طرح تفصیلی تهران تغییر می کند

 معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران جزئیات اصلاحاتی که در قالب تدقیق، در طرح تفصیلی جدید تهران صورت گرفته از جمله روان‌سازی مسیر ساخت و ساز با کاربری های انتفاعی و خدماتی در کنار کاربری مسکونی را اعلام کرد.

 

 

 

 

 به گزارش تاسیسات نیوز  علیرضا جاوید درباره مهم‌ترین اصلاحاتی که یک‌سال پس از اجرای طرح تفصیلی جدید، روی آن صورت گرفته است، گفت: شهرداری تهران پس از پایش و سنجش بازخوردهای مثبت و منفی اجرای طرح، اخیرا بخشی از نقشه‌های طرح را با هماهنگی دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور تغییر داد؛ به طوری که نتایج تدقیق نقشه‌ها از امروز در سامانه استعلام طرح تفصیلی برای شهروندان و مالکان قابل رویت است. تغییر موردی پهنه‌بندی‌های 4گانه برای برخی املاک، افزایش مساحت پهنه سبز به اندازه 700 هکتار، کاهش تراکم ساختمانی در مناطقی از جنوب شهر و همچنین کاهش مساحت پهنه تجاری از جمله نتایج تدقیق و اصلاح طرح تفصیلی جدید تهران است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران در تشریح جزئیات اصلاح و تدقیق طرح تفصیلی جدید تهران، پیامد یکسال اجرای این طرح در پایتخت را رونق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی چه در حوزه مسکونی و چه در حوزه غیرمسکونی عنوان می‌کند و در پاسخ به تحلیل‌هایی که این روزها درباره آثار منفی رشد دو برابری ساخت‌وساز طی دو سال اخیر، مطرح است، می‌گوید: تهران دست‌کم تا 30 سال آینده جای کافی برای ساختمان‌سازی و سرمایه‌گذاری در این حوزه را دارد.

علیرضا جاوید با تاکید بر ابطال فرضیه «سکته قریب‌الوقوع فعالیت‌ها در بازار ساخت‌وساز تحت تاثیر اشباع شهر از ساختمان‌های جدید» معتقد است: در سال‌های 89 و 90 و 91 که ساخت‌وساز رکورد تیراژ را زد، حداکثر 3درصد از کل املاک شهر تهران در هر سال تخریب و نوسازی شد، بنابراین چشم‌انداز طولانی مدتی برای سرمایه‌گذاری در این حوزه قابل تصور است.

جاوید همچنین درباره آثار تدقیق و بازنگری در طرح تفصیلی جدید، به تغییر مساحت 4پهنه مسکونی، خدمات، مختلط و سبز در سطح اشاره می‌کند و می‌گوید: مساحت پهنه سبز در تهران 700 هکتار افزایش پیدا کرده است. از جمله تغییرات محسوس در طرح‌‌تفصیلی، کاهش ارتفاع ساخت‌وساز در جنوب شهر و همچنین کم‌شدن مساحت پهنه تجاری در کل‌شهر است.

جاوید وعده داده است: حداکثر تا پایان امسال برج‌سازی در تهران نظام‌مند شود تا با کنارگذاشتن تجربه ناموفق بلندمرتبه‌سازی، شرایط برای تغییر نگاه زاویه‌دار شهروندان به این شیوه ساخت‌وساز فراهم شود.

متن گفت‌وگو با علیرضا جاوید معاون شهرسازی‌ومعماری شهرداری تهران را در زیر بخوانید:

بیش از یکسال از اجرای طرح تفصیلی جدید در سطح شهر تهران می‌گذرد. طرحی که به گفته شهرداری با اجرای آن قرار بود ساخت‌وساز در سطح شهر نظام‌مند شود. درباره یافته‌های معاونت شهرسازی از روند ساخت‌وساز بگویید؟ این طرح تا چه حد توانسته انتظارات شهرداری تهران را برآورده کند؟

با توجه به نحوه تعامل شهروندان، سازندگان، مالکان و ذی‌نفعان، همکاران شهرداری و سایرین در مدت یک سال و نیم گذشته به عنوان بازتابی از اجرای طرح تفصیلی جدید روند اجرای این طرح به صورت نسبی مطلوب ارزیابی می‌شود. به گونه‌ای که آن نگرانی‌های شدید ناشی از عدم آشنایی شهروندان با سیستم طرح که قبل از ابلاغ و اجرای طرح وجود داشت بسیار کمتر شده است و خوشبختانه توانسته است با آرامش و تدبیر روند اجرایی خود را سپری کند، ضمن اینکه با بحران یا چالش غیرقابل کنترل و مدیریت نشده‌ای هم مواجه نبوده‌ایم.

