تاسیسات نیوز: جمعی از کارشناسان و کارکنان شهرداری در حوزه شهرسازی درخصوص تصمیم گیری های معاونت شهرسازی به شهردار تهران هشدار دادند .
جمعی از کارشناسان شاغل در شهرداری تهران و فعالان حوزه شهرسازی در نامهای سرگشاده به علیرضا زاکانی شهردار تهران، نکات و تذکراتی پیرامون اداره شهر تهران به وی گوشزد کردهاند. در مقدمه این نامه خطاب به شهردار تهران آمده است:
جناب آقای زاکانی، شهردار محترم تهران
با عرض سلام و تحیت
شهر تهران در طول دهههای گذشته آسیبهای فراوانی را از ناحیه تصمیمات و سیاستهای مدیران شهری متحمل شده و این آسیبها زندگی مردم بهخصوص مستضعفان و اهداف انقلاب اسلامی را در معرض خطر جدی قرار داده است. انتخاب فردی با سابقه انقلابی و جهادی به عنوان شهردار تهران که اولا خود را ملزم به پیگیری منویات رهبرمعظمانقلاب در اصلاح وضعیت شهر میدانست و ثانیا سابقه فسادستیزی را در کارنامه خود داشت، دلسوزان نظام و انقلاب را نسبت به ریلگذاری جدید و تنظیم مدیریت شهر بر مدار انقلاب اسلامی و کوتاه کردن دست مفسدانی که در لوای آبادی و رونق شهر در بخشهای مختلف رخنه کرده بودند امیدوار میساخت. اما در ادامه کار ماجرا جور دیگری رقم خورد و در برخی از حوزههای مدیریت شهر، آسیبها و انحرافات قابل توجهی رخ داد.
در این میان علیرغم تاکیدات و هشدارهای فراوان دلسوزان و فعالان مبنیبر نحوه عملکرد معاونت شهرسازی و معماری و برخی زیرمجموعهها بالاخص کمیسیون ماده ۵ (به ریاست آن شهردار محترم)، سیل آرای صادره با تراکم و طبقات سنگین و تغییر پهنه و کاربری گسترده اراضی جاری گردیده و همچنان ادامه دارد.
آرای مذکور عمدتا در مغایرت جدی و فراتر از ظرفیتهای تعریفشده در طرحها و برنامههای قانونی شهر تهران (به ویژه طرح جامع و تفصیلی) بوده و در آینده نهچندان دور موجب ایجاد خسارات جبرانناپذیر به شهر تهران و تشدید مسائل شهری نظیر آلودگی، ازدحام، ترافیک، تنزل سرانههای خدماتی شهر و بروز مشکلات اقتصادی-اجتماعی، زیستمحیطی و مدیریت بحران و تحمیل آن به شهروندان فعلی و نسلهای آتی امالقرای الگوی جهان اسلام خواهد شد. شبکه روابط و درآمدهای ناپایدار کسبشده از این طریق نیز ضمن منفعل کردن روشهای کسب درآمدهای پاکیزه و پایدار، وابستگی بیشتر به این منابع و ویرانی تدریجی شهر را به جای آبادانی آن در پی خواهد داشت.
در این میان با وجود بدیهی بودن بسیاری مسائل از حیث قانونی و کارشناسی، متاسفانه متولیان امر، ضمن کتمان و توجیه آسیبها و اشکالات، قدمی در راستای اصلاح و تغییر اساسی آن برنمیدارند. لذا با ارائه موارد مبسوط در پیوست نامه و ضمن هشدار مجدد به عواقب تصمیمگیریهای معاونت شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده ۵، از آن شهردار محترم تقاضا دارد نسبت به بازنگری جدی و اساسی در اصلاح امور و انحرافات شکلگرفته مبذول دارند.
