اعلام نحوه محاسبه عوارض ساختمانی شهرداری تهران ۱۴۰۴
به گزارش تاسیسات نیوز، در سالهای اخیر، شهرداری تهران هر ساله بخش عمده ای از بودجه خود را از محل دریافت عوارض ساختمانی تأمین کرده است؛ درآمدی ناپایدار که حالا با کاهش ساخت و ساز و افزایش شدید نرخ عوارض، به یکی از چالش های اصلی مدیریت شهری تبدیل شده است. آمارها نشان می دهد که این منبع مالی نه‌تنها روزبه‌روز سهم بیشتری در سبد درآمدی شهرداری پیدا کرده، بلکه در مواردی با رشدی فراتر از نرخ تورم و حتی بدون تناسب با حجم ساخت و ساز، بر دوش سازندگان و مالکان تحمیل شده است.
درآمدی که سال به سال چاق تر می شود
مرور آمار بودجه های سالانه شهرداری تهران به خوبی روند صعودی این درآمد را نشان می دهد. برای مثال:
در سال ۱۳۹۹، درآمد شهرداری از محل عوارض ساخت و ساز حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان بود.
در سال ۱۴۰۰، این عدد با جهشی چشمگیر به بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان رسید که معادل ۷۰ درصد رشد است.
در سال ۱۴۰۱، بر اساس گزارش منابع عمومی، عوارض ساختمانی نقش مهمی در ۵۱ درصد رشد درآمدهای شهرداری داشته اند.
در لایحه بودجه ۱۴۰۳، فقط درآمد حاصل از عوارض زیربنا، بیش از ۹۴ هزار میلیارد تومان برآورد شده؛ رقمی که نسبت به سال قبل از آن حدود ۴۸ درصد افزایش دارد.
این روند در حالی رقم خورده که گزارش های رسمی از کاهش صدور پروانه های ساختمانی در چند سال اخیر خبر می دهند.
سال مالی |
درآمد از محل عوارض ساخت |
۱۳۹۹ |
حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان |
۱۴۰۰ |
بیش از ۲۰ هزار میلیارد تومان |
۱۴۰۱ |
حدود ۳۰ هزار میلیارد تومان |
۱۴۰۲ |
حدود ۶۳ هزار میلیارد تومان |
۱۴۰۳ |
بیش از ۹۴ هزار میلیارد تومان (برآورد) |
کاهش ساخت و ساز، افزایش نرخ عوارض
آمارهای مرکز آمار ایران و معاونت شهرسازی شهرداری تهران حاکی از آن است که در برخی سال ها، مانند ۱۳۹۸، تعداد پروانه های صادره برای ساخت و ساز در پایتخت با کاهش ۱۵ درصدی مواجه شده. با وجود این، درآمد شهرداری از محل عوارض کاهش نیافته بلکه افزایش چشمگیری داشته است.
این پدیده نشان می دهد که دلیل اصلی افزایش درآمد نه رونق بازار ساخت و ساز، بلکه افزایش نرخ عوارض ساختمانی بوده است. در واقع شهرداری با کم شدن تعداد پروژه ها، برای جبران کسری درآمد، اقدام به افزایش قیمت پایه عوارض کرده است. این سیاست در کوتاه مدت ممکن است مؤثر به نظر برسد، اما در بلندمدت می تواند به فرار سرمایه، توقف پروژه ها و حتی افزایش قیمت نهایی مسکن منجر شود.
نحوه محاسبه عوارض در شهر تهران
در سال های اخیر نحوه محاسبه عوارض ساختمانی در شهر تهران تغییراتی داشته است و در حال حاضر با اصلاح فرمول های محاسبه عوارض ساختمانی در تهران، از این پس قیمت منطقه ای املاک که در دفترچه ارزش مکانی ثبت شده، مبنای تعیین عوارض قرار می گیرد. طبق اعلام معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران، محاسبه عوارض زیربنا بر اساس فرمول زیر انجام می شود:
عوارض= (قیمت منطقه ای × (۲۰ × تعداد پارکینگ) – مساحت ناخالص زیربنا) × ضریب
در این فرمول، ضریب بر اساس متراژ زیربنا بین ۵ تا ۱۲۰ درصد متغیر است. برای مثال، زیربنای کمتر از ۶۰ متر مربع با ضریب ۵ درصد و زیربنای بالای ۶۰۰ متر مربع با ضریب ۱۲۰ درصد محاسبه می شود.