چند درصد از طرح تفصیلی جدید تاکنون اجرا شده است؟

روند اجرای طرح تفصیلی به بازه زمانی آن بر می‌گردد. افق زمانی طرح تفصیلی تا پایان سال 1404 است؛ یعنی در واقع حدود 15 سال طرح باید اجرا شود. طبیعتا از نظر زمانی الان حدود یک سال و نیم از آن 14 سال را سپری کرده‌ایم و در واقع حدود 10 درصد زمان اجرای طرح گذشته است. در مورد صدور پروانه‌ها خوشبختانه با ابلاغ طرح تفصیلی روند صدور پروانه‌های قبل از ابلاغ طرح تفصیلی از نظر تعداد تقریبا حفظ شد. به گونه‌ای که پروانه‌های صادره در شهر تهران در سال 91 از نظر تعداد تقریبا مشابه تعداد پروانه‌های صادره در سال 90 و 89 بودند. طبق آمار شهرداری تهران به طور میانگین در سال‌های اخیر، سالانه برای حدود 30 هزار ملک (یا همان پارسل) در تهران پروانه اخذ شده و حدود 30 هزار پروانه تخریب و نوسازی صادر شده است. با توجه به اینکه در تهران یک میلیون پارسل یا قطعه ملک (ساختمان یا زمین) وجود دارد تقریبا نشان می‌دهد که یک چیزی حدود 3 درصد کل املاک تهران به طور میانگین در هر سال نوسازی و بازسازی می‌شوند.

منظور از یک میلیون پلاک، یک میلیون پلاک مسکونی است؟

خیر. مجموع تمام ساختمان‌ها با کاربری‌های مختلف اعم از تجاری یا مسکونی یا خدماتی، به طور کلی در تهران یک میلیون پارسل یا ملک هستند که هر یک از این ساختمان‌ها از مجموعه چند واحد تجاری یا مسکونی یا خدماتی تشکیل شده است.

چند درصد از این پلاک‌ها مسکونی است؟

حدود 60 تا 70 درصد از این یک میلیون پلاک، مسکونی هستند. اما اتفاق خوبی که با اجرای طرح تفصیلی جدید رخ داد اصلاح توزیع پروانه‌ها در شهر تهران بود. یعنی با مقایسه پروانه‌های صادره در شهر تهران در سال 91 نسبت به سال‌های قبل مشاهده می‌کنیم که نسبت مناسب‌تری بین پروانه‌های مسکونی، تجاری و خدماتی ایجاد شده است. به عبارتی دیگر با ابلاغ طرح تفصیلی جدید گرایش به سمت اخذ پروانه‌های مجتمع‌های چند منظوره تجاری، اداری و خدماتی که می‌تواند به رونق کار و فعالیت، ایجاد اشتغال و گردش اقتصادی در شهر کمک کند نسبت به قبل افزایش پیدا کرده است. علاوه بر این، طرح تفصیلی جدید روند صدور پروانه‌های مسکونی را با محدودیت مواجه نکرده است جز در مناطق خاص. جانمایی و پراکنش صحیح و مطالعات طرح جامع و تفصیلی ارزش افزوده اقتصادی را به سمت ساخت و سازهای غیر مسکونی سوق داده است. به ویژه در محورها و راسته‌هایی که در قالب پهنه‌های M یعنی پهنه‌های مختلط و پهنه‌های S یعنی پهنه‌های کار و فعالیت در طرح تفصیلی جانمایی شده است. طوری که شاهد گرایش به سمت ساخت‌وسازهای غیرمسکونی در حوزه پهنه‌هایM و S بوده‌ایم و خود این امر می‌تواند در قالب تامین خدمات انتفاعی؛ یعنی واحدهای تجاری و اداری و تامین خدمات غیر انتفاعی یعنی مجموعه‌های ورزشی، فرهنگی، سینمایی و بهداشتی، پارکینگ و غیره به تامین خدمات در شهر کمک کند.