آنچه در ادامه میآید، متن کامل پیوست این نامه است:
الف – طرح جامع و تفصیلی و کمیسیون ماده ۵ شهر تهران
۱٫ طی دو سال اخیر در کمیسیون ماده ۵ شهر تهران، به عنوان اصلیترین مرجع تصمیمگیری در خصوص تعیین نحوه ساخت و ساز و تغییر در طرحهای شهری، شاهد گردش کار حجم بیسابقهای از پروندهها و طرحهایی بودهایم که عمدتا در قالب طرحهای توجیهی با روند تهیه شتابزده و ناپخته، مسیر بررسی و تصویب فوری را (بدون مشارکت تمام قد اعضای کارگروه فنی و صحن کمیسیون و تایید و امضای ناقص یا مشروط ایشان) طی کردهاند. تغییرات جدی صورتگرفته در طرح جامع و تفصیلی شهر تهران در گسترهها، پلاکها و ضوابط و مقررات ملاک عمل، به گونهای است که عمدتا با گرایش به تغییر کاربری اراضی و افزایش طبقات و تراکم فراتر از ظرفیت و ملاحظات فنی، بنیانهای طرح جامع و تفصیلی شهر تهران را نشانه گرفته است و عدالت و اعتماد اجتماعی را خدشهدار کرده است.
در این میان، خودداری و استنکاف معاونت شهرسازی و معماری از عدم ارسال پروندههای لازم به ارسال به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران حاکی از جسارت و سادهانگاری بالای ایشان در برخورد با موضوعات حساس و کلانی است که نیاز به طرح و اخذ تصمیم متولیانی در سطح و ترکیبی بالاتر از کمیسیون ماده ۵ (شورایعالی شهرسازی و معماری ایران) دارد.
۲٫ تغییر و دستکاری اساسی در برخی بندهای مهم ضوابط و مقررات طرح تفصیلی شهر تهران یکی از انحرافاتی است که سبب افزایش تراکم، طبقات و واحدپذیری در سطحی گسترده از بافتهای شهری تهران بدون پشتوانه مطالعاتی شهرسازی لازم (مانند جمعیتپذیری، نیازهای خدماتی و زیرساختی، الزامات ترافیکی و مدیریت بحران) و قربانی کردن کیفیتهای زیستی آینده تهران خواهد شد؛ نظیر موارد زیر:
۱- بند ۱ صورتجلسه ۶۶۶ کمیسیون ماده ۵ که امکان افزایش طبقات در قطعات نسبتا درشتدانه شهر، همزمان با سهلگیرانه کردن اعمال شرط در طبقات (و نقض بخشنامههای ملاک عمل ۱۰ ساله شهر تهران) را میدهد به طوری که احداث ساختمانهای ۷طبقه در کوچههای ۸متری امکانپذیر خواهد شد و آثار جمعیتپذیری چندصدهزار نفری بر تهران خواهد داشت.
۲- بند ۱۱ صورتجلسه ۶۵۳ کمیسیون ماده ۵ که امکان افزایش طبقه در گذرهای کمتر از ۱۲متر را با شرط ۶۰ درصد شکلگیری گذر داده و در عمل نیز با عدول و سهلگیری برخی مناطق از شرط مذکور سببساز تخلفات قابل توجه شده است.
۳٫ باتوجه به شواهد و قرائن، در پس اقدامات جاری جهت بازنگری طرح تفصیلی و TOD (انتخاب و انعقاد قرارداد با برخی مهندسان مشاور شهرسازی)، تصمیماتی برای اعمال تغییرات گسترده در نقشههای طرح تفصیلی (مانند پهنهبندی، تثبیت خدمات) و ضوابط و مقررات با هدف تغییر کاربری و افزایش طبقات و بارگذاری سنگین درحال اخذ است و در صورت تحقق، انحرافات پیشگفته، شکلی نظاممند و فراگیر به خود خواهد گرفت و شاید دیگر هیچگاه، دستبردهای صورتگرفته، فرصت اصلاح و بازگشت به قبل را پیدا نکند.
۴٫ باتوجه به حجم بالای تراکم اعطایی و زیربنای تولیدی ناشی از تغییر در ضوابط طرح تفصیلی و طرحهای مصوب محدودهها و پلاکها در دوسال اخیر، ظرفیتهای جمعیتپذیری در برخی مناطق به آستانههای قرمز اشباع خود نزدیک شده یا عبور کرده است و آثار سوء آن در شرایط جاری و آینده نهچندان دور رو به تشدید و فشار فزاینده به عموم شهروندان به ویژه در مناطق کمبرخوردار است.