نحوه محاسبه عوارض برای ساختمان های با کاربری های مختلف، متفاوت است و هر یک با فرمول خاصی محاسبه می شود که نرم افزارهایی نیز برای محاسبه این عوارض وجود دارد، از طرفی نوع کاربری ملک، موقعیت نسبت به معبر، تعداد طبقات، تعداد واحدها و تأمین پارکینگ مازاد، از دیگر عوامل مؤثر بر نرخ نهایی عوارض هستند. همچنین در مواردی مانند تغییر کاربری یا تبدیل پهنه های فضای سبز به مسکونی، ضرایب خاصی اعمال می شود که می تواند تا چند برابر افزایش داشته باشد.
بر اساس مصوبه شورای شهر تهران، نرخ عوارض ساختمانی در سال ۱۴۰۴ به طور متوسط ۲۷ درصد افزایش یافته که این میزان کمتر از سقف مجاز قانونی (۳۶ درصد) در نظر گرفته شده است. مسئولان شهری می گویند این تصمیم برای حمایت از رونق ساخت و ساز و کنترل قیمت تمام شده مسکن اتخاذ شده است.
دلایل پشت پرده افزایش مداوم عوارض
علل متعددی برای این روند قابل بررسی است:
۱. جبران کسری بودجه
شهرداری ها به منابع درآمدی پایدار دسترسی کافی ندارند و معمولاً برای تأمین هزینه های خود، به منابع ناپایدار متوسل می شوند. عوارض ساختمانی یکی از معدود ابزارهای مستقیم درآمدزایی برای شهرداری هاست و در غیاب منابع جایگزین، روزبه‌روز فشار بیشتری روی آن وارد می شود.
۲. افزایش هزینه های اداره شهر
در شرایط تورمی، هزینه نگهداری زیرساخت های شهری، ارائه خدمات عمومی، جمع آوری پسماند و نگهداری فضای سبز به شدت افزایش یافته. این تورم باعث می شود تا شهرداری ها نرخ عوارض را هم متناسب با افزایش هزینه هایشان بالا ببرند.
۳. کاهش حجم ساخت و ساز
وقتی بازار مسکن در رکود به سر می برد و تعداد پروژه ها کاهش می یابد، شهرداری به ناچار برای حفظ سطح درآمدهای خود، قیمت هر پروژه را بالا می برد. به عبارتی، از کمیت می زند اما کیفیت درآمد را گران تر می کند.
۴٫ سیاست های کلان مبنی بر استقلال مالی شهرداری ها
در سالهای اخیر دولت بارها تأکید کرده که شهرداری ها باید بدون وابستگی به دولت اداره شوند. این رویکرد باعث شده مدیران شهری به جای جذب سرمایه گذاری پایدار، سراغ افزایش عوارض و جریمه ها بروند؛ راه حلی که شاید در ظاهر ساده به نظر برسد، اما در باطن می تواند چرخه توسعه شهری را دچار اختلال کند.
تبعات وابستگی به درآمدهای ناپایدار
وابستگی بودجه شهرداری به درآمد حاصل از ساخت و ساز، در کنار کاهش توان مالی سازندگان و رکود بازار، نوعی ناپایداری خطرناک در منابع مالی مدیریت شهری ایجاد کرده است. این ناپایداری، در صورت عدم اصلاح ساختار درآمدی، می تواند به مشکلات جدی در ارائه خدمات شهری و حتی توقف پروژه های عمرانی منجر شود.
از سوی دیگر، فشار روزافزون بر سرمایه گذاران ساختمانی ممکن است موجب کاهش جذابیت سرمایه گذاری در بخش مسکن و افزایش قیمت تمام شده واحدها برای مصرف کنندگان شود. این فشار به‌ویژه در شرایطی که نیاز به تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه بیشتر از همیشه احساس می شود، می‌تواند معادلات را برهم بزند.