گزارش تفصیلی از وضعیت بازار مسکن در سه ماهه اول سال ۹۲

گزارش تفصیلی از وضعیت بازار مسکن در سه ماهه اول سال 1392  منتشر  شد.

 

 

 

 

 

به گزارش تاسیسات نیوز  متن کامل این گزارش که بر پایه آمارهای رسمی و غیر رسمی توسط گروهی از نویسندگان و خبرنگاران حوزه مسکن تهیه شده است به شرح ذیل می باشد :

 

بسمه تعالی

 

مقدمه

 

مسکن به عنوان یکی از اساسی ترین نیازهای انسان در چرخه اقتصادی تمام کشورها از اهمیت ویژه ای برخوردار است.

این اهمیت به لحاظ ویژگی های خاص بازار مسکن در ایران از اهمیت به سزایی برخوردار است. مقدس بودن و اهمیت مالکیت ملک – به ویژه مسکن – در جامعه ایرانی در کنار ارزش افزوده ایمن و شرایط سرمایه گذاری در ساخت و ساز مسکن، دو عامل مهمی است که باعث شده توجه عموم مردم به مسکن و مسائل پیرامونی آن، نسبت قابل توجهی را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی و سرمایه گذاری به خود اختصاص می دهد.

این در حالی است که اگرچه هر چند وقت یکبار در دوره های زمانی نامشخص نظیر آنچه یکسال گذشته نوسان های موجود در بازارهای همجوار را به دنبال داشت و در پی آن حجم قابل توجهی از سرمایه های موجود در بازارهای اقتصادی به خصوص مسکن را به سمت ارز و طلا هدایت کرد، اما همواره بازار مسکن با یک ویژگی عمده در میان فعالان و سرمایه گذاران و همچنین اقتصاددانان شناخته شده و می شود.

مسکن بازاری کم ریسک و در عین حال براساس تجربه سال ها و دهه های گذشته، بازاری با نرخ سود متوسط در مقایسه با بازارهایی همچون بورس و سهام بوده است. به این علت همواره سرمایه گذاری برای خرید مسکن از جانب اقتصاددانان برای عموم مردم که از دانش کافی برای سرمایه گذاری در سایر بازارهای اقتصادی بهرخوردار نیستند، توصیه شده و می شود.

ویژگی دیگری که در مورد بازار مسکن قابل توجه است آن که مسکن حداقل ظرف چهل سال گذشته همواره از سیکل های نسبتا منظم و قابل پیش بینی در چرخه های رکود و رونق برخوردار بوده است هر چند این سیکل ها در مقاطعی از زمان تحت تاثیر عوامل خارجی، اقتصادی، سیاسی، و … با دوره هایی از جهش مواجه شده است. براساس نظمی که همواره تا دو سال گذشته در زمینه سیکل های رونق و رکود در بازار مسکن حاکمیت داشت، معمولا در برابر هر سه سال رکود، سه سال دوران رونق اتفاق می افتاد و بنابراین بازار مسکن تا قبل از سال 90، معمولا چرخه ای قابل پیش بینی برای سرمایه گذاران، خریداران و فروشندگان و سایر فعالان این بازار، بود!

اما، مسکن از سال 90، پس از گذران سه سال رکود وارد سال اول رونق شد و علایم رونق از قبیل رشد قابل توجه حجم معاملات و همچنین افزایش قابل ملاحظه آمار صدور پروانه های ساختمانی، این انتظار را برای صاحبنظران و فعالان این بازار ایجاد کرد که در سال بعد – سال 91 – علایم رونق پر رنگ تر شود و بازار مسکن به صورت رسمی وارد دوران رونق شود. اما، برخلاف انتظارهای موجود، سال 91 علایم رونق ایجاد شده طی سال پیش از آن، کم رنگ تر شد و از همان ماه هایی ابتدایی سال، وارد دوران خاصی از رکود شد که به دلیل آنکه حجم معاملات مسکن در آن به حداقل رسید، نرخهای معاملاتی نیز به سقف قیمتی رسید و عملا در فصل زمستان، و حتی اندکی پیش از آن، از نرخ تورم نیز گذشت!

در این گزارش تلاش شده است بر پایه آمارهای رسمی و غیر رسمی، بازار معاملات مسکن در اولین فصل سال 92، به صورت تحلیلی ارائه شود.

آنچه در سال گذشته در بازار معاملات مسکن رخ داد، پیش بینی های موجود در رابطه با شرایط بازار مسکن سال 92، تاثیر سایر بازارهای اقتصادی بر بازار مسکن 92، سناریوهای سرمایه گذاری برای بازار مسکن سال 92، آمارهای رسمی منتشر شده در بهار سال 92 از سوی مرجع رسمی آمار کشور، مهم ترین اخبار و دیدگاه های ارائه شده در بهار 92، قوانین مصوب در بهار 92 و آخرین اخبار حوزه مسکن ظرف سه ماهه اول سال، استراتژی های دولتی برای تنظیم بازار مسکن, نواقص و قوانین ضروری فراموش شده در حوزه مسکن، روایت های رسمی و غیر رسمی از بازار معاملات مسکن نظیر میزان افزایش قیمت، حجم معاملات و …، بررسی تاثیر مهمترین رویداد سیاسی سال 92 یعنی انتخابات ریاست جمهوری بر بازار مسکن، بررسی اولویت های دولت جدید در بخش مسکن و  انتظارات پیش رو برای ماه های آتی مهمترین سر فصل های مورد بررسی و تحلیل در گزارش پیش روست.

 

سال 91 در بازار مسکن چه گذشت؟

انتقال تقاضای مسکن سال 91 به همراه انبوه حجم تقاضای انباشته شده از سال قبل، به بازار مسکن 92، شاید اولین ویژگی بارز بازار مسکن در روزهای ابتدایی سال 92 بود.

اما، برای درک بهتر آنچه شرایط موجود را در بازار مسکن سال 92 رقم زد بهتر است ابتدا شرحی در مورد آنچه در بازار مسکن 91 اتفاق افتاد ارائه شود.

واقعیت آنکه بازار مسکن سال 92 در شرایطی پس از اتمام تعطیلات نوروزی به طور رسمی از نیمه دوم فروردین 92 کار خود را آغاز کرد که سال گذشته به رغم پیش بینی های صورت گرفته معاملات مسکن سیر متفاوتی را نسبت به آنچه صاحبنظران از آن با عنوان الگوی رکود و رونق یاد می کردند، تجربه کرد.

مسکن در سال 91 بر خلاف پیش بینی ها با رشدی بیش از میزان تورم عمومی مواجه شد و ناکارایی برخی ابزارهای کنترلی مانند برخوردهای تعزیراتی و حتی برخی واگذاری ها در ساخت و سازهای مسکن مهر نیز نتوانست سد دفاعی افزایش قیمت ها را در هم بشکند.

اما در شرایطی که کارشناسان و صاحبنظران، سال گذشته را براساس سیر طبیعی رکود و رونق در بازار مسکن، سال دوم رونق پیش بینی می کردند، معاملات مسکن در سال 91 به دو دلیل عمده وارد دوران جدیدی شد که شاید بهترین تعبیر اقتصادی برای آن “رکود تورمی” باشد.

افزایش قابل توجه قیمت مصالح ساختمانی که براساس گزارش مرکز آمار ایران، در نیمه اول سال 91 رشد 3 تا 100 درصدی را تجربه کرد و همچنین تجربه سیاست های ناکارآمد کنترل قیمت مسکن و اجاره بها در سال 90، دو عامل مهمی بود که در سال 91، از یک سود با تاثیر بر افزایش قیمت ها در معاملات خرید و فروش، انگیزه ای قوی برای ورود تقاضا به بازار اجاره را ایجاد کرد و از سوی دیگر به رکود در معاملات مسکن منتهی شد.

اما، در طرف تقاضا، به رغم افزایش قیمت ها، شمار مشتریان بالفعل بازار مسکن کاهش یافت، هر چند می توان گفت که تقاضای واقعی یا تقاضای بالقوه، در بازار مسکن همچنان باقی ماند و بخشی از آن به سال 92 کشیده شد.

تقاضای مصرفی در بازار مسکن سال 91، به یک دلیل ساده، یعنی رشد پیش بینی نشده قیمت ها، در بازار معاملات خرید و فروش، همزمان با افزایش قابل توجه میزان تورم عمومی و کاهش قدرت خرید مردم، با رکود مواجه شد و تنها در سه ماهه پایانی سال، با درصدهای اندکی از رونق رو به رو شد که این رونق بیشتر تحت تاثیر نگرانی از افزایش بیشتر قیمت ها پس از آغاز سال جدید، به خصوص تحت تاثیر مسائل مربوط به برگزاری انتخابات ریاست جمهوری، در بازار معاملات مسکن مشاهده شد.

به طور کلی براساس نظر کارشناسان و فعالان بازار مسکن، قیمت آپارتمان در سال 91، در سال 91، حاقل بین 30 تا 40 درصد افزایش را در دو بخش خرید و فروش و اجاره تجربه کرد که اگرچه افزایش قابل توجهی است، اما نمی توان از آن با عنوان جهش قیمتی یاد کرد.

اما کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن قبل از شروع سال 92، تحت تاثیر تجربه ناموفق پیش بینی ها برای بازار مسکن 91 و در واقع در نتیجه شوک غیر قابل پیش بینی توقف سیر رونق در سال دوم سیکل رونق، ترجیح دادند با احتیاط بیشتری برای سناریوهای احتمالی پیش روی بازار مسکن 92، نظریه پردازی کنند.

بر هم خوردن الگوی رکود و رونق در بازار مسکن سال گذشته، موجب شد تا کارشناسان و صاحبنظران با دو تحلیل متفاوت به رویدادهای پیش رو در بازار مسکن 92 بنگرند.

در یک تحلیل، کارشناسان مسکن اظهار کردند سیر افزایش قیمت که از سال 91 در بازار مسکن به راه افتاده بود در سال 92 نیز ادامه پیدا می کند، اما بازگشت برخی سرمایه ها که سال گذشته از بازار مسکن به سمت بازارهای همجوار مانند طلا و ارز منحرف شد به میزان قابل توجهی شرایط را تعدیل خواهد کرد.

