رمزگشایی از عوامل موثر بر رکود تورمی در بخش مسکن

بررسی های کارشناسی نشان می دهد رکود در بخش مسکن همزمان با افزایش جهشی قیمت این کالای اساسی، ناشی از کاهش ۵۰ درصدی ساخت و ساز، رغبت سازندگان برای ساخت واحدهای لوکس، رشد تقاضای سوداگرانه و به‌تبع آن توزیع ناعادلانه مسکن بین خانوارها و عدم وجود قوانین کنترلی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های گران‌ قیمت بوده است.

به گزارش پایگاه خبری تاسیسات نیوز، رشد قیمت مسکن که از اواخر فصل پاییز ۹۶ آغاز شد و در اردیبهشت ماه سال جاری به اوج خود رسید، موجب شد تا خریداران واقعی، قدرت خرید مسکن را از دست داده و به‌تدریج از بازار خارج شوند.

بر اساس آمار اخیر بانک مرکزی در دی‌ماه سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران به ۶۷۰۰ واحد رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل، به ترتیب ۱.۴ و ۶۴.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد.

همچنین متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی در شهر تهران ۹.۸ میلیون تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲.۵ و ۹۰.۸ درصد افزایش نشان می‌دهد.

این آمار هر ماه توسط بانک مرکزی منتشر می‌شود و نشان می دهد در ۹ ماه منتهی به دی‌ماه امسال، روندی تکراری بر بازار مسکن حاکم بوده است.

افزایش قیمت مسکن و رکود معاملات، منجر به خروج تدریجی تقاضای مصرفی شده است که بیان می کند بازار مسکن حال خوشی ندارد و نیاز به تدبیر و اجرای سیاست‌های مناسب و کارآمد در این بخش است.

به عقیده کارشناسان، دلیل اصلی این مسئله عدم وجود قوانین جهت کنترل بازار سوداگری مسکن، عدم عرضه کافی و متناسب با نیاز واحدهای مسکونی و تحریک بیش از حد تقاضا می‌دانند.

افت ۵۰ درصدی ساخت و ساز مسکن در ۴ سال اخیر

بر اساس گزارش مرکز آمار، تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده توسط شهرداری‌های کل کشور، از افت ۵۰ درصدی میزان تولید مسکن در سال‌های ۹۲ تا ۹۶ نسبت به چهار سال قبل از آن خبر می‌دهد.

این افت در ساخت و ساز، ناشی از سیاست های دولت طی این سال‌ها بوده است. تحریک تقاضای خرید مسکن، مهم‌ترین راهکاری بود که وزارت راه و شهرسازی دولت‌های یازدهم و دوازدهم برای افزایش قدرت خرید مردم دنبال کرد؛ سیاستی که خود را در افزایش قیمت مسکن نشان داد.

مسئولین و کارشناسان وزارت راه و شهرسازی معتقد بودند که تعداد واحدهای مسکونی در کشور، مازاد بر تقاضای آن است و طبق آمارها حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته؛ اما تعداد خانوار ۲۴ میلیون است و حدود ۳ میلیون واحد اضافی وجود دارد.

بنابراین در این شرایط اولویت با فروش واحدهای موجود و سپس حمایت از تولید واحدهای جدید است.

اما آن چیزی که مسئولین این وزارتخانه را به اشتباه انداخته بود، عدم تفکیک تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در حوزه مسکن و توجه نکردن به روند نزولی خانوار دارای مسکن ملکی بود؛ یعنی علی‌رغم وجود مسکن مازاد در کشور، تعداد خانوارهایی که صاحب‌خانه می‌شدند، سال به سال کاهش یافته و به خانوارهای دارای مسکن استیجاری افزوده می‌شد.

به‌طوری که در سال ۹۵ درصد خانوار دارای مسکن ملکی کشور به ۶۰ درصد رسید و نسبت به سال ۹۰ حدود ۲ درصد کاهش یافت.

توزیع مسکن بین خانواده‌ها عادلانه نیست

این وضعیت بدین معناست که توزیع مسکن در کشور عادلانه صورت نگرفته و درحالی‌که یک نفر چندین خانه‌دارد، در مقابل برخی از خانواده‌ها هیچ واحد مسکونی در اختیار ندارند و برای خرید مسکن باید سال‌ها انتظار بکشند.

