به گزارش تاسیسات نیوز، مدیریت فوری بازار اجاره توسط دولت و مجلس در حال پیگیری است. دولت مشابه دو سال گذشته تعیین سقف برای اجاره بها را در دستور کار قرار داد و امسال این طرح را به تایید سران قوا رساند. بدین ترتیب اعلام شد که حد مجاز افزایش اجاره بهای سالیانه در تهران ۲۵ درصد و دیگر شهرها ۲۰ درصد خواهد بود. قراردادهای اجاره نیز به طور خودکار تمدید می‌شود.

به طور مثال اگر نرخ قرارداد اجاره یک واحد مسکونی در شهر تهران در سال گذشته ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۳ میلیون تومان اجاره بوده، در سال جاری ۲۵ درصد به قیمت رهن و ۲۵ درصد به نرخ اجاره افزوده می‌شود. بر این اساس ودیعه واحد مورد نظر ۱۲۵ میلیون و اجاره ماهیانه آن ۳ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان خواهد شد.

از طرف دیگر مجلس شورای اسلامی طرح دوفوریتی به منظور کنترل بازار اجاره ارایه کرده که شباهتهایی به برنامه دولت دارد. از آنجا که دولت لایحه‌ای در این خصوص ارایه نداده، مجلس اقدام به ارایه طرح در این زمینه کرده است. این طرح هم اکنون به کمیسیون عمران مجلس جهت بررسی بیشتر ارجاع شده است.

تورم ۵۲ درصد، سقف مجاز افزایش اجاره ۲۵ درصد

گذشته از آنکه با توجه به تورم حدود ۴۰ درصد سالهای گذشته که هم اکنون به ۵۲ درصد رسیده، نقدهایی به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها توسط برخی کارشناسان وارد شده، اما تجربه دو سال گذشته نشان می‌دهد مهمترین پاشنه آشیل تعیین حد مجاز برای قراردادهای اجاره، عدم ضمانت اجرایی آن است. به طوری که در دو سال اخیر بسیاری از موجران به راحتی حکم تخلیه را به دست مستاجر دادند.

چهار راه گریز از مصوبه دولت

چهار بند در قانون دو سال اخیر وجود داشت که به نوعی راه گریز را برای مالکان فراهم می‌کرد. به این صورت که اگر مالک قصد سکونت در ملک مورد نظر را داشته باشد، خانه خود را بفروشد، قصد ساخت و ساز داشته باشد یا فرزند ذکور او به لحاظ ازدواج بخواهد در خانه ساکن شود مالک می‌تواند قرارداد مستاجر را در پایان مدت قرارداد فسخ کند.

چه ضمانتی برای تمکین مالکان از دستورالعمل‌ها وجود دارد؟

البته در طرحی که مجلس در دستور کار قرارداده بنا به گفته نمایندگان، ضمانت اجرایی لازم وجود دارد. بنا به گفته آرا شاوردیان ـ عضو کمیسیون عمران مجلس، اعمال جریمه برای بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، حذف معافیت مالیاتی، افزایش مالیات و هزینه دادرسی برای صاحب خانه‌هایی که مبالغ خارج از عرف تعیین می‌کنند از جمله ضمانت‌های اجرایی برای رعایت سقف مجاز افزایش کرایه خانه است اما برای تحقق تمامی این موارد وجود سامانه اطلاعاتی قوی از اهمیت بسیار زیادی برخوردار بوده و طرح مجلس نیز به این مهم تاکید دارد.

قوای سه‌گانه در حالی به طرح ساماندهی بازار اجاره ورود کرده‌اند که زیرساختهای نرم‌افزاری و سخت‌افزاری لازم برای اعمال این سیاست‌ها وجود ندارد. از سوی دیگر بازار اجاره هم‌اکنون با فشار تقاضا مواجه شده است. به دلیل رشد قیمت مسکن در چهار سال اخیر و تبعیت اجاره‌بها از قیمت مسکن، تورم بازار اجاره در سه سال گذشته شتاب گرفته است.