در ابلاغیه طرح تفصیلی جدید پیش‌بینی شده بود که با سنجش بازخوردهای مثبت و منفی و ابهامات طرح تفصیلی در پایان سال اول اجرای آن نسبت به تدقیق و بهسازی و اصلاح طرح تفصیلی اقدام شود. فرآیند تدقیق به کجا رسید؟

چون رویکرد طرح تفصیلی راهبردی و ساختاری است؛ بنابراین نیازمند پایش مداوم طرح هستیم. در 6 ماهه اول سال 91 نسبت به پایش اجرای طرح تفصیلی در مناطق 22‌گانه به عنوان فاز اول تدقیق طرح اقدام شد و همکاران ما در ستاد معاونت و همین طور مشاور مدیریت طرح تفصیلی جدید نسبت به پیگیری چگونگی اجرای طرح تفصیلی در مناطق 22‌گانه اقدام کردند. بعد از سنجش بازخوردهای مثبت و منفی اجرای طرح، فاز دوم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی در مهر، آبان و آذر سال 91 انجام شد که کارگروه‌های کارشناسی نسبت به فاز دوم فرآیند اجرای تدقیق طرح تفصیلی اقدام کردند. در این کارگروه‌های کارشناسی از محل‌های مختلف مغایرت‌ها و اشکالات طرح بازدید شد. همین‌طور پیشنهادهای شهروندان و کارشناسان مناطق برای اجرای بهتر طرح تفصیلی جمع‌بندی شد.

 

فاز سوم در دی ماه سال 91 آغاز شد و به جلسات کمیته فنی طرح تفصیلی مربوط بود که در دفتر مشاور مدیریت طرح تفصیلی برگزار شد در این مرحله شهرداران مناطق، معاونان شهرسازی مناطق و روسای طرح تفصیلی مناطق و مدیران کل مربوطه معاونت شهرسازی و مشاور مدیریت طرح تفصیلی نسبت به بررسی نتایج کارگروه‌های کارشناسی و تدقیق آنها اقدام کرد. در فاز چهارم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی که در بهمن‌ماه آغاز شد جلسات شورای هماهنگی تدقیق نقشه‌های طرح تفصیلی در معاونت شهرسازی معماری برگزار شد. در این جلسات با حضور معاون شهرسازی و مدیران کل و شهرداران مناطق و مشاور مدیریت طرح تفصیلی، مجددا برون‌داد نتایج فرآیند سه‌گانه قبلی بررسی و پیگیری شد. در فاز پنجم نتایج چهار فاز قبلی در کارگروه فنی کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار گرفت و در فاز ششم فرآیند تدقیق طرح تفصیلی (در نیمه دوم اسفندماه) نتایج پنج فاز قبلی در جلسه کمیسیون ماده پنج مورد بررسی قرار گرفت که در جلسات پایانی این مرحله در مجموع نزدیک به 3 درصد طرح تفصیلی جدید در این فرآیند مورد بازنگری و پایش و اصلاح و تصویب کمیسیون ماده 5 قرار گرفت. فاز هفتم هم اعمال مصوبات کمیسیون ماده 5 روی نقشه‌های طرح تفصیلی جدید توسط مشاور مدیریت طرح تفصیلی بود که در سه ماهه ابتدایی سال 92 انجام شد.

 

مرحله بعدی تدقیق طرح تفصیلی یعنی فاز هشتم، اخذ امضای اعضای کمیسیون ماده 5 روی نقشه‌های تدقیق شده طرح تفصیلی بود که خوشبختانه در تیرماه سال 92 این فاز نیز انجام شد. در فاز نهم هم تحویل نقشه‌های امضا شده به دبیرخانه کمیسیون ماده 5 و دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری اتفاق افتاد که در مرداد ماه پیگیری و اجرایی شد و آخرین فاز که فاز دهم است مرحله اعمال تغییرات در سامانه طرح تفصیلی و دسترسی تمامی شهروندان به همه اطلاعات طرح تفصیلی به جای دسترسی محدود صرفا به جزئیات یک پلاک است.

چند مورد مغایرت در طرح تفصیلی اصلاح شد؟

حدود هزار و 800 مورد.

مغایرت‌های طرح تفصیلی با مجموعه شهری بیشتر چه مواردی را شامل می‌شود؟ تغییر کاربری یا اینکه موارد دیگری مشمول این مغایرت‌ها شد؟

مغایرت‌ها موارد متعددی را شامل می‌شد. اما بخش زیادی از اصلاحات تغییر مرز پارسل‌ها بود. به عنوان مثال در یک خیابان اصلی که برای مراکز تجاری مناسب است، پارسل بر خیابان به پهنه مسکونی اختصاص یافته بود و برای پارسل کناری در یک خیابان فرعی پهنه تجاری در نظر گرفته شده بود، در حالی که یک خیابان فرعی، مطلوب احداث یک مرکز تجاری نیست. چنین مواردی در جریان تدقیق اصلاح شد و مرز پهنه مسکونی و تجاری تدقیق شد.