در تحلیل دوم، اما، برخی کارشناسان و همچنین مسئولان دولتی اظهار کردند: واگذاری واحدها باقی مانهد مسکن مهر و همچنین بازگشت سرمایه ها از بازارهای اقتصادی همجوار امیدواری های جدیدی را در خصوص تثبیت قیمت ها در بازار مسکن 92 به همراه خواهد داشت.

با این وجود تاثیر یک رویداد مهم در سال 92 در کلیه حوزه های اقتصادی از جمله مسکن را نباید نادیده گرفت.

برگزاری انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری در خرداد، از ماه ها قبل شایعاتی را در بازار مسکن مبنی بر افزایش قیمت ها بر سر زبان ها انداخت و حتی اغلب کارشناسان در ماه های پایانی سال قبل به خریداران مصرفی توصیه کردند تعلل در خرید مسکن به صلاح آن ها نیست.

این در حالی است که به اذعان اکثر قریب به اتفاق کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن، تدابیر جدید دولت برای کنترل بازار مسکن شاید مهمترین ضرورتی باشد که بازار مسکن 92 از ابتدا تا انتها، به آن نیاز دارد؛ سیاست هایی جدی تر و به مراتب کارآمدتر از اقداماتی که طی دو سال اخیر، نتوانست اثر موردنظر را در بازار معاملات مسکن برجای گذارد.

نزولی شدن منحنی رشد نقل و انتقالات ملکی در سال 91، موضوع دیگری است که ابتدای سال 92 در یک اعلام رسمی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مطرح شد. براین اساس و بر مبنای اعلام ریسس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، تعداد اسناد تنظیمی مربوط به خرید و فروش ملک در دفترخانه ها در سال گذشته 11 درصد رشد داشته که اگر چه تحرک معاملاتی در بازار مسکن را نشان می دهد، اما درم قایسه با نرخ رشد 21 درصدی صدور سند ملکی در سال 90، بیانگر کند شدن شتاب خرید مسکن در سال 91 است. تا پیش از اعلام این آمار و در طول سال گذشته، هم کارشناسان و هم مشاوران املاک با اشاره به عواملی همچون هیجانی بودن قیمت ارز و سکه، از رکود خفیف در معاملات مسکن سال 91 سخن گفته بودند.

همچنین در گزارش ارائه شده از سوی رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در سال 91 رشد شدید معاملات قولنامه ای به میزان 23 درصد به چشم می خورد که تمایل به این شیوه خرید و فروش ملک، می تواند حاوی اشکالات متعددی برای متعاملین باشد. از دیدگاه کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن، افزایش معاملات قولنامه ای به جای انتقال قطعی مالکیت از طریق صدور سند بیشتر ناشی از تخلفات سنگین سازنده ها است که برای فرار از پرداخت هزینه های خلاف ساختمانی، راه اخذ پایان کار و سند را از طریق میانبر فروش قولنامه ای دور می زنند.

مورد دیگری که از عملکرد ثبتی معاملات مسکن در سال 91 از گزارش این سازمان استباط می شود این است که تا پایان سال 91 تنها سه درصد مسکن های مهر سند دارند و مابقی فاقد سند هستند. بر اساس این گزارش، در سال 91 برای واحدهای مسکونی مهر تعداد 38 هزار و 520 سند مالکیت صادر شده است که این حجم صدور سند نسبت به سال قبل از آن، 154 درصد رشد را نشان می دهد. این در حالی است که تا ابتدای بهار 92 بیش از یک میلیون واحد مسکن مهر در کشور افتتاح شده که براساس آمار ارائه شده از سوی سازمان ثبت تنها برای 3 درصد این واحدها سند رسمی صادر شده است.

 

 

تهدید های پیش روی بازار مسکن 92

با این حال، تصویرسازی های کارشناسی از واقعیت های پیش روی بازار مسکن 92 در مقایسه با شرایط روز و همچنین شرایط سال های گذشته، حداقل 9 خصوصیت حساسیت زا را برای این سال تصویر می کند.

برخی از این خصلت ها برآمده از نارسایی های موجود و انتقال یافته از سال های قبل و برخی دیگر تحت تاثیر اتفاقات جدید در بازار مسکن سال 92، قابل تامل است.

 کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن در میان مهمترین عوامل نه گانه ای که به صورتی فراگیر بازار مسکن را در سال گذشته تحت تاثیر قرار داد به بی برنامگی یا عدم وجود سیاستی تازه و کارآمد برای هدایت این بازار در سال 91 اشاره می کنند. مسکن سال هاست که در کشور ما از ضعف برنامه و همچنین قوانین و سیاست های کارآمد رنج می برد. هر چند سال های گذشته در کنار طرح و اجرای مسکن مسکن در کشور و اعلام سیاست ها و برنامه هایی در این زمینه سایر ابزارهای تئوریک دولت برای کنترل بازار مسکن از ابتدای هر سال اعلام و تشریح می شد اما ابتدای بهار امسال سکوت معناداری بر بازار مسکن کنترل مسکن سایه انداخت که مهمترین دلیل آن را بی اعتباری برنامه های کنترل بازار مسکن از سوی دولت ظرف به خصوص دو سال گذشته و همچنین مهمتر از آن نزدیک شدن به اتمام فعالیت دولت دهم در تابستان جاری می توان عنوان کرد.این در حالی است که حتی برای سال جدید بر خلاف سال های قبل حتی یک مورد برنامه تولید، عرضه یا کنترل مسکن و یا سیاستی که حکایت از توجه دولت به این بازار در سال 92 داشته باشد ارائه نشد.

این در حالی است که اتمام زمان دولت دهم برای اجرای سیاست های نظام خود عامل دومی است که بازار مسکن 92 را از پیش از شروع به کار فعالان در این بازار تحت تاثیر قرار داد. سال 92 را از این جهت می توان سال متفاوتی برای مسکن دانست که حتی تغییر کابینه و تغییر دولت می تواند این بازار را تحت تاثیر خود قرار دهد. از سوی دیگر سرنوشت نامعلوم واحدهای باقی مانده از مسکن مهر که هنوز به متقاضیان تحویل داده نشده است نگرانی ها در این بازار را افزایش می دهد. بنابراین با توجه به نامشخص بودن استراتژی دولت یازدهم در زمینه مسکن مهر و اینکه آیا اساسا دولت جدید این طرح و ادامه را در اعتقادات خود دارد یا خیر، تهدیدی جدی در این زمینه به حساب می آید هر چند زمزمه پایان دولت دهم در آخرین ماه های فعالیت آن خود عامل دیگری است که ممکن است به صورت طبیعی باعث افت نظارت بر پیمانکاران و همچنین کاهش نظارت مسئولان بر ساخت و سازها شود. بنابراین غفلت مسئولان از مسکن مهر به دلیل تغییر دولت چه در ماه های پایانی حیات دولت دهم و چه پس از تعیین دولت یازدهم و روی کار آمدن کابینه جدید می تواند تا میزان زیادی این بازار را تحت تاثیر قرار دهد و باعث غفلت از کنترل آن شود.

سرنوشت مبهم طرح جدیدتری که دولت در ابتدای سال 91 با عنوان طرح مسکن ویژه تهران آن را در یکی از نقاط جنوبی پایتخت استارت زد نیز یکی از تهدیدهای 9 گانه ای است که بازار مسکن سال 92 با آن رو به رو است. این طرح نیز نظیر ساخت و سازهای مسکن مهر با تاخیر در ساخت و واگذاری مواجه شد  هر چند ابهامات زیادی هم در رابطه با این طرح از سوی کارشناسان مسکن مطرح است که مهمترین آن به این امر بازمی گردد که اصولا در این طرح شرایط پرداخت هزینه هزینه خرید مسکن ویژه با قدرت خرید متقاضیان واجد شرایط به هیچ وجه سازگار نیست و از سوی دیگر هیچ گونه نظارت اصولی بابت جلوگیری از اتلاف زمان و وقت گذرانی پیمانکاران در ساخت و ساز این واحدها وجود ندارد.

به وجود آمد احتمال سوء استفاده در مسکن مهر تهدید دیگری است که می توان آن را در سال 92 جدی گرفت. برخی از پیمانکاران مسکن مهر در حالی که ساخت واحدهای تکلیفی خود را به پایان نرسانده اند اما با دریافت وام کامل بانکی عملا مزد هزینه ای را که صرف کرده اند دریافت کرده و حتی برخی از آن ها سود هم کرده اند. از این رو در حال حاضر ساخت وسازهای مسکن مهر عملا با این وضعیت مواجه شده است که برخی پیمانکاران آن نیازی به اتمام واحدها ندارند و چنانچه تغییر کابینه منجر به بی توجهی به این طرح شود می توان موجب شود پیمانکاران مذبور از زیر بار وظیفه محوله در راستای اتمام و تحویل واحدها شانه خالی کنند.

تداوم رشد اجاره بها در بهار سال 92 تهدید دیگری برای بازار مسکن است که به طور قطع در زمان اوج جابه جایی ها در فصل تابستان نیز ادامه خواهد یافت. هر چند طی دو سال گذشته دولت برای کنترل این بازار به طرح های خام و نپخته ای مانند برخورد تعزیراتی با گران فروشان و همچنین راه اندازی ناکام سامانه ای با عنوان تعیین قیمت مرجع دست زد اما سال جدید نه تنها در این زمینه برنامه ای اعلام نکرد بلکه با سکوت در این زمینه به شکستی که کارشناسان و فعالان بازار مسکن در اجرای برنامه های یاد شده در سال گذشته تاکید می کردند، صحه گذاشت. این در حالی است که امسال هم هنوز حجم بالایی از متقاضیان مسکن های اجاره ای پیش خردیاران مسکن مهر هستند که بسته به سرنوشت این طرح، از نظر تعداد واگذاری ها و زمان تحویل واحدها تا فصل طلایی اجاره، یعنی پایان تابستان، می تواند بازار اجاره را دستخوش تغییر و تحول کند.

انصراف عمدی فروشندگان مسکن به صورت موقت از فروش واحدهای نوساز و حتی چند سال ساخت که از اواخر سال 91 به بازار معاملات مسکن در بهار سال 92 نیز کشیده شد تهدید دیگری است که در صورتیکه در ادامه سال 92 تداوم داشته باشد عملا می تواند علاوه بر افزایش بیشتر قیمت ها به دلیل احتکار، مانع از بروز آثار مثبت ساخت و سازهای وسیع سال های 89 و 90 شود.