اجاره بها حدود دو برابر میزان مجاز رشد کرد

بر اساس اعلام مرکز آمار، رشد اجاره‌بها در کل کشور طی ماه‌های خرداد سال‌های ۱۳۹۹ تا ۱۴۰۱ به ترتیب ۲۴.۱ درصد، ۲۷.۸ درصد و ۳۱.۷ درصد بوده است. در واقع تورم اجاره بها در خرداد امسال در مقایسه با سال گذشته ۱۴ درصد رشد داشت. تورم ماهیانه اجاره بها نیز در خرداد ۱۴۰۱ به میزان ۲.۳ درصد بود. اردیبهشت ماه این رقم ۲.۵ درصد اعلام شد.

در شهر تهران نیز جدیدترین آمار از قیمت اجاره مسکن که توسط وزارت راه و شهرسازی ارایه شده حاکی از آن است که در اردیبهشت ۱۴۰۱ میانگین نرخ اجاره بهای هر متر خانه در پایتخت به ۱۲۶ هزار و ۹۰۰ تومان رسیده است. این رقم در سال ۱۴۰۰ معادل ۸۴ هزار و ۸۰۰ تومان و در سال ۱۳۹۹ برابر با ۶۲ هزار و ۹۰۰ تومان بود. ۱۱ سال قبل یعنی سال ۱۳۹۰ نیز متوسط نرخ اجاره هر متر مسکن در تهران ۱۲ هزار و ۹۵۰ تومان بوده است. بر این اساس آمار از رشد ۸۸۰ درصدی اجاره بها در پایتخت طی ۱۱ سال اخیر حکایت دارد. این در حالی است که توان مالی خانوارهای مستاجر به لحاظ اختصاص بخش قابل توجهی از درآمدهایشان برای اجاره‌بها هر ساله کمتر می‌شود.

بر اساس برخی آمارهایی که توسط مسئولان و کارشناسان ارایه می شود اجاره‌بها هم‌اکنون ۶۵ درصد هزینه خانوارهای مستاجر را به خود اختصاص می‌دهد.

رشد ۴۹ درصدی اجاره‌بها در تهران مطابق گزارش وزارت راه و شهرسازی و افزایش حدود ۳۲ درصدی این شاخص در کل کشور مطابق گزارش مرکز آمار طی یک سال اخیر در شرایطی رخ داده که در دو سال گذشته میزان مجاز افزایش سالیانه در تهران ۲۵ درصد، دیگر کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور ۱۵ درصد بود. بنابراین آمار نشان می‌دهد نرخ اجاره به طور رسمی بیش از دو برابر مدنظر سیاست‌گذار افزایش یافته است.

یک کارشناس: مساله اصلی، کمبود تولید مسکن است

فرشید پورحاجت ـ کارشناس بازار مسکن درخصوص تاثیر نرخ‌گذاری بر بازار اجاره اظهار کرد: به نظر می‌رسد، مسئولان موضوعات اصلی مبتلابه بخش مسکن را فراموش و فرع را جایگزین کرده‌اند. طی یک پروسه ۱۰ ساله ۱۴ درصد به تعداد خانوارهای مستاجر افزوده شده که علت اصلی، کاهش ساخت و ساز و به تبع آن رشد قیمت مسکن بوده است.

وی افزود: طی سالهای اخیر به جای اینکه شرایط تولید مسکن را تسهیل کنند، سازندگان را با اعمال مالیاتهای مختلف، تنبیه کردند. هزینه تولید و سرمایه‌گذاری را بالا بردند و باعث کمبود تولید مسکن شدند. حالا به جای اینکه این موضوعات را حل کنند می‌گویند آقای مالک، شما اگر بیش از ۲۵ درصد نرخ اجاره را افزایش دادی مشمول جرایم می‌شوی. این اقدامات غیر از اینکه مردم را در پروسه دادگاه و شورای حل اختلاف درگیر کند نتیجه دیگری ندارد. نتیجه دیگرش این است که قراردادهای صوری به مسائل بازار اجاره افزوده می‌شود.