یعنی به هیچ عنوان تغییر پهنه یا تغییر کاربری نداشتید؟

در برخی موارد تغییر پهنه‌بندی‌ها نیز جزو موارد اصلاحی بود. به عنوان مثال در مناطق جنوبی با مواردی مواجه شدیم که کم دقتی شده بود. در کوچه‌های فرعی که حتی یک واحد تجاری مثل سوپرمارکت هم مطلوبیت ندارد، پهنه S اعمال شده بود. در حالی که آن منطقه به طور کلی مسکونی و ریز‌دانه بود. بنابراین این پهنه به پهنه مسکونی تغییر پیدا کرد یا به عنوان مثال برخی از خیابان‌های اصلی بودند که نفوذ واحدهای تجاری و اداری در آنها زیاد بود، ولی پهنه مسکونی برای آنها اعمال شده بود. در نتیجه در فرآیند تدقیق به پهنه تجاری تغییر پیدا کردند.

اگر این موارد را تغییر نمی دادید چه مشکلاتی به وجود می‌آمد؟

مشکلات زیادی را ایجاد می‌کرد چون اگر مسکونی باقی می‌ماندند در عمل مالکان از آنها به صورت غیر‌مسکونی استفاده می‌کردند و کمیسیون ماده 100 باید ورود پیدا می‌کرد. از طرف دیگر، مالکان آنها عوارض مسکونی به شهرداری پرداخت می‌کردند، در حالی که غیر مسکونی از آنها استفاده می‌کردند و عوارض زیادتری باید به شهرداری می‌دادند. بنابراین فرآیند تدقیق به سمت بهسازی و پایش مطلوب‌تر شدن طرح تفصیلی در اجرا سوق یافت.

در فرآیند تدقیق طرح تفصیلی، میزان تراکم در برخی نواحی سطح شهر افزایش هم پیدا کرد؟

در فرآیند اصلاح و تدقیق طرح تفصیلی ممکن است برخی مناطق شهر با افزایش تراکم و برخی مناطق دیگر شهر با کاهش میزان تراکم همراه شده باشد. از جمله تمام پهنه‌های R131 (6طبقه) در جنوب شهر به پهنه R122 (5طبقه) تغییر پیدا کردند. یعنی از میزان تراکم 360 درصد به 300 درصد کاهش یافته است.

علت کاهش میزان تراکم در محدوده جنوبی شهر چه بود؟

در اجرای طرح تفصیلی پهنه R122 پهنه غالب شهر تهران است، اما برای جنوب شهر تهران پهنه R131 تشخیص داده شد که در فرآیند تدقیق مشخص شد مناسب نبوده است، چراکه تعدادی از پروانه‌ها که با مشخصات پهنه R131 صادر شده بود، همگونی بافت منطقه را از جنبه بصری نامتناسب کرده بود. اما در مناطق دیگری از شهر مثل محدوده ده ونک که محدوده ارزشمند روستایی شناخته می‌شود پهنه 212 R تعیین شده بود، یعنی به مالک اجازه داده می‌شد که سه طبقه با سطح اشغال 40 درصدی ساخت و ساز انجام دهد. در حالی که ساخت و ساز‌های فعلی ده ونک با 60 درصد سطح اشغال ساخته شده اند. به همین دلیل مردم و شورایاری به ما انتقاد کردند. بعد از بازدید و بررسی منطقه بدون تغییر میزان تراکم مشخص شده، سطح اشغال از 40 درصد به 60 درصد تغییر داده شد، یعنی پهنه ده ونک در جریان تدقیق از 212 R بهR112 تغییر یافت.

در نواحی شمالی شهر مثل منطقه یک چه مغایرت‌هایی وجود داشت؟

خوشبختانه با اقدامی که شهرداری منطقه یک انجام داد، بیشترین تغییر پهنه از پهنه‌های انتفاعی R و M و S به پهنه G یعنی فضای سبز، در منطقه یک اتفاق افتاد. در فرآیند تدقیق طرح تفصیلی حدود 700 هکتار شاهد افزایش پهنه سبز نسبت به وضع موجود هستیم.

