مسکن در پیچ تند برنامه توسعه هفتم

تاسیسات نیوز – صدیقه بهزادپور: با مطالعه سیر تاریخی مسکن می‌توان به سال ۱۳۳۰ شمسی به‌عنوان مبدأ پیدایش مباحث کمبود مسکن اشاره کرد که عمده‌ترین دلیل ایجاد این معضل مهاجرت روستاییان به شهرها و گسترش آلونک‌ها و زاغه‌ها در حواشی شهرهای بزرگ علی‌الخصوص شهر تهران بود. تامین مسکن همواره یکی از اصلی ترین چالش های دولت بوده است که در برنامه های توسعه ای به طور جدی به آن پرداخته شده است.

برنامه هفتم توسعه با رویکرد مساله محوری و اجتناب از حکم محوری و جامع نگری تدوین شد و این اصلی ترین تفاوت این برنامه توسعه با شش دوره پیشین است که با ابتناء به جهت گیری های اسناد آمایش سرزمین تدوین شده است تا امکان عملیاتی شدن بر اساس واقعیات موجود جامعه را بیابد. مراکز پژوهشی وابسته به سازمان برنامه و بودجه سعی کردن تا در تدوین برنامه هفتم توسعه با تدوین بیش از ۳۰ مجله اسناد در حوزه های مختلف اقدام به تهیه برنامه ای کنند که بر اساس شرایط حاکم بر جامعه باشد و این مهم در خصوص تامین مسکن برای اقشار مختلف جامعه به عنوان یکی از اصلی ترین وظایف دولت ها نیز شامل می شود . تهیه مسکن برای گروه های کم درآمد در قالب و اسامی مختلف تا کنون توسط دولت های مختلف ارائه شده است که هر کدام به نوعی با شکست نسبی مواجه شده است. در ارزیابی برنامه هفتم توسعه در بخش مسکن با توجه به بحران فراگیر و چندجانبه در کشور، دولت سعی کرده است اقدامات چندگانه ای را به مرحله اجرا درآورد و این مهم به ویژه در کلان شهرها و پایتخت با توجه به ساکنین بیشتر و متقاضیان زیادتر آن مورد دقت و توجه قرار گرفته است.  نهضت ملی مسکن در سطح ملی و قرارگاه جهادی مسکن شهرداری تهران در شهر تهران از جمله رویکردهایی است که دولت در برنامه هفتم توسعه نیز به آن می پردازد،هر چند  ضرورت همسویی و همگامی این خطوط کلی با اصول قانونی اساسی و سیاست‌های کلی نظام در بخش مسکن و شهرسازی بر سیاستگذاران پوشیده نیست. اما انجام این مهم پیچیدگی‌های سیاستی پرشماری دارد که در لایحه پیشنهادی تقریباً سعی شده به طور کامل به آن پرداخته شود.

نکات مهم تامین مسکن در برنامه هفتم توسعه

در برنامه هفتم توسعه، به تامین مسکن برای اقشار آسیب پذیرجامعه به شکل مالکیت نشینی یا اجاره نشینی پرداخته شده است و تلاش شده است تا در زمین هایی که بر اساس اسناد آمایش، اولویت استقرار جمعیت را ندارند، از بارگذاری جمعیتی بیش از ۵۰ نفر در هر هکتار خودداری کند. بعد از این که مسکن حمایتی در شورای مسکن استان ها و شورای عالی مسکن تایید شد، با جدیت پیش بگیرد. برای حمایت از ساخت مسکن برای جامعه ی هدف، باید از سرمایه گذاری بخش غیردولتی، شهرداری ها و دیگر نهادهای عمومی غیردولتی حمایت شود. همچنین در بخش دیگری از ماده ۱۱۰ برنامه هفتم توسعه، آمده است که توسعه ی شهر تهران تنها به منظور کارآمدسازی بافت فرسوده و کاهش تراکم جمعیتی صورت می گیرد. در ماده ۱۱۱ نیز اختیارات دیگری به وزارت راه و شهرسازی داده شده است. بر این است، وزارتخانه می تواند در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن و برای حمایت از ساخت و ساز مسکن حمایتی، می تواند بخشی از اراضی خود را از طریق مزایده و رعایت تشریفات قانونی به سرمایه گذاران، توسعه گران، انبوه سازان،؛ نهادهای عمومی غیردولتی ….واگذار نماید. البته شرط اصلی واگذاری این زمین ها، باید ساخت و ساز باشد. همچنین این وزارتخانه می تواند اراضی خود را در قالب اجاره یا انتقال مالکیت بعد از دوران اجاره زمین نیز واگذار نماید. منابع حاصل از فروش این زمین ها به صندوق ملی مسکن واریز می شود یا ثمن آن به شکل واحدهای مسکونی ساخته شده در آن اراضی، دریافت می گردد. در این ماده تاکید شده است که واگذاری زمین تنها به شرطی ممکن خواهد بود که ساخت و ساز در زمان بندی مشخصی صورت بگیرد. همچنین بخشی از واحدهای ساخته شده نیز باید در اختیار گروه های حمایتی قرار بگیرد.

