نسخه درمان بازار مسکن

اگرچه عده‌ای از صاحب‌نظران، نجات بازار مسکن را در افزایش تولید می‌دانند؛ در مقابل گروه دیگر معتقدند که ثبت اطلاعات، حلقه مفقوده ساماندهی بازار مسکن است؛ چراکه با کمک داده‌ها می‌توان نقشه‌راه کارآمدی برای بازار مسکن ترسیم کرد که موجب کاهش تورم مسکن هم خواهد شد. همچنین کنترل اجاره‌بها را راه دیگری برای کاهش تورم مسکن تلقی می‌کنند.
براساس آنچه گفته شد، چند سوال اساسی مطرح می‌شود. آیا تعیین نرخ اجاره تاثیری بر کاهش قیمت‌ها و تورم مسکن خواهد داشت؟ سامانه خودنویس می‌تواند موجب کاهش نرخ اجاره شود؟ آیا سکوهای اینترنتی تاثیری در افزایش قیمت مسکن دارند؟

۲ گام طلایی
در همین زمینه، ناصر ذاکری، تحلیلگر و پژوهشگر اقتصادی به «خانمان» گفت: یکی از وظایف مهم دولت‌ها تنظیم بازار در حوزه مسکن است. برای حرکت در این مسیر دو راه وجود دارد راه اول، اساسی و زیربنایی است و احتمالا مقاومت زیادی در برابر آن انجام خواهد شد که در بلندمدت جواب می‌دهد. اما راه دوم که می‌توان نتایجش را در کوتاه‌مدت دید، مهار رشد اجاره مسکن از طریق کنترل و نظارت بر بازار است.

تجویز نسخه‌های ناکارآمد در بازار اجاره
ذاکری با ابراز تاسف از تجویز نسخه‌های ناکارآمد در ساماندهی بازار اجاره بیان کرد: متاسفانه شاهد بودیم در سال‌های گذشته نسخه‌هایی برای ساماندهی این بازار تجویز شده، اما ضمانت اجرایی نداشته است. همچنین باید از سیستم‌های اطلاعاتی گسترده بهره برد به گونه‌ای که افراد سودجو نتوانند با جوسازی حباب و افزایش قیمت ایجاد کنند و ذهنیت مردم را نسبت به بازار مسکن تخریب کنند.
وی ادامه داد: وقتی چند نفر به دام افراد سودجو بیفتند و واحد مسکونی را به قیمت بالا خریداری کنند، کار مشاوران املاک راحت‌تر خواهد شد؛ چراکه مثال عینی خواهند داشت که چند روز گذشته در فلان منطقه به قیمت بالا خرید و فروش شده است. به این ترتیب متقاضیان مسکن زیربار قیمت‌های جعلی نخواهند رفت و از هرگونه کلاهبرداری جلوگیری خواهد شد.
این تحلیلگر و پژوهشگر اقتصادی افزود: زمانی که این دو نسخه اجرایی شود، جلوی افزایش قیمت‌ها گرفته خواهد شد. درنتیجه نگاه سرمایه‌گذار هم به بخش مسکن تغییر خواهد کرد و تولید مسکن افزایش می‌یابد.
ذاکری تاکید کرد: دولت حتی اگر توانایی و جرأت اقدامات زیربنایی و عمقی را نداشته باشد؛ با اقدامات فوق می‌تواند افزایش افسارگسیخته تورم مسکن را مهار کند و جلوی تصمیمات هیجانی خریداران مسکن را خواهد گرفت.

شمشیر دولبه پلتفرم‌ها
این تحلیلگر و پژوهشگر اقتصادی، در پاسخ به این سوال که آیا پلتفرم آگهی مسکن تاثیری در افزایش قیمت‌ها دارند یا خیر، گفت: پلتفرم‌ها شمشیر دولبه هستند. اگر سیستم کلی بازار مسکن به درستی از سوی دولت مدیریت شود، پلتفرم‌ها می‌توانند موجب کاهش قیمت‌ها شوند؛ چراکه دولت می‌تواند از همین ابزارها برای جلوگیری از افزایش قیمت‌ها، عدم شکل‌گیری موج کاذب و افزایش اطلاعات مردم بهره ببرد که به نفع بازار مسکن تمام خواهد شد.
وی ادامه داد: در مقابل، اگر دولت مدیریت صحیحی نداشته باشد، نقش پلتفرم‌ها مخرب خواهد بود و موجب افزایش قیمت‌ها خواهد شد.

