قیمت ویلا و املاک در شمال، رکود یا رونق؟
تحقیقات میدانی انجام شده از بازار املاک مناطق شمالی ضمن سنجش قیمت زمین و ویلا حاکی است، نبض معاملات زمین و ویلا، وضعیتی میانه رکود و رونق را نشان می دهد. از یکسو جستجوهای مجازی یکی دو ماه اخیر علامتی از سردی این بازار را مخابره نمی کند؛ اما از سوی دیگر، هیجانی هم در رفتار متقاضیان وجود ندارد.
بازار ویلا در استان های شمالی کشور تحت تاثیر وضعیت خاص بازار مسکن پایتخت قرار گرفته است. انتخاب سرمایه گذاران ملکی در مواجهه با بزرگتر شدن حباب قیمت مسکن در شهر تهران، خرید ویلا در مناطق خوش آب و هوای استان های شمالی به ویژه مازندران بوده و از این رو افزایش تقاضای خرید در فصل طلایی رونق معاملات ویلا یعنی ایام شب عید و نوروز کاملا محسوس است.
با این حال فاز بازار ویلا در خطه شمال کشور را نمی توان رونق توصیف کرد. تقاضای سرمایه گذاری ملکی در شهرهای شاخص استان های شمالی به ویژه مازندران افزایش یافته است. تحقیق میدانی از وضعیت بازار املاک ویلایی نه تنها این گزاره را اثبات می کند، بلکه نشان می دهد بخشی از سرمایه های خرد نیز که پیش تر روانه بازار مسکن حومه تهران می شد، اکنون درصدد بررسی گزینه خرید زمین خام در شمال است.
به طور کلی و بر اساس روال سنتی و همیشگی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی، فصل بهار و مشخصا ایام نوروز به واسطه تعطیلات دو هفته ای، فرصت مناسبی برای بازدید از فایل های فروش در شهرهای شمالی است.
مسافران نوروزی در این ایام می توانند هم تعطیلات خود را در یکی از خوش آب و هواترین نقاط کشور سپری کنند و هم در خلال تفریح و تفرج، به بازدید و بررسی ویلاهای فروشی یا احیانا گزینه های دیگری مثل آپارتمان های واقع در بافت شهری و همینطور زمین بپردازند.
این روال همیشگی به دنبال شیوع کرونا در سال های ۹۹ و ۱۴۰۰ مختل شد؛ چراکه محدودیت هایی برای سفر به شهرهای شمالی اعمال و جرایم نقدی نسبتا سنگین برای نقض کنندگان این مقررات وضع شد. به این ترتیب هیجان خرید ویلا در ایام منتهی به نوروز ۹۹ و ۱۴۰۰ مثل همیشه نبود.
از سوی دیگر سال ۱۴۰۰ سال ثبات و آرامش نسبی در بازار مسکن شهر تهران به عنوان بازار پیشرو مسکن در کل کشور بود. از این رو با وجود پایان محدودیت های کرونایی، ایام منتهی به نوروز ۱۴۰۱ نیز تفاوت چندانی با دو سال پیش از آن نداشت و تقاضا برای خرید ویلا در آن مقطع زمانی هم کم تعداد و ناچیز بود.
به این ترتیب حتی پایان عصر کرونا هم نتوانست رونق را به بازار ویلا بازگرداند و پارسال شب عید، تخفیف های ۱۰ تا ۱۵ درصدی و فروش شرایطی بود که اندک رغبتی برای خریداران ویلا ایجاد می کرد تا روانه شهرهای شمالی شوند.
اما شرایط امسال بازار املاک شمال به کلی متفاوت است و گویا این بازار در مسیر تغییر فاز از رکود به رونق قرار گرفته است. با این حال هنوز حجم تقاضای خرید ویلا در این بازار به حدی نیست که بتوان از شرایط فعلی به عنوان رونق یاد کرد. فاز بازار املاک شمال نه مثل شب عید پارسال رکود و نه مثل سال ۹۸ رونق است.
بازار املاک شمال تحت تاثیر افزایش تقاضای خرید سرمایه ای ویلا و زمین در شهرهای شمالی در فاز میانه قرار گرفته است؛ به این معنا که تعداد تماس ها و قرارهای بازدید ملکی در نوروز ۱۴۰۲ افزایش پیدا کرده و واسطه ها خوش بین هستند که بتوانند به نزدیک نیمی از تقاضای بالقوه خرید که برنامه بازدید نوروزی دارد، پاسخ دهند.
