دماسنج واقعی اقتصاد مسکن

به گزارش تاسیسات نیوز، گزارش های منتشر شده از سطح جدید قیمت به اجاره (P به R) در تهران حاکی است، عدد حاصل از این نسبت هم‌اکنون ۲۰ است که در مقایسه با قله تاریخی در سال ۹۹ –عدد ۳۱.۸- کاهش چشمگیر پیدا کرده و حتی از سقف سه دهه گذشته که ۲۴ بوده نیز پایین تر قرار گرفته است.

با این حال، بررسی های انجام شده از معنا و مفهوم سطح فعلی دماسنج مسکن مشخص می کند، نتیجه ای که طی دوره های قبل، از بازگشت نسبت قیمت به اجاره به سطوح پایین‌ در بازار خرید و فروش آپارتمان به وجود می آمد، در مقطع فعلی به سه دلیل قابل تحقق نیست.

کاهش P به R در اواخر دهه ۸۰ و همچنین اواسط دهه ۹۰ به‌دلیل آنکه علامتی مشخص از فرود قیمت آپارتمان به سطح متعارف بود، باعث پایان رکود معاملاتی و شروع تدریجی رونق خرید مصرفی مسکن شد. اما در این دوره، این کاهش عمدتا ناشی از رشد تاریخی اجاره بها بوده است. ضمن آنکه، دو فاکتور دیگر مانع احیای رونق خرید است.

دماسنج اصلی بازار مسکن بر اساس سطوح تازه قیمت آپارتمان و اجاره بهای واحد مسکونی در تهران، عددی را نشان می دهد که از یکسو امیدوارکننده است و از سوی دیگر ناکافی برای نتیجه گیری مطابق روندهای قبلی این دستگاه سنجش.

نسبت قیمت به اجاره (P به R) در بازار مسکن، یک دستگاه سنجش پرکاربرد برای تشخیص سطح متعارف یا نامتعارف قیمت آپارتمان محسوب می شود. عدد حاصل از این نسبت مطابق روند ۳۳ سال گذشته، در یک کف و سقف تاریخی همواره نوسان داشته که البته این نوسانات نشانگر این دماسنج، تابعی از تغییر فاز بازار مسکن از رکود معاملاتی به رونق معاملاتی و همچنین ورود به جهش قیمت و بازگشت از آن بوده است.

بررسی های به عمل آمده از از ذخایر داده ای دماسنج بازار مسکن حاکی است، از ابتدای سال ۷۰ تا پیش ‌‌‌از شروع عصر جهش قیمت ها، یعنی تا قبل از سال ۹۷، نسبت P به R در بازار املاک مسکونی پایتخت بین عدد ۱۴ تا عدد ۲۴ در نوسان بوده است.

کف نسبت P به R یعنی عدد ۱۴ یا حول و حوش آن، زمانی رخ می دهد که بازار مسکن در پایان دوره رکود خرید آپارتمان قرار گرفته و همچنین سطح قیمت دوره کاهش اسمی یا واقعی را به طور کامل پشت سر گذاشته است.

این نسبت در سال های ۸۸ و ۹۶ درست در سطح عددی ۱۴ قرار گرفت؛ چرا؟ چون قیمت مسکن در سال ۸۸، جهش سال ۸۶ را پشت سر گذاشت و در سال ۹۶ نیز نیروی جهش سال های ۹۰ تا ۹۲ تقریبا خنثی شد. سقف نسبت P به R یعنی عدد ۲۴ یا نزدیک به آن نیز طی سال های اخیر هنگام اوج گیری جهش قیمت و رسیدن تورم ملکی به قله ثبت شده است؛ سال های ۷۵ و ۸۶، این نسبت به ترتیب به سطح عددی ۲۴ و ۲۱٫۳ رسید چون قیمت مسکن به ترتیب ۶۷‌ درصد و ۸۰‌ درصد جهش کرد.

این دماسنج، یک سطح میانگین تاریخی هم دارد که عدد ۱۷ است. از سال ۹۷ که عصر جهش قیمت مسکن شکل گرفت، نسبت P به R در تهران با شدت متفاوت از دوره تاریخی، افزایش یافت به طوری که در سال اول جهش قیمت یعنی سال ۹۷، این نسبت به عدد ۲۱ رسید و در سال ۹۸ از سقف تاریخی گذشت و به ۲۵ رسید و سپس به خاطر رکورد تداوم جهش قیمت مسکن در تهران که از دو سال همیشگی به سه سال افزایش یافت، نسبت P به R در سال ۹۹ به عدد ۳۱٫۸ رسید و قله جدید زد.

با این حال به دلیل کم‌‌‌شدن شدت جهش قیمت مسکن در سال ۱۴۰۰، این نسبت به عدد ۲۶ برگشت که اگرچه از سال ۹۹ کمتر بود اما همچنان بالای سقف تاریخی قرار داشت. در سال ۱۴۰۱ نیز به دلیل کندشدن روند تورم مسکن، نسبت P به R به ۲۲ کاهش یافت اما مجددا در ابتدای ۱۴۰۲ به دلیل شدت گرفتن دوباره تورم مسکن که تا ۱۰۰‌ درصد پیش رفت، نسبت P به R به سطح عددی ۲۹ صعود کرد و سپس روند کاهشی را طی کرد.

