صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نوعی صندوق سرمایه‌گذاری است که سرمایه‌‌‌های خرد را جمع‌‌‌آوری می‌کند. مجموع این سرمایه‌‌‌ها در پروژه‌‌‌های ساختمانی تجاری، اداری یا مسکونی سرمایه‌گذاری می‌شود. این نوع صندوق برای اولین بار در اوایل دهه ۹۰ مطابق با قوانین و مقررات معین در سازمان بورس، وزارت راه و شهرسازی و فعالان حوزه ساختمان وارد معاملات بازار شد.
به گزارش تاسیسات نیوز، به گفته کارشناسان بازار سرمایه، این صندوق‌ها با هدف تامین مالی پروژه‌‌‌های ساختمانی تجاری، اداری و مسکونی تاسیس می‌‌‌‌شوند و مانند یک شخصیت حقوقی سرمایه‌‌‌های سرمایه‌گذاران را در پروژه‌‌‌های ساختمانی تجهیز کرده و به این ترتیب آنها را از دغدغه تامین مالی خلاص می‌کنند.
در این میان به اعتقاد کارشناسان مسکن، کنترل جریان مالی از طریق سیستم‌هایی مانند صندوق زمین و ساختمان و اوراق مبتنی بر دارایی می‌تواند گردش مالی کشور را تسهیل کند؛ بدون اینکه پایه پولی کشور تغییر داده شود و این یک راهکار موثر و مناسب برای خروج از رکود تورمی است.
فعالیت محدود صندوقهای سرمایه‌گذاری
اما علی‌‌‌رغم بررسی‌‌‌های تخصصی این کارشناسان حول محور این صندوق، اجرای آن طی ۱۴ سال اخیر سطح گسترده‌‌‌ای نداشته و تنها چهار صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در بازار سرمایه ایران پذیرش شده که شامل صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن شمال غرب، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان مسکن نارون، صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم و صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نگین شهرری بود.
در این میان به گفته انبوهسازان و سازندگان ذی‌صلاح، ناآشنایی مردم با صندوق زمین و ساختمان، ناهمگنی بازار مسکن، ریسک سرمایه‌گذاری، فرآیند تصویب طرح‌‌‌ها و دریافت مجوز از سازمان بورس و عدم‌کارآمدی در پروژه‌‌‌های کوچک متراژ نمونه‌ای از این چالش‌ها است.
بی‌‌‌‌اعتمادی به صندوق زمین و ساختمان
در همین راستا حسن بختیاری، انبوه‌‌‌ساز مسکن معتقد است: طی سال‌های اخیر آسیب‌‌‌شناسی صحیحی درخصوص این صندوق‌ها انجام نشده و این موضوع باعث شده تا ایجاد و بهره‌‌‌گیری از این طرح در کشور نهادینه نشود.
وی با بیان اینکه حجم تبلیغات در آگاه‌‌‌سازی دو بخش تقاضا و سازنده مناسب نبوده و همچنین مدل موفقی در این حوزه ارائه نشده است، تاکید کرد: یکی از دلایل شکست این طرح را می‌توان در بدنه دولت جست، چراکه این ارگان هر از چند گاهی صندوقی را راه‌‌‌اندازی و آن را نیمه‌کاره ر‌‌‌ها کرده که این موضوع نا‌اطمینانی بیشتری برای انبوهسازان داشته است.
این انبوه‌‌‌ساز همچنین گفت: تغییرات بازار مسکن در تهران همگن نیست و اینکه در منطقه‌‌‌ای، قیمت‌ها با شیب تندی افزایش یافته دلیل نمی‌شود تا در منطقه‌‌‌ای هم که محل احداث پروژه مسکونی صندوق زمین و ساختمان است، به همان نسبت قیمت‌ها افزایش یابد.
به گفته بختیاری، بازار سرمایه در ایران کم‌عمق است و این کم‌عمقی را می‌توان در ارزش سهام قابل معامله در بازار سرمایه به خوبی مشاهده کرد و از این بازار کم‌عمق نمی‌توان انتظار جریان مالی بزرگ داشت.
هشت رکن مشکل‌‌‌‌ساز در صندوق‌ها
وی با بیان اینکه علی‌‌‌رغم ایجاد زنجیره کامل زمین تا بهره‌‌‌برداری و اجاره‌‌‌داری در این صندوق، اما هشت رکن این صندوق‌ها خود مشکل اصلی در میزان موفقیت این طرح به شمار می‌‌‌آیند، افزود: هشت رکن این صندوق شامل مجمع صندوق، مدیر صندوق، حسابرس، متولی (بازرس)، بازارگردان، متعهد پذیره‌‌‌نویسی، مدیر ساخت و ناظر می‌شود که انتخاب و ایجاد هر کدام از این بخش‌‌‌ها توان مضاعفی را می‌‌‌طلبد که برای انبوهسازان خوشایند نیست و روند فعالیت را طولانی می‌کند.
بختیاری تصریح کرد: این صندوق در صورت اصلاح مشکلات می‌تواند با جمع‌‌‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران، تخصیص وجوه به پروژه ساختمانی، فروش واحد‌‌‌های ساختمانی پروژه و اعطای وجوه به‌‌‌دست‌‌‌آمده به سرمایه‌گذاران موفق عمل کند، اما معایب زیادی دارد که نیازمند بررسی‌‌‌های متعدد است.