علاوه بر انصراف موقت فروشندگان مسکن در بازار معاملات، افزایش تعداد خانه های خالی و تاخیر در تصویب قانون دریافت مالیات از مالکان این واحدها نیز تهدید دیگری برای بازار مسکن 92 محسوب می شود. هم اکنون براساس آمارها نزدیک به 500 هزار خانه خالی آماده سکونت در تهران وجود دارد که تصمیم جدی و سریع در راستای برخورد با محتکران آن ها می تواند سرنوشت قیمت ها و عرضه و تقاضا در بازار مسکن 92 را به سمت و سویی متفاوت و امیدوار کننده هدایت کند.

اما، در مورد گره های پیش روی بازار مسکن یا همان تهدیدهایی که ممکن است این بازار را در ادامه تحت تاثیر قرار دهد، کارشناسان و صاحبنظران همچنین به تاثیر احتمال اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه ها بر بازار مسکن سخن می گویند. به اعتقاد این کارشناسان در سال 92، اجرای فاز دوم هدفمندی از جمله مقولاتی است که می تواند با رشد تورم، همچنان فشار بر روی بازار مسکن را افزایش دهد و قیمت نهاده های مسکن از جمله زمین، مصالح و دستمزد را افزایش دهد. افزایش نرخ ارز و تداوم برخی محدودیت ها نیز در حوزه مصالح و تجهیزات و تاسیسات مرتبط با ساختمان و مسکن می تواند قیمت تمام شده را افزایش دهد. بنابراین در صورت اجرای فاز دوم هفمندی یارانه ها در سال 92، تشدید شرایط رکود تورمی در این بازار چندان دور از انتظار نیست.

از سوی دیگر رشد تقاضای مصرفی در کنار تقاضای سرمایه ای در سال 1392، ضرورت توجه برنامه ریزان، سیاست گذران و مسئولان بخش مسکن را در این زمینه افزایش می دهد. در سال 92، به اعتقاد این کارشناسان آنچه می تواند به خصوص برای دولت یازدهم در بخش مسکن مبنای عمل قرار گیرد، عملیاتی کردن و به ظهور رساندن برنامه های مختلفی است که در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن درج شده است. این برنامه ها که برگرفته از مطالعات گسترده متخصصان و برنامه ریزان کشور در قالب طرح جامع مسکن کشور است در بخش هایی هچون حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره ای، ایجاد نهادهای حرفه ای اجاره داری به ویژه در کلانشهرها و شهرهای بزرگ برای اسکان زوج های جوان، حمایت از تولید و عرضه مسکن روی زمین با حق بهره برداری طویل المدت از زمین ( همان طرح مسکن مهر) ، دریافت مالیات از زمین های بایر، ضرورت تخصیص زمین های دولتی داخل شهرها به امر ساخت مسکن و … مورد تاکید کارشناسان قرار دارد.

مقابله با سوداگری در بازار مسکن 92، موضوع دیگری است که به عنوان یکی از اصلی ترین گره های موجود در بازار مسکن امسال، مورد تاکید کارشناسان قرار دارد؛ اعمال مالیات بر زمین های بایر بند موجود قانونی در این زمینه است که هر چند در متن قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر ان تاکید شده اما عملا هیچ یک از نهادهای مالیاتی دولتی در این زمینه اقدامی در راستای شناسایی زمین های بایر و اخذ مالیات از مالکان آن ها صورت نداده و نمی دهند.موضوع دیگری که به خصوص در دو سال اخیر مورد توجه قرار گرفته است اخذ مالیات بر معاملات مکرر است که زمینه را برای شناسایی سوداگران در بازار مسکن فراهم می کند. به این ترتیب این نوع از مالیات در بخش مسکن صرفا مشمول افرادی می شود که با هدف سوداگری و معامله بیش از دو واحد مسکونی در سال وارد بازار ملک می شوند و بدون هیچ گونه نقش تولیدی از راه خرید و فروش و سوداگری در بازار مسکن به افزایش بی رویه سطح قیمت ها دامن می زنند.

 

سناریوهای سرمایه گذاری برای بازار مسکن سال 92 (فرصت ها)

اما گذشته از گره ها و تهدیدهایی که کارشناسان در مورد بازار مسکن سال 92 به آن ها اشاره می کنند، کم نیستند افرادی که به فرصت های موجود در این بازار می اندیشند.

باید این واقعیت را پذیرا بود که بازار مسکن از سال ها قبل، به عنوان یکی از اصلی ترین و در عین حال ایمن ترین بستر سرمایه گذاری های خرد و کلان مردم شناخته شده و می شود. حتی در فرهنگ شفاهی ایرانیان وجود این جمله معروف که هیچ کس از ملک ضرر نکرده است بر ایمن بودن این بازار نسبت به سایر بازارهای اقتصادی به منظور سرمایه گذاری امن صحه می گذارد. به بیان بهتر به خصوص در 35 سال اخیر تنها بازار اقتصادی که همواره پابه پای تورم عمومی جامعه رشد کرده و حتی در مقاطعی با جهش های سودآور سرمایه ای نیز مواجه شده است همین بازار مسکن است.

بنابراین در بخش فرصت ها، در مقابل تهدیدهای اشاره شده برای بازار مسکن 92، کارشناسان سناریوهای جالب توجهی برای علاقه مندان به سرمایه گذاری در این بازار مطرح می کنند.

براساس موثق ترین سناریویی که در بهار سال 92 در خصوص امکانات موجود برای سرمایه گذاری در بازار مسکن مطرح و تشریح شد تحلیلگران بازار سرمایه با مقایسه ای که بین چهار بازار مهم اقتصادی انجام داده اند، برآورد کرده اند امسال، سود دارایی های ملکی در بازار مسکن نسبت به سایر بازارها در کمترین رتبه قرار خواهد گرفت. در این بررسی با احتساب شاخص های موجود، پیش بینی شده است افت نرخ بازدهی مسکن به قدری خواهد بود که احتمال دارد مسیر تبدیل دارایی های ملکی به دارایی های ارزی رونق بگیرد.

تغییر اساسی فرمول مشارکت در ساخت در سال 92 به صورتی که سهم مالکان و سازندگان از 50 به 50 به 70 به 30 تحول شده است و کاهش نرخ رشد قیمت مسکن در سال 92 پس از جهشی که در نرخ رشد مسکن در بازار سال 91 اتفاق افتاد عمده ترین دلایلی است که سناریوپردازان بازار سرمایه گذاری را بر این باور استوار کرده که سال 92 سال سود دهی برای سرمایه گذاران این بخش نخواهد بود.

تحلیلگران بازار سرمایه در بررسی هایی که از مقایسه نسبت سرمایه گذاری برای سال 92 انجام داده اند، سال 92 را سال تضعیف بازار مسکن در بخش سرمایه گذاری می دانند و می گویند: سود سرمایه گذاری در بخش مسکن در سال 92، نسبت به سایر بازارهای رقیب همچون طلا و ارز، در رتبه پایین تری قرار می گیرد، به نحوی که افت این بازدهی در بازار مسکن کمتر از آنچه در سال 91 از سوی مرکز آمار ایران اعلام شد، خواهد بود.

در این بررسی سای قیمت ارز بر بازار مسکن برای سال 92 کماکان سنگین توصیف شده و پیش بینی می شود در سال 92، سرمایه ها به علت تفاوت در سطح نرخ رشد قیمت ها هم در بخش مسکن و هم در بازار ارز، تغییر مکان می یابد.

با کشیده شدن دامنه رکود تورمی معاملات مسکن به سال 92،  که از سال گذشته به رغم پیش بینی های کارشناسی، مانع از ادامه سیر رونقی شد که در سال 90، این بازار را به سمت افزایش تعداد معاملات، همراه با سیر ملایم افزایش قیمت ها، هدایت می کرد، تحلیل گران بازار سرمایه امسال، شرایط متفاوتی را برای بازار مسکن پیش بینی می کنند.

تحلیل های کارشناسی در خصوص بازدهی سرمایه گذاری در بازار مسکن حاکی است: سال 92، برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات برخلاف دو سال گذشته سال چندان سود دهی نخواهد بود و جهش قیمتی مسکن که ظرف سال های 90 و 91 معاملات این بازار را تحت تاثیر قرار داد، در سال 92 تکرار نخواهد شد.

براساس آخرین تحلیل ارائه شده از وضعیت آتی بازار سرمایه، بازار مسکن، امسال، در شرایطی، سهم سرمایه ای دو سال قبل خود را در مقایسه با سایر بازارهای اقتصادی، تقلیل می دهد که بیشتر این سرمایه ها با پیش بینی ای که در رابطه با سیر افزایشی قیمت دلار در کشور می شود، به سمت بازار ارز هدایت خواهد شد.

به این ترتیب، آن طور که پیش بینی های تحلیلی صاحب نظران و تحلیلگران بازار سرمایه نشان می دهد امسال مسکن بازار سوددهی برای سرمایه گذاران نخواهد بود.

اما در حالی که با افزایش قابل توجه قیمت زمین طی دو سال گذشته، به خصوص در پایتخت، سهم زمین در هزینه های ساخت و ساز با افزایش 20 درصدی، از 50 به 70 درصد رسیده است، پیش بینی ها در بازار سرمایه نشان می دهد، امسال، افزایش قیمت در بخش زمین، به نفع مالکان آپارتمان یا همان افزایش قیمت واحدهای مسکونی خواهد بود.

بنابراین، در حالی که طی دو سال اخیر با اتکا به آمارهای رسمی، درصد افزایشی قیمت زمین به طور میانگین 30 درصد بیش از درصد افزایش قیمت واحدهای مسکونی بوده، امسال، هرگونه افزایش در نرخ زمین مسکونی، باعث افزایش بیشتر قیمت آپارتمان خواهد شد. به این معنا که، برای سال 92، بر خلاف دو سال قبل، درصد افزایشی قیمت آپارتمان بیش از درصد افزایشی قیمت زمین پیش بینی می شود.

این در حالی است که براساس آخرین اعلام مرکز آمار ایران درباره تغییرات قیمت در بازار مسکن در سال 91، آپارتمان 52 درصد و زمین به طور میانگین 82 درصد افزایش قیمت داشت.

