اصطلاح حباب مسکن محل چالش اقتصاددانان است

یک کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه در حالی به‌کارگیری اصطلاح حباب برای حوزه مسکن باب شده است که به‌کارگیری آن محل چالش اقتصاددانان و کارشناسان حوزه مسکن است گفت: بهتر است به‌جای کلمه حباب از واژه انتظار استفاده کنیم و با این رویکرد می‌توان گفت که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دور از انتظار بود و اگر چه بسیاری از کارشناسان افزایش قیمت را برای این بازار برای سال جاری پیش‌بینی می‌کردند

اما این افزایش قیمت فراتر از انتظارها طی این سه ماه رخ داده است و با این اوصاف دلیلی ندارد که قیمت‌ها در این بازار با این شیب کماکان افزایش داشته باشد.

مهدی سلطان محمدی همچنین با تاکید بر اینکه افزایش قیمت مسکن در سال جاری سبب افزایش نرخ اجاره‌بها خواهد شد درعین حال اظهار داشت: با توجه به اینکه نرخ اجاره‌بها تابعی از قیمت مسکن است بنابراین می‌توان گفت که افزایش نرخ قیمت مسکن سبب افزایش نرخ اجاره‌بها در سال جاری خواهد شد.

این کارشناس مسکن در ابتدا به بیان توضیحاتی راجع به اصطلاح حباب پرداخت و گفت: اخیرا به‌کارگیری اصطلاح حباب قیمتی به‌شدت رواج پیدا کرده است که به محل جدال سنگینی بین اقتصاددانان مبدل شده است.

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه اساسا نمی‌توان پذیرفت که در حال حاضر قیمت‌هایی که در بازار مسکن رخ داده است حباب قیمتی است تاکید کرد: به نظر می‌رسد که قیمت‌هایی که بین خریداران و فروشندگان مسکن معامله می شود قیمت واقعی مسکن است و نمی‌توان اصطلاح حباب به آن اطلاق کرد.

وی با یادآوری این موضوع که بدون توجه به اینکه اصطلاح حباب از لحاظ علمی قابل پذیرش است یا خیر تاکید کرد: بدون توجه به این امر می‌توان گفت که اصطلاح حباب قیمتی اصولا زمانی به کار برده می‌شود که افزایش قیمت‌ها در یک کالا در یک دوره زمانی فراتر از انتظار بوده است.

سلطان محمدی تاکید کرد: در واقع حباب به وضعیتی گفته می‌شود که در آن قیمت‎ها سیر صعودی پیدا می‌کنند و بعد از مدتی دوباره دچار روند نزولی می‌شوند؛ اما موضوع این است که تشخیص این مسئله اصلا کار ساده‌ای نیست.

این کارشناس مسکن درعین حال تاکید کرد: بسیاری علاوه بر کلمه حباب از اصطلاح کاذب نیز برای قیمت‌ها به کار ببرند، این در حالی است که به باور بسیاری از کارشناسان اساسا ما قیمت کاذب نداریم.

وی با تاکید بر اینکه زیرا قیمت همان مقوله‌ای است که عرضه و تقاضا در بازار تعیین می‌کند لذا هر آنچه دیده می‌شود قیمت است و نمی‌توان کاذب بودن آن را تمیز داد تاکید کرد: به عقیده من این کاملا قیمت واقعی است. وقتی خریدار با این قیمت حاضر به خرید است و فروشنده هم قبول نمی‌کند که با قیمت پایین‌تر آن را عرضه کند پس قیمت واقعی محسوب می‌شود.

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه پیش‌بینی و گمانه‌زنی درباره اینکه آیا حبابی که برای قیمت‌های بازار مسکن تشکیل شده است شکسته خواهد شد یا خیر، اظهارداشت: تشخیص این امر که افزایش قیمتی که در بازار مسکن رخ داده است و به آن اصطلاح حباب اطلاق شده است به سمت کاهش یا شکست حباب سوق خواهد یافت بسیار پیش‌بینی سختی است.

این کارشناس مسکن درعین حال پیش‌شرط پیش‌بینی پذیر شدن شکسته شدن حباب را در گذر زمان توصیف کرد و گفت: تجربه ثابت کرده است که اساسا با اتکای به داده‌های آماری و در نظر گرفتن مؤلفه‌های مختلفی امکان اینکه بخواهیم شکست حباب قیمتی کالاها را پیش‌بینی کنیم وجود ندارد و تنها با گذشت زمان است که می‌توانیم مطمئن شویم که آیا قیمت‌ها به روال قبل باز خواهند گشت یا خیر و از این رو با این نگاه می‌توان گفت که اساسا هر نوع پیش‌بینی درباره حباب قیمت مسکن فاقد ارزش است.

سلطان محمدی در ادامه اظهارات خود همچنین با بیان اینکه بهتراست به‌جایی اینکه بگویم آیا قیمت‌ها در بازار مسکن حباب گونه است یا خیر بگوییم قیمت‌ها در این بازار قابل انتظار بوده است یا خیر و از به‌کارگیری اصطلاح حباب که در حال حاضر محل جدال بسیاری از حقوقدانان است پرهیز کنیم تاکید کرد: چنانچه به سابقه رفتار بازار مسکن طی دوره‌های رکود و رونق نیم‌نگاهی بیندازیم می‌بینیم که اصولا در این بازار در دوره‌های رونق شاهد افزایش قیمت‌ها بوده‌ایم به‌طوری‌که در اواخر سال ۸۹ قیمت‌ها در بازار مسکن تا ۷۰ درصد رشد داشت.