قوانین اجاره‌داری در ۵۰ سال گذشته جواب نداده است

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه سیاستهای اعمال شده در بخش مسکن طی ۱۰ سال گذشته دارای مکانیزمهای تنبیهی بوده است گفت: اینکه به جای حل مشکل بگوییم اگر تخلف کردید چنان و چنین می‌کنیم اگر قرار بود به ساماندهی بازار مسکن بینجامد در ۱۰ سال گذشته اتفاق می‌افتاد. وقتی اوضاع بازار اینگونه شده پس باید بپذیریم که سیاستهای دستوری جواب نمی‌دهد.

به گفته پورحاجت، در ۵۰ سال گذشته قوانین مختلفی برای اجاره‌داری وضع شده که هیچ کدام تا امروز نتیجه نداده است. اعمال دستورالعمل و بخشنامه، فشار به خانوارها را افزایش می‌دهد. خروجی آن کاهش تولید مسکن و کاهش عرضه واحدهای استیجاری در بازار خواهد بود که به رشد اجاره بها می‎انجامد. دولت باید سیاستهای تولید مسکن را به صورت واقعی برنامه‌ریزی کند و با تولید مسکن در کشور بازار را به تعادل برساند.

تاسیسات نیوز: برعکس بسیاری از واحدهای صنفی که این روزها رکود به جانشان سایه انداخته و کسی در مغازه‌شان پر نمی‌زند، اما مغازه‌های مشاور املاک سرشان حسابی شلوغ است و مملو از مردمی که در به در دنبال خانه با قیمت ارزان‌تر هستند و این چهاردیواری‌های معاملات املاک این روزها چه چیزهایی که به چشم نمی‌بینند.

زن مسنی دست دختری سه، چهار ساله را در دست گرفته و مقابل درب یکی از واحدهای مشاور املاک ایستاده است. فایل‌های موجود با قیمت و شرایط خانه روی کاغذهای یک شکلی روی شیشه مغازه چسبانده شده و زن مشغول خواندن آنها است.

وارد مغازه می‌شود و از صاحب مغازه سوال می‌کند که بجز این‌ها واحدهای با قیمت پایین‌تر ندارد و صاحب مغازه هم اعلام می‌کند که هرچه بوده نوشتیم و چیز تازه‌ای نداریم.

و زن ادامه می‌دهد: “حتی اگر ۵۰ متر هم باشه راضیم، فقط حیاط کوچکی داشته باشه که نوه‌ام اونجا بازی کنه. پدرش که افتاد زندان مادرش هم رهاش کرد و من حالا باید هم خرج بچه رو بدم و هم کرایه. اگر موردی باشه حاضرم برای صاحبخانه خدمتکاری کنم، ولی بهم تخفیف بده”.

و صاحب مغازه بار دیگر از سر ناچاری سررسید واحدهای خالی را ورق می‌زند تا شاید فایلی مناسب وضعیت این پیرزن پیدا کند.

در مغازه املاک دیگری زوج جوانی نشسته‌اند و دفتر واحدهای خالی را با دقت ورق می‌زنند، از صحبت‌هایشان معلوم است که وام ازدواج صد میلیون تومانی را برای پول پیش گذاشته اند و بیشتر از این هم نمی‌توانند پول رهن بپردازند.

مرد جوان رو به صاحب مغازه می‌گوید” این خانه ۷۰ متری کوچه شقایق رو نمیشه با رهن کمتری بگیرید؟ صد تومن بیشتر نداریم، اگر بشه ۲۰ تومن اضافه رو بکشه روی کرایه” و صاحب بنگاه جواب می‌دهد”هفته پیش عرض کردم خدمتت غیرقابل تبدیله، تازه با حقوق ماهی پنج میلیون تومن کارگری چطور می‌خوای هم قسط وام رو بدی هم ماهی دو تومن کرایه، نمیشه که برادر من” و زوج جوان با ناامیدی از مغازه خارج می‌شوند.