به این ترتیب و براساس تحلیل صاحبنظران بازار سرمایه، امسال برخلاف سال های قبل، به علت تضعیف نرخ بازده در بازار مسکن، به طور قطع، افزایش جهش گونه در قیمت ها در این بازار پیش بینی نمی شود.

این در حالی است که هرگونه افزایش در قیمت زمین، امسال، قیمت ها را با درصد بیشتری، به نفع قیمت واحد مسکونی یا همان آپارتمان، افزایش می دهد.

صاحبنظران بازار سرمایه  با تاکید بر اینکه براساس پیش بینی ها، در سال 92، بیشترین افزایش قیمت، متوجه بازار ارز خواهد بود، به سرمایه گذاران توصیه می کنند: امسال، سایر بازارهای اقتصادی به لحاظ سودهی، بهتر از بازار مسکن هستند و آن طور که پیش بینی می شود ارز با افزایش قیمت مواجه می شود، در بازار مسکن چنین افزایشی قابل پیش بینی نیست.

آن ها با بیان اینکه در حال حاضر شرایط در بازار مسکن به گونه ای است که سهم زمین در هزینه های ساخت از 50 به 70 درصد افزایش یافته است، می گویند: این امر می تواند دو معنی داشته باشد؛ یکی اینکه قیمت زمین در حال حاضر حبابی است و دیگر آنکه قیمت هرمترمربع ساختمان هنوز هم ظرفیت افزایش دارد و می تواند در سال 92 بالا برود.

این کارشناسان با تاکید بر اینکه امسال، ارز تعیین کننده و بازیگر اصلی بازار سرمایه است، معتقدند: بخش عمده ای از سرمایه ها به خصوص سرمایه های موجود در بخش املاک با افزایش قیمت ارز، به سمت این بازار هدایت می شود.

از سوی دیگر با تشریح عوامل موثر بر بازار سرمایه گذاری مسکن در سال جاری رشد تولید ناخالص داخلی که طی دو سال گذشته منفی بوده و امسال هم شواهد نشان می دهد که نمی تواند مثبت باشد،  نرخ تورم، نرخ بیکاری، نرخ ارز، قیمت نفت و سیاست ها و تصمیمات دولت جدید، پارامترهای تعیین کننده سال 92، برای بازار سرمایه به خصوص در بخش مسکن هستند.

همچنین منفی بودن رشد تولید ناخالص داخلی به معنای عدم خلق واحد مسکونی جدید خواهد بود که باعث می شود نقدینگی های جدید روی دارایی های قبلی بنشیند و قیمت ها افزایش یابد.

این در حالی است که بر خلاف سایر کشورها، بخش مسکن، در بورس بسیار ضعیف و سرمایه گذاری در این زمینه نسبت به بازار سهام بسیار ناچیز است و به این ترتیب، املاک و مستغلات چه در ایران و چه در دنیا به لحاظ ریسک پذیری موقعیتی متوسط دارد.به عبارت دیگر، ریسک پذیری سرمایه گذاری از کم به زیاد، به ترتیب از وجه نقد، قرضه دولتی، املاک، سهام و کالاهای اساسی، است.

از سوی دیگر و براساس آمارهای موجود، هم اکنون 50 درصد کل دارایی ها در ایران در بخش املاک و مستغلات است،این در حالی است که این نسبت در کشورهای پیشرفته دنیا یک سوم است.

صاحبنظران بازار سرمایه همچنین در تشریح تفاوت های بازار سرمایه گذاری مسکن در مقایسه با بازار سهام می گویند: به طور کلی سرمایه گذاری در بخش املاک و مستغلات، کم ریسک تر از بازار سهام است؛ این در حالی است که بازار سهام در مقایسه با بازار مسکن با تعداد زیادی خریدار و فروشنده مواجه است که محصولاتی همگن، با اطلاعات شفاف و هزینه پایین معاملاتی با قدرت نقد شوندگی بالا و تعدیل آتی قیمت ها، در این بازار مورد معامله و سرمایه گذاری قرار می گیرد. در مقابل بازار سهام، هر چند نقدشوندگی املاک در ایران نسبت به متوسط جهانی بالا تر است اما در کل، بازار مسکن نسبت به سهام، با نقدشوندگی کمتر، اطلاعات غیرشفافتر، هزینه های بالاتر معاملاتی، تعدیل با وقفه قیمت ها، محصولات ناهمگن و تعداد کمتری از خریدار و فروشنده همراه است.

کارشناسان توصیه می کنند: مسئله مهمی که هم دولت، هم شهرداری و هم نهادهای آماری کشور باید به شدت آن را مورد توجه قرار داده و بر روی آن کار کنند، ضرورت تدوین و ارائه آمار در بخش املاک و مستغلات است. این در حالی است که در بسیاری از کشورها، قانونی وجود دارد که بر مبنای آن نهادهای مسئول باید در زمان هایی مشخص آمارهای مربوط به زمین و مسکن را اعلام و ارائه کنند. برای مثال در کشور انگلستان، تعداد و سایر آمار و اطلاعات مربوط به وام های رهنی، 30 روز پس از پایان ماه، باید برای اطلاع عمومی از طرق تعیین شده افشا و منتشر شود، همچنین زمان افشای اطلاعات و آمار مربوط به تعداد خانه های فروخته شده در آمریکا، 25 روز پس از پایان ماه و زمان افشای آمار و اطلاعات شاخص های قیمت مسکن در انگلستان، پایان هر ماه است.

 

مهمترین روی دادهای بازار مسکن در بهار 92

اما گذشته از بازگویی آنچه در سال 91 بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داد و شرایط موجود در آن را رقم زد در کنار فرصت ها و تهدیدهای این بخش مهم و حیاتی از اقتصاد کشور، بازار مسکن در سه ماهه اول سال 92 را می توان در یک عبارت خلاصه کرد: چکیده ای از آنچه در بازار مسکن91 اتفاق افتاد در کنار امیدواری هایی به آینده در بستر تداوم رکود تورمی.

مهمترین رویدادهای بازار مسکن سال 92 در سه ماهه اول را می توان در دو بخش کلی دست بندی کرد.

در بخش اول شرایط روانی و جو حاکم بر بازار مسکن تحت تاثیر پیش بینی ها و مسائل مهم پیش روی اقتصاد و سیاست کشور به ویژه برگزاری انتخابات ریاست جمهوری دوره یازدهم مورد تامل و بررسی قرار می گیرد و در بخش دوم به اشاره و تشریح سیاست ها، برنامه ها و قوانین مصوب در بهار امسال خواهیم پرداخت.

در ادامه مهمترین آمارهای رسمی ارائه شده از سوی اصلی ترین مرجع آماری کشور یعنی مرکز آمار ایران در بهار سال 92 ارائه خواهد شد.

الف) عوامل روانی تاثیر گذار بر بازار مسکن

مهمترین عامل روانی اثرگذار در بازار مسکن به خصوص در معاملات خرید و فروش در سه ماهه اول سال 92 تحت تاثیر برگزاری انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری و گانه زنی هایی ایجاد شد که از سوی عوام و خواص در این زمینه پیش بینی می شد.

اولین آثار و نشانه های جو روانی ناشی از تاثیر برگزاری انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری بربازار معاملات مسکن از ماه های پایانی سال 91 در میان فعالان این بخش اقتصادی ظهور و بروز پیدا کرد.

از سه ماهه آخر سال 92 که در فصل بهار به نهایت شدت خود رسید، فعالان بازار مسکن چه حرفه ای و چه افرادی که تخصص چندانی در این زمینه ندارند و تنها متقاضی خرید یا فروش هستند دو پیش بینی متفاوت را در این زمینه به صورت غیر رسمی در بازار معاملات مسکن رواج دادند. مالکان با تصور افزایش قیمت بعد از برگزاری انتخابات از فروش واحدهای مسکونی خود به صورت موقت انصراف دادند و متقاضیان خرید نیز با امید کاهش قیمت ها به صورت موقتی خرید خود را به تاخیر انداختند. به این ترتیب شرایط رکود تورمی که از اولین روزهای آغاز به کار بازار معاملات مسکن بر این بازار سایه انداخته بود در روزهای پایانی سال 91 به اوج خود رسید و دامنه آن با شدت بیشتری به بهار 92 نیز کشیده شد.

اما، با سکته ای که سال گذشته در مسیر فعالیت های ساختمانی تحت تاثیر نوسانات ارزی به وجود آمد، ساخت و سازهای مسکونی در شهر تهران بدون اوج گیری با ثبت رکورد تازه در تیراژ واحدها، تنها ژست سال 90 را حفظ کرد. در این زمینه آماری که معاونت برنامه ریزی سازمان نوسازی شهر تهران درباره تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در سال گذشته در نیمه بهار 92 منتشر کرد نشان می دهد: در سال گذشته اگرچه رکورد عبور از مرز 200 هزار واحد مسکونی جدید که اولین بار در سال 90 به ثبت رسیده بود برای دومین سال متوالی در پایتخت تکرار شد اما در حجم ساخت و ساز یعنی از نظر تعداد واحدها، آن رشد خیره کننده دوسال پیش عملا اتفاق نیفتاد.

اما، کارشناسان مسکن درباره نزولی شدن منحنی رشد ساخت و ساز در تهران از 53 درصد در سال 90 به 9 درصد در سال 91، دو دلیل عمده را مطرح می کنند. اولین دلیل اینکه جو سنگین اقتصاد کشور به خصوص در بخش تورم تا حدود زیادی حاشیه سود انبوه سازان و بساز و بفروش ها را کاهش داده و باعث دست کشیدن آن ها از ساخت و ساز جدید شده است. تداوم این بی انگیزگی و جو سنگین همان علتی است که تحلیلگران بازار سرمایه امسال را سال مناسبی برای سرمایه گذاری در حوزه مسکن پیش بینی نمی دانند.

دلیل دوم به نزدیک بودن برگزاری انتخابات ریاست جمهوری دوره یازدهم در خرداد ماه 92 باز می گردد. کارشناسان و تحلیلگران حوزه مسکن معتقدند: مدلی که از روی دو دوره قبلی انتخابات ریاست جمهوری برای بازار ساخت و ساز قابل تعریف است از رکود سنگین فعالیت های ساختمانی در سال برگزاری انتخابات حکایت می کند.

