد تا در آینده به طور کامل در اختیار متقاضیان قرار بگیرد.
کمبود زمین نداریم!
قاضی‌زاده هاشمی همچنین در بخش دیگر صحبت‌های خود بیان کرده است: اکنون مشکل زمین وجود ندارد و میزان زمینی که در دو سال دولت سیزدهم ارائه شده، در تاریخ انقلاب بی‌نظیر بوده است.
برخلاف اظهارات این نامزد ریاست جمهوری، این در حالی است که کمبود زمین یکی از مشکلات اصلی نهضت ملی مسکن بود و این پروژه در نبود فضای کافی برای ساخت عملا دو سال به تعویق افتاد. اکنون نیز اکثر این واحدها در زمین‌هایی ساخته شده است که مانند پروژه مسکن مهر در زمین‌های خارج از شهر تحت عنوان شهرهای جدید قرار دارند.
تاکنون به نظر می‌رسد، در پسِ وعده‌های مسکنی کاندیداهای انتخابات ریاست‌جمهوری، هیچ مطالعات تخصصی‌ای وجود ندارد و آنها شناخت کاملی از این حوزه و چالش‌های مربوط به آن ندارند؛ مسئله‌ای که باعث می‌شود دولت‌ها بدون در نظر گرفتن شرایط اقتصادی کشور دست به تولید انبوه بزنند، فارغ از اینکه بتوانند ترمز افزایش قیمت را بدون سیطره رکود بکشند.