وضعیت در بنگاه‌های املاک مناطق پایین‌ شهر بدتر است، گاهی کار به جنگ و دعوا بین زن و شوهرها کشیده می‌شود. زنی که می‌گوید بچه کوچک داریم و نمی‌شود در فلان خانه مستاجری کنیم و مردی که از سرناچاری سراغ این خانه آمده است.

“۳۰ میلیون چک تخلیه دست صاحب خانه داریم برای ۲۵ تومن پول پیش. تخلیه نکنیم چک رو میذاره اجرا بعد کی نان شب شما رو میده؟!، با این پول جز اینجا جایی دیگه پیدا نمیشه” این جواب مرد به همسرش است که حاضر نیست در خانه‌ای که صاحبخانه طبقه بالا زندگی می‌کند و پسر جوان مجرد دارد زندگی کند، آن هم با داشتن دختربچه کوچک.

این وضعیت این روزهای بازار رهن و اجاره کرمانشاه است، صاحبخانه‌هایی که علیه مستاجران حکم تخلیه گرفته اند و یک ریال از پول پیش یا کرایه کوتاه نمی‌آیند و مستاجرانی که حداقل باید ۲۰، ۳۰ میلیون روی پول پیش خانه بگذارند و مقداری هم روی کرایه. پول پیشی که با حقوق پنج، شش میلیون تومانی هیچوقت جمع نمی‌شود.

واحدهای مشاور املاک کرمانشاه این روزها پر از جنگ و دعوای مستاجران عاجز و سرگردان است و صاحب خانه‌هایی که آنها نیز گاهی به خود حق می‌دهند، چون تنها از این راه امرار معاش می‌کنند.

واحد ۸۲ متری در خیابان خیام، ۵۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی دو میلیون و ۶۰۰ هزار تومان کرایه

واحد ۱۲۴ متری در مسکن مهر دانش، ۹۰ میلیون تومان پول پیش و دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان کرایه

واحد ۱۸۰ متری میدان مرکزی، ۲۰۰ میلیون تومان پول پیش و ماهی ۱۰ میلیون تومان کرایه

واحد ۶۵ متری گلستان، ۱۷۵ میلیون رهن کامل

واحد ۹۰ متری شریعتی، ۲۵۰ میلیون تومان رهن کامل

واحد ۱۰۰ متری کسری، ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل

واحد ۶۰ متری فرهنگیان فاز یک، ۳۰ میلیون پول پیش و ماهی دو میلیون و ۸۰۰ هزار تومان کرایه

واحد ۸۰ متری مسکن مهر رازی، ۷۰ میلیون تومان رهن کامل و ماهی یک میلیون تومان کرایه

واحد ۸۳ متری بهارستان، ۵۰ میلیون تومان رهن و ماهی دو میلیون و ۵۰۰ هزار تومان کرایه.

اینها بخشی از قیمت اجاره و رهن در بازار کرمانشاه است، قیمت‌هایی برای خانه‌های معمولی و مرسوم و نه خانه‌های بزرگ و پنت هاوس‌های رویال .

این قیمت‌ها که نسبت به سال گذشته رشد چشمگیری داشته، در شرایطی است که مصوب شده بود امسال سقف افزایش ۲۰ درصدی را در کرمانشاه داشته باشیم که بسیاری از مالکین زیر بار آن نمی‌روند، حتی در شرایطی که بنگاه‌های املاک اعلام کردند قراردادهای با رقم غیرمتعارف را تنظیم نمی‌کنند اما مالکان سراغ قراردادهای دستنویس می‌روند و حق بنگاه را هم نمی‌دهند.

چندی پیش رئیس اتحادیه مشاورین املاک کرمانشاه نیز به این موضوع اشاره کرد که برخی مالکین زیر بار افزایش ۲۰ درصدی اجاره بها نمی‌روند.