این مدل نشان می دهد، در دوره انتخابات ریاست جمهوری ظرف 8 سال گذشته، درست در سال برگزاری انتخابات، تقاضا از طرف سرمایه گذران ساختمانی برای احداث مجتمع های مسکونی در تهران با کاهش شدید رو به رو شده است. به طوری که در سال 84، حجم صدور پروانه ساختمانی در شهرداری تهران رشد منفی 13 درصد را تجربه کرد و در کل، 77 هزار واحد مسکنی در تهران ساخته شد.

در سال 88 نیز مصادف با برگزاری دهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری، ساخت و ساز به شدت افت کرد و نرخ رشد منفی 43 درصد را در منحنی تیراژ واحدها، به ثبت رساند. به این ترتیب، کارشناسان مسکن با استناد به مدل سال های انتخاباتی بازار ساخت و ساز، سال 92 را پس از سه سال رونق پیاپی در این زمینه سال رکود ساخت و ساز مسکن به خصوص در پایتخت می دانند. این رکود تحت تاثیر جو روانی انتخاباتی و همچنین عوامل دیگری مانند افزایش قابل توجه هزینه های ساخت در بهار سال 92، به نحو محسوسی مشاهده شد.

اما، با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در آخرین ماه از سه ماهه اول سال 92، فعالان بازار مسکن 24 ساعت پس از برگزرای انتخابات را متفاوت ترین روز در ایام سپری شده از سال 92 برای بازار معاملات مسکن عناون کردند. این افراد برگشت حیات مجد به معاملات مسکن را در صبح و عصر روز بعد از انتخابات اولین واکنش ملموس به پایان انتظار بازار مسکن برای برگزاری انتخابات عنوان کردند.

این در حالی است که هر چند عملا در اولین روز پس از برگزاری انتخابات شاید تفاوت فاحشی در حجم معاملات ملکی صورت نگرفت اما بنا بر اذعان فعالان بازار مسکن حضور خریداران و فروشندگان به نحو محسوسی از همان روز اول بعد از برگزاری انتخابات در بازار مسکن احساس شد.

هر چند این تحول یکباره را به دلیل آنکه از اولین روز پس از برگزاری انتخابات و قبل از اعلام نتایج رخ داد نمی توان به پای دولت منتخب گذاشت اما تغییر ایجاد شده در مسیر رونق یافتن معاملات املاک بیشتر ناشی از پایان یافتن جو روانی حاکم در نتیجه برگزرای انتخابات بود که از سال گذشته در بازار مسکن حاکمیت داشت.اعلام نتایج قطعی انتخابات دو روز پس از برگزاری، دومین شوک به بازار مسکن را در راستای افزایش مراجعه به بنگاه ها و همچنین افزایش تمایل به چانه زنی برای معامله ملک را افزایش داد که البته اکثر قریب به اتفاق کارشناسان آن را ناشی از جو روانی و نه به وجود آمدن رخدادی واقعا اثربخش در این بازار می دانند.

در ادامه تحولات بازار مسکن تحت تاثیر اعلام نتایج قطعی انتخابات، افزایش قدرت چانه زنی خریدارن و همچنین بازگشت تخفیف به بازار خرید و فروش ملک، که با قوت گرفتن شایعه کاهش قیمت ها پس از برگزرای انتخابات ریاست جمهوری از نیمه های بهار در بازار مسکن احساس می شد، به میزان قابل توجهی این بازار را در روزهای اول پس از اعلام نتایج تحت تاثیر قرارد اد.

براین اساس، هر چند به اعتقاد گروهی از کارشناسان و فعالان بازار مسکن، به دلیل ویژگی های خاص این بازار، نمی توان انتظار تغییرات زودهنگام و لحظه ای نظیر آنچه در بازار طلا و ارز اتفاق می افتد در این بازار داشت، اما به طور قطع پیش بینی ها حاکی از تداوم روند کاهشی قیمت مسکن در روزهای پایانی بهار و تداوم آن به فصل طلایی جابه جایی ها یعنی تابستان است. امری که به صورت محسوس در روزهای پایانی بهار بازار معاملات خرید و فروش مسکن را تحت تاثیر قرار داد.

از سوی دیگر علاوه بر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و اعلام نتایج قطعی آن، کارشناسان مسکن رسیدن قیمت ها چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره به سقف قیمتی ممکن در سال گذشته را عامل دیگری عنوان کردند که تثبیت و حرکت به سمت کاهش قیمت ها در بهار سال 92 را طلب می کرد. کارشناسان مسکن معتقدند: در سال 91 قیمت ها در بازار معاملات مسکن تا حدی افزایش پیدا کرد که قدرت خرید متقاضیان با تهدید جدی مواجه شد تا جایی که به اصطلاح فعالان بازار مسکن، این بازار دیگر کششی برای افزایش قیمت ندارد.

 

ب) مهمترین برنامه ها و سیاست های اعلام شده در بهار 92

 اما، در این میان برنامه ها و سیاست های جدید در حوزه مسکن در سه ماهه اول سال 92 از سوی مسئولان انجام و اعلام شد که اهم آن به شرح زیر است.

*اولین نشانه های اجرای شناسنامه فنی در تهران

ماحصل انچه در اسفند ماه سال گذشته، به تفاهم مشترک بین شهرداری تهران و سازمان نظام مهندسی تهران تبدیل شده بود، از ابتدای فروردین 92 با ابلاغیه رسمی از سوی شهرداری تهران به مناطق 22 گانه پایتخت، به صورت ضوابط تازه برای ساخت و سازهای مسکونی درآمده و همه عومال بازار مسکن از مالکان زمین های آماده ساخت گرفته تا مهندسان ناظر و مسئولان صدور پروانه ساختمانی، مکلف به اجرای آن شده اند.

براساس این ضوابط صدور پروانه ساختمانی برای افرادی که دارای صلاحیت فنی هستند – بسازو بفروش های غیر متخصص – از این پس ممنوع است و این افراد که عمدتا تنها مجاز به شرکت در فعالیت های سرمایه گذاری و تامین مالی پروژه های ساختمانی بالاتر از 3000 هزار مترمربع هستند.

از سوی دیگر به موجب ابلاغیه شهردار تهران، صدور شناسنامه فنی ساختمان پس از 4 سال از تعلیق ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که پیش از این از سوی نهادهای شهری – شهرداری و شورای شهر تهران – به صورتی یک طرفه به حالت تعلیق درآمده بود، از سر گرفته شد و مقرر شد برای هر ساختمان جدیدی که با متراژ بیش از 3 هزار مترمربع در تهران مجوز ساخت می گیرد شناسنامه فنی صادر شود و این متراژ با مشاهده میزان موفقیت نظام مهندسی در آینده به متراژ های پایین تر تسری یابد و به تدریج کل ساخت و سازها برخوردار از شناسنامه فنی شود.

متن کامل نامه سازمان نظام مهندسی تهران در راستای ضرورت اجرای کامل ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و صدور شناسنامه فنی ساختمان که منجر به دستور فوری شهردار تهران برای اجرا از روز اول فروردین ۹۲ شد، به شرح زیر است:

نظر به ضرورت اجرای قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان و آیین‌نامه اجرایی مباحث مقررات ملی ساختمان که انجام خدمات مهندسی توسط اشخاص دارای صلاحیت را الزامی می‌داند و به استناد ماده ۳۴ قانون مصوب اسفندماه ۱۳۷۴ مجلس شورای اسلامی مبنی‌بر اینکه «شهرداری‌ها و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان و مالکان و کارفرمایان مکلفند مقررات ملی ساختمان را رعایت نمایند، عدم رعایت مقررات یاد شده و ضوابط و مقررات شهرسازی تخلف از قانون مذکور می‌باشد از طرفی به موجب بند الف ماده ۳۲ قانون یاد شده، «مداخله اشخاص حقیقی و حقوقی فاقد مدرک صلاحیت در امور فنی که اشتغال به آن مستلزم داشتن مدرک صلاحیت است، تخلف از قانون محسوب می‌شود.» این اصول و قواعد تحت عنوان آیین‌نامه ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی در جلسه مورخ ۱۷/۰۴/۱۳۸۳ به تصویب هیات وزیران رسید و از سال ۱۳۸۴ تحت عنوان مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات‌اداری) توسط وزارت مسکن و شهرسازی لازم‌الاجرا گردیده است.

کنترل صحیح عملیات اجرایی تمامی ساختمان‌های مشمول ماده ۴ قانون نظام مهندسی باید تحت نظارت ناظران انجام پذیرد و بر اساس بند ۲-۵-۲ مبحث مذکور، «ناظران مکلفند بر عملیات اجرایی ساختمانی که تحت نظارت آنان احداث می‌گردد از لحاظ انطباق ساختمان با مشخصات مندرج در پروانه‌ها و مقررات ملی ساختمان نظارت نموده و در پایان کار مطابقت عملیات اجرایی ساختمان را با مدارک فوق گواهی نمایند» و همان گونه که تهیه نقشه‌ها توسط مهندسان چهار رشته (عمران، معماری، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی) صورت می‌گیرد، نظارت بر آن نیز باید توسط ناظران همان رشته‌ها انجام پذیرد.

به موجب بخش ۲-۹-۱ و ماده ۱۶ مبحث مذکور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که سندی است حاوی اطلاعات فنی و ملکی ساختمان، توسط نظام مهندسی ساختمان استان صادر و می‌بایست توسط سازندگان ذی‌صلاح پس از تایید طراحان و ناظران چهار رشته که توسط سازمان استان معرفی می‌گردند تکمیل و آماده گردد.

امعان نظر به موارد فوق‌الذکر، استفاده از سازندگان ذی‌صلاح و ناظران چهار رشته (عمران، معماری، تاسیسات برقی، تاسیسات مکانیکی) و صدور شناسنامه فنی و ملکی در اغلب استان‌های کشور از جمله استان‌های اصفهان، یزد، مازندران، سیستان و بلوچستان، چهارمحال و بختیاری، آذربایجان شرقی، خراسان رضوی، خراسان جنوبی و حتی استان‌های محروم در حال انجام می‌باشد؛ لذا برای کلانشهر تهران که با مدیریت مدبرانه جنابعالی در سایر حوزه‌های خدمات شهری الگویی مناسب در سطح کشور و پایتخت‌های جهان اسلام است، شایسته نیست که، به بهانه افزایش قیمت ساخت‌و‌ساز از دارا بودن شناسنامه فنی و ملکی ساختمان که نشان‌دهنده سابقه ساخت‌و‌ساز در پایتخت و رعایت یا عدم‌رعایت مقررات ملی و انجام عملیات ساختمانی توسط مهندسان و سازندگان ذی‌صلاح است محروم باشد.