۵٫ حجم بالای پروندههای (عمدتا درشتدانه) متقاضی تغییر کاربری، اعطای طبقات، تراکم و بارگذاری سنگین (بالاتر از حد مجاز طرح تفصیلی و چهارچوبهای فنی شهرسازی و بدون توجه به میانگین بافتهای پیرامون) در دو سال اخیر به گونهای بوده است که عمده آرای پروندههای کمیسیون ماده ۵، در قالب ساختمانهای ۱۲ طبقه صادر شده و آبستن بروز معضلات متعدد شهری، تشدید ازدحام و شلوغی، از دست رفتن کیفیتهای زیستی نظیر نور و هوا، چالشهای مدیریت بحران و ترافیک و جریحهدار شدن عدالت اجتماعی در بافتهای شهری خواهد شد. معادلهای که نفع و سود آن به جیب دارندگان و عمده مالکان و ضرر و آسیب آن، متوجه عموم ساکنان به ویژه اقشار کمبرخوردار شهر خواهد شد.
۶٫ بخش غمانگیزی از تصمیمات اتخاذشده کمیسیون ماده ۵ در دو سال اخیر، تبدیل پلاکها و پهنههای سبز و حفاظت و خدماتی-فعالیتی موجود و پیشنهادی (نظیر انواع پهنههای S، S214، S213، S222) و دارای هاشورهای تثیت خدمات موجود و پیشنهادی (مانند سبز آموزشی، درمانی، فرهنگی، مذهبی، ورزشی، پارکینگ و تجهیزات شهری) در طرح تفصیلی فعلی و پیشین به پهنههای مسکونی (R و M) در اراضی مختلف متعلق به اشخاص، نهادهای دولتی، غیر دولتی و حتی با مالکیتهای شهرداری تهران (که خود متولی و مکلف به تامین بخشی از تجهیزات و خدمات شهری مانند پارکینگ و بوستان و تره بار و پایگاه مدیریت بحران و… است) بوده است. در این آرا بسیاری از سرمایهها و ظرفیتهای تامین خدمات و امکانات موردنیاز آینده شهروندان به بهانه تامین مسکن و مولدسازی (هم در مناطق متراکم مرکزی شهر و هم مناطق در حال شکلگیری مانند منطقه ۲۲) از بین رفته و حتی بخشی از پلاکهای خدماتی موجود نیز از تغییر کاربری مصونیت نیافتهاند.
۷٫ ابلاغ بخشنامههای جسورانه معاونت شهرسازی و معماری حاکی از جایگاهبخشی به خود فرای چهارچوبهای قانونی و زیرپا گذاشتن رویههای قانونی و حقوقی است. یکی از نمونههای اخیر آن، بخشنامه شماره ۸۳۹۶۵۱/۸۰ مورخ ۲۹ مهر ۱۴۰۲ پیرامون موضوع باغات شهر تهران است که حاوی اشکالات حقوقی و قانونی عدیده (مانند حق مکتسبه شمردن دستورنقشه-عوارض علیالحساب) بوده و ضمن پهن کردن بستر مفسدهانگیز برای جامعه آماری محدود، به تباهی کشاندن سرمایههای شهر را در پی خواهد داشت. این سبک صدور بخشنامه و جایگاه بخشی فراقانونی به خویش، در صورت تسری به سایر حوزهها، میتواند مبنای مطالبات پیشبینینشده گردیده و عواقب غیرقابل کنترلی برای شهرداری به همراه داشته باشد.
۸- نادیدهانگاری آرای کمیسیونهایی نظیر ماده ۷ و ماده ۱۲ (درخصوص رای اراضی باغی و زراعی)؛ اعطای تراکم و طبقات بالا؛ تغییر پهنه و کاربری اراضی سبز و مرغوب باغی و کشاورزی شهر تهران (نظیر انواع پهنههای G و هاشورهای سبز) در کمیسیون ماده۵، ناقض صریح اسناد بالادستی مانند مصوبه دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری بوده و مخالف نص صریح قوانین و مقررات بالادستی مانند قانون جهش تولید مسکن و مصوبه ابلاغی الزامات شهرسازی مربوط به تامین اراضی مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن در مناطقی مانند ۱، ۱۸، ۲۰ است. نتیجه عدول از اسناد بالادستی عملا قربانی کردن میراث طبیعی و خدادادی و ریههای تنفسی شهر برای نسلهای آتی شهر شده است، روندی که همچنان ادامه دارد.