بابک مرادی در گفت و گو با ایسنا، با اشاره به مصوب شدن افزایش نرخ اجاره مسکن برای سال جاری، اظهار کرد: بر اساس این مصوبه افزایش اجاره برای امسال در کرمانشاه ۲۰ درصد اعلام شده که ما نیز موظف به اجرای آن هستیم.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک کرمانشاه با بیان اینکه بسیاری از مالکین از افزایش مصوب اجاره بها تمکین نمی‌کنند، یادآور شد: در این بین کاری هم از دست واحدهای مشاور املاک برنمی آید، زیرا بسیاری از مالکین با مستاجران خارج از بنگاه و به صورت دستنویس قرارداد می‌بندند که در این صورت دیگر هزینه کمیسیون و … را هم نمی‌پردازند و این رویه جز به ضرر بنگاه‌های املاک نیست.

مرادی تاکید کرد: هیچ واحد مشاور املاکی نمی‌تواند به مالکین تکلیف کند ملک خود را با چه رقمی اجاره بدهند و در نهایت اگر مالک راضی نباشد، حکم تخلیه برای مستاجر خود می گیرد.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک کرمانشاه در پاسخ به این پرسش که آیا در واقعیت بازار رهن و اجاره نیز قیمت‌ها ۲۰ درصد بالا می‌رود، گفت: مالکینی داریم که با مردم همراهی می‌کنند و افزایش قیمت عادلانه در نظر می‌گیرند، اما مواردی هم داریم که بسیار بیشتر از تعرفه مصوب قیمت را بالا می برند.

وی اضافه کرد: البته نباید این موضوع را فراموش کنیم که مالکین نیز شرایط خاص خود را دارند. برخی در این شرایط اقتصادی تمام سرمایه و زندگی خود را برای خرید یک ملک گذاشته اند و سالانه نیز باید رقم قابل توجهی برای تعمیر و نگهداری واحد خود هزینه کنند، پس تا حدودی حق دارند قیمت‌ها را بالا ببرند.

اما مجموع این موارد هیچ تغییری در شرایط دردناک مستاجران ایجاد نمی‌کند، مگر اینکه دل صاحبان املاک به درد بیاید و کمی با مردم گرفتار این روزها همکاری کنند.

به گزارش تاسیسات نیوز، طبق گزارش مرکز آمار ایران یکی از بخش‌های مهم در برآورد شاخص قیمت مصرف کننده، بخش مسکن است. این بخش شامل زیر بخش‌های “اجاره بهای واحدهای مسکونی” و “خدمات نگهداری و تعمیر واحد مسکونی” (تعمیرات جزئی واحد مسکونی: لوله کشی، گچ‌کاری، برق کاری، نصب ایزوگام و…) است.

بر اساس تازه ترین گزارش مرکز آمار ایران، در زمستان ١٣٩٩، شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی در مناطق شهری، به عدد ٢١٨,٣ رسید که نسبت به فصل قبل (٢٠٩.٠)، ۴.۴ درصد افزایش داشته است.

در این فصل بیشترین نرخ تورم فصلی مربوط به استان سمنان با ١٠.۵١ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان لرستان با ١.٢٢ درصد افزایش می‌باشد. درصد تغییرات شاخص قیمت اجاره بها در فصل زمستان ١٣٩٩ نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه)، ٢٨.٩ درصد است که نسبت به فصل پاییز ١٣٩٩(٢٨.۴ درصد)، ٠.۵واحد درصد افزایش نشان می‌دهد.

بیشترین نرخ تورم نقطه به نقطه مربوط به استان همدان با ٣٩.۴ درصد افزایش و کمترین آن مربوط به استان سیستان و بلوچستان با ١٢.٩ درصد افزایش است. به عبارتی خانوارهای استان همدان به طور متوسط ١٠.۵ واحد درصد بیشتر از میانگین کل کشور و خانوارهای استان سیستان و بلوچستان ١۶ واحد درصد کمتر از میانگین کل کشور در بخش اجاره بها هزینه کرده‌اند.