یعنی درصد مساحت پهنه مسکونی، سبز، تجاری و مختلط پس از اجرای فرآیند تدقیق تغییر پیدا کرد؟

بله. یک مقدار تغییر کرده است البته در مجموع مساحت پهنه‌ها افزایش پیدا نکرده است، اما پهنه سبز حدود 700 هکتار افزایش پیدا کرد که بیشترین میزان تغییر آن در پهنه سبز به منطقه یک مربوط می‌شود. علاوه بر این مساحت پهنه مسکونی و مختلط نیز مقداری افزایش پیدا کردند، اما پهنه تجاری با مقداری کاهش مساحت مواجه شد.

در واقع از مساحت پهنه تجاری شهر تهران کم کردید و به سه پهنه دیگر اضافه کردید. علت کاهش مساحت پهنه تجاری چیست؟

پهنه‌های تجاری اغلب در مکان‌های نامناسب در نظرگرفته شده بود. مثل کوچه‌های فرعی یا مناطق جنوبی شهر که برای احداث مراکز تجاری مناسب نبود.

جدا از بحث تدقیق و اصلاح طرح تفصیلی جدید، بحث دیگری که معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران بعد از اجرای طرح تفصیلی مکلف به انجام آن شد و در چند ماه اخیر آن را پیگیری می‌کرد تدوین ضوابط بلند مرتبه سازی در شهر تهران بود. تدوین این ضوابط به کجا رسیده است؟

کار مطالعاتی اولیه ضوابط بلند مرتبه سازی که توسط یک گروه از مهندسان مشاور انجام شده، در اختیار مشاور طرح تفصیلی گذاشته شد تا آن را با طرح جامع و تفصیلی جدید هماهنگ کند. در تدوین ضوابط بلند مرتبه سازی، ضمن اینکه به تجربیات قبلی که در کشور داشتیم توجه شده از جمله مصوبات سال 1377 و مصوبه اصلاحیه سال 88 شورای عالی شهرسازی و معماری، ضوابط بلند مرتبه سازی در کشورهای دیگر هم توسط مشاور مدیریت طرح تفصیلی مورد بررسی و پایش قرار گرفت و در مجموع سعی شد ضوابطی تهیه شود که علاوه بر کاربردی بودن با مقتضیات کشور ما نیز هماهنگ و قابلیت اجرایی داشته باشد و به ایجاد نظم در بلندمرتبه‌سازی کمک کند. فرآیند تدوین ضوابط بلندمرتبه‌سازی تقریبا رو به پایان است و امیدواریم در سال جاری برای گذراندن مراحل تصویب به مراجع ذی‌صلاح یعنی کمیسیون ماده پنج ارسال شود تا پس از بررسی و تصویب در شورای‌عالی شهرسازی و معماری از ابتدای سال آینده ملاک عمل قرار گیرد.

اما حدود سه ماه پیش وعده داده بودید که ضوابط بلندمرتبه‌سازی ظرف سه ماه آینده به تصویب برسد!

فرآیند تهیه طرح دست ما است، ولی فرآیند تصویب آن در اختیار ما نیست به ویژه آنکه این مراحل مصادف شد با پایان این دوره از مدیریت شهری.

در مطالعات انجام شده، کدام مناطق تهران برای بلند‌مرتبه سازی مناسب تشخیص داده شد؟

مجموعه‌ای از پارامترها شامل مساحت زمین‌ها، عرض گذرها و شبکه‌های دسترسی ترافیکی در فرآیند بلندمرتبه‌سازی توسط مشاور پایش شد. پس از آن در پنج سطح مجموعه بلندمرتبه‌سازی شهر تهران تدوین شد.

تعیین سطوح بلند‌مرتبه‌سازی براساس تعداد طبقات؟

هم براساس تراکم و هم میزان و نحوه ساخت‌وساز است.

در این ضوابط حداکثر تعداد طبقاتی که مالک اجازه ساخت وساز دارد چند طبقه است؟ چون در حال حاضر ساختمان‌های 30 طبقه نیز در تهران در حال ساخت است. در ضوابط جدید بیش از 30 طبقه هم پیش‌بینی شده است؟

از 12 طبقه و بیشتر پیش بینی شده است.

تا چند طبقه؟

12 طبقه و بیشتر روی زمین.

