طرح صندوق های زمین و ساختمان شکل اجرایی ندارد
عبده تبريزي به تشریح مزایا و معایب تشکیل صندوق زمین و ساختمان، با هدف تامین مالی برای نوسازی بافت های فرسوده پرداخته است.
به گزارش تاسیسات نیوز، حسين عبده تبريزي، مشاور وزیر راه و شهرسازی در امور مدیریت و تامین مالی، معتقد است که هرچند در شرايط امروز كشور، صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌توانند كمك بسیاري به تامين مالي و ادامه ساخت پروژه ها کنند، اما ایراد عمده این صندوق ها، عدم‌لحاظ جنبه‌هاي اجرايي در طراحی اين صندوق‌هاست؛ به طوری که مسائل اجرايي و واقعيت‌هاي بازار زمين و ساختمان كشور در طراحي اين صندوق‌ها لحاظ نشده و هرچند اين صندوق‌ها ظرفيت عمده‌اي براي تامين مالي طرح‌هاي ساختماني دارند، اما عملا شكل اجرايي به‌خود نگرفته اند.
عبده تبريزي در گفت وگوی اختصاصی با خبرنگار «ساختمان و پلیمر»، به تشریح مزایا و معایب تشکیل صندوق زمین و ساختمان، با هدف تامین مالی برای نوسازی بافت های فرسوده پرداخته است. مشروح این گفت و گو را در ادامه می خوانید.
آقای دکتر عبده تبريزي، با توجه به اینکه نحوه و آثار مشارکت در صندوق زمين‌وساختمان برای فعالان ساختمانی و مردم روشن نیست، لطفا توضیح دهید که تشکیل این صندوق، چه عوایدی می تواند به دنبال داشته باشد؟
صندوق زمين و ساختمان از نوع صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در پروژه است. مزيت آن براي فعالان ساختماني آن است كه مي‌تواند منابع مالي گردآوري كند و پروژه‌اي را اجرايي كند.
بر اساس اخبار، مقدمات تشکیل اولين صندوق زمين‌وساختمان با هدف تامين‌مالي براي نوسازي گسترده بافت‌فرسوده و جذب نقدينگي‌هاي خرد و كلان متقاضيان سرمايه‌گذاري در بازار مسكن فراهم شده است. ارزیابی شما از مزایا و معایب این طرح چیست؟
صندوق زمين و ساختمان پيشينه‌اي قديمي‌تر دارد. در واقع حداقل شش سال از زمان صدور اولين مجوزها براي صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گذرد. مجوز اولين صندوق زمين و ساختمان براي پروژه‌اي در غرب تهران و پس‌از آن براي پروژه‌اي در اردبيل صادر شده است. از آن زمان تا امروز شايد مجوزهاي 10 صندوق صادر شده است؛ اما هيچ‌كدام از اين صندوق‌ها متاسفانه تا امروز شكل اجرايي به خود نگرفته است. مجوز صندوق زمين و ساختمان نوسازي بافت فرسوده نيز يكي از اين مجوزها است. در شرايط امروز كشور صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌توانند كمك گسترده‌اي به ادامه ساخت‌وسازها و تامين مالي اين ساخت‌وسازها در كشور بکنند. آن‌چه كه مي‌توان به‌عنوان عيب اين صندوق‌ها ذكر كرد، عدم‌لحاظ جنبه‌هاي اجرايي در طراحی اين صندوق‌هاست. مسائل و موارد اجرايي و واقعيت‌هاي بازار زمين و ساختمان كشور در طراحي اين صندوق‌ها لحاظ نشده است و از اين نظر، اين صندوق‌ها كه ظرفيت عمده‌اي براي تامين مالي طرح‌هاي ساختماني دارند، عملا شكل اجرايي به خود نگرفته اند.
با توجه به اینکه ذهنیت شفافی از این طرح وجود ندارد، از نظر شما بهترین حالت برای اینکه مالکان بافت های فرسوده، جزء سهامداران این صندوق باشند، چیست؟
بحث بافت هاي فرسوده موضوعي نسبتا پيچيده است. شيوه‌هاي تامين مالي در نوسازی بافت‌هاي فرسوده مدت‌هاست كه در ايران مورد بحث و گفت‌وگو قرار گرفته است. يكي از گزينه‌ها آن است كه ساكنان واحدهاي بافت‌هاي فرسوده، خود در تامين مالي شركت كنند. در اين گزينه مي‌توان مشاركت مالكان بافت‌هاي فرسوده را در چارچوب صندوق‌هاي زمين و ساختمان نيز تعريف كرد. البته، ساكنان بافت‌هاي فرسوده از اقشار ضعيف‌تر جامعه هستند و در طی دوره ساخت‌وساز، توان اسكان مناسب ندارند. بنابراين تنها بحث عضويت آن‌ها به‌عنوان سهام‌دار در اين صندوق‌ها مطرح نيست؛ بلكه فراتر از آن، اسكان موقت آن‌ها تا آماده‌شدن واحدهای بافت‌هاي فرسوده، بخشي از مشكل است كه بايد براي آن نيز تامين مالي كرد. بنابراين اگر صندوق زمين و ساختمان بخواهد براي هر دو موضوع تامين مالي كند، طراحي آن امري پيچيده‌تر خواهد بود.