معنای مشخص نسبت فعلی

در حال حاضر بر اساس نسبت حاصل از تقسیم میانگین قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطق ۲۲‌گانه و محله های منتخب به میانگین اجاره بهای پیشنهادی در شهر مشخص می شود، رقم حاصل از P به R در میانه تابستان ۱۴۰۳ در بازار مسکن تهران در سطح عددی ۲۰ قرار گرفته است.

نسبت کنونی P به R یک معنای مشخص -امیداورکننده- دارد و آن، چرخش بازار مسکن از روند جهش به مسیر ثبات قیمت است. چرا که از سقف همیشگی ۲۴ و همچنین سقف رکوردساز ۳۱٫۸ مربوط به سال ۹۹، فاصله معنادار گرفته و پایین آمده است. اما همین نشانگر عددی ۲۰ روی دماسنج بازار مسکن به سه علت نمی تواند نتیجه گیری همیشگی حاصل از این دستگاه سنجش را مخابره کند.

نتیجه گیری معمول از روی این دماسنج آن است که وقتی نسبت P به R کاهش پیدا می کند و به سطح میانگین عددی ۱۷ نزدیک می شود و دوباره در جهت کاهش طی مسیر می کند، وضعیت به معنای عبور از سطح نامتعارف قیمت مسکن و رسیدن قیمت به سطح متعارف‌ و شروع احیای تدریجی قدرت خرید مسکن و رونق معاملات است. اکنون اما نمی توان این برداشت را از دستگاه سنجش داشت.

نتیجه گیری تاریخی در این مقطع غیرممکن است

اولین دلیل برای این موضوع آن است که توان خرید مسکن متقاضیان مصرفی به خاطر ضربات متعدد موج جهش قیمت و همچنین ناکارآمدی شدید و تاریخی وام خرید مسکن، به مراتب پایین تر از سال های بعد از جهش قیمت مسکن دوره های گذشته است.

در یک نمونه آشکار، ارزش واقعی سطح دستمزد کارکنان دولت در حال حاضر ۳۵‌ درصد کمتر از سال ۹۶ است. این به معنای آن است که قدرت خرید از محل دستمزد کمتر از زمان قبل از شروع جهش قیمت است. به این افت قدرت خرید باید تورم تاریخی مسکن را هم اضافه کرد. به این ترتیب، کاهش نسبت قیمت به اجاره در این مقطع الزاما نمی تواند علامتی از شروع تدریجی قدرت خرید خانه و شروع تدریجی رونق معاملات مصرفی باشد.

دلیل دوم به پارامتر موجودی عرضه در بازار مسکن برمی‌‌‌گردد. هیچ زمان مثل الان، بازار مسکن شاهد رکود چند‌ساله عرضه جدید مسکن نبود. در تهران طی پنج سال گذشته، تیراژ تولید مسکن به اندازه نصف سال های قبل بوده است و امروز اثر رکود ساخت در بازار معاملات مسکن به شکل کمبود نوساز و تازه ساز خودنمایی می کند. بنابراین، صرف اینکه نسبت P به R کاهش پیدا کرده است، نمی توان انتظار مشاهده آثار تاریخی کاهش این نسبت در بازار مسکن تهران را داشت.

دلیل سوم که اهمیت آن شاید از دو دلیل اول، بیشتر است به ماجرای مخرج کسر مربوط است.

طی دو سال گذشته، اجاره بها یعنی R با رشد تاریخی همراه شد. تورم اجاره در بازار مسکن تهران طی سال های اخیر به دو برابر سطح تاریخی خود رسید به طوری که در سال های ۹۹ تا ۱۴۰۲ اجاره بها در تهران به ترتیب ۴۰ درصد، ۴۵ درصد، ۴۴‌ درصد و ۵۲‌ درصد جهش کرد.

رشد شدید اجاره بها به ویژه در ماه های اخیر عاملی شد برای اینکه عدد حاصل از نسبت P به R افت کند. به ویژه در حال حاضر که تورم مسکن به ۱۰‌ درصد کاهش یافته اما هنوز تورم اجاره در سطح ۴۰‌ درصد قرار دارد، نسبت P به R با شیب بیشتری افت کرده و به خاطر همین در مقایسه با ابتدای سال ۱۴۰۲، حدود ۱۰ واحد عددی کاهش یافته است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند، دماسنج P به R در این مقطع از بازار مسکن نمی تواند تابلوی راهنمای دقیق -مثل دوره های قبل از عصر جهش- برای تشخیص آینده مسیر بازار باشد.

فردین یزدانی برای مقطع فعلی از عبارت اضمحلال بازار مسکن برای توصیف شرایط استفاده می کند و با تایید اینکه نسبت کنونی P به R معنای عادی شدن شرایط خرید مسکن را نمی‌‌‌دهد، می گوید: نه تنها توان خرید که توان اجاره مسکن خانوارها نیز به خاطر شرایط بیرونی بازار از جمله تورم بالا و رشد اقتصادی پایین، از بین رفته است و برای احیای بازار لازم است یک دوره مشخص نه چندان کوتاه، اقتصاد ایران در مسیر رشد پنج تا هشت درصد سالانه قرار بگیرد.