همان گونه که ملاحظه می‌فرمایند طبق جدول ذیل، در صورت اجرای قانون حق‌الزحمه چهار ناظر کمتر از دو درصد هزینه ساخت‌و‌ساز در شهر تهران می‌باشد، در حالی که در کشورهای دیگر و با موقعیت مشابه ما، هزینه خدمات مهندسی حداقل ده درصد هزینه ساخت و‌ساز را شامل می‌گردد.

 

استفاده از اشخاص ذی‌صلاح (طراحان، ناظران و سازندگان دارای پروانه اشتغال به کار) در انجام عملیات ساختمانی، با افزایش عمر مفید و کارآیی ساختمان، هزینه‌ای را که از سرمایه‌های ملی صرف ساخت‌و‌ساز می‌گردد به بهره‌برداران بازمی‌گرداند.

با توجه به پیش‌بینی‌های صورت پذیرفته در زمینه‌های سخت‌افزاری و نرم‌افزاری و در پرتو مساعدت به‌عمل آمده توسط معاونت محترم شهرسازی و معماری و همچنین استفاده از تجربیات و ظرفیت‌های دفاتر خدمات الکترونیک سطح شهر سازمان نظام مهندسی ساختمان از آمادگی کامل جهت اجرای ماده ۳۳ برخوردار است.

لذا خواهشمند است با تقاضای اعضای هیات‌مدیره دوره ششم سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران که همواره بر تعامل مثبت با شهرداری تهران تاکید داشته‌اند موافقت نموده و دستور اجرای ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان در سطح کلانشهر تهران (که شامل ناظران چهار رشته و لزوم وجود مجریان ذی‌صلاح و صدور شناسنامه فنی است)، را از ابتدای فروردین سال ۹۲ صادر فرموده و برگی دیگر به دفتر پرافتخار خدمات خود در حوزه مدیریت شهری بیفزایید.

این در حالی است که اعلام از سر گیری صدور شناسنامه فنی در شهر تهران با واکنش های متفاوتی از جانب کارشناسان و فعالان بازار ساخت و ساز مواجه شد.

تغيير اساسي ضوابط ساختمان‌سازي در شهر تهران كه از ابتداي فروردين ماه به موجب ابلاغيه رسمي شهردار تهران، ساخت‌وساز‌هاي سال92 را در بر گرفته است اگرچه دو هدف «ارتقای كيفيت فني آپارتمان‌هاي مسكوني» و راه‌اندازي نظام «قيمت‌گذاري ملك براساس رتبه كيفي» را دنبال مي‌كند، اما در كوتاه‌مدت ممكن است تبعاتي براي بازار مسكن به همراه داشته باشد.

انبوه‌سازان به عنوان گروهي كه از ضوابط جديد، تحت‌تاثير حذف بسازوبفروش‌ها، نفع قطعي عايدشان مي‌شود در اين باره معتقدند: در حال حاضر سهم زيادي از بازار ساخت‌وساز در اختيار بسازوبفروش‌ها قرار دارد؛ طوريكه با اعمال ممنوعيت صدور پروانه‌ساختماني براي غيرانبوه‌ساز – افراد فاقد صلاحيت كه از نظر سازمان نظام مهندسي مجري محسوب نمي‌شوند- اين احتمال وجود دارد كه حجم احداث آپارتمان‌‌هاي جديد در تهران افت چشمگيري پيدا كند.

همچنين كارشناسان مسكن نيز در واكنش به از سرگيري صدور شناسنامه‌فني ساختمان بواسطه اجراي ضوابط جديد اعلام كردند: صدور شناسنامه‌ به صورت گزينشي و براي فقط معدودي از ساختمان‌ها، باعث دودستگي در بازار مسكن مي‌شود و به تحريك قيمت آپارتمان‌هايي كه مهرتاييد نظام مهندسي را دارند، منجر خواهد شد.

در ابلاغيه شهرداري مقرر شده فعلا فقط براي ساختمان‌هاي با زيربناي بيش از 3 هزار مترمربع –مجتمع‌هاي بزرگ مسكوني- شناسنامه‌فني صادر شود و ساختمان‌هاي كم‌واحد فعلا از اين قاعده مستثني هستند.

هشدار كارشناسان در اين باره، معطوف است به جوسازي احتمالي دلالان مسكن نسبت به آپارتمان‌هاي داراي شناسنامه‌فني و در نتيجه هجوم متقاضيان خريد به سمت چنين املاكي.

اين در حالي است كه طبق گفته كارشناسان، در صورتي كه همه ساختمان‌هاي موجود در شهر به شناسنامه‌فني با رتبه‌هاي مختلف مجهز شوند، امكان سوءاستفاده در بازار مسكن برطرف خواهد شد.

*تصویب کلیات انتقال پایتخت

طرح انتقال پایتخت تهران که از سال 52 در کشور مطرح شده و هنوز هم به نتیجه ای قطعی و کارشناسی نرسیده است، در سه ماهه اول سال 92 در میان نمایندگان مجلس و همچنین دولتی ها بیش از پیش مورد توجه قرار گرفت.

براین اساس، طرح انتقال پایتخت سیاسی – اداری از تهران که زمستان سال گذشته، با امضای حدود 100 نفر از نمایندگان مجلس در نوبت بررسی قرار گرفت، فروردین ماه 92 در کمیسیون عمران مجلس به تصویب رسید.

به این ترتیب مجلس در حالي طرح انتقال پايتخت را بررسي مي‌كند كه دولت پيش‌تر، شهر جديد پرند را به عنوان پايتخت اداري ايران در نظر گرفته بود و حتي 400 هكتار از زمين‌هاي مجاور مسكن‌مهر در اين منطقه را براي ساخت وزارتخانه‌ها جانمايي كرده بود. هر چند از نظر دولت، بحث انتقال پايتخت اداري به لحاظ محل جديد، تقريبا حل‌شده تلقي مي‌شود، اما در صورتي كه طرح مدنظر مجلس، «پرند» را قبول نكند، اجراي طرح با چالش روبه‌رو خواهد شد.

در این زمینه، اعضاي كميسيون عمران مجلس طی سه ماهه اول سال 92، با تصويب كليات طرح انتقال، بر تشكيل پايتخت اداري جديد در منطقه‌اي بيرون از كلان‌شهر تهران راي موافق دادند و مقرر شده ظرف دو هفته آينده بعد از تصويب جزئيات آن، متن طرح براي تصويب نهايي وارد صحن مجلس شود.

در اين طرح بر تصميم‌گيري جمعي مسوولان نظام بر سر مكان‌يابي منطقه جديد براي پايتخت‌ سياسي- اداري ايران تاكيد شده است به طوري كه در صورت تصويب نهايي آن، شورايي 10 نفره مركب از سران ارشد نظام و نمايندگان برخي دستگاه‌هاي دولتي ماموريت پيدا مي‌كنند براي شناسايي شهري كه بتواند توان پذيرش پايتخت اداري را داشته باشد، اقدام كنند.

براساس اعلام سخنگوی وقت کمیسیون عمران در زمان تصویب طرح انتقال پایتخت، در اين طرح هيچ اشاره يا توصيه‌اي براي نامزدي شهر‌هاي ايران بابت پذيرش پايتخت اداري نشده است و فقط بر تشكيل شوراي انتقال تاكيد دارد.

هر چند نمایندگان مجلس در این باره می گویند: تصميم دولت منافاتي با طرحي كه نمايندگان مجلس تنظيم كرده‌اند ندارد چون كه نمايندگان در قالب اين طرح اصلا قصد معرفي شهر يا محله‌اي براي پايتخت جديد را ندارند بلكه هدف كلي طرح، انتخاب افرادي را براي تحقيق در اين زمينه دنبال مي‌كند كه آن افراد كه اغلب آنها مسوولان دولتي هستند بايد در اين زمينه تحقيق و پژوهش كنند.

 

*مالیات برخانه های خالی در ردیف مالیات بر ثروت

رییس کمیسیون اقتصادی مجلس که از سال گذشته به رغم مخالفت وزارت امور اقتصادی و دارایی و برخی دیگر از مسئولان و صاحبنظران که دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی را خلاف قانون و شرع می دانستند بر ضرورت تصویب و دریافت این دسته از مالیات ها به منظور کنترل سوداگری در بازار مسکن و افزایش عرضه به منظور کنترل قیمت ها در این بازار تاکید می کرد، بهار امسال، از راه یابی مجلس برای دریافت مالیات از خانه های خالی خبر داد به گونه ای که قانون به نحوی تنظیم شود که دریافت این مالیات ها در ردیف دریافت مالیات از ثروت قرار گیرد که به این ترتیب، مشکل قانونی و شرعی که مخالفان دریافت این دسته از مالیات ها آن را مانع از تصویب قانونی در این زمینه می دانستند به بهترین شکل ممکن حل و فصل شود.

بهار سال 92، رييس کميسيون اقتصادي مجلس در اين باره اعلام کرد: مشکل حقوقي دريافت ماليات از خانه هاي خالي از طريق قراردادن اين ماليات در فهرست ماليات بر ثروت- در لايحه تحول مالياتي- حل شده و به طور قطع تا پايان امسال، قانون مربوط به آن تصويب مي شود.با اين حال طبق آنچه سخنگوي کميسيون اقتصادي و همچنين مشاوروزير راه و شهرسازي مي گويد: برخي نمايندگان مجلس با اين استدلال که ماليات، انگيزه بسازوبفروش ها براي ساخت آپارتمان و فروش در زمان مناسب (نگهداري طولاني مدت واحدها به صورت خالي) را کاهش مي دهد، فعلامخالف تصويب طرح هستند.

آن طور که رييس کميسيون اقتصادي مجلس در ماه های ابتدایی سال 92، اعلام کرد، قرار است طرح دريافت ماليات از خانه هاي خالي به عنوان يکي از موارد ماليات بر ثروت، در بند پنج لايحه اصلاح قانون ماليات هاي مستقيم ذکر شود که در اين صورت، مشکلات حقوقي که در رابطه با مغايرت با قانون و شرع، پيش از اين مانع از تصويب اين نوع ماليات مي شد، برطرف خواهد شد.