حداکثر تعداد طبقاتی که می‌شود ساخت وساز انجام شود چند طبقه است؟

اجازه بدهید در مورد این موضوع در یک فرصت دیگر صحبت کنیم. چون در تهران بلند‌مرتبه‌سازی به خوبی انجام نشده است و دید خوبی نسبت به آن وجود ندارد. در حالی که در سایر کشور‌های دنیا حتی پروژه‌های

100 طبقه هم ساخته شده است ولی مناسب ساخته‌اند. اما در تهران در برخی نقاط ساختمان‌های پنج طبقه هم وجود دارد که خوب ساخته نشده اند همین امر در ذهن‌ها ابهام ایجاد کرده و موجب انتقاداتی به بلند‌مرتبه‌سازی شده است. بنابراین در موضوع بلند مرتبه سازی باید از افراط و تفریط پرهیز کنیم.

البته یک انتقادی که به نحوه اجرای طرح تفصیلی وجود دارد این موضوع است که برخلاف ادعای شهرداری تهران درباره قانونمندشدن ضوابط ساخت و ساز آنچه که طی یک سال اخیر در پایتخت شاهد هستیم سردرآوردن برج‌های بالای 15 طبقه در معابر تنگ و البته گران‌قیمت شهر است که برای عموم شهروندان به نوعی لابی‌گری بین مالک و سازنده با دستگاه صادرکننده پروانه برای گرفتن مجوز را تداعی می‌کند.

شاید مواردی که مد نظر شما است دارای مصوبه موردی کمیسیون ماده 5 باشند. چون به جز منطقه 22، در مناطق یک تا 21 تهران با ابلاغ طرح تفصیلی جدید، صدور مجوز 12 طبقه و بیشتر روی زمین صرفا با بررسی و طرح در کمیسیون ماده 5 مقدور است.

صدور پروانه بلند مرتبه سازی در منطقه 22 بدون محدودیت است؟

محدوده هایی از منطقه 22 که به شکل شهرک هستند اجازه ساخت حداکثر سه طبقه دارند، اما در مناطقی از این منطقه در مصوبات طرح تفصیلی به آنها اجازه داده شده که بیشتر از 12 طبقه هم ساخته شود.

یک قطعه زمین باید دارای چه ویژگی‌هایی باشد که در مناطق 22 گانه اجازه ساخت‌وساز بیش از 12 طبقه به آن داده شود؟

این موضوع را کمیسیون ماده 5 بررسی می‌کند. البته در بند 202 ضوابط طرح تفصیلی هم تشریح شده است که مساحت ملک حداقل باید دو هزار متر باشد و حداقل عرض گذر باید 12 متر باشد.

بعد از اجرای طرح تفصیلی چند درصد از پروانه‌های صادر شده در سطح شهر تهران به بلندمرتبه سازی مربوط می‌شود؟

تعداد پروانه‌های بیش از 12 طبقه که در شهر تهران پس از ابلاغ طرح تفصیلی صادر شده است کمتر از یک‌درصد کل پروانه‌ها است.

چند ماهی است که در برخی نواحی از شهر وقتی شهروندان برای صدور پروانه ساخت به شهرداری مراجعه می‌کنند جدا از عوارض ساخت وساز عوارض دیگری تحت عنوان «عوارض متفرقه» از مالکان دریافت می‌شود با رقم‌های کلان که برای سازندگان تعریفی از علت دریافت این نوع عوارض وجود ندارد. جریان «عوارض متفرقه» چیست؟

در نتیجه اجرای طرح تفصیلی برای برخی از املاک شهر ارزش کاهنده و برای برخی دیگر ارزش فزاینده ایجاد می‌شود. اگر بخشی از این ارزش فزاینده یا کاهنده مدیریت نشود و در خدمت توسعه زیرساخت‌های شهر قرار نگیرد به نوعی در ذهن‌ها این مفهوم متبادر می‌شود که ممکن است رانتی برای برخی افراد ناشی از اجرای این طرح ایجاد شود. طبیعتا طرح جامع و طرح تفصیلی به این نکته دقت کرده و در سند تفصیلی ذکر شده است که بخشی از ارزش فزاینده ناشی از مطلوبیت‌های اجرای طرح تفصیلی جدید باید توسط شهرداری تهران اخذ و صرف توسعه شهر شود. متقابلا هم اگر مناطقی از شهر در اثر اجرای طرح تفصیلی با محدودیت و مشکلاتی مواجه می‌شوند، مدیریت شهری و شهرداری وظیفه دارد ورود پیدا کند و مشکل مالک را برطرف کند. به عنوان مثال اگر کاربری ملکی از مسکونی به سبز تبدیل شود شهرداری موظف است که ملک را با قیمتی تملک کند که حقوق مالکانه هم تامین شود. عکس این موضوع هم اتفاق افتاده است یعنی املاکی وجود دارد که کاربری خدماتی داشته و الان تبدیل به تجاری شده یا تبدیل به مسکونی شده است. طبیعتا طبق مصوبه طرح جامع و تفصیلی و ضوابط طرح تفصیلی بخشی از ارزش بهینه و ارزش فزاینده ایجادشده برای مالک را مدیریت شهری و شهرداری موظف است اخذ کند تا حدالمقدور از ایجاد رانت اجتناب شود.