دو ویژگی بازار ویلا در نوروز ۱۴۰۲
بهار ۱۴۰۲ می تواند مقدمه ای برای گذار کامل از رکود به رونق در بازار املاک شمال باشد؛ منوط به اینکه تقاضای بالقوه خرید موجود به اصطلاح بالفعل شود و معاملات آنگونه که واسطه ها انتظار دارند سر بگیرد.
دو ویژگی مهم وضعیت فعلی بازار زمین و ویلا در شهرهای شمالی که می تواند در فراهم کردن مقدمات خروج از رکود در این بازار نقش داشته باشد، یکی تبدیل شدن املاک شمال به پناهگاه سرمایه های سرگردان و البته اغلب ناکافی برای خرید آپارتمان در شهر تهران است که موجب سرازیر شدن تقاضا به بازار نقل و انتقالات ملکی شهرهای مختلف مازندران شده است.
ویژگی دوم نیز به سطح قیمت ویلا و زمین در مقایسه با سطح قیمت مسکن در پایتخت بازمی‌گردد. در حالی که بازار مسکن شهر تهران بلافاصله پس از شروع نوسان ارزی در آذرماه به این رخداد واکنش نشان داد و در جریان تورم ارزی، مسکن نیز پا به پای دلار با افزایش قیمت مواجه شد، در بازار املاک شمال خبری از هیجان قیمتی نشات گرفته از متغیر ارزی نبوده و هنوز هم نیست.
پیش بینی فعالان بازار ویلا این است که سال آینده قیمت پیشنهادی ویلاهای نوساز متناسب با پرواز قیمت مصالح تعیین شود و آن زمان است که قیمت نوسازها روی قیمت سایر ویلاها نیز اثر می گذارد و می توان تبعات جهش ارزی اخیر را در این بازار به شکل محسوس مشاهده کرد.
گزارش قیمتی از ویلاهای فروشی
تحقیق میدانی به عمل آمده از وضعیت بازار ویلا نشان می دهد رشد قیمت ویلا در شهرهای شاخص شمال و بافت روستایی اطراف آنها بین ۲۰ تا ۴۰ درصد نسبت به نیمسال اول ۱۴۰۱ بوده است. به عنوان نمونه در شهر نور واقع در استان مازندران ویلاهای حدود چهار میلیارد تومانی در شب عید پارسال در حال حاضر با یک تا ۵/ ۱ میلیارد تومان افزایش قیمت فایل شده است.
بر اساس فایل های موجود در موتورهای جستجوی آگهی های املاک ویلایی، کف قیمت ویلا در بافت شهری (شهرهای شاخص مازندران مثل نور، نوشهر، رامسر و آمل و نمک آبرود) بین ۵ تا ۶ میلیارد تومان بوده و سقف قیمت ها نامحدود است؛ اما صرف نظر از فایل های فوق لوکس چند صد میلیارد تومانی، میانگین قیمت ویلاهای مصرفی متناسب و مطلوب عمده متقاضیان خرید، حول و حوش ۳۰ تا حداکثر ۵۰ میلیارد تومان به تناسب متراژ، موقعیت و امکانات است. طبعا پایین ترین قیمت های این طیف نیز به ویلاهای فلت با امکانات محدود اختصاص دارد.
قیمت ویلا در بافت روستایی اطراف شهرهای بزرگ نیز همپای ویلاهای واقع در بافت شهری رشد داشته است اما سطح قیمت روستاها به مراتب پایین تر است و به همین خاطر شب عید امسال هم مثل سه سال گذشته، این ویلاهای روستایی گزینه اصلی متقاضیان خرید ویلا محسوب می شود.
در حال حاضر خرید ویلا در بافت روستایی واقع در اطراف شهرهای برند و شاخص مثل نور و نوشهر سه میلیارد تومان است و بر اساس مرغوبیت بنا و موقعیت منطقه، فایل های تا ۱۰ میلیارد تومان نیز در بازار وجود دارد. کف قیمت ویلا در چمستان به عنوان یکی از ارزان ترین محدوده های ویلایی مازندران که در یکی دو سال اخیر با افزایش تقاضا روبه‌رو بوده است، در حال حاضر یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان است؛ در حالی که این قیمت در شهریور ۱۴۰۱ حدود ۹۰۰ میلیون تا یک میلیارد تومان بوده است.