کمبود یک نهاد ریسک‌‌‌پذیر در صندوق
محمد قاسم‌‌‌‌پور، فعال صنعت ساخت‌وساز نیز در این زمینه گفت: قریب به ۱۴ سال است که قوانین و مقررات این صندوق‌ها در کشور پیاده‌سازی شده و چند نمونه اجرایی هم اتفاق افتاده، اما متاسفانه همه‌گیر نشده و از ظرفیت خوب این صندوق‌ها که قابلیت جذب و شناسایی ذی‌نفعان خود و هدایت‌‌‌‌شان را در پروژه‌‌‌ها دارند، استفاده بهینه نشده است. دلایل مختلفی وجود دارد که این اتفاق نیفتاده است.
وی ادامه داد: ریسک در پروژه‌‌‌ها و طرح‌‌‌های مختلف قابلیت اندازه‌‌‌گیری و سنجش دارد و مدیریت ریسک یکی از تخصص‌‌‌هایی است که نهاد‌‌‌های مالی و اجرایی باید داشته باشند. اتفاقی که در برنامه‌‌‌ریزی و اجرای پلتفرم‌‌‌های صندوقهای ساختمان رخ داده این است که به یکی از مهم‌ترین ریسک‌‌‌ها که پیچیدگی سازمانی در بورس است، توجه کافی نشده و این باعث عدم‌اقبال کنشگران و فعالان حوزه ساخت‌وساز به استفاده از پتانسیل فوق‌‌‌العاده خوب صندوقهای زمین و ساختمان شده است.
ایجاد یک نهاد واسطه ابتر مانده است
به گفته قاسم‌‌‌‌پور، ایجاد یک نهاد واسطه برای ارتباط بین نهاد پیچیده «بورس» و سازنده‌‌‌ای که با روش‌های تامین مالی سنتی یا با ادبیات جاری خود فعالیت می‌کند، در این بخش ابتر مانده است. باید نهادی وجود داشته باشد که این دو بخش را به هم مرتبط کند و لازم است که این ارتباط ارگانیک باشد. مثلا وقتی یک لوله به لحاظ قطر و اندازه با لوله دیگر فرق دارد، یک تبدیل را وارد پروسه اجرا می‌‌‌کنید که لوله‌‌‌ها را بتوانید به هم وصل کنید. درحقیقت فعالیت نهاد واسطه این است که بتواند ساختار و سازمان را متصل به سازمان و ساختار دیگر با اندازه و سایز متفاوت کند.
این فعال صنعت ساخت‌وساز ادامه داد: در صنعت ساختمان به صورت سنتی تامین مالی از طریق فروش یا پیش‌فروش با ادبیات مختلف مثل سهمی یا واحدی اتفاق می‌‌‌افتد. البته قوانین و مقرراتی که هم‌اکنون در حوزه پیش‌فروش وجود دارد، این نوع فعالیت‌‌‌ها را سخت و پیچیده کرده که متاسفانه چالش‌‌‌های حقوقی و کیفری را برای سازنده‌‌‌ها ایجاد کرده است. درواقع نه‌تنها مسئله را حل نکرده، بلکه بحران مضاعف ایجاد کرده است.
وی تاکید کرد: از طرفی خریداران نیز با چالش مواجهند، چراکه بر اساس این قوانین نمی‌توانند به راحتی به سهم دسترسی پیدا کنند. در این بین تامین مالی سازنده‌‌‌ها نیز با پیچیدگی‌‌‌هایی مواجه است که به لحاظ قوانین و مقررات قابلیت این را ندارند که خریداران خود را به راحتی جذب کنند. در این بین پلتفرم جایگزینی هم برای این امر وجود ندارد، یا مانند همین صندوقهای زمین و ساختمان پیچیدگی‌‌‌های خود را دارد. بنابراین ایجاد یک نهاد مبدل که بتواند این تبدیل را بین دو مجموعه انجام دهد، به شدت احساس می‌شود.
بیمه‌‌‌ها مسئولیت نهاد مبدل را برعهده بگیرند
به گفته قاسم‌‌‌‌پور، بیمه‌‌‌ها می‌توانند مسئولیت این نهاد مبدل را برعهده بگیرند. فعالیت اصلی بیمه‌‌‌ها خرید ریسک است. یعنی پروژه، مجری، آثار احداث و زمینه‌‌‌های این پروژه را تحلیل می‌کنند و ریسک پروژه را ارزیابی کرده و با قیمتی می‌‌‌خرند. آن زمان خریداران می‌توانند از طریق این صندوقهای زمین و ساختمان با کنشگری و فعالیت موثر بیمه‌‌‌ها با ریسک‌‌‌های کنترل‌شده به پروژه‌‌‌ها ورود کنند. همچنین در این بین زمانی که ذی‌نفعان با مشکل مواجه شدند، بیمه می‌تواند این پوشش را ایجاد کند و پروژه را به سرانجام برساند.
وی خاطرنشان کرد: به نظر می‌رسد اگر این ساختار برنامه‌‌‌ریزی و اجرا شود، می‌تواند ظرف مدت کوتاهی این بحران‌های حوزه تامین مالی پروژه‌‌‌های مسکن و ساختمان را حل کند.