پس چرا مجوز دریافت این نوع عوارض قبل از اجرا گرفته نشده است؟

در قالب مصوبات قبلی مجوزهای مربوطه اخذ شده است، ولی جهت جمع بندی و ایجاد وحدت رویه در مصوبات قبلی، لایحه ایجاد وحدت رویه در خصوص عوارض ارزش بهینه نیز توسط شهرداری تهران به شورای اسلامی شهر تهران ارسال شده است.

از ابتدای سال تاکنون عوارض متفرقه از همه مالکان سطح شهر که قصد ساخت وساز دارند گرفته می‌شود؟

خیر . فقط از املاکی که مشمول هستند اخذ می‌شود.

اخذ این نوع عوارض در مناطقی از شهر مثل منطقه یک ممکن است توجیه پذیر باشد اما در بافت فرسوده که شهرداری خودش با اعمال تسهیلات تشویقی همچون تخفیف 100 درصدی عوارض ساخت مالکان را به نوسازی املاک خود تشویق می‌کند این نوع عوارض با رقم‌های کلان مانعی بر سر راه نوسازی تلقی می‌شود.

در مورد بافت فرسوده درست است. به همین دلیل اخیرا با تایید و تاکید شهردار محترم تهران دستور العملی توسط معاونت شهرسازی و معماری به مناطق 22 گانه ابلاغ شد که املاک واقع در بافت فرسوده از این نوع عوارض معاف شوند.

برای مالکانی که در اثر اجرای طرح تفصیلی املاکشان دچار ارزش کاهنده شده است چه تدبیری اندیشیده‌اید؟

از این نظر هنوز سازوکار ارزش کاهنده کاملا تدوین نشده است. چون پارامترهای آن متعدد و وسیع است و نیاز به بررسی مضاعف دارد.

املاکی که به چنین وضعیتی دچار شده‌اند چند درصد هستند؟

تعدادشان خیلی کم است، زیر 3 درصد.

با حق انتقال توسعه نمی‌توان ارزش کاهنده املاک را برای مالکان جبران کرد؟

حق انتقال توسعه یک چارچوب خیلی وسیع‌تر از موضوع ارزش بهینه و ارزش فزاینده طرح تفصیلی دارد. حق انتقال توسعه 60 تا 70 پارامتر را در بر می‌گیرد.

آقای مهندس اجازه ساخت و ساز برج در اطراف دریاچه چیتگر را مطلوب و مناسب می‌دانید؟

من یک تجربه شخصی از ترکیب طبیعت با ساختمان‌های بلند مرتبه را در بازدیدی که اخیرا از دبی داشتم کسب کردم در آنجا یک دریاچه مصنوعی به نام مارینال احداث شده بود و اطرافش برج‌های بسیار بلندمرتبه‌تر از برج‌هایی که در اطراف دریاچه چیتگر ساخته شده قرار دارد.

با همین فاصله‌ای که الان بین برج‌ها و دریاچه چیتگر است؟

تقریبا با همین فاصله و طبیعتا هر جایی که سرمایه‌گذاری زیرساختی گسترده‌ای صورت می‌گیرد برای اینکه بتواند جذب جمعیت و گردشگر داشته باشد باید ساختمان‌های مسکونی مجاورش افزایش پیدا کند. البته تمام اطراف دریاچه چیتگر را برج نپوشانده است. در ضلع شمالی‌ دریاچه منظر کوهستان را داریم و در ضلع دیگری از دریاچه نیز پارک چیتگر قرار گرفته است. ولی من فکر می‌کنم اگر دریاچه امروز موجود بود و می‌خواستیم در اطراف دریاچه ساخت و ساز انجام دهیم؛ شاید مناسب‌تر بود تعداد این برج‌ها کمتر می‌شد، ولی ارتفاع‌ و کیفیت آنها یک مقداری افزایش می‌یافت. با اینکه در بین این برج‌هایی که احداث شده برج‌های باکیفیتی نیز وجود دارند، ولی در مجموع تلفیق منظر کوهستان، برج‌ها،‌ دریاچه و پارک چیتگر یک مجموعه بسیار زیبای تفرجگاهی را تشکیل داده است. البته این را خدمت‌تان عرض کنم بحث دریاچه طبق روال عادی اگر پیش می‌رفت شاید 10 سال دیگر هم در برنامه‌های اولویت‌دار شهرداری نبود، تدبیر مجموعه شهرداری بر این قرار گرفت که این پروژه اولویت پیدا کند و واقعا در کمال تعجب با لطف الهی و مدیریت مطلوب و تلاش چشمگیر این پروژه در یک دوره کوتاه‌مدت به نتیجه رسید.