۹- متاسفانه عدم توجه جدی به تهدیدات و مخاطراتی مانند گسلهای زلزله و فرونشست زمین (بهویژه در مناطق ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۱و۲۲) در آرای صادره کمیسیون ماده ۵ در دو سال گذشته، سببساز تحمیل هزینههای مالی و جانی در شرایط جاری و آتی به ساکنان و بهرهبرداران خواهد شد. تفسیر و سفسطه و اعمال طبقات دلخواه و درج گزارههای غیرالزامآور در آرای پلاکهای واقع در حرائم گسلی یا محدودههای درگیر فرونشست زمین، عملا پاک کردن صورت مساله و پنهان کردن آتشی زیرخاکستر است که هر آن امکان فوران آن محتمل خواهد بود.
۱۰- عدم صیانت از سرمایههای پدافندی و مدیریت بحران شهر تهران در طرحها و توافقات محدودههای ویژه پادگانهای نظامی بهطور خاص (نظیر بارگذاری ۵۰۰۰ واحد مسکونی در باند و حاشیه باند پروازی پادگان دوشان تپه یا طرح پادگان قلعهمرغی) و عدم رعایت ملاحظات پدافند غیرعامل و مدیریت بحران در بارگذاریهای ساختمانی و طبقاتی در بافتهای شهری تهران (بهطور عمومی)؛ شهر تهران را دچار آسیبپذیری بالا و تهدیدات در مقیاس ملی در شرایط اضطرار و بحران خواهد کرد.
۱۱- بررسیهای صورت گرفته نشان از صدور برخی رایهای موردی کمیسیون ماده ۵ (در قالب تغییر کاربری و اعطای طبقات بالا) در بافتها و پلاکهای تاریخی (مانند کاروانسرا و مدرسه تاریخی) دارد، بهگونهای که ضمن عدمرعایت ملاحظات فنی در صیانت از میراثهای تاریخی شهر تهران و حرائم آنها به ساکنان محلاتی مثل سنگلج و عودلاجان و شهید هرندی القای نابرابری میکند.
۱۲- تعریف پروژههای متعدد و مکان گزینی و تصویب طرحهای پلاکی و پهنهای مسکونی در محدودههای فاقد کیفیتهای سکونتی نظیر اراضی فعالیتی- کارگاهی و کارخانههای صنعتی فعال (نظیر تبدیل کاربری واحدصنعتی به مسکونی بهخاطر انتفاع مالی) خطایی غیرقابل جبران است که شهروندان بهرهبردار از آن را در سالیان متمادی، دچار مسائل و چالشهای نامتجانس شهری خواهد کرد و به پهنههای کسبوکار و فعالیتهای تولیدی شهر آسیب وارد میکند. (مانند کارخانه چیت ری و محور فدائیان منطقه ۲۰ و محدودههای صنعتی- کارگاهی مناطق ۱۸ و ۲۱)
۱۳- بررسی موارد طرح شده و آرای صادره کمیسیون ماده ۵ در دوسال اخیر نشاندهنده عدمرعایت جدی قوانین و مقررات فرادست مانند سند مصوب طرح جامع و تفصیلی شهر تهران، قانون جهش تولید مسکن و مصوبه ابلاغی الزامات شهرسازی مربوط به تامین اراضی موردنیاز قانون جهش تولید مسکن، قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی، دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری (درخصوص اراضی باغی و مزروعی)، مصوبه تدقیق، شناسایی و بهرهبرداری اراضی ذخیره تهران، طرح کردن پروندههای بسیاری بدون رای ماده ۷ و ماده ۱۲ در کمیسیون و بعضا اعطای رای مشروط محتمل بر ابطال و البته بدون امکان پایش در آینده است. این نقض قوانین، عملا جایگاه این نهاد قانونی را مخدوش و با چالشهای مختلفی درصورت ورود و برخورد نهادهای نظارتی و نیز دعاوی مالکان روبهرو خواهد کرد.
