سایه روشن بازار آنلاین مسکن
به گزارش تاسیسات نیوز، بازار آنلاین مسکن اگرچه برای بازیگران معاملات ملک، در مقایسه با مسیر سنتی جستجو، مزیت هایی دارد اما این فضای ظاهرا مدرن به رغم سابقه فعالیت تقریبا ۱۴ ساله در بخش املاک ایران، همچنان با سطح استاندارد این بازار در کشورهای مختلف –از جمله آمریکا- فاصله دارد به طوری که، با اوضاع فعلی قیمت خانه و رفتار معامله گران، ریسک هایی را متوجه خدمات گیرندگان می کند.
بررسی های به عمل آمده نشان می دهد، تابلوهای اینترنتی عرضه فایل فروش آپارتمان بعداز این همه سال از فعالیت سکوهای شکل دهنده آنها، با مجموعه ای از ایرادات، نارسایی ها و اشکالات رو به رو هستند. این تابلوها برای هر دو سمت خریدار خانه و فروشنده آپارتمان، ۱+۴ ریسک مشترک دارد و اینطور نیست که عیوب بازار آنلاین فقط متوجه سمت تقاضا باشد.
بزرگترین ریسک؛ فایل های قیمت سوخته
مهمترین و بزرگترین ریسک کار، فایل های قیمت سوخته است که به خاطر تبعات دومینویی حضور این دسته از فایل های فروش در بازار آنلاین، می توان به آنها، فایل سمی اطلاق کرد. فایل سمی در بازار آنلاین مسکن، آن دسته از آپارتمان هایی هستند که روزها و هفته ها و بلکه ماه ها از فروش قطعی آنها گذشته (فروخته شده اند) اما همچنان در تابلوهای اینترنتی در قالب فایل آماده فروش دیده می شود.
این دسته از عرضه ها، گذشته از اینکه با کارکرد اصلی بازار آنلاین یعنی داده های شفاف و صحیح و همچنین مسیر کوتاه و درست خدمات رسانی در تعارض است، به دو دلیل برای بازیگران معاملات مسکن مشکل (ریسک) ایجاد می کند. نمایش آپارتمان فروش رفته به عنوان فایل فروش، ابتدا برای مالک جدید مشکل ساز است و سپس برای مالک قبلی، مزاحمت تماس از سمت متقاضی تولید می کند و شاید از این دو مهم تر، پخش قیمت سوخته در فضای آنلاین با توجه به تغییرات روزانه و به ویژه، تغییر محسوس ماهانه قیمت مسکن باشد که سبب آلودگی در اعلام، رویت و تشخیص قیمت می شود.
طی پنج سال گذشته، بازار مسکن یک دوره تاریخی –بی سابقه– به لحاظ عدم ثبات حداقلی قیمت آپارتمان و سایر املاک را تجربه کرد. در دوره ای طی همین بازه زمانی، متوسط رشد ماهانه قیمت مسکن به بالای پنج درصد در سال رسید (سال ۹۷) و پس از آن این نرخ به سه درصد تغییر کرد.
در همین سال جاری نیز، دامنه نوسانات قیمت مسکن در تهران به قدری بزرگ بود که در یک ماه، متوسط قیمت آپارتمان های فروش رفته –معاملات قطعی – به میزان ۱۳ درصد (اردیبهشت) افزایش یافت اما ماه های بعد، بازار شاهد افت بیش از ۲ درصدی قیمت و حتی برای ۶ ماه پیاپی با کاهش ممتد یک تا ۲ درصدی مواجه شد.
در چنین موقعیتی از بازار مسکن، سم حاصل از نمایش قیمت آپارتمان فروش رفته به اسم فایل آماده فروش می تواند باعث انتشار اطلاعات گمراه کننده به متقاضیان خرید و متقاضیان فروش آپارتمان شود. قیمت پیشنهادی فایل های فروش رفته بعد از حداقل یک ماه، حتما با سطح به‌‌‌روز قیمت ها، ناسازگاری دارد.