 ارسلان فتحي پور در شرايطي تصويب طرح دريافت ماليات از خانه هاي خالي را در سال جاري قطعي اعلام مي کند که هم اکنون دو نوع نظر درباره اين قانون در مجلس از سوي نمايندگان مطرح است. براين اساس، برخي نمايندگان تصويب طرح ماليات از خانه هاي خالي را باعث ايجاد نوعي بي انگيزگي در سازندگان مي دانند؛ چرا که با توجه به شرايط رکود معاملاتي مسکن، ممکن است برخي سازندگان مايل باشند تا زمان يافتن مشتري مناسب فروش واحدهاي آماده خود را به تعويق بيندازند که در اين صورت اخذ ماليات از خانه هاي خالي انگيزه ساخت را در آنها تضعيف مي کند.از سوي ديگر، اغلب نمايندگان و همچنين مسوولان مسکن در وزارت راه و شهرسازي پس از ناکارآمدي ابزارهاي تعزيراتي و ساير مواردي که طي دو سال گذشته از کارآيي لازم براي ايجاد آرامش در بازار اجاره برخوردار نبوده است، هم اکنون دريافت ماليات از خانه هاي خالي و در نتيجه افزايش عرضه واحدهاي مسکوني را آخرين حربه قانوني براي کنترل اجاره بها مي دانند. با اين وجود، رييس کميسيون اقتصادي مجلس تصويب اين طرح در قالب ماليات بر ثروت را براي سال جاري قطعي مي داند.

*تصویب پرداخت وام 50 میلیونی ساخت مسکن

تصویب پرداخت وام 50 میلیونی ساخت مسکن یکی دیگر از مصوباتی بود که در بهار سال 92 تصویب شد. بر این اساس، بانک ها موظف شدند به ساخت و سازها، تسهیلات بدون سپرده 50 میلیونی با نرخ سود مشارکتی پرداخت کنند. که از این میزان 40 میلیون تومان از رقم وام در موقع فروش واحد به خریدار منتقل می شود.

*ابلاغ معماری ایرانی و اسلامی

طی سه ماهه اول سال 92، شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، ضوابط اجرای سیاست‌های کلی نظام –قوانین بالادست از جمله قانون برنامه پنجم- در سه حوزه «احداث شهرک‌ها یا واحدهای مسکونی، توسعه درونی یا بیرونی شهرها و ایجاد شهرهای جدید» را تصویب و ابلاغ کرد.

این مصوبه که مفاد آن برای همه دستگاه‌های دولتی و عمومی و همچنین عوامل ساخت‌وساز در شهرها لازم‌الاجرا عنوان شده است، در نظر دارد سبک‌های «معماری ایرانی‌-اسلامی» را احیا کند.

به این منظور، در طراحی و ساخت واحدهای مسکونی رعایت 5 نوع ضابطه، الزامی شده است و سازنده‌ها به استفاده از هنرهای برگرفته از معماری صدر اسلام و مصالح استفاده شده در آن زمان، توصیه شده‌اند.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور برای طراحی داخلی واحدهای مسکونی در دست ساخت تاکید کرده است، از این پس باید یک «فضای مرکزی» در داخل آپارتمان به عنوان کانون فعال و زنده خانه، ایجاد شود. همچنین انعکاس نور مستقیم طبیعی در داخل فضاهای اصلی نیز الزامی است ضمن اینکه بکارگیری نماهای آلومینیومی و شیشه‌ای جدا از معماری بنا، ممنوع اعلام شده است.

 

عملکرد آماری کشور در بخش مسکن ( بهار 92) با تکیه بر تحلیل های کارشناسی

اما، بخش مهمی از آنچه هر فصل بازار مسکن و عملکرد آن را زیر ذره بین رسمی و آماری قرار می دهد، ارئه آمارهای رسمی مربوط به این بخش است که عمده آن از مجرای مرکز آمار ایران به عنوان موثق ترین و معتبر ترین نهاد آماری کشور، ارائه می شود.

بهار 92 نیز مرکز آمار ایران، گزارش های قابل توجهی از بازار مسکن منتشر کرد که ذکر آن ها خالی از لطف نیست.

*سبقت مسکن از تورم

طبق اطلاعات مرکز آمار، در سال۹۱ نرخ رشد اجاره بها از یک سو کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر در اواخر سال مسیر کاهشی را در پیش گرفت. در حالی که قیمت مسکن نه تنها افت نکرد بلکه در پاییز مسیر اوج را ادامه داد و رکورد رشد 8/52 درصد را تا قبل از زمستان به ثبت رساند.

به این ترتیب، بعد از ماه ها تاخیر در اعلام نرخ رشد قیمت مسکن، مرکز آمار ایران به خیال پردازی ها درباره نوسان قیمت در سال۹۱ خاتمه داد و با انتشار یک گزارش تازه اما خلاصه شده، اثبات کرد: قیمت مسکن در تهران بی سر و صدا رو به افزایش است .

مرکز آمار در این گزارش، فقط به میانگین قیمت مسکن و اجاره بها در تهران طی پاییز سال۹۱ اشاره کرده و در عین حال نرخ رشد این دو شاخص را به ترتیب ۸/۵۲ درصد و ۵/۳۳ درصد عنوان کرده است.

بر مبنای این گزارش، مقایسه اوضاع پاییز با دو فصل ابتدایی سال با در نظر گرفتن نرخ تورم حاکی است: اگر چه در طول سال ۹۱ آنچه از بازار مسکن تحت عنوان گلایه متقاضیان از ناملایمات به گوش می رسید بیشتر به رشد شدید اجاره بها مربوط بود، اما طبق اطلاعات مرکز آمار، در سال۹۱ نرخ رشد اجاره بها از یک سو کمتر از نرخ رشد قیمت مسکن بوده و از سوی دیگر در اواخر سال اجاره بها مسیر کاهشی را در پیش گرفت، در حالی که قیمت مسکن نه تنها افت نکرد که در پاییز مسیر اوج را ادامه داد و رکورد رشد ۸/۵۲ درصد را تا قبل از زمستان به ثبت رساند.

از سال۸۶ تاکنون، این اولین صعود بزرگ قیمت مسکن در پایتخت محسوب می شود. قیمت مسکن بعد از رشد ۸۶ درصدی در سال۸۶، در طول سال های اخیر از حداکثر ۳۰ درصد تجاوز نکرد و شاید همین آرامش نسبی ۴ساله باعث شد خریداران مسکن در سال۹۱ اوج گیری قیمت را آنچنان احساس نکنند.

مسوولان بازار ملک اواخر سال گذشته و در غیاب آمار رسمی، با خوش بینی به شرایط، رشد قیمت را در حد و حدود نرخ تورم، مطرح می کردند اما حالا مرکز آمار تایید می کند که فاصله ای که اوایل سال۹۱ در تهران بین نرخ رشد قیمت مسکن و نرخ تورم به وجود آمده بود، در اواخر سال بیشتر شده و عملا به جدایی کامل مسیر قیمت ملک از جاده تورم منجر شده است.

طبق گزارش مرکز آمار، میانگین قیمت واحدهای مسکونی در شهر تهران از متری ۵/۲ میلیون تومان در ابتدای سال۹۱ به متری ۳ میلیون و ۲۸۲ هزار تومان در فصل پاییز رسیده است و نرخ رشد نقطه به نقطه قیمت مسکن در تهران نیز از ۳۱ درصد در بهار۹۱ (نسبت به بهار۹۰) به مرز ۵۳ درصد در پاییز ۹۱ (نسبت به پاییز۹۰) نزدیک شده است.

در همین مدت نرخ تورم نقطه به نقطه از ۴/۲۲ درصد در بهار به ۴/۲۷ درصد در پاییز تبدیل شده که به این ترتیب فاصله بین منحنی رشد قیمت مسکن و منحنی تورم از ۶درصد در ابتدای سال۹۱ به حدود ۱۶ درصد در پاییز افزایش پیدا کرده است.

فاصله موجود بیانگر این نکته است که ارزش واقعی دارایی های ملکی در تهران بعد از چند سال کاهش، در حال افزایش است و شاید به همین خاطر است که در نیمه دوم سال گذشته، بخشی از معاملات خرید مسکن در تهران جنبه سرمایه گذاری به تعبیر دولتی ها جنبه سوداگری به خود گرفت.

با این حال، در امان بودن قیمت مسکن از رشد شدیدتر را باید مدیون مسابقه ای بود که سال گذشته بین قیمت سکه و دلار برپا شد، به طوری که بخش زیادی از نقدینگی های مردم سرگرم این مسابقه شد!

براساس این گزارش، چنانچه نرخ رشد قیمت مسکن در سه فصل اول سال۹۱ را با نرخ تورم سالانه منتهی به هر فصل، مورد مقایسه قرار دهیم، فاصله موجود بیشتر خود را نشان می دهد.

به عنوان مثال، نرخ تورم یکسال منتهی به پایان پاییز سال گذشته ۴/۲۷ درصد بوده است، در حالی که در پاییز قیمت مسکن تقریبا دو برابر این نرخ، افزایش یافت.

همچنین، براساس گزارش مرکز آمار ایران، نرخ رشد اجاره بها در سال۹۱ روند نزولی داشته است، به طوری که از ۲۷ درصد در بهار به ۳۷ درصد در تابستان رسید که با توجه به رونق نقل وانتقال اجاره نشین ها در تابستان، این رشد تاحدودی طبیعی بوده است و در پاییز به ۵/۳ درصد نزول پیدا کرد. میانگین اجاره بهای ماهانه واحدمسکونی در تهران در پاییز سال۹۱ به متری ۱۵ هزار و ۸۰۰ تومان (بدون پول پیش) رسید به این معنی که عمده آپارتمان های ۱۰۰ متری در تهران طی این فصل با مبلغ ماهانه ۵/۱ میلیون تومان به اجاره یکساله مستاجران درآمدند.