این کارشناس مسکن با توجه به سابقه‌ای که در رشد قیمت‌ها در بازار مسکن وجود داشته است افزایش قیمت مسکن در سال جاری را طبیعی دانست و گفت: با توجه به اینکه مسکن عموما در دوره‌های رونق و رکود در نوسان است و با در نظر گرفتن این امر که اساسا در دوره‌های رونق مسکن شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم بنابراین می‌توان گفت که افزایش قیمتی که در حال حاضر برای بازار مسکن رخ داده است خیلی دور از انتظار و غیرطبیعی نیست.

وی با بیان اینکه در حال حاضر بسیاری این افزایش قیمتی که در بازار مسکن رخ داده است را به حباب قیمت‌ها تعبیر می‌کنند این در حالی است که به‌هیچ‌وجه دلیل قانع‌کننده‌ای وجود ندارد که بخواهیم این افزایش قیمت را به‌عنوان حباب تلقی کنیم تاکید کرد: درحال حاضر بسیاری از افراد و کارشناسان به خود اجازه می‌دهند که با ضرس قاطع عنوان کنند که افزایش قیمتی که در بازار مسکن رخ داده است حباب است و به‌زودی این حباب شکسته خواهد شد و قیمت‌ها به روال قبل باز خواهند گشت.

وی تصریح کرد: به‌عنوان مثال رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور با اطمینان گفته است که دوازده درصد از رشد قیمت مسکن در حال حاضر حباب است و ظرف ماه‌های آینده این حباب شکسته خواهد شد و قیمت‌ها به روال قبل بازخواهند گشت.

سلطان محمدی با تاکید بر اینکه اصرار برخی از دست‌اندرکاران بازار مسکن بر ایجاد حباب در بازار مسکن ممکن است مشکلات زیادی را برای خریداران ایجاد کند تاکید کرد: به‌عنوان مثال بسیاری از خریداران مسکن پس از سال‌ها و با تحمل شرایط سخت نسبت به تامین مالی برای خرید مسکن اقدام کرده‌اند این عده تحت تاثیر تبلیغات سو و غیرکارشناسی افراد مبنی بر اینکه بازار مسکن دچار حباب است ممکن است دچار سوءتفاهم شوند و خرید خود را به تعویق بیندازند.

این کارشناس مسکن ادامه داد: ‌این در حالی است که ممکن است در همین بازه زمانی قیمت‌ها در بازار مسکن مجددا رشد پیدا کنند و از این رهگذر خریدارانی که به امید کاهش قیمت و شکسته شدن حباب قیمت‌ها خرید خود را به تعویق انداخته اند دچار زیان شوند و حتی قدرت خرید خود را برای خرید مسکن تا حد زیادی از دست دهند.

سلطان محمدی در ادامه اظهارات خود همچنین با تاکید بر اینکه نباید اجازه داد که چنین تبلیغاتی سو و غیرکارشناسی بر بازار مسکن حاکم شود در عین حال تاکید کرد: افرادی که تحت تاثیر این تبلیغات خرید خود را به تعویق می‌اندازند ممکن است دچار ضرر و زیان شوند این در حالی است که هیچ کس نیست که بخواهد ضرر آنها را جبران کند.

وی درعین حال تاکید کرد: البته بسیاری از کارشناسان و اقتصاددانان افزایش قیمت مسکن برای سال‌های ۹۶ و ۹۷ را پیش‌بینی کرده بودند اما باید گفت که در حال حاضر افزایشی که برای قیمت مسکن طی این سه‌ماهه صورت گرفته است فراتر از انتظارها است.

سلطان محمدی درعین حال با یادآوری این موضوع که با توجه به اینکه رشد مسکن طی سه‌ماهه سال جاری به صورت غیرمنطقی و دور از انتظار بالا رفته است بنابراین می‌توان گفت که هیچ دلیل منطقی و توجیه‌پذیری وجود ندارد که این قیمت‌ها کماکان به صورت صعودی رشد داشته باشند گفت: به لحاظ منطقی و نیز با در نظر گرفتن مؤلفه‌های اقتصادی می‌توان گفت که افزایش قیمت مسکن در حال حاضر غیرمنطقی و نیز فراتر از انتظار است و با این اوصاف می‌توان گفت که این از لحاظ منطقی دلیلی وجود ندارد که شیب تند افزایش قیمت مسکن ادامه داشته باشد و پیش‌بینی محتمل این است که در نهایت قیمت‌ها یک افزایش جزیی داشته باشند و در نهایت به یک ثبات برسند.

این کارشناس مسکن در ادامه همچنین با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن تاثیر مستقیمی بر افزایش نرخ اجاره‌بها خواهد گذاشت تاکید کرد: با توجه به اینکه نرخ اجاره‌بها اصولا تابعی از نرخ مسکن و نیز تورم عمومی است بنابراین می‌توان گفت که افزایش قیمت مسکن در نهایت سبب افزایش نرخ اجاره‌بها خواهد شد.