در نتیجه، نه تنها متقاضی خرید با مشاهده قیمت قدیمی، گمراه می شود که اثر دومینویی این بیراهه، به شکل تبعیت احتمالی فروشنده های جدید از سطح قیمت فایل های سوخته در کل بازار عرضه منعکس خواهد شد. دلیل دوم وجود ریسک در فایل های سوخته به حجم پفکی بازار آنلاین مسکن مربوط می شود.
اینکه یک جستجوگر –چه فروشنده و چه خریدار– هنگام سرچ محله ای در تابلوی اینترنتی فروش آپارتمان، با صدها فایل روبه رو می شود در حالی که بخشی از آنها، عملا وجود خارجی ندارند چون فروش رفته اند، باعث می شود اولا فضای بازار مسکن برای بازیگر، تصویر رونق فروش را نمایش دهد که در واقعیت چنین نیست بلکه تصویری نادرست و غیردقیق است.
دوم اینکه، حجم قابل توجهی ناخالصی در این بازار به اتلاف وقت جستجوگران و تماس های ناموفق و فرسایشی –در برخورد با فایل های فروش رفته–منجر می شود که این مسیر در شرایط فعلی بازار مسکن که رکود شدید معاملات به شکل طبیعی سرعت معاملات را کاهش داده، کار را برای بازیگران سخت تر و پیچیده تر می کند.
ساده ترین اقدام رگولاتور در تابلوی اینترنتی فایل های مسکن، اتصال بازار آنلاین به سامانه رهگیری معاملات مسکن می تواند باشد تا به محض فروش آپارتمان فایل شده و صدور کد رهگیری برای آن، فایل از بازار آنلاین حذف شود یا برچسب فروش رفت آن هم با برچسب تکمیلی قیمت قطعی فروش، روی فایل به نمایش در بیاید.
این ایده دومی، داده کامل، صحیح و روشن از نبض قیمت مسکن و از آن مهم تر، امکان مقایسه قیمت پیشنهادی و قیمت فروش را به بازیگران و حاضران بازار آنلاین مسکن می دهد و جلوی انتشار سم و تولید آلودگی اطلاعاتی در تابلوها را می گیرد. اما در حال حاضر، سکوهای اینترنتی بازار مسکن امکان اتصال را ندارند چون، گام های اولیه برای این اتصال را برنداشته اند.
گام اول، ثبت کامل مشخصات ثبتی، سندی و قراردادی یک آپارتمان از سوی فروشنده است تا به واسطه آن، فرآیند بعدی یک نمایش و عرضه استاندارد فایل فروش قابل طی شدن باشد.
از عکس های نامربوط تا آدرس اشتباه
این گزارش از ریسک ها و اشکالات دیگر بازار آنلاین مسکن حاکی است، در تابلوهای اینترنتی عرضه فایل فروش آپارتمان، فایل های بی ربط، عکس های نامربوط، آدرس اشتباه و همچنین نقص عضو گزینه جستجو وجود دارد. فایل بی‌‌‌ربط همان آپارتمان هایی هستند که در محله مدنظر جستجوگر قرار ندارد اما برای متقاضی نمایش داده می شود.
این فایل ها چه به صورت اشتباهی از سوی فروشنده و چه عمدا در محله ای بی‌‌‌ربط ثبت شده باشد، می تواند توسط رگولاتور بازار، پالایش شود. به عنوان مثال، در برخی مواقع نمایش آپارتمان های شهر جدید پردیس در محله های شرقی کلانشهر تهران، آن هم در حالی که پردیس خارج از محدوده شهری تهران است، باعث اختلال در فرآیند جست وجوی متقاضیان می شود. یک فیلتر ساده با شرط ارائه کدپستی برای متقاضیان فایلینگ، خیلی راحت می تواند این ریسک را برطرف کند.
بارگذاری عکس های فیک و نامربوط از نمای ساختمان و داخل آپارتمان، ریسک دیگر جستجو در بازار آنلاین مسکن است که در چارچوب انتشار اطلاعات نادرست اثر سوء می گذارد. ثبت لوکیشن اشتباهی برای اعلام موقعیت آپارتمان در خیلی از مواقع باعث می شود، ساختمان مجاور (پلاک) به جای موقعیت اصلی، برای فایل فروش درج شود.