برخی کارشناسان انتقادات جدی به شهرداری تهران وارد کرده و معتقدند شهرداری در اجرای پروژه‌های عمرانی به جای توجه به رفاه اجتماعی و کاهش آلودگی هوا و سایر عوامل زیست محیطی تهران صرفا به بحث کمی پروژه‌های شهری توجه دارد و آنها را با هزینه‌های بالا اجرایی کرده است. شما این انتقاد را وارد می‌دانید؟

در شش سال اخیر اکثر اقدامات شهرداری تهران در چارچوب اجرای ضوابط راهبردهای طرح جامع و تفصیلی بوده است. راهبردهای طرح جامع و تفصیلی هم در شورای عالی شهرسازی و معماری تهیه و تنظیم شده و در شش سال گذشته هم بخش عمده‌ای از اقدامات شهرداری تهران منطبق بر اجرای طرح‌های راهبردی بوده است. اما معتقدم اقدامات شهرداری گسترده تر از حوزه عمرانی بوده است. به عنوان مثال احیای حاشیه رودخانه‌ها با اجرای طرح‌های بهسازی و ساماندهی روددره‌ها، احداث بوستان‌های چندده هکتاری مانند بوستان نهج‌البلاغه، جوانمردان، مانند بوستان ساسان ولنجک، مانند بوستان ساحلی دارآباد، از اقدامات ارزشمند شهرداری تهران در اجرای راهبردهای طرح جامع بوده است. همین‌طور اجرای دریاچه 300 هکتاری چیتگر و پروژه گردشگری آبشار در منطقه 22 و تبدیل منطقه 22 به یک منطقه گردشگری، احیای جنگل لویزان و تبدیل بخشی از آن به باغ پرندگان و تبدیل آنجا به مجموعه گردشگری، اینها از راهبردهای طرح جامع بوده است. خروج پادگان قلعه‌مرغی از شهر تهران برای اولین بار در تاریخ مدیریت شهری و تبدیل آن به بوستان ولایت، از دیگر برنامه‌های راهبردی طرح جامع بوده که شهرداری اجرا کرده است. علاوه بر این اجرای پردیس‌های فرهنگی و سینمایی و مجموعه‌های ورزشی متعدد، از راهبردهای طرح جامع بوده، احیای اراضی عباس‌آباد،‌ احداث بوستان نوروز، احداث بوستان آب و آتش، احداث باغ‌موزه دفاع مقدس، احداث پانورامای دفاع مقدس، احداث باغ‌موزه کتاب و احیای اراضی عباس‌آباد و چندین پروژه دیگر نیز از راهبردهای طرح مشابه بوده که شهرداری در سال‌های اخیر به اجرای آنها اهتمام کرده است.

با سرعت فعلی ساخت و ساز، فکر می‌کنید شهر تهران چه موقع از ساخت و ساز اشباع می‌شود؟

این اتفاق نمی‌افتد برای اینکه من به شما عرض کردم که حداکثر سه درصد املاک تهران در هر سال نوسازی می‌شود.

بنابراین اگر با همین سرعت یکی دو سال اخیر ساخت وساز انجام شود 30 سال طول می‌کشد که با توجه به عمر پایین ساختمان‌ها در کشور ما بعد از 30 سال دوباره ساختمان‌ها نوسازی شده سال‌های قبل نیاز به بازسازی پیدا می‌کنند. البته در مورد کیفیت ساخت‌و‌ساز حتما باید توجه بیشتری صورت گیرد چون در دنیا میانگین عمر ساختمان‌ها حداقل 60 تا 70 سال است اما در کشور ما بین 25 تا 30 سال است و ممکن است که کاهش هم پیدا کرده باشد. بنابراین باید حتما به ارتقای کیفیت ساخت و ساز و ارتقای عمر مفید بهره‌برداری ساختمان‌ها توجه بیشتری معطوف شود.

 

 پایان پیام/.