۱۴- نقض مشهود قانون جهش تولید مسکن (بهویژه ماده ۹ و ۱۰) و بندهای مصوبه ابلاغی الزامات شهرسازی مربوط به تامین اراضی مورد نیاز قانون جهش تولید مسکن، در بسیاری از پروژههای مسکونی منتج از قرارگاه مسکن شهرداری تهران که در کمیسیون ماده پنج طرح و تصویب میشوند، پرتکرار است که ضمن تناقض با روح قانون جهش تولید مسکن با وعدههای تولید مسکن استطاعتپذیر برای محرومان در تضاد است و پروژههای مسکونی قرارگاه مسکن در نیمه شمالی تهران دارد از جنوب تهران پیشی میگیرد.
۱۵- فضای انبساطی کمیسیون ماده ۵ در دوسال اخیر بیش از آنکه در خدمت گرهگشایی و حل مسائل عمومی و رشد و آبادانی شهر تهران باشد، بیشتر در خدمت عمده مالکانی (اعم از اشخاص، نهادها، بانکها و…) عمدتا در شمال خط انقلاب بوده که بیشتر بهدنبال رفع مسائل و مرغوبیت بخشی و ایجاد ارزش افزوده در املاک خود جهت معامله و تهاتر و تعهد و نه لزوما ساختوساز بودهاند.
ب- ساختوساز و عوارض
۱- معاونت شهرسازی و معماری همواره ادعاهای شگفتانگیزی از رونق ساختوساز در شهر تهران داشته است که باتوجه به واقعیتهای اقتصادی کلان کشور جای ابهام و سوالات جدی به همراه داشته است.
تحلیل آمار ساختوساز طی دوسال اخیر حاکی از آن است که میزان حداقلی از رشد پروانههای ساختوساز صورت گرفته اما آمارهای عجیب رشد چندصددرصدی صرفا به مدد بهرهمندی از تکنیک پروانههای دو مرحلهای ساختوساز و البته خطاهایی در گزارشگیری (مانند اعلام پروانه تکراری دومرحله) است. این پروانهها عملا در مرحله اول (پروانه شهرسازی) که کمتر از یک ماه زمان میبرد با اعطای کاربرد و تراکم و تعداد طبقه و اخذ عوارض، ادعای صدور پروانه کامل را دارد و آن را بهعنوان پروانه صادره اصلی گزارش میدهد؛ اما درواقع اصل پروانه منجر به ساختوساز، پروانه شروع عملیات ساختمانی است که ماهها و چندین برابر پروانه مرحله اول، زمان میبرد و برخی مراحل آن دوباره تکرار میشود. شهرداری بهخاطر گزارش صدور پروانه و اخذ عوارض، رغبتی به پیگیری مرحله دوم ندارد ولی سندی صادر کرده که برای سوداگران بازار اراضی و املاک، بدون الزام به ساخت، امکان انتقال مرغوبیت و انتقال سند دارد. مرکز پژوهشهای مجلس در خرداد سالجاری درباره مشکلات این سبک صدور پروانه و آسیبهای سوداگرانه استفاده از این پروانه، هشدارهای قابل توجهی را داده است.
۲- کاهش زمان صدور پروانه در شهر تهران بدون اینکه اصلاح اساسی فرآیندی صورت گرفته باشد به مدد بهرهگیری از پروانههای دو مرحلهای بوده است. مرحله اول کمتر از یک ماه ولی مراحل بعدی ممکن است ماهها به درازا بکشد و الزامی به ساخت وجود ندارد. درواقع پروانه دو مرحلهای ترفندی نمایشی برای کاهش زمان صدور پروانه بوده است، اما درواقع زمان صدور پروانه کاهش چندانی نیافته و در برخی پروندهها افزایش محسوس یافته است.
