رشد کاذب پروانه‌های ساختمانی در رکود عمیق مسکن
به گفته کارشناسان افزایش تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران در این برهه زمانی یعنی رکود عمیق معاملات حضور سازنده‌های غیرحرفه‌ای و سفته‌بازی است.
کارشناس اعتقاد دارند براساس یافته‌های وزارت راه و شهرسازی باید صدور پروانه‌های ساخت‌وساز از سال ۹۸ تا سال ۱۴۰۲ محدود شود دلیل اصلی طرح این موضوع را باید در مسئله عبور جمعیتپذیری شهر از سقف طرح جامع دنبال کرد.
بر اساس آمار منتشره از سوی شهرداری تهران، در ۹ ماهه امسال حدود ۸ هزار و ۲۷۱ فقره پروانه ساختمانی اعم از تجاری، اداری و مسکونی در تهران صادر شده که این مورد در ۹ ماهه سال ۹۶ حدود ۷ هزار و ۱۲۳ فقره بوده است. این آمار نشان می‌دهد امسال نسبت به سال گذشته رشد ۱۵ درصدی در صدور پروانه‌های ساختمانی داشته‌ایم.
البته این افزایش تنها شامل تعداد پروانه‌ها نمی‌شود و متراژ را هم در برمی‌گیرد، به این معنی که در ۹ ماهه اول سال ۹۶ برای حدود ۹ میلیون مترمربع پروانه صادر شد که این میزان امسال با رشد حدود ۱۴ درصدی به ۱۰ میلیون و ۷۰۰ هزار مترمربع رسید.
در سال ۹۶ از مجموع پروانه‌هایی که صادر شد هزار و ۴۰۴ فقره در بافت فرسوده بود که بیشترین آن با ۲۱۵ فقره مربوط به منطقه ۱۰ بود. امسال نیز از کل پروانه‌های صادرشده هزار و ۵۹۱ فقره مربوط به بافت فرسوده است. منطقه ۱۰ نیز همچون سال گذشته پیشگام صدور پروانه در این بافت است.
در سال گذشته منطقه ۱۷ با ۲۳۸ مورد در رتبه نخست قرار داشت. امسال اما تاکنون منطقه ۱۵ بیشترین تعداد صدور پروانه تجمیعی را به خود اختصاص داده است. نکته بارز آمار پروانه ساختمانی امسال این است که هیچ پروانه‌ای از ابتدای سال جاری تاکنون برای ساخت «مال» صادر نشده است.
مقصد خوبی برای سرمایه‌گذاری نداریم
در همین زمینه شاهین افتخاری، کارشناس ساخت و ساز با بیان اینکه آمارهای موجود برای شعف و جذب سرمایه عنوان‌شده است، گفت: بطور حتم اگر آمارها نیز حقیقی باشد شروع ساخت‌وساز منوط به کاهش تورم عمومی و قیمت مصالح ساختمانی است.
وی گفت: با توجه به وضعیت سیاسی و اجتماعی کشور به نظر می‌رسد این تورم در سال‌های آتی بالای ۴۰ درصد باشد که شروع هیچ پروژه‌ای با این میزان تورم برای سازنده توجیه اقتصادی ندارد.
افتخاری با بیان اینکه افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی در کشور بیانگر رکود تولید و بازارهای سرمایه است، گفت: زمانی که منابع سرگردان جایی در بخش بورس یا تولید نداشته باشند، به سمت پروانه‌های ساختمانی کشیده می‌شوند.
البته کشیده شدن این سرمایه‌ها به خودیاری‌کننده بخش اشتغال و کاهش فاصله عرضه و تقاضا است، اما وضعیت کنونی به‌وضوح نشان می‌دهد ما در کشور مقصد هدفمندی برای جمع‌آوری نقدینگی‌ها نداریم. وی گفت: به‌هرحال افزایش تعداد پروانه‌های ساخت‌وساز در این برهه کنونی علامت رونق ساخت وساز نیست.
چرا که عرضه آتی این پروانه‌های ساختمانی منوط به کاهش تورم مصالح ساختمانی، تورم عمومی و کاهش قیمت مسکن است.