نرخ تورم چهار فصل منتهی به فصل زمستان ١٣٩٩ نسبت به دوره مشابه سال قبل در بخش اجاره بها، برابر ٢٧,۵ درصد است. اطلاع مذکور در استان همدان (٣۵.٧ درصد) بیشترین عدد و در استان سیستان و بلوچستان (١۴.٧ درصد) کمترین عدد را نشان می‌دهد.

متوسط افزایش هزینه اجاره بها برای کل خانوارهایی که تمدید قرارداد داشته اند، در فصل زمستان ١٣٩٩ برابر با ٣٨,۶ درصد است.

به گزارش تاسیسات نیوز، تیرماه سال ۱۳۹۹ ستاد ملی کرونا اعلام کرد که قراردادهای اجاره باید یک سال تمدید شود. در این خصوص اعلام شد اگر صاحبخانه ها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در دیگر کلانشهرها بالاتر از ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد اجاره را بالا ببرند مستاجر می تواند نپذیرد و به مراجع قضایی شکایت کند تا قرارداد او با رقم های اعلامی از سوی ستاد کرونا تمدید شود.

روز گذشته محمود محمودزاده ـ معاون وزیر راه و شهرسازی ـ اعلام کرد که اجرای مصوبه ستاد ملی کرونا  درباره قراردادهای اجاره در سال ۱۴۰۰ و تا سه ماه پس از اعلام رسمی پایان کرونا اجباری است. محمودزاده البته گفت که به زودی حداکثر سقف مجاز افزایش نرخ اجاره به زودی اعلام می شود.

امروز هم پروانه اصلانی ـ مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ـ اعلام کرد: بر اساس مصوبه ستاد کرونا در سال ۱۳۹۹ قرار شد تا قراردادهای اجاره از تیرماه سال گذشته به مدت یک سال به طور خودکار و با نرخ‌هایی که در هر شهر اعلام می‌شود، تمدید شود. بنابراین قراردادهایی که زمان تمدید آنها تا تیرماه ۱۴۰۰ می‌باشد به صورت خودکار و مطابق مصوبه سال گذشته قابل تمدید است.

اصلانی ادامه داد: بعد از تیرماه ۱۴۰۰ نیز بر اساس تصمیمی که ستاد ملی کرونا خواهد گرفت، مجدداً در این باره اتخاذ تصمیم خواهد شد.

وی تصریح کرد: وزارت راه و شهرسازی درصدد است تا مصوبه جدیدی را با توجه به شرایط روز، تدوین و به تصویب برساند. این مصوبه جدید متناسب با شرایط روز و با توجه به تغییرات قیمتی و کاهش رشد قیمت‌های مسکن، خواهد بود.

اصلانی تصمیم‌گیری در خصوص پیشنهاد جدید وزارت راه و شهرسازی را برای موضوع اجاره‌بها که در حال تدوین است برعهده ستاد ملی کرونا دانست.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی یادآور شد: ستاد ملی کرونا سال ۱۳۹۹ مصوب کرد تا حداکثر افزایش میزان اجاره بها و رهن در تهران تا ۲۵ درصد، در سایر کلانشهرها تا ۲۰ درصد و در سایر شهرها تا ۱۵ درصد قابل قبول و اجرایی است.

بنابراین گزارش، با وجود آنکه سال گذشته ستاد کرونا برای قراردادهای اجاره سقف تعیین کرد، بررسی‌های میدانی از دفاتر املاک نشان می دهد که این مصوبه چندان از سوی موجران و حتی مستاجران جدی گرفته نشده و عمده قراردادها بر اساس تفاهم طرفین و بعضا بالاتر از نرخهای مصوب، منعقد می شود. اغلب هم مستاجران شروط مالکان را می پذیرند و کمتر پرونده ای به شورای حل اختلاف می رود.