۳- تخفیف بیسابقه عوارض سال گذشته که با مفروضات اولیهای صورت گرفت، بنابر نقد مطلعان و متولیان تخصصی مانند مرکز پژوهشهای مجلس، یارانه هدفمندی نبوده و از عواید آن، عمدتا پروندههای درشتدانه و بهرهمندان، برخوردار شدهاند. بهنحوی که برخی از آن بهعنوان یارانه کور نام بردند. این دست تصمیمات به ظاهر خلاقانه و نوآورانه اما شتابزده و ناپخته، با سرمایهها و داراییهای شهر بازی میکند و بهجای کمک به کمبرخورداران، به ارزشافزوده دارندگان شهر میافزاید.
۴- متاسفانه علیرغم وجود قوانین و مصوبات حمایتی و الزام به اعطای تخفیف عوارض صدور پروانه در نوسازی بافتهای فرسوده شهر تهران، به بهانههایی نظیر درآمدزایی، عوارض قابل توجهی از بسیاری از پروندههای شهرسازی در مناطق اخذ میشود و وحدت رویهای بر این موضوع حاکم نیست، بهطوری که سبب پایین آمدن رغبت سرمایهگذاران و خروج ایشان از بافتهای فرسوده (بهسبب سود پایین و مخاطرات بالای سرمایهگذاری) میشود.
۵- ابلاغیه عوارض ساختوساز در سال ۱۴۰۲ نیز در نوع خود اتفاق ویژهای بود که بهخاطر اشکالات اساسی در رویکردها و نحوه محاسبات، باعث افزایشهای بیش از اندازه و درعینحال برخی کاهشهای بیش از اندازه در بسیاری از پروندهها و موارد شده و سبب اجحاف توامان به مالکان و حق شهر شده است. موضوعی که میبایست در مصوبه بعدی (سال ۱۴۰۳) تعیینتکلیف اساسی شود.
ج- قرارگاه مسکن شهر تهران
۱- قرارگاه مسکن با هدف کمک به نهضت ملی مسکن در شهر تهران ایجاد شد، اما در همان ابتدا (سال ۱۴۰۰) با تعیین هدف تولید ۱۸۰ هزار واحد مسکن در سال سنگبنایی دستنیافتنی را بر خلاف واقعیتهای موجود بنا نهاد که درحالحاضر مسئولان و متولیان موضوع از عدمتحقق اهداف کمی و کیفی آن طفره میروند.
۲- طرح کردن مقوله جدیدی تحت عنوان «محله الگو» که مدعی کیفیتهای غنی و بیبدیل شهرسازی و معماری اسلامی- ایرانی است، متاسفانه بدون توجه به سوابق و زحمات ارزنده مشاوران، اساتید و فعالان این حوزه باکمترین توجه به مشورتهای عملیاتی ایشان در جلسات برگزار شده بوده است، بدعتی نو نهاده که راه نامعلومی را طی میکند و ملقمهای از آزمون و خطاهای نوگرایان غربی در دهههای اخیر با لفافهای از رنگ و لعاب بومی است.
۳- تضعیف، تقلیل یا مستثنی شدن نظارتهای ایمنی و کیفی نهادهای ناظری مانند آتشنشانی و نظام مهندسی در مصوبات قرارگاه مسکن شهرداری تهران (مانند مستثنی شدن نهادهای دولتی و غیردولتی و مجموعههای شهرداری از نظارت نظام مهندسی در پروژههای ساختمانی) ضمن اینکه میتواند دورزدن شکلی فرآیندهای قانونی- فنی و بروز مفاسد احتمالی را به همراه داشته باشد، میتواند در کیفیت ساختوسازهای آینده شهر و احتمال ایجاد مخاطراتی برای عموم شهروندان و نیروهای امدادرسان در زمان بحران نقش داشته باشد.
۴- بهنظر میرسد سازمان نوسازی شهر تهران که همواره بهعنوان نهادی تخصصی و حامی بافتهای فرسوده و کمبرخوردار نقشآفرینی داشته، از تعادل ماموریتی- عملکردی خارج شده و بیشتر از پرداختن به حل مسائل و نوسازی بافتهای فرسوده، بخش قابل توجهی از توان و فرصت دراختیار را صرف پرداختن به اراضی عمده مالکان شخصی و نهادی کرده که خروجی آن حتی بهطور غیرمستقیم به ساخت و تولید مسکن استطاعتپذیر و حمایت از اقشار کمتوان نخواهد انجامید.