۲ معضل افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی
همچنین مدیر موسسه مطالعات شهر و اقتصاد بابیان اینکه متأسفانه در ایران سیکل صدور پروانه از قیمت و تعداد معاملات با یک تفاوت زمانی تبعیت می‌کند، گفت: مشکل کنونی بازار مسکن شامل عقب‌ماندگی صدور پروانه‌های ساختمانی از قیمت و تقاضا است و این دور باطل باعث شده تعداد تقاضاها روی‌هم تلنبار شده و افزایش تعداد پروانه‌ها به‌نوعی ناکارآمد باشد.
علی‌اصغر بدری گفت: تولید مسکن همواره به یک پرسه دوساله نیاز دارد و زمانی که مسکن حاضر و آماده ارایه به بازار می‌شود، ما شاهد رشد قیمت‌ها هستیم. درحالی که همواره با رشد قیمت‌ها تقاضا به‌شدت کاهش می‌یابد.
به گفته این کارشناس، در اقتصاد شهری ادوار تجاری داریم و این ادوار شامل ۲ سال رونق و چند سال رکود در بخش تقاضا است.
بدری بابیان اینکه افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی بیانگر دو معضل اصلی یعنی سازنده‌های غیرحرفه‌ای و سفته‌بازی است، گفت: هر شخصی که اطلاعات کاملی از سیکل ساخت و عرضه بازار مسکن نداشته باشد، جز سازندگان غیرحرفه‌ای است. چرا که سازندگان و انبوه‌سازان ذی‌صلاح اطلاعات کاملی از ادوار تجاری دارند.
این کارشناس شهری گفت: به نظر می‌رسد، بخش اعظمی از این پروانه‌های ساختمانی مربوط به مالکانی باشد که تمایل زیادی به مساله تراکم دارند و به دنبال ازدیاد طبقات مسکونی خود برای فروش هستند.
بدری گفت: بنابراین این افزایش تعداد پروانه‌ها بیانگر حضور قدرتمند غیرحرفه‌ای‌ها در بازار است. چراکه سازندگان حرفه‌ای همواره ادوار تجاری را می‌شناسند و معکوس عمل می‌کنند.
این کارشناس در خصوص سفته‌بازی نیز گفت: متأسفانه بازار مسکن در ایران به یک مقوله سرمایه‌ای مبدل شده است و برخی از افراد برای کسب ارزش‌افزوده وارد بازار کنونی ساخت‌وساز شده‌اند. این عده همان کسانی هستند که در یک برهه زمانی به بازارهای تب‌دار واردشده و پس از سفته‌بازی از آن خارج می‌شوند.
وی بابیان اینکه افزایش قیمت ۷۰ درصدی بازار مسکن دستاورد همین سفته‌بازان است، گفت: این دو مشکل نشان می‌دهد که کشور ما به‌شدت نیازمند نهاد برنامه‌ریزی در مقوله بازار مسکن است.
باید صدور پروانه‌های ساختمانی در تهران متوقف شود
در همین زمینه کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه بر اساس یافته های وزارت راه وشهرسازی اعلام شده راهی جز محدود کردن پروانه ساخت‌وساز از سال ۹۸ تا سال ۱۴۰۲ نیست. گفت: دلیل اصلی طرح این موضوع را باید در مسئله عبور جمعیتپذیری شهر از سقف طرح جامع دنبال کرد.
ایمان رفیعی بابیان مطلب فوق به «صما» گفت: بررسیها وزارت راه و شهرسازی درباره «موجودی فعلی مسکن در تهران» و مقایسه آن با «سقف آتی جمعیتپذیری» در مناطق مختلف نشان می‌دهد، ۹ منطقه در مرکز و جنوب تهران، از گنجایش جمعیتی برای ساخت برخوردار است؛ اما در مناطق شمالی به خاطر «اضافه ساخت»، ظرفیت سکونتی از سقف مجاز عبور کرده است. سازنده‌ها در ۹ منطقه مستعد سرمایه‌گذاری می‌توانند سالانه ۵۰ هزار واحد جدید احداث کنند.