خودنویس، راهی برای شفافیت داده‌ها
وی در پاسخ به این‌ سوال آیا راه‌اندازی سامانه خودنویس کمکی به ساماندهی بازار اجاره خواهد کرد، گفت: سامانه خودنویس در طولانی‌مدت تاثیرگذار است؛ هر چقدر که اینگونه سامانه‌ها راه‌اندازی شود و عمومیت پیدا کند، نتیجه‌بخش خواهد بود. چرا که می‌توان اطلاعات کافی در اختیار خریدار و فروشنده گذاشت و فرصت سودجویی را کاهش داد. به این معنی که دیگر فردی نمی‌تواند با هدف جوسازی خریدار را وادار به رفتارهای هیجانی کند.
ذاکری تصریح کرد: شرایط فعلی بازار مسکن نشان می‌دهد با توجه به اینکه متقاضیان واقعی مسکن قدرت خرید ندارند و نقدینگی ورودی به این بازار محدود است، فقط جوسازی می‌تواند موجب افزایش قیمت شود.
این تحلیلگر و پژوهشگر اقتصادی ادامه داد: به این ترتیب با توجه به نقدینگی و میزان عرضه و تقاضا قیمت‌ها متعادل خواهد شد.

چاره‌ای جز کنترل دستوری نیست
وی در پاسخ به این سوال که آیا موافق کنترل دستوری اجاره‌بها هستید یا خیر، گفت: بله، البته در شرایط خاص دولت باید به صورت دستوری بازاری را کنترل کند، چون ممکن است دخالت دولت مخرب هم باشد، اما از آنجایی که حدود ۴۰ درصد خانوارهای شهری جزو مستاجران هستند، نمی‌توان کوتاه آمد و باید اقداماتی انجام شود تا به رشد رفاه عمومی اقشار کم‌درآمد کمک شود.

اجاره‌بها باید پایین‌تر از تورم عمومی باشد
ذاکری بیان کرد: از اواخر سال ۹۷ که سقف ۲۵ درصدی برای اجاره تعیین شد، هیچ‌وقت ضمانت اجرایی نداشته است. دولت در سال جاری باید بازار اجاره را حتی با قیمت‌گذاری دستوری سروسامان دهد. البته لزومی ندارد که حتما سقف افزایش اجاره با تورم تنظیم شود. چراکه مگر حقوق‌ها براساس تورم افزایش می‌یابد که اجاره براساس نرخ تورم افزایش یابد؟ بنابراین این ایده قابل دفاع نیست. چون مسکن کالایی استراتژیک است و نباید قیمتش افسارگسیخته افزایش یابد.
وی ادامه داد: اگر مالکان معتقدند هزینه‌ها بالا رفته و باید اجاره‌ها افزایش یابد، می‌توانند در حوزه دیگر سرمایه‌گذاری کنند. درواقع باید اجاره مسکن پایین‌تر از تورم عمومی حرکت کند تا بدین وسیله تورم مسکن هم کاهش یابد.

کمبود عرضه نداریم
ذاکری در پاسخ به این سوال که آیا افزایش عرضه کمکی به کاهش تورم مسکن خواهد کرد، گفت: با کمبود عرضه مواجه نیستیم، چراکه مسکن به اندازه کافی ساخته شده است. البته درست است که باید واحدهای مسکونی جدید جایگزین بافت‌های فرسوده شوند و یا ساختمان‌های بی‌کیفیت باید تخریب شوند، اما کمبود عرضه نداریم.
وی تاکید کرد: یکی از مشکلاتی که بخش مسکن با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند، نبود یک نظام اطلاعاتی کارآمد، به‌روز و منسجم است. یکسری اطلاعات غلط در اختیار مقامات می‌گذارند که استنباط می‌کنند اگر سالی یک میلیون مسکن بسازند، مشکل رفع می‌شود. براساس همین اطلاعات غلط مسکن مهر ساخته شد که اکنون می‌بینیم بسیاری از این واحدها خالی از سکنه هستند. در حال حاضر نه مشکل کمبود مسکن داریم، نه مازاد؛ بلکه مشکل، نحوه مالکیت مسکن است. بنابراین ابتدا باید یک نظام اطلاعاتی راه‌اندازی کنیم تا بافت‌های فرسوده و بی‌کیفیت و تقاضاهای جدید مشخص شوند و دولت بداند چند واحد مسکونی نیازمند است.