آیا اجرای ناگهانی چنین طرحی بدون برنامه ریزی دقیق، می تواند منجر به تکرار تجربه ناموفق مسکن مهر شود؟
صندوق زمين و ساختمان ارتباطي به مسكن مهر ندارد. به‌علاوه، اگر يكي از صندوق‌ها ناموفق شود، فقط به يك پروژه آسيب مي‌رسد. در مسكن مهر براي ساخت 2 ميليون مسكن از انبوهي از مشكلات صحبت مي‌كنيم، اما در صندوق زمين و ساختمان، از ساخت يك پروژه صحبت مي‌كنيم؛ بنابراين ارتباطي به يكديگر ندارند.
صندوق زمين‌وساختمان مذکور باید چگونه فعالیت کند تا بتواند تاثیرات مثبتی به جا بگذارد؟
صندوق زمين و ساختمان يادشده، مثل هر صندوق زمين و ساختماني بايد بتواند منابع را به‌درستي جمع‌آوري كرده و از نظر فني پروژه را به‌گونه‌اي پيش ببرد كه در تاريخ‌هاي تعيين‌شده، محصولات پروژه به نتيجه برسد. البته صندوق زمين و ساختمانی که برای نوسازي گسترده بافت فرسوده تشکیل می شود، با صندوق‌هاي زمين و ساختمان معمولي كه يك پروژه را تعريف مي‌كنند، تفاوت دارد. ممكن است انبوهي از پروژه‌ها در يك صندوق نوسازي گسترده بافت فرسوده تعریف شوند. از اين‌رو طبعا حساسيت‌هاي مديريتي صندوق بسيار بالاتر است و برنامه‌ريزي گردآوري وجوه، آزادسازي زمين، و بازسازي اراضي آزادشده بايد به‌درستي انجام شود تا سرمايه‌گذاران در زمين، اعم از مالكان و غيرمالكان آسيبي نبينند.
چه نهادی باید متولی اجرای طرح اولين صندوق زمين‌وساختمان باشد و چگونه آن را اداره کند؟
هر شركت توليدكننده ساختمان مي‌تواند متولي اجراي اولين صندوق زمين و ساختمان كشور باشد.
گفته شده که سهام صندوق زمين‌وساختمان در بورس قابل خريدوفروش خواهد بود و حتي با منابع آن امكان ساخت مسكن‌استيجاري نيز وجود دارد. از دیدگاه شما در چه شرایطی این امر ممکن است؟
سهام صندوق زمين و ساختمان را مي‌توان طوري طراحي كرد كه معاملات آن توسط ناشر مديريت شود و يا اينكه در بورس قابل‌خريدوفروش باشد؛ اين موضوع بستگي به نوع طراحي دارد. صندوق‌هاي زمين و ساختمان مربوط به ساخت مسكن استيجاري نيستند. ساخت مسكن استيجاري در چارچوب صندوق ديگري به‌نام صندوق مستغلات (REITs) قابل‌انجام است كه فعلا در ايران طراحي نشده است.
با توجه به ضرورت توسعه صنعتی سازی، صنعتی سازان چگونه می توانند طرف قرارداد این صندوق باشند و در این راستا نقش موثری ایفا کنند؟
سياست صنعتي‌سازي و انبوه‌سازي مسكن، يعني ساخت مسكن توسط حرفه‌اي‌ها، حداقل در سه دهه اخير در بخش مسكن كشور دنبال شده است. موضوع این است كه افراد عادي نيازمند مسكن، خود به ساخت مسكن اقدام نكنند و مسكن به‌طور صنعتي ساخته شود، تا رعايت استانداردهايي از قبيل، مقاوم‌سازي (به‌ويژه در برابر زلزله)، كيفيت ساخت، طراحي، زيبايي منظر، فضاهاي عمومي و متغيرهایي از اين قبيل در ساخت مسكن رعايت شود. اگر مسكن را فردي براي خود بسازد، چندان نمي‌تواند اين استانداردها را رعايت كند. نياز ما به نان باعث نمي‌شود كه نان را خود توليد كنيم و نياز ما به مسكن نيز ما را از اين فارغ نمي‌كند كه از حرفه‌اي‌ها كمك نگيريم و مسكن را به‌طور صنعتي نسازيم. بنابراين، صنعتي‌سازي فارغ از شيوه تامين مالي است. اينكه پول را از بانك بگيريم يا صندوق زمين و ساختمان تاسيس كنيم، فرقي در موضوع صنعتي‌سازي ایجاد نمي‌كند. به هر حال ساختمان بايد حرفه‌اي، انبوه و صنعتي ساخته شود و شيوه تامين مالي آن تاثيري بر اين گزاره ندارد.
پایان پیام /.