پیش‌خرید خانه روزنه امید بی‌خانه‌ها
هرچند افزایش قیمت مسکن در سال‌های گذشته، باعث از بین رفتن امید بسیاری از خانواده‌ها برای خرید مسکن شده، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند که یکی از راه‌های مناسب برای تهیه مسکن، پیش‌خرید کردن خانه است. پیش خرید خانه، حکم بازی دو سر برد را هم برای خریدار و هم برای فروشنده دارد. به این ترتیب که خریدار با قیمت بسیار مناسب نسبت به قیمت خانه‌های تمام شده، صاحب خانه می‌شود. از طرفی فروشنده نیز با پیش فروش واحدهای نیمه ساخته خود، هزینه مورد نیاز برای تکمیل ساختمان را جبران می‌کند. بنابراین در پیش فروش ساختمان شاهد رضایت خریدار و فروشنده هستیم. این نکته را هم باید اضافه کرد که مسکن، به‌عنوان موتور محرکه اقتصادی کشور شناخته می‌شود و زمانی که در بازار مسکن رونق و تولید حاصل شود، اقتصاد کشور نیز با رشد روبه‌رو خواهد بود. با این توضیحات و با توجه به اهمیت حوزه پیش فروش، باید به این نکته اشاره کرد که بازار پیش فروش ساختمان در حال حاضر با ریسک بالایی همراه است.
سودهای میلیاردی کلاهبرداران در بازار پیش فروش ساختمان
کارشناسان معتقدند که بازار پیش فروش مسکن به یکی از بازارهای سود آور کلاهبرداران تبدیل شده است به‌طوری که کلاهبرداران با استفاده از شگردهای خاص خود، یک‌شبه راه صد ساله را می‌پیمایند و از فرش به عرش می‌رسند. اما جالب است بدانید که شیوه و راهکار این کلاهبرداران نیز استفاده از خلأ و ابزارهای قانونی است. عمده‌ترین شیوه سوء استفاده این کلاهبرداران، به کارگیری معاملات غیررسمی یا قولنامه‌ای است. کلاهبرداران در ابتدا زمینی را خریداری و سپس مشغول به ساخت و ساز در آن ‌می‌شوند. زمانی که خانه‌ها به‌صورت نیمه ساخته واقع شد، اقدام به پیش‌فروش آنها به مردم می‌کنند. اما نه اینکه یک واحد را تنها به یک نفر بفروشند بلکه یک واحد را به چند نفر پیش فروش می‌کنند.  شیوه کاری آنها به این ترتیب بوده که با تبلیغات اغوا کننده، نظر مشتری را برای خرید خانه جلب می‌کنند پس از اینکه مشتری شرایط را پذیرفت، در قبال پرداخت هزینه آن، قولنامه یا سند غیررسمی دریافت می‌کند. کلاهبرداران، این روش را برای افراد دیگر نیز اتخاذ می‌کنند و به این ترتیب به راحتی می‌توانند یک ملک را به چند نفر پیش فروش کنند.
اعتبار معاملات غیررسمی علت فروش یک ملک به چند نفر
علت این امر را نیز باید در اعتبار اسناد غیررسمی یا قولنامه‌ای جست و جو کرد. قولنامه‌ها به دلیل اینکه در هیچ سامانه‌ای به ثبت نمی‌رسند، قابلیت شناسایی نیز از آنها سلب می‌شود. لذا خریدار قادر به تشخیص صحت حرف فروشنده مبنی بر مالک بودن وی نیست. همچنین به دلیل نبود یک سامانه مشخص، خریداران از تشخیص این امر که ملک قبلا به کسی فروخته شده یا خیر نیز محروم می‌شوند. همان‌طور که گفته شد این شیوه، از راه‌های پرسود کلاهبرداری است. برای مثال، سال گذشته در شهرستان قم، شخصی ۱۳۰ واحد مسکونی را به ۱۴۰۰ نفر پیش‌فروش کرد و سودی نزدیک به ۱۰۰ میلیارد را به جیب زد. موضوعی که به معنای از دست رفتن سرمایه ۱۴۰۰ نفر و بی اعتمادی آنها نسبت قانون است. چرا قانون پیش فروش ساختمان عملا کارآیی ندارد؟
هر چند که کشور دارای قانون پیش فروش ساختمان بوده اما این قانون موضوع اعتبار اسناد غیررسمی را پوشش نمی‌دهد و مشکلات آن را رفع نمی‌کند. در همین راستا عباس کریمی عضو هیات علمی دانشگاه تهران معتقد است که این قانون دارای ابهام است و تا وقتی صراحتا از بی‌اعتباری معاملات غیررسمی سخن گفته نشود، مشکلات و ابهامات این قانون برطرف نخواهد شد. از دید این استاد دانشگاه تهران در بازبینی قانون باید عبارت «عدم پذیرش اسناد عادی» آورده شود. علاوه بر آن اگر سند رسمی وجود داشته باشد، سند عادی پذیرفته نشود. بعد تصریح کنند که اگر برای یک واحد سند رسمی وجود داشته باشد هیچ ادعایی راجع به کسی که با سند عادی خریداری کرده، پذیرفته نمی‌شود و ادعای دیگری مسموع نیست.
علاوه بر ایشان، محسن سادات اخوی عضو هیات علمی دانشگاه شاهد نیز معتقد است که قانون پیش‌فروش ساختمان ضمانت اجرایی مناسبی ندارد، او بر این باور است که «واقعیت این است که قانون پیش فروش مجازات کیفری را مقرر کرده، اما ضمانت اجرای حقوقی را دقیقا مشخص نکرده است که به‌عنوان مثال ضمانت اجرایی عدم استفاده از اسناد رسمی چه چیزی است»؟ وی افزود: « از طرف دیگر در مواردی نظیر آپارتمان، قبل از تکمیل ساختمان، امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد. علاوه بر آن وقتی که در دادگاه‌های کشور سند غیررسمی را به‌عنوان سند مالکیت مورد استناد قرار می‌دهند. با توجه به سند مالکیت، مردم نیز با آن معامله می‌کنند. نتیجه این اعتبار نیز بروز مشکلاتی نظیر فروش یک ملک به چند نفر می‌شود».
بی‌اعتبار کردن قولنامه‌ها تنها راهکار بازگشت اعتماد به بازار پیش فروش
بنابراین باید به این موضوع اشاره کرد که توجه به بازار مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین نیازهای خانواده‌ها باید در دستور کار حاکمیت قرار بگیرد. از طرف دیگر پیش فروش ساختمان را می‌توان به‌عنوان نمونه‌ای برای صاحب خانه‌ شدن افراد در نظر گرفت که در حال حاضر به علت اعتبار معاملات غیررسمی، در بازار پیش فروش شاهد حضور قدرتمند کلاهبرداران هستیم که راه مقابله با این موضوع نیز از بی‌اعتباری معاملات غیررسمی با اصلاح قانون قدیمی ثبت مصوب ۱۳۱۰ می‌گذرد.