در بخش تعیین مبلغ اجاره بها هم علامت $ می گذارند تا مستاجر بداند باید اجاره بها را با دلار پرداخت کند، ولی این خانه های خاص چقدر مشتری دارند؟ واقعا قرار است به خارجی ها اجاره داده شوند یا ماجرای دیگری در میان است؟
به گزارش تاسیسات نیوز، ابتدای آگهی می نویسند: «اجاره به خارجی». در بخش تعیین مبلغ اجاره بها هم علامت $ می گذارند تا مستاجر بداند باید اجاره بها را با دلار پرداخت کند، ولی این خانه های خاص چقدر مشتری دارند؟ واقعا قرار است به خارجی ها اجاره داده شوند یا ماجرای دیگری در میان است؟ این آپارتمان های لاکچری در محله هایی مانند فرشته، نیاوران، لواسان، جردن و … پیدا می شوند.
اغلب خانه های لوکس که در سایت «ایران فایل مسکن» و ده ها سایت معاملات مسکن دیگر برای رهن و اجاره گذاشته شده، در مناطق شمالی شهر قرار دارند. هریک از آنها هم به اندازه کافی امکانات و به قول مشاوران املاک «آپشن» دارند که نظر بالانشینان را جلب کنند، ولی در میان موارد رهن و اجاره لاکچری این سایت‌ها، املاکی وجود دارد که حسابی خاص و منحصربه‌فردند و در ابتدای آگهی اجاره آنها عبارت «اجاره به خارجی» قید می‌شود.
این خانه های استیجاری ویژه که در فایل های جداگانه و مخصوص مستاجران خارجی نشان داده می شوند، تعدادشان زیاد نیست، ولی در امکانات آنها از استخر و سونا و جکوزی تا سالن بدن سازی و سالن اجتماعات و چیلر و مستر روم فراهم شده و اگر به تبعه‌ای خارجی اجاره داده شوند، الحق والانصاف آبروداری می‌کنند، اما بعضی از مشاوران املاک معتقدند این آگهی‌ها فقط برای دور زدن قانون «مالیات بر خانه های خالی» به سایت‌های معاملات مسکن داده می‌شوند.
رئیس اتحادیه املاک شمیران می‌گوید: «تعداد مستاجران خارجی که برای تجارت یا گردش به ایران می‌آیند، بسیار کم‌شده و بازار اجاره ملک به اتباع خارجی برای موجرین بازار مطلوبی نیست.»
محمدرضا قاسمی ادامه می‌دهد: «من چند واحد ملک مبله در شمیران سراغ دارم که در سال‌های گذشته به صورت هفتگی یا ماهانه به خارجی ها اجاره داده می شدند، ولی حالا به صورت سالانه به ایرانیان اجاره داده می شوند.»
او به ضعیف بودن نظارت بر معاملات املاک لاکچری اشاره می کند و می گوید: «اتباع افغانستانی و پاکستانی جزو اقشار ضعیف هستند که معمولا در حاشیه شهر و نقاط کارگرنشین سکونت دارند و جزء مشتریان خانه های لاکچری به شمار نمی‌آیند، ولی خانه‌های مبله‌ای که برای اجاره گردشگران خارجی و سرمایه‌داران غیرایرانی آگهی می شوند، در نقاط مختلف شهر پراکنده اند و محله مشخصی ندارند. بر معاملات اجاره این املاک نظارت مناسبی وجود ندارد و شرایط و مدت اجاره آنها هم رصد نمی شود.»
خانه های لاکچری مشتری ندارند
محمد آزادی جزء مشاوران املاک است. او می گوید: «ایرانیانی که در خارج از کشور زندگی می کنند، افراد دوتابعیتی و خارجی های مقیم ایران، پنت هاوس ها و ویلاهای گرانقیمت خود را در تمام طول سال خالی نگه می‌دارند و شاید سالانه حتی یکی، ٢ روز هم برای سکونت از آن استفاده نکنند، ولی آنها را مرتب آگهی می کنند تا از پرداخت مالیات فرار کنند.»