فعالان بازار املاک شمال می گویند بخشی از افزایش تقاضای خرید ویلا در این ایام را می توان به آرامش نسبی قیمتی در این بازار نسبت داد. در واقع گروهی از سرمایه گذاران ملکی که در تلاطم بازار مسکن شهر تهران نتوانسته اند خریدی انجام دهند، روانه بازار نسبتا آرام املاک ویلایی در استان مازندران شده اند. به این ترتیب عمده خریدها در بازار ویلا در حال حاضر از ناحیه سرمایه گذاران صورت می گیرد؛ هرچند خریدهای مصرفی به قصد استفاده از ویلا نیز به نوعی یک خرید سرمایه ای و از جنس «خانه دوم» محسوب می شود.
دسته بندی فایل ها در بازار سوم املاک شمال
فعالان بازار املاک شهرهای شمالی می گویند در بافت شهری، بازار اول املاک به لحاظ دمای معاملات همچنان بازار آپارتمان بوده و پس از آن ویلا و در نهایت زمین در رتبه های بعدی قرار دارند. به این ترتیب بازار زمین اکنون بازار سوم املاک شمال محسوب می شود که حجم تقاضای خرید در آن به مراتب بیشتر است.
البته در بافت روستایی تقاضای خرید زمین با توجه به سطح پایین تر قیمت ها قدری بیشتر است اما با این حال همچنان در روستاها رتبه اول تقاضا به بازار ویلا اختصاص دارد. در همین رابطه واسطه های ملکی می گویند قیمت ویلاهای شهری تحت تاثیر تورم قیمت آپارتمان ها بوده و پیشتاز بازار مسکن املاک شمال، آپارتمان ها هستند.
اما به طور کلی فایل های موجود در بازار زمین استان مازندران و استان های همجوار را می توان به سه دسته تقسیم کرد.
دسته اول زمین های شهری با امکان اخذ مجوز ساخت هستند که می توان از آنها به عنوان زمین درست برای ویلاسازی یاد کرد. در زمین های شهری البته دو دسته قیمتی متمایز بر اساس موقعیت داخل یا خارج شهرک وجود دارد. به عنوان مثال در نوشهر و ایزدشهر قیمت هر مترمربع زمین داخل شهرک های ساحلی از حدود ۲۵ تا ۷۰ میلیون تومان است. قاعدتا هر چه پلاک به ساحل یا در مورد شهرک های جنگلی به جنگل نزدیک تر باشد، قیمت بالاتر است. در عین حال زمین خارج از شهرک واقع در محدوده شهرهای برند و پرتقاضای شمال نیز، قیمتی بین ۱۵ تا ۳۰ میلیون تومان به ازای هر مترمربع دارد.
دسته دوم زمین های عرضه شده برای فروش در شهرهای شمالی، زمین های خلاف ساز هستند که ساخت و ساز در آنها ممنوع است اما راه برای دور زدن مقررات مسدود نیست و در نتیجه ساخت و ساز در این زمین ها طی دست کم یک دهه اخیر بیش از پیش رایج شده است.
زمین های مذکور در بافت مزروعی واقع شده اند و قابلیت ساخت و ساز به شکل متخلفانه را دارد. ماجرا از این قرار است که برابر قوانین مصوب، ساخت و ساز در زمین های زراعی غیرمجاز است اما واسطه ها ادعا می کنند هیچ ریسکی درباره خرید این زمین ها به قصد ساخت ویلا وجود ندارد و کمیسیون ماده ۹۹ روستایی در نهایت در ازای پرداخت جرایمی، مجوز صدور پایان کار توسط دهیاری مربوطه را خواهد داد.
سطح قیمت رایج این زمین ها در فایل های موجود کنونی مترمربعی چهار تا هشت میلیون تومان برآورد می شود. به این ترتیب این زمین ها در طیف قیمتی بازار زمین شهرهای شمالی در میانه طیف قرار گرفته است؛ یعنی ارزان تر از زمین های شهری و گران تر از زمین های سرمایه گذاری یا به اصطلاح چسبیده به بافت.