وی گفت: در سایر مناطق، تخریب و نوسازی در حد تراکم موجود توصیه می‌شود. بررسیها از افق سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی در تهران با خط کش «طرح جامع شهر تهران تا سال ۱۴۰۴» نشان می‌دهد با احتساب واحدهای مسکونی موجود در پایتخت اگرچه به لحاظ نرخ جمعیتپذیری، گنجایش ساخت‌وساز جدید در پایتخت تکمیل‌شده اما این اتفاق به دلیل مازاد ساخت‌وساز در مناطق شمالی شهر است؛ طوری که هم‌اکنون مطابق محاسبات انجام‌شده بر اساس خط قرمز ساخت‌وساز در ۲۲ منطقه در طرح جامع تهران ۱۴۰۴، در ۹ منطقه شهر به لحاظ سقف مجاز جمعیتپذیری امکان ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی جدید طی ۸ سال آینده وجود دارد.
وی گفت: همچنین طرح جامع تهران خط قرمز جمعیتپذیری شهر تهران را در سال ۱۴۰۴ معادل ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر تعیین کرده است.
رفیعی افزود: به این معنی که مجموعه ساخت‌وسازهای منتهی به سال ۱۴۰۴ باید به‌گونه‌ای در شهر اتفاق افتد که کل موجودی مسکن پایتخت امکان سکونت حداکثر ۱۰ میلیون و ۴۲۰ هزار نفر را در محدوده شهر تهران فراهم کند.
وی درنهایت گفت: همین حالا هم پایتخت در حال عبور از آن است و همین موضوع هم باعث شده که شورای عالی شهرسازی و معماری ممنوعیت ۵ ساله برای صدور پروانه را صادر کند.
نبض منفی ساخت‌وساز کشور
فرشید پور حاجت، نایب‌رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان بررسی تعداد پروانه‌های ساختمانی مبنای صحیحی برای رونق ساخت‌وساز نیست، گفت: به‌طورکلی سطح اشتغال بیانگر افزایش میزان پروانه است.
زمانی که مقایسه‌ای متراژ سطح اشتغال پروانه‌های ساختمانی بین سال ۹۱ تا ۹۶ داشته باشیم، خواهیم دید این سطح اشتغال به نصف رسیده است.
وی گفت: بر اساس آمارها سطح اشتغال پروانه‌های ساختمانی در سال ۹۱ حدود ۱۳۰ میلیون مترمربع بوده که این مورد در سال ۹۶ به ۶۰ میلیون رسیده است. پور حاجت گفت: به‌طورکلی در حال حاضر تمامی سازمان‌های مرتبط با آمارهای ساخت‌وساز به یک‌فصل مشترک در خصوص رکود صنعت ساخت رسیده‌اند.
نایب‌رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه بزرگ‌ترین دلیل این کاهش در نگاه درآمدی دولت به بخش مسکن نهفته است، گفت: در حال حاضر تمامی سازمان‌های دولتی و حکمران‌های محلی از بخش مسکن عایدی دارند که این مورد باعث افزایش فاصله قدرت خرید مصرفی مسکن شده است.
پور حاجت گفت: در حال حاضر از سازمان آبفا گرفته تا سازمان نظام‌مهندسی، شهرداری‌ها و ثبت‌اسناد از بخش تولید و عرضه مسکن عایدی دارند که این مورد باعث افزایش قیمت و سفته‌بازی در مقوله تولید و عرضه مسکن شده است.
وی گفت: علاوه بر موارد فوق قوانین خلق‌الساعه مالیاتی باعث شده بازار مسکن در پرسه رکود عمیق قرار بگیرد.
پور حاجت درنهایت گفت: به‌هرحال افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی بیانگر رشد معاملات یا رونق بازار مسکن نیست بازار مسکن برای رونق نیازمند حضور جدی سازندگان ذی‌صلاح و مشوق‌های جدی است.
منبع
صدای مهندسی ایران