منشأ این بی دقتی باز به همان خلأ اجبار به ثبت کدپستی برمی‌‌‌گردد و در خیلی از مواقع، برای متقاضی خریدی که اطلاع دقیق از یک محله یا خیابان محل جستجو دارد، مشکل ساز می شود و باعث بیراهه رفتن او می شود. گزینه های ناقص در بخش جست وجوی دقیق نیز مشکل دیگر این تابلوهاست. در این گزینه ها، امکان انتخاب دقیق عمربنای آپارتمان، به شکل عجیب وجود ندارد بلکه، بازه های سنی از پیش تعریف شده به قدری بزرگ است که در شرایط کنونی که متقاضیان خرید آپارتمان عمدتا به دنبال واحدهای میانسال هستند، نمی توانند حداکثر بازدهی را در جستجوی اینترنتی داشته باشند. همچنین طبقات قیمت برای انتخاب نیز نافرم و بزرگ است، آن هم در شرایطی که اولین معیار همه بازیگران بازار مسکن برای جستجو و اطلاع از اوضاع بازار، سطح قیمت آپارتمان است.
رگولاتورها چه نقشی دارند؟
سطح بالای قیمت مسکن در سال های اخیر باعث خروج اجباری تقاضای مصرفی و زوج های خانه اولی از صحنه بازار شده است. اما موارد معدود و بسیار اندک، این گروه از متقاضیان وارد می شوند و اولین مسیر ورودی آنها به دلیل همان تفاوت حداقلی بازار آنلاین با شکل سنتی جستجوی ملکی، تابلوهای اینترنتی است.
این تفاوت، مشاهده در لحظه فایل ها از هر جا به جای وقت گذاشتن برای مراجعه حضوری به بنگاه است. در وضعیت کنونی بازار مسکن که قدرت خرید اقلیت تقاضای مصرفی بسیار محدود و شکننده است، ناپایداری قیمت ها در طول هفته و ماه، بسیار گسترده است و اطلاعات و تحلیل های گمراه کننده در کل بازار به دلیل عدم اعلام به موقع قیمت های رسمی (قیمت های معامله شده توسط مرکز آمار و بانک مرکزی)، در حال پخش است، هرچقدر رگولاتورهای بازار آنلاین مسکن بتوانند داده صحیح و شفاف و کامل از نبض قیمت به بازیگران بازار عرضه کنند، هم کسب و کار خودشان در رکود فعلی، تقویت می شود و هم به نفع معامله گران عمل خواهند کرد. این سکوها، دریایی از اطلاعات مربوط به متوسط قیمت آپارتمان ها در تک‌‌‌تک محله ها، مناطق و شهرها را در اختیار دارند.
این داده ها براساس ثبت فایل شکل می گیرد که رگولاتورها می توانند به شکل روزانه، هفتگی و ماهانه، روند قیمت های پیشنهادی را در سکوها منتشر کنند. اعلام این قیمت ها مانع از آن می شود که در شرایط مثلا کاهش قیمت مسکن، اطلاعات متضاد از سوی واسطه گرها به بازیگران پمپاژ شود. حتی در زمان صعود قیمت مسکن نیز چون نمایش قیمت ها، صعود را در لحظه برای همه بازیگران مخابره می کند، باز به نفع بازار است چون گروهی از سمت تقاضا می تواند در موقع صعود از بازار خارج شود یا سایر بازیگران خودشان را با شرایط واقعی تنظیم کنند.
با این حال به نظر می رسد از آنجا که سیاستگذار بخش مسکن در این سال ها، عمدتا بر سیاست های موازی مشکلات این بخش متمرکز بوده و در مواجهه موردی با تابلوهای اینترنتی، برخی تصمیمات خنثی و خارج از صورت مسائل بازار آنلاین را اتخاذ کرده، ریسک ها و چالش های اصلی تاکنون مانده و رسوب کرده است.