ساخت شهرک های مسکونی توسط بخش خصوصی

همچنین در برنامه هفتم توسعه تاکید شده است که وزارت راه و شهرسازی منوط به اجرای یک سری شرایط خاص، می تواند زمین های مازاد خود را با تشریفات قانونی به انبوه سازان، توسعه گران و…واگذار نماید. این واگذاری در راستای اجرای قانون جهش تولید مسکن و طرح نهضت ملی مسکن خواهد بود. اما سوال این جاست که چه کسی می تواند این زمین ها را تبدیل به شهرک های مسکونی کند؟ اولین نکته ای که در این ماده ی قانونی به نظر می آید، این است که برای واگذاری این زمین ها، شرط ساخت و ساز در نظر گرفته شده است. به این معنی که خریداران یا اجاره کنندگان، باید در مدت زمان مشخصی، شهرک های مسکونی بسازند و بخشی از واحدهای ساخته شده را در اختیار جوامع کم درآمد و طبقات فرودست قرار بدهند. در صورتی که وزارت راه و شهرسازی متوجه شود، پروژه های مزبور در زمان مشخص و بر اساس قرارداد ساخته نشده اند و دچار تاخیر هستند، می تواند نسبت به بازپس گیری، تسویه هزینه های صورت گرفته و واگذاری مجدد آن اقدام کند. این وزارتخانه همچنین اختیار قانونی دارد که با مالکان زمین های غیردولتی که کاربری مسکونی ندارند، وارد مذاکره و توافق شده و اراضی مزبور را با رعایت ماده ۸ قانون جهش تولید مسکن، تبدیل به شهرک های مسکونی کند. این شهرک ها بیشتر توسط بخش خصوصی ساخته خواهند شد. البته باید قوانین و ضوابط وزارت راه و شهرسازی در آن ها رعایت شود. بخشی از این ضوابط به رعایت سرانه های شهری، تامین خدمات زیربنایی و روبنایی برمی گردد.  علاوه بر این، برنامه ی هفتم توسعه و ماده ۱۱۳ آن، مشخص می کند که وزارت راه و شهرسازی می تواند نماینده ای از طرف خود در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری داشته باشد. ماده ۱۱۴ آن نیز به اعلام کرده است که کمیسیون ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی، از شهرداری جدا شده و به زیرمجموعه ی وزارت راه و شهرسازی تبدیل خواهد شد.

وزارت راه مجوز می دهد؛ بانک مسکن مالک می شود

بخش دیگری از برنامه هفتم توسعه، نشان می دهد که وزارت راه و شهرسازی می تواند بر اساس مبلغی که در بودجه سنواتی پیش بینی شده، مجوز انتقال مالکیت زمین ها و املاک در اختیار را به بانک مسکن بدهد. ماده ۱۱۵ نیز به موضوع طرح هادی روستایی می پردازد. بر این اساس، محدوده روستاهای سراسر کشور با توجه به ضوابط مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری، توسط بنیاد مسکن تهیه و مشخص می شود. سپس باید به تایید بخشداری، دهیار و رئیس شورای اسلامی روستا برسد و سپس به جهت تصویب برای شورای برنامه ریزی و توسعه استان، ارسال می شود. ماده ۱۱۶ برنامه توسعه هفتم، مجوزهای دیگری برای وزارت راه و شهرسازی در نظر گرفته که بر اساس آن ها، این وزارتخانه می تواند به جهت اجرای پروژه های مسکن و تامین خدمات روبنایی و زیربنایی و همچنین ساخت مسکن حمایتی، بخشی از اراضی مورد نظر خود را با پیمانکاران تهاتر کند. لازم به ذکر است که قیمت این اراضی، توسط کارشناس و به قیمت روز مشخص می شود. ماده ۱۱۷ نیز به موضوع مجوزهای وزارتخانه برای انتقال زمین های در اختیار به بانک مسکن می پردازد. در واقع اصلی ترین هدف اعطای این مجوز، افزایش سرمایه های دولت در بانک مسکن است. این بانک نیز موظف است که در مدت ۳ سال، به مولدسازی دارایی های مزبور بپردازد و به این ترتیب، تسهیلات مربوط به قانون جهش تولید مسکن را افزایش دهد. در نهایت، ماده ۱۱۸ وزارت راه و شهرسازی نیز مجاز است که برای تامین هزینه های ساخت مسکن محرومان، حدود ۳۰ درصد از زمین های مسکونی را به فروش برساند. این فروش نیز از طریق مزایده صورت می گیرد.