عیارسنجی بازار مسکن با نرخ دولتی
به گزارش تاسیسات نیوز، قراردادهای اجاره طی تابستان امسال با بیش از ۲ برابر سطح نرمال اجاره بها و ۱٫۷ برابر سقف دولتی در نظر گرفته شده آن منعقد شدند. این در حالی بود که با توجه به روند کاهشی تورم عمومی و فروکش تورم قیمت مسکن در کشور پتانسیل عقبگرد تورم در بازار اجاره بها به کف حداقل ۴۰ درصدی در این بازه زمانی وجود داشت. اما تعیین سقف دستوری ۲۵ درصدی در بازار اجاره بها در این بازه زمانی با کاهش تمایل بخشی از موجرها به عرضه ملک خود، روند نوسان قیمت در بازار اجاره بها را افزایشی کرد.
در این شرایط این سوال مطرح است که با توجه به الزام قانون برای تعیین و اعمال سقف قیمتی در بازار اجاره بها، وزیر راه و شهرسازی باید چه واکنشی نسبت به این سقف ۲۵ درصدی قیمت در نظر بگیرد و چگونه می تواند هماهنگ با قانون گذار این سقف قیمتی نادرست را تغییر دهد. به این ترتیب در شرایطی که وزیر پیشین مسکن در کنترل بازار اجاره تابستان چندان موفق بود؛ وزیر جدید راه و شهرسازی در میانه آزمونی مهم در مواجهه با بازار اجاره و واکنش به سقف دستوری قرارداد اجاره بها قرار دارد.
طی تابستان امسال متوسط نرخ اجاره بها در کشور نسبت به دوره مشابه در سال قبل رشدی ۴۲٫۸ درصدی داشت؛ این رقم از داده های رسمی مرکز آمار ایران اخذ شده است و به این ترتیب باید گفت که نرخ تورم اجاره بها در تابستان امسال، بیش از ۲ برابر سطح نرمال (میانگین تاریخی رشد اجاره بها در کشور) قرار دارد.
در حالی مستاجران تابستان سختی را پشت سر گذاشتند که در این فصل سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره بها از سوی دولت تعیین و اعمال شد؛ اما داده های رسمی نشان از عدم اثرگذاری این مصوبه دولتی دارد به نحوی که موجران و مستاجران قراردادهای اجاره خود را با نسبتی ۱٫۷ برابر سقف دولتی تنظیم می کنند.
طی سه سال اخیر تورم اجاره در کشور در کانال ۴۰ درصدی تثبیت شده است. در حالی که تورم عمومی بالا و جهش قیمت مسکن عوامل اصلی تورم بالای اجاره در این بازه زمانی بود؛ در تابستان امسال فاکتور اعمال سقف قیمتی در بازار اجاره بها نیز بر عوامل فزاینده تورم اجاره بها اضافه شد.
کارشناسان نسبت به عدم اثرگذاری و حتی نتیجه معکوس اعمال سقف دستوری اجاره بها هشدار داده بودند؛ اعمال سه سال سقف قیمتی در آرژانتین و رشد قیمت اجاره بها نشان از بی نتیجه بودن سیاست اعمال سقف قیمتی برای کنترل قیمت هاست.
دولت قبلی آرژانتین قانون تعیین اجاره بها توسط دولت را در سال ۲۰۲۰ تصویب کرد؛ در این قانون علاوه بر سقف نرخ رشد اجاره بها به موجرها تاکید شد که قراردادهای اجاره باید سه ساله تنظیم شوند. طی سه سال اجرای قانون، بخش قابل توجهی از موجرها از بازار قهر کردند به نحوی که عرضه خانه در این بازار افتی ۴۰ درصدی را به ثبت رساند؛ اجاره بها ۲۷ برابر شد و بازار برای مستاجرها بیش از قبل ناامن شد.
حال این سوال مطرح است که چرا ادعا می شود که قانون سقف رشد ۲۵ درصدی در بازار اجاره بهای کشور نیز طی سه ماه اخیر تاثیر معکوس بر این بازار برجای گذاشته است؟ طی ماه های اخیر از سویی تورم مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر از سرعت رشد تورم عمومی نیز کاسته شده است، با توجه به اثرگذاری این دو فاکتور بر بازار اجاره بها انتظار می رود که تورم اجاره نیز طی تابستان امسال کاهشی شده و به حداقل ۴۰ درصد برسد. اما داده های رسمی از آن حکایت دارد که این موضوع محقق نشده است؛ در این شرایط تنها پارامتر جدید وارد شده به بازار اجاره اعمال سقف قانونی رشد ۲۵ درصدی در تنظیم قراردادهای اجاره است.