او بر این باور است که این املاک برای اجاره مشتری ندارند و به دلیل اینکه در هنگام تعیین مالیات، خالی ماندن آنها در زمانی طولانی توجیه شود، شرط «خارجی بودن و پرداخت ارزی اجاره بها» را در آگهی ها قید می کنند.
آزادی می‌گوید: «اغلب این خانه‌ها خالی هستند و حتی خانواده‌های مرفه ایرانی به اجاره این آپارتمان ها تمایلی نشان نمی دهند. به همین دلیل صاحبان املاک با قید چنین شروطی، طولانی شدن زمان خالی ماندن خانه را برای مودیان مالیاتی توجیه می کنند.»
اجاره بهای ارزی هم حد و حدود دارد
سازمان مالیاتی کشور برای این ترفندهای صاحبان خانه های لاکچری، به‌دنبال راه چاره است، ولی فقط در مورد مبلغ اجاره بها محدودیت و شرط و شروط گذاشته است.
ابراهیم رزاقی می‌گوید: «ممکن است شخصی با استناد به انتشار آگهی اجاره ملک خود، مدعی باشد که من قصد فروش یا اجاره املاک مسکونی خود را داشتم، ولی به دلیل نبود مشتری، این امکان فراهم نشده و چون این مسئله، امری خارج از اختیارم بوده، سازمان امور مالیاتی نمی تواند مالیات بر خانه های خالی را مطالبه کند.»
این اقتصاددان پیشکسوت احتمال صحت این ادعای مالکان خانه های لاکچری را رد نمی کند، اما می‌گوید: «قانونگذار برای اینکه از دور زدن قانون توسط این افراد جلوگیری کند، برای مدت و چگونگی خالی ماندن خانه ها محدودیت ها و شرایط خاصی قرار داده است. بر اساس قانون «مالیات بر خانه‌های خالی» مالکان می‌توانند ١٢٠ روز متناوب ملک خود را خالی نگه دارند، ولی اگر بیشتر از این مدت به بهانه نبودن مشتری خالی بماند، مبلغ اجاره بهای تعیین شده مورد بررسی قرار می گیرد. این مبلغ نباید با متوسط اجاره بهای املاک آن محل فاصله زیادی داشته باشد.»
این دانشیار بازنشسته دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران، در باره چگونگی محاسبه متوسط اجاره بهای هر محل توضیح می دهد: «سازمان مالیاتی بر اساس اطلاعاتی که از مشاوران املاک محل جمع آوری می کند، نرخ متوسط اجاره بهای هر محل را تعیین و در قالب جدولی در اختیار مودیان مالیاتی قرار می دهد. اگر مالک بیش از ٢ بار از رهن منزل خود با این مبالغ خودداری کند، عذر اجاره نرفتن واحد مسکونی او پذیرفته نمی شود و مالیات بر اجاره خانه های خالی به ملکش تعلق می گیرد.»
دور زدن قانون با یک عبارت سه کلمه ای
به قول «محمد آزادی» اگر مالک حتی پس از تعیین مالیات ملک، ثابت کند امتناع او از اجاره دادن خانه فقط به دلیل پیدا نشدن مشتری و غیرعمدی بوده، مالیات او لغو و ملک از فهرست خانه های خالی خارج می شود.
این مشاور املاک می گوید: «اغلب کسانی که خانه های خود را برای اجاره دادن به سرمایه داران خارجی آگهی می کنند، مبلغ اجاره را معادل متوسط نرخ اجاره‌بهای محل در نظر می گیرند تا بالا بودن مبلغ اجاره دستاویز مودیان مالیاتی قرار نگیرد، ولی شرط «اجاره دادن به مستاجران خارجی» باعث می شود خانه های لاکچری بدون پرداخت مالیات خالی بمانند.»
به گفته آزادی در هیچ یک از قوانین اجاره املاک، برای ایرانی یا خارجی بودن مستاجرین قانون و شرطی گذاشته نشده و مالکان می توانند با قرار دادن شرط خارجی بودن مستاجر، بدون پرداخت مالیات مدت ها از اجاره دادن خانه لاکچری خود طفره بروند.
