افزایش ۳۱ درصدی قیمت مصالح ساختمانی

در همین حال، رشد قیمت مصالح ساختمانی نوعی علامت برای افزایش قریب‌الوقوع قیمت تمام‌شده مسکن به شمار می‌رود. اثر منفی تورم مصالح ساختمانی در سال ۹۸، در بازار ساخت و ساز ظاهر شده است. رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی از یکسو و کمبود عرضه برخی مصالح و تجهیزات ساختمانی در بازار از سوی دیگر، باعث توقف فعالیت سازنده‌ها در نیمه اول امسال شد.

هنوز هم این جهش قیمت مصالح ساختمانی و قیمت زمین، بر فعالیت سرمایه‌گذاران ساختمانی سنگینی می‌کند. گروهی از سازنده‌ها نه توان ساخت و نه توان محاسبه قیمت تمام شده برای قیمت‌گذاری روی واحدهای نوساز را ندارند.

 فهرست بهای ساخت و ساز سال ۹۸ در شهر تهران نشان می‌دهد، هزینه ساخت مسکن در مناطق متوسط و رو به بالای پایتخت بیشتر در منطقه ۴ و ۵ و قسمتی از منطقه ۲ بدون محاسبه قیمت زمین به حدود ۳ میلیون و ۸۰۰ هزارتومان رسیده است که در مقایسه با سال گذشته ۲ میلیون و ۹۰۰ هزارتومان افزایش یافته است.

مقایسه هزینه ساخت مسکن در نیمه اول امسال نسبت به دوره مشابه سال گذشته نشان‌دهنده افزایش ۳۱درصدی هزینه مصالح و تجهیزات ساختمانی برای سازندگان واحدهای مسکونی است. این تورم و افزایش قیمت از یک سو به دلیل رشد هزینه مصالح و تجهیزات و از سوی دیگر نرخ رشد دستمزدها است.

علاوه بر تورم حاکم بر ساخت و ساز مساله زمین که گران‌ترین بخش هزینه ساختمانی در ساخت و سازهای تهران محسوب می‌شود که سازنده‌ها در این زمان با مشکل تامین زمین نیز مواجه هستند. با نگاهی به مجوزهای صادر شده در سال گذشته می‌بینیم که ۲۲۳۸ پروانه ساختمانی در پایتخت صادر شده که این تعداد در مدت مشابه سال قبل ۳۰۶۱ مورد بود.

از تعداد پروانه‌های صادره در سه ماه نخست امسال، حدود ۲۰۴۳ پروانه در پهنه R یا مسکونی، ۱۳۸ مورد در پهنه M یا مختلط تجاری، اداری و مسکونی و ۴۲ مورد در پهنه S یا کار و فعالیت قرار دارد.

 از مجموع پروانه‌های صادرشده در سال گذشته نیز حدود ۲۸۶۱ مورد در پهنه مسکونی، ۱۴۴ مورد در پهنه مختلط و ۳۳ مورد در پهنه کار و فعالیت جای گرفته‌اند.

هم‌اکنون حداقل قیمت هر مترمربع زمین و ملک کلنگی در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران حدود ۲۰ میلیون تومان است و هزینه ساخت مسکن شامل هزینه تامین مصالح و تجهیزات ساختمانی و دستمزدها نیز در این مناطق حدود ۳ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ با توجه به سهم قیمت هر مترمربع زمین در هر مترمربع واحد مسکونی، در شرایط فعلی قیمت تمام شده ساخت مسکن در این مناطق حداقل حدود ۹ میلیون و۸۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود.

 می‌توان گفت، در مناطق متوسط رو به بالای شهر تهران، هم‌اکنون هزینه ساخت هر متر مربع آپارتمان در مرز ۱۰ میلیون تومان قرار گرفته است. اما در مناطق ضعیف‌تر شهر تهران در حالی که میانگین قیمت هر مترمربع زمین و ملک مسکونی کلنگی هم‌اکنون حدود ۱۵ میلیون تومان است، هزینه ساخت مسکن از سوی سازنده (هزینه تامین مصالح و دستمزد) بطور میانگین مترمربعی ۳ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد می‌شود؛ بنابراین در این مناطق نیز با توجه به سهم زمین در قیمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکونی، هزینه ساخت بطور میانگین مترمربعی حدود ۸ میلیون تومان خواهد بود. البته این هزینه‌ها براساس قیمت مصالح مرغوب محاسبه شده است.

 اما بطور کلی مشکل و مساله سازنده‌ها در حال حاضر برای تامین زمین بیشتر از مصالح و تجهیزات ساختمانی است. از این رو، سازندگان محتاط شده‌اند و مالکان بناهای کلنگی قصد فروش ندارند. چیزی که الان مشاهده می‌شود این است که سازندگان برخلاف سال‌های قبل با هر نرخی حاضر به ساخت و ساز نیستند و چشم‌انداز و آینده ساخت مسکن به قدری نامشخص و متغیر و رو به افزایش است که ساخت و ساز به ریسک تبدیل شده است.

با به وجود آمدن جهش قیمت مسکن و افزایش شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و قیمت واحدهای مسکونی یک نگرانی دیگر بابت فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام ساخت وجود دارد.

در این میان، بیشتر در مناطق شمالی تهران آپارتمان‌های لوکس با تجهیزات و متریال وارداتی ساخته شدند که با توجه به هزینه‌های صورت گرفته برای ساخت معمولا با قیمت‌های بالاتر از متری ۸۰ میلیون تومان به بالا ساخته شده است که مشتری‌های خاص دارد. اما یکی از اصلی‌ترین ضربه‌ها را به بازار مسکن، سازنده‌ها و مشاوران املاک با افزایش قیمت‌های فروش بدون حساب و کتاب زدند، افزایشی که هیچ تناسبی با قیمت تمام شده و تورم ندارد. این افزایش قیمت‌ها تا جایی پیش رفت که امسال با رکود شدید معاملات روبرو هستیم.

حباب قیمت مسکن به قدری شدید شده که خرید و فروش با ریسک بالا همراه است و مردم ترجیح می‌دهند فعلا دست نگه دارند. اما با توجه به ایجاد ثبات در بازار و اقتصاد کشور، قیمت مسکن نیز روبه کاهش است و بسیاری امیدوارند با متعادل شدن قیمت مسکن، فصل رکود نیز به پایان برسد.