همانگونه که داده های آرژانتین نیز تایید می کند، عدم همخوانی سقف قانونی اعمالی از سوی دولت با رشد هزینه عمومی باعث می شود تا بخشی از موجرها، قید اجاره دادن خانه خود را بزنند یا به طریقی به فکر دور زدن آن باشند که مجموع این عوامل باعث رشد بیشتر قیمت ها در بازار اجاره می شود.
این در حالی است که بررسی میدانی به عمل آمده نشان از آن داشت که پتانسیل توافق ۳۰ تا ۳۵ درصدی در بازار اجاره بهای کشور وجود داشت؛ اما اعمال نفوذ دولت در این بازار با کاهش عرضه، زمینه ساز رشد قیمت شد. تورم نقطه ای اجاره بهای کشور برای شهریور ماه برابر ۴۲٫۳ درصد اعلام شد؛ این در حالی بود که تورم نقطه ای اجاره بها در مرداد ماه برابر ۴۳ درصد بود. همچنین تورم ماهانه اجاره بها برای شهریور با کاهش ۰٫۳ درصدی نسبت به مرداد برابر ۳٫۲ درصد اعلام شد. کاهش سرعت رشد ماهانه در فروکش تورم نقطه ای اثرگذار بود.
در حالی تابستان سخت مستاجرها به پایان رسید و کارنامه مردودی برای سه ماه اخیر منتشر شد که آزمون پاییزی پیش روی وزیر جدید مسکن گذاشته شده است.
افزایش عرضه، راه آرامش بازار
غلامرضا سلامی اقتصاددان اعمال سقف قیمتی بر قراردادهای اجاره خانه در کشور را مغایر با تاکید قانون اساسی در محترم بودن حق مالکیت دانست و گفت: جز در موارد خاص دولت اجازه مداخله در مالکیت خصوصی افراد را ندارد؛ با وجود این شاهد وضع سقف رشد قیمت در بازار اجاره بها هستیم. البته بررسی روند معاملات خانه در شهر تهران از آن حکایت دارد که این قانون تاثیر واقعی مثبتی بر بازار اجاره بها برجای نگذاشته است، شاید تنها نتیجه این قانون افزایش مراجعه به مراکز قضایی و رشد تعداد پرونده های قضایی در دادگستری کشور باشد. در عین حال این قانون باعث شده تا برخی موجرها که حاضر به رعایت این سقف رشد قیمتی نبوده و ریسک زیرپاگذاشتن قانون را نیز ندارند، از قید اجاره ملک خود سر باز بزنند و به این ترتیب بازار اجاره با کاهش عرضه که سیگنالی در جهت رشد قیمت هاست مواجه شود.
وی ادامه داد: در دوره همه گیری کرونا در دنیا و ایران، دولت با تکیه بر اضطراری بودن شرایط، سقف ۲۵ درصدی قیمتی را بر بازار اجاره بها اعمال کرد که تا حدی قابل توجیه بود؛ اما با پایان یافتن دوران همه گیری همچنان دولت ها درصدد وضع سقف قیمتی در این بازار هستند، به نحوی که امسال نیز سقف ۲۵ درصدی قیمت برای قراردادهای اجاره وضع شد. البته حتی در دوران کرونا نیز این قانون نتوانست ترمز تورم اجاره را بکشد، بنابراین نمی توان در شرایط کنونی نیز انتظار اثرگذاری از این قانون را داشت. شاید تنها نتیجه وضع چنین مصوباتی افزایش حجم پرونده ها در دستگاه قضایی کشور باشد. در ادامه نیز برخی موجرها که ترس از عواقب قضایی دارند از اجاره واحد ملکی خود اجتناب می کنند و این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره ای تاثیر عکس بر بازار دارد.