در نهایت دسته سوم فایل های زمین نیز مربوط به اراضی به اصطلاح پشت خطی است. مقصود از زمین های پشت خطی آنهایی است که احتمال الحاق شان به بافت طرح های هادی روستایی وجود دارد. کف قیمت زمین در فایل های فعلی بازار املاک شمال در حال حاضر متعلق به این گروه از اراضی بوده که مترمربعی ۲ میلیون تومان است. این قیمت به زمین هایی تعلق دارد که به اصطلاح خارج از بافت محسوب می شوند، به این معنا که خارج از بافت طرح های هادی روستایی واقع شده اند و امکان ساخت و ساز در آنها فعلا وجود ندارد. واسطه ها از این زمین ها به عنوان زمین سرمایه گذاری یاد می کنند و معتقدند در بلندمدت احتمال الحاق آنها به بافت روستایی وجود دارد. قیمت زمین های سرمایه گذاری اکنون عموما بین ۲ تا ۴ میلیون تومان به ازای هر مترمربع است.
طبعا زمین های گرانتر به مرز بافت طرح های هادی نزدیک تر هستند و چشم انداز مجاز شدن ساخت و ساز در آنها روشن تر است. به عبارتی این زمین ها فاصله زمانی کمتری تا الحاق به بافت دارند و در نتیجه قیمت آنها بیشتر است. با این حال خریداران باید آگاه باشند که زمان صدور مجوز ساخت در این زمین ها کاملا نامشخص است و اگر غیر از این بود، به احتمال خیلی زیاد هیچ مالکی حاضر به فروش آنها نبود.
تجربه فعالان بازار املاک شمال نشان می دهد زمین های الحاقی به بافت طرح های هادی روستایی – یعنی محدوده ای که امکان ساخت و ساز در آن به صورت قانونی وجود دارد – بلافاصله پس از پیوستن به بافت، با افزایش دو تا سه برابری قیمت روبه‌رو می شود و از این بابت این گزینه برای سرمایه گذارانی که بودجه آنها کفاف خرید ملک در تهران یا بعضا حتی شهرهای حومه نظیر پردیس و پرند را نمی دهد، انتخاب ایده آل محسوب می شود. اما این یک سرمایه گذاری بلندمدت است که تقریبا هیچ چشم اندازی از زمان به ثمر نشستن آن وجود ندارد.
عبور از رکود اینترنتی
بازار املاک ویلایی و زمین در استان های گیلان و مازندران طی چهار سال گذشته بالا و پایین های زیادی را پشت سر گذاشته است. از جهش قیمت در سال های ۹۸ و ۹۹ تا رکود فراگیر ۱۴۰۰ و البته وضعیت میانه روزهای پیش رو.
در این میان نباید از تاثیر منفی شرایط بغرنج اینترنت در کشور در نیمه ۱۴۰۱ نیز گذشت. در آن مقطع زمانی بازار ویلا تحت تاثیر محدودیت دسترسی به پیام رسان های پرکاربرد داخلی با کاهش محسوس تقاضای خرید موثر روبه‌رو شد؛ آن هم درست در شرایطی که فعالان این بازار انتظار داشتند روند تدریجی افزایش تقاضای خرید ویلا که از اوایل تابستان محسوس شده بود، ادامه پیدا کند.
به هر روی خواب زمستانی بلند در بازار ویلا به واسطه شرایط اجتماعی خاص حاکم بر کشور و محدودیت دسترسی به پیام رسان ها که ابزاری برای دریافت تصاویر و فیلم املاک فروشی به سرمایه گذاران ساکن در تهران و دیگر شهرهای کشور بود، به اتمام رسیده و خریداران و فروشندگان طی ماه های گذشته به تدریج توانسته اند با استفاده از ظرفیت پلتفرم های بازاریابی ملکی، راه اتصال به یکدیگر را پیدا کنند و بعید به نظر می رسد این متغیر دیگر اثری بر فاز بازار املاک شمال داشته باشد؛ کمااینکه بر اساس گزارش واسطه‌‌‌ها قرارهای بازدید زیادی برای نوروز امسال تنظیم شده که نشان می دهد اوضاع کلی بازار ویلا نسبت به عید پارسال احتمالا قدری بهتر خواهد بود.