علاوه بر این، اندک ساخت و سازهایی که می‌توانست متناسب با نیاز عموم مردم باشد نیز به دلیل عدم اتخاذ سیاست‌های مناسب، همچون مالیات بر خانه‌های گران‌قیمت، که به هدایت سرمایه‌ها به سمت تولید واحدهای معمولی منجر می شود، به سمت سرمایه‌گذاری در واحدهای لوکس و گران‌قیمت سوق یافت که زمینه کسب سود بیش‌تری را ایجاد می‌کرد.

بنابراین علیرغم پرداخت یارانه در این بخش و کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی، وضعیت مسکن از لحاظ دسترسی و نرخ مالکیت بهبود چندانی نیافت و اقشار ضعیف جامعه روز به روز از دستیابی به مسکن متناسب با نیاز خود فاصله گرفتند.

گفتنی است با افزایش قیمت‌ مسکن، تقاضای مصرفی به‌طور نسبی کاهش و تقاضای سوداگرانه به دلیل کاهش ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، افزایش می‌یابد و پس از این اتفاق، بخش مسکن دچار رکود شده و به دلیل ارتباطات پسین و پیشین این بخش با سایر بخش‌های اقتصادی، مجموعه اقتصاد به سمت بحران پیش خواهد رفت.

بالا بردن هزینه مالکیت مسکن غیر مصرفی با مالیات بر عایدی سرمایه

اغلب کشورها جهان به‌منظور برقراری عدالت، کاهش فاصله طبقاتی و صاحب‌خانه کردن عموم مردم، هزینه مالکیت و نگهداریِ مسکن بیش‌تر از نیاز مصرفی را بالا می‌برند. یکی از ابزارهای مورد استفاده آن‌ها برای تحقق این هدف، مالیات بر عایدی سرمایه است.

مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک با بیش از یک قرن سابقه، به‌عنوان یکی از اجزای مالیات بر درآمد، بر سود حاصل از سرمایه‌گذاری در تملک دارایی وضع می شود. منظور از سود حاصل از سرمایه تفاوت قیمت فروش یک دارایی نسبت به قیمت خرید آن (سود) است.

همچنین با توجه به اینکه ساز و کار اخذ آن به‌گونه‌ای است که مالکیت بیش از نیاز مصرفی را هدف قرار می‌دهد، بنابراین اقشار جامعه که به‌منظور سکونت و استفاده از خانه خود، مسکنی را خریداری می‌کنند، از پرداخت این مالیات معاف خواهند بود.

از آنجا که طی سال‌های اخیر، سیاست‌های کنترل سوداگری مانند مالیات بر عایدی سرمایه در بازار مسکن دنبال نشده، افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و تحریک تقاضا همواره با شکست روبرو گردیده و به فاصله کوتاهی به رشد قیمت مسکن منجر شده است.

از این رو در صورتی که وزیر راه و شهرسازی جدید دولت دوازدهم قصد خانه‌دار کردن اقشار ضعیف را دارد، باید با اخذ مالیات از سوداگران و تقاضاهای غیر مصرفی، که با تمکن مالی خود نبض قیمت را در بازار مسکن به دست گرفته‌اند، آن‌ها را از این بازار حیاتی خارج کند.

لزوم کاهش هزینه ساخت و ساز برای افزایش تولید

در قدم بعدی، این وزارتخانه باید به سمت حمایت از سازندگان خانه های مناسب برای اقشار متوسط و ضعیف تر جامعه حرکت کند، تا با کاهش هزینه ساخت و ساز مانند واگذاری زمین، کاهش هزینه صدور پروانه و انشعابات یا واگذاری مصالح ساختمانی با قیمت مناسب، زمینه را برای افزایش تولید فراهم نماید؛ البته تولیدی که متناسب با نیاز عموم باشد و منجر به هدر رفت سرمایه‌های عمومی نشود.

این اقدام هم به نفع اقتصاد کشور است و هم به سود خانوارها، تا بتوانند مسکن خود را به‌راحتی تأمین کنند.