این اقتصاددان گفت: در شرایطی که کشور با تورم عمومی در کانال ۴۰ درصد مواجه است؛ اعمال سقف رشد قیمت ۲۵ درصدی در قراردادهای اجاره، تسلط بر دارایی مردم از سوی دولت به شمار می رود که این موضوع مغایر با اصل قانون اساسی در زمینه محترم بودن مالکیت شخصی است. زیرپا گذاشتن احترام به مالکیت خصوصی می تواند تبعات منفی متعددی را به همراه داشته باشد و از این رو توصیه نمی شود. به شکل معمول موجرها خواهان دریافت اجاره بر مبنای نرخ عمومی تورم هستند و مستاجران نیز چاره ای جز توافق ندارند. البته بخش قابل توجهی از موجرها به خصوص در زمینه مستاجران قدیمی حاضر به تمدید قرارداد اجاره با نرخی کمتر از تورم عمومی هستند و نیازی به دخالت دولت و اعمال سقف رشد قیمت از سوی دولت و قانون گذار نیست.
سلامی گفت: به دولت جدید و وزیر جدید راه و شهرسازی توصیه می کنم در سریعترین زمان نسبت به لغو سقف رشد قیمت موجر و مستاجر اقدام کرده و اجازه دهند تا بازار بر اساس شرایط حاکم بر آن پیش برود. تجربه سالیان گذشته در خصوص اعمال سقف قیمتی اجاره بها در سال های ابتدایی انقلاب ۵۷ را به خاطر بیاورید و از آن استفاده کنید. سختگیری زیاد نهادهای نظارتی بر اعمال سقف اجاره در آن دوران باعث شده بود تا یافتن واحدهای اجاره ای به کیمیا تبدیل شود. در نهایت نیز تبعات منفی سختگیری در بازار اجاره بها باعث شد تا در سال ۷۸ قانون موجر و مستاجر تغییر کند و تنظیم نرخ قرارداد اجاره به بازار واگذار شد.
این کارشناس اقتصادی گفت: اگرچه وزیر جدید راه و شهرسازی به تازگی مسند مدیریت این وزارتخانه را به دست گرفته، اما سابقه مدیریتی چند ساله در این وزارتخانه را دارد؛ بنابراین احتمالا قدرت و توان کافی برای اقناع نمایندگان مجلس در کوتاه آمدن از بخش ناکارآمد قانون ساماندهی زمین، مسکن و اجاره بها و تاکید بر اعمال سقف قیمتی در بازار اجاره بها را داشته باشد.
وی افزود: حتی در صورت مخالفت های متعدد در این زمینه نیز به وزیر مسکن توصیه می شود که سقف قیمتی تعیین شده در قراردادهای اجاره بها را منعطف و به واقعیت عمومی اقتصاد کشور نزدیک کنند. در پیش گرفتن چنین رویه ای نیز مشکل عدم توافق با نمایندگان در تغییر قوانین را تا حدی مرتفع می کند.
سلامی در خصوص اثرگذاری سیاست های تشویقی بر کاهش نرخ اجاره بها نیز گفت: در شرایطی که در دنیا برای کاهش تورم اجاره بها به سراغ سیاست های تشویقی می روند؛ در ایران رویه ای معکوس در نظر گرفته می شود. لایحه اصلاح قانون مالیات در نظر دارد که برای مالکینی با بیش از ۱۵۰ متر خانه اجاره ای در تهران و برای مالکینی با بیش از ۲۰۰ متر خانه اجاره ای در سایر شهرستان ها مالیات وضع کند. این موضوع احتمالا بخشی از موجرها را از بازار خارج کرده و به رشد نرخ اجاره بها کمک می کند. در عین حال قانون مقرر می دارد که واحدهای اجاره ای مطابق الگوی وزارت مسکن توسط سازندگان خصوصی در کشور با هدف اجاره دادن ساخته شود و این واحدها از مالیات معاف باشند، این بند قانونی تا به حال اجرایی نشده است.
وی گفت: وزارت مسکن این امکان را دارد تا با تشویق ساخت خانه با هدف اجاره و حمایت از سازندگان در این بخش نرخ رشد اجاره این واحدها را تعیین کند. البته انتظار می رود که وزارت مسکن ساخت این واحدها را با تخصیص زمین به شکل اقساط و ارائه تخفیف در هزینه هایی نظیر صدور پروانه، عوارض و… ارزانتر تمام کند و با کاهش هزینه ساخت مسکن از موجر انتظار تنظیم قرارداد اجاره با قیمتی مدنظر دولت را داشته باشد. استفاده از زمین های واقع در داخل شهر برای ساخت این واحدهای مسکونی و عرضه خانه اجاره ای به اقشار کم درآمد می تواند با افزایش عرضه، نرخ اجاره بها در کل کشور را نیز کاهش دهد.