راهکار برون رفت از بحران اجاره مسکن

در حالی سقف افزایش اجاره در تهران براساس تورم سال گذشته ۲۶ درصد تعیین شده که طبق آمار رسمی‌ کشور، تورم سال جاری ۴۰ درصد است. به گفته کارشناسان سقف افزایش ۲۶ درصدی نرخ اجاره ظلمی‌ در حق مالکان است؛ چراکه در این قانون هزینه پرداخت مالیات اجاره و تعمیرات سالانه ملک توسط موجر نادیده گرفته شده است. از سوی دیگر برخی از موجران برای امرار معاش، از اجاره دریافتی استفاده می‌کنند که با نرخ پایین افزایش قیمت، با چالش‌هایی مواجه خواهند شد.
واکاوی آمار نشان می‌دهد که نرخ افزایش اجاره، تابعی از نرخ تورم عمومی ‌و مسکن است. بنابراین نباید انتظار داشت موجران نرخ اعلام شده را در اجاره ملک اعمال کنند و مسلما به دنبال راه‌های دور زدن قانون خواهند رفت.
به این ترتیب، می‌توان گفت دولت برای خروج بازار اجاره از التهاب در بیراهه قدم گذاشته که ۱۰۰ درصد با شکست مواجه خواهد شد؛ چرا که در دوره کرونا هم تجربه کنترل دستوری اجاره‌بها را داشتیم که نه تنها به کاهش قیمت‌ها کمکی نکرد، بلکه موجب افزایش چند برابری نرخ اجاره شد.

راه تخفیف بسته شد
در همین زمینه عباس اکبرپور، دبیر انجمن مهندسان راه و ساختمان گفت: با قیمت‌گذاری دستوری اجاره مخالف هستم و دولت نباید به هر بهانه‌ای در فعل و انفعالات طبیعی بازارها دخالت کند. چراکه وضعیت بازار اجاره را بحرانی‌تر خواهد کرد و چه‌بسا موجب افزایش قیمت‌ها هم شود. در گذشته شاهد بودیم که اغلب، موجران رعایت حال مستاجران را می‌کرند، اما با افزایش ۲۶ درصدی نرخ اجاره، موجر مبنای افزایش را نرخ تعیین شده از سوی دولت قرار خواهد داد و مستاجر هم نمی‌تواند توقع تخفیف داشته باشد.
​​​​​​​
ظلمی در حق موجران
وی تصریح کرد: زمانی که با تورم ۵۰ درصدی دست‌وپنجه نرم می‌کنیم، چطور تصمیم گرفتند نرخ اجاره ۲۶ درصد افزایش یابد. همین اشتباهات در تجویز یک نسخه برای ساماندهی بازار اجاره کافی است تا محکوم به شکست شود. درواقع می‌توان گفت تعیین سقف ۲۶ درصدی افزایش اجاره ظلمی ‌در حق مالکان است؛ چراکه هرسال هزینه تعمیرات و استهلاک واحد مسکونی را هم متحمل می‌شوند.
این کارشناس مسکن ادامه داد: از سوی دیگر براساس قانون جدید باید موجرها مالیات هم پرداخت کنند که موجب می‌شود فقیرتر شوند. البته نباید فراموش کرد تعدادی از موجران برای امرار معاش از اجاره دریافتی استفاده می‌کنند که با تعیین نرخ پایین‌تر از تورم، مسلما با چالش‌هایی مواجه خواهند شد.

منتظر دور زدن قانون باشید
اکبرپور گفت: حتی اگر سقف افزایش نرخ اجاره را براساس تورم سال گذشته تعیین کرده باشند ۱۰ در صد پایین‌تر است و نسبت به سال جاری، دوسوم تورم عمومی، افزایش یافته که به ضرر موجران تمام شده است. بنابراین اگر در آینده شاهد دور زدن قانون توسط موجران باشیم، جای تعجب ندارد.

دولت دخالت نکند
دبیر انجمن مهندسان راه و ساختمان تاکید کرد: دولت اصلا نباید در بازار مسکن دخالت کند و همین که بتواند اقتصاد عام را اداره کند، کافی است. برای نمونه می‌توان به وعده ساخت ۴ میلیون مسکن اشاره کرد که عملیاتی نشد. هشداری که بارها از زبان متخصصان حوزه مسکن بازگو شد، اما توجهی به آن نشد.

زیرساخت‌ها فراهم نیست
همچنین کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک  گفت: براساس قانونی که در مجلس تصویب شده است، اگر تورم مسکن از تورم عمومی ‌بیشتر باشد؛ شورای عالی مسکن این اختیار را دارد تا سقف افزایش اجاره‌بها را تعیین کند که در تهران ۲۶ درصد و در سایر شهرها ۲۴ درصد تعیین شده است.
رئیس اتحادیه صنف مشاوران اظهار کرد: این قانون تاثیرگذار است، اما زیرساخت‌های آن هنوز فراهم نیست؛ چراکه باید به داده‌ها و اطلاعات دقیقی دسترسی داشته باشیم. این در حالی است که برخی سامانه‌ها در زمینه ارائه آمار نوپا هستند و کاستی‌هایی دارند و برخی دیگر هنوز راه‌اندازی نشده‌اند تا به اجرای قانون کمک کنند. بنابراین وقتی زیرساخت‌ها فراهم نباشد، برنامه‌ها روی کاغذ خواهد ماند و عملیاتی نخواهند شد.

مشکل بازار اجاره ریشه‌ای رفع شود
گودرزی تاکید کرد: مخالف اجرای چنین قانونی نیستم، اما باید مشکل بازار اجاره به طور ریشه‌ای رفع شود. در حال حاضر بازار مسکن از کمبود تولید رنج می‌برد و عدم پاسخگویی به بخش تقاضا، چنان بلایی بر سر بازار مسکن و اجاره آورده که دودش به چشم متقاضی مسکن و مستاجر می‌رود.
وی با گلایه از بی‌‌توجهی به رفع چالش‌های بازار مسکن طی سال‌های گذشته گفت: چرا باید بی‌توجهی به بازار مسکن تا جایی پیش برود که در حال حاضر تنها راه علاج آن، تعیین دستوری قیمت اجاره باشد.

افزایش التهاب بازار اجاره
وی تصریح کرد: قیمت‌گذاری دستوری، احساس نامطلوبی را در جامعه ایجاد می‌کند و چه بسا به التهاب بازار اجاره دامن بزند. چراکه به کرات شاهد بودیم موجرها هوای مستاجرها را داشته‌اند، اما با تعیین دستوری ۲۶ درصد افزایش سقف اجاره، اگر موجر قصد داشت برای سال جاری ۱۵ درصد افزایش دهد، منصرف می‌شود و مبنای افزایش را نرخ تعیین شده از سوی دولت قرار خواهد داد.
کیانوش گودرزی در پایان افزود: این نخستین ‌بار نیست چنین قانونی اجرا می‌شود؛ بلکه در دوره کرونا هم سقف ۲۵ درصدی را تعیین کردند، اما درنهایت به افزایش قیمت‌ اجاره در بازار مسکن دامن زد.