از سوی دیگر، سال گذشته، زمین در تهران رتبه اول بیشترین افزایش قیمت را در مقایسه با دو فاکتور دیگر قیمت مسکن و اجاره بها به خود اختصاص داد. میانگین قیمت زمین در پاییز پارسال با ۸۲ درصد افزایش به متری نزدیک به ۴ میلیون تومان رسید. در سال های گذشته میانگین قیمت زمین و مسکن در تهران تقریبا نزدیک به هم بودند، اما در سال۹۱، قیمت زمین با شیب زیادی از قیمت مسکن فاصله گرفت، به طوری که قیمت خانه های کلنگی در تهران به دلیل کمبود شدید قطعات زمین های خام، خانه های کلنگی به جای زمین، برای ساخت وساز مورد استفاده قرار می گیرد در پاییز۹۱ برابر شد با قیمت آپارتمان های نوساز در تابستان۹۱ .

*آمار رسمی از نرخ های جدید در بازار مسکن

مرکز آمار ایران همچنین در روزهای پایانی سه ماهه اول سال 92، گزارشی منتشر کرد که در آن آمارهای جدیدی از نرخ های تازه را در بازار مسکن مشاهده می شود. براساس این گزارش، ميانگين قيمت زمين – خانه‌كلنگي- در كل كشور در سال91 به مترمربعي 455 هزار تومان رسيد و قيمت هر مترمربع واحدمسكوني در نقاط شهري كشور نيز طي همين سال به مرز يك ميليون تومان نزديك شد و در سطح 980 هزار تومان ايستاد. در حال حاضر هزينه خريد هر مترمربع زمين با كاربري مسكوني در شهر تهران 7 برابر ساير شهرها است.

همچنین بر مبنای این گزارش، ميانگين 4ساله قيمت زمين در كشور در دولت دهم حدود 23 درصد نسبت به 4ساله دولت نهم كاهش پيدا كرده است طوري كه میانگین قيمت زمين در نقاط شهري كشور از متري 434 هزار تومان در 4سال منتهي به پايان87، به متري 330 هزار تومان در 4سال منتهي به 91 رسيد.

با اين حال در طول 4 سال اخير، قيمت زمين در كشور در برخي سال‌ها همچون سال89 تا متري 395 هزار تومان افزايش يافت و در نيمه‌اول 91 نيز به متري 455 هزار تومان رسيد كه با توجه به كمبود شديد قطعات زمين در بازار، چنين افت‌وخيزي طبيعي به نظر مي‌رسد. اين در حالي است كه در شهر تهران، قيمت زمين مسكوني در سال91 به مترمربعي 3ميليون و 200 هزار تومان رسيد و در مقايسه با سال قبل از آن، حداقل 50 درصد افزايش پيدا كرد.

اين به آن معنا است كه در حال حاضر هزينه خريد هر مترمربع زمين با كاربري مسكوني در شهر تهران 7 برابر ساير شهرها است و به ازاي يك متر زمين در تهران مي‌توان 7 متر زمين در نقاط شهري غيراز پايتخت، خريداري كرد.

از سوی دیگر براساس داده های این گزارش، هم اکنون، قيمت واحدمسكوني در كل‌كشور نيز معادل يك‌سوم قيمت در تهران است.

در سال91 قيمت كشوري آپارتمان مسكوني فقط 13 درصد نسبت به سال90 رشد كرد، اما در شهر تهران بين 30 تا 52 درصد افزايش يافت. آنچه در گزارش مركز آمار ايران درباره 8سال روند افت و خيز قيمت زمين، مسكن و اجاره‌بهاي كشوري آمده است، نشان مي‌دهد: يكسال پيش از اجراي طرح مسكن‌مهر، يعني در سال86 قيمت زمين و آپارتمان در كل‌كشور به ترتيب 100 درصد و 67 درصد افزايش يافت. همچنين در سال87 يعني سال قبل از شروع جدي ساخت‌وسازهاي مسكن‌مهر نيز قيمت زمين در كشور در بالاترين سطح خود قرار داشت طوري كه در اين سال ميانگين قيمت خانه‌كلنگي در نقاط شهري كشور به مترمربعي 610 هزار تومان بالغ شد. اما در 4 سال بعد نرخ زمين بين 180 هزار تا 455 هزار تومان –به ازاي هر مترمربع- در نوسان بوده است و ركورد بيشترين نرخ رشد و بيشترين افزايش قيمت در بازار زمين، به ترتيب به سال‌هاي 86 و 87 تعلق داشته است.

بر اساس این گزارش، اجاره‌بهاي واحد مسكوني در سطح كشور طي سال91 معادل يك سوم اجاره‌بها در تهران بود. اين فاصله سه‌برابري بين اجاره‌بها در تهران با كشور، در سال 90 نيز اتفاق افتاده بود.

مركز آمار ايران ميانگين اجاره‌بهاي آپارتمان در سال91 در كل كشور را متري 5 هزار تومان – اجاره‌ماهانه- اعلام كرده است. در اين سال، ميانگين اجاره‌بها در تهران به متري 15 هزار تومان رسيد. هر چند اجاره‌بهاي كشوري يك‌سوم اجاره‌بهاي شهر تهران است، اما نرخ رشد آن هم براي تهران هم براي كشور 50 درصد گزارش شده است.

نرخ رشد قابل‌تامل اجاره‌بها در سطح كشور نشان مي‌دهد به‌رغم تحويل بخش زيادي از مسكن‌مهر در شهرها، نرخ‌ها در بازار اجاره سال به سال رو به افزايش است. پيش‌تر و تا قبل از انتشار اين گزارش مركز آمار ايران، تصور مي‌شد جهش اجاره‌بها فقط قسمت شهر تهران است و در ساير شهرها به واسطه افتتاح و واگذاري واحدهاي مسكوني‌مهر، اجاره‌بها به حالت تعديل رسيده است. اما با گزارش جديد مركز آمار مي‌توان تحليل كرد موجران كماكان به دنبال جبران هزينه‌هاي زندگي و تورم افسار گسيخته از طريق افزايش نرخ‌هاي اجاره هستند. با اين حال گزارش مركز آمار ايران هشداري است به مسوولان بخش مسكن بابت لزوم اجراي طرح اختصاصي و جداگانه براي بازار اجاره‌نشين‌ها. به بيان ساده‌تر همانطور كه كارشناسان مسكن معتقدند، اجراي طرح مسكن‌مهر به تنهايي پاسخگوي تقاضا در بازار اجاره و حلال اجاره‌بها نيست، واقعيت بازار مسكن در يكسال اخير نيز بر اين موضوع صحه مي‌گذارد.

 

 

روایت غیر رسمی از آخرین آمار موجود در خصوص حداقل و حداکثر هزینه ساخت

در کنار تمام آمارهای رسمی و نیمه رسمی که در سه ماهه اول سال 92 از سوی مراجع آماری کشور و همچنین مسئولان بخش مسکن اعلام شد، مهمترین روایت غیر رسمی علاوه بر پیش بینی فعالان بازار مسکن از آینده این بازار به اعلام حداقل و حداکثر هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی بر می گردد که ذکز آن خالی از لطف نیست.

روزنامه دنیای اقتصاد، 22 اردیبهشت ماه در این زمینه گزارشی از زبان یکی از انبوه سازان مطرح پایتخت منتشر کرد که در آن اعداد غیر رسمی ولی عینی از واقعیت ساخت و ساز درج شده است.

در این گزارش آمده است: “هزینه سنگین خرید زمین برای ساخت و ساز در نیمه شمالی تهران، قیمت تمام شده آپارتمان برای انبوه سازان را بعضا تا مترمربعی 10میلیون تومان افزایش داده است. به گونه ای که در حال حاضر بودن احتساب قیمت زمین حداقل و حداکثر هزینه ساخت مسکن در تهران مترمربعی 700 هزار تا سه میلیون تومان برآورد می شود.”

براساس این گزارش نسبت هزینه ساخت در هر مترمربع به قیمت تمام شده مسکن یا همان قیمت روز فروش واحدهای مسکونی در شهر تهران، عدد ثابتی نیست، بلکه یک منحنی صعودی از مناطق شمالی شهر تا نقاط جنوبی را شامل می شود. رابطه هزینه ساخت در هر متر مربع به قیمت روز مسکن به این شکل است که در منطقه‌ای از شهر که قیمت هر متر مربع روز آن حدود یک میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت برای هر متر مربع از این ساختمان به حدود 500 تا 600 هزار می‌رسد. اما در منطقه ای از شهر که در نقطه اوج منحنی قرار دارد اگر قیمت روز هر متر مربع از یک واحد مسکونی حدود 10 میلیون تومان تعیین می‌شود هزینه ساخت هر متر مربع از این واحد حدود دو میلیون تومان تعیین شده است در مناطقی از شهر که قیمت تمام شده پایین‌تر است بخش زیادی از آن را هزینه ساخت در برمی‌گیرد و ممکن است تا 60 درصد از قیمت روز ساختمان را تشکیل دهد، اما در مناطقی از شهر که قیمت روز بالاتر می‌رود هزینه ساخت ممکن است تنها 20 درصد از آن را در برگیرد. بنابراین در شرایطی که همه عوامل تاثیرگذار در قیمت تمام شده مسکن ثابت باشد و تنها عامل افزایش قیمت تمام شده ساختمان هزینه ساخت باشد  میزان رشد قیمت برای ساختمانی که هزینه ساخت و ساز در هر متر مربع آن درصد کمتری از قیمت روز ساختمان را تشکیل می‌دهد پايین‌تر از ساختمانی است که هزینه ساخت وساز در هر متر مربع درصد بیشتری از قیمت کل ساختمان را تشکیل می‌دهد.

این انبوه ساز در ادامه می افزاید: مطمئنا ارزش زمین نقش تعیین کننده ای دارد. در نقاط ارزان قیمت شهر هزینه ساخت وساز نقش اول را برای تعیین قیمت ساختمان بازی می‌کند، اما در مناطق شمالی و گران قیمت شهر می‌توان گفت حدود 80 درصد قیمت ساختمان را ارزش زمین آن تعیین می‌کند. به عنوان مثال در منطقه ای از شهر که قیمت فروش هر متر مربع از یک واحد آپارتمان 10 میلیون تومان اعلام شده است حدود 8 میلیون و 500 هزار تومان از این قیمت مربوط به زمین آن ساختمان است، اما در مناطق جنوبی شهر که هر متر مربع از سوی فروشنده یک میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است حدود 350 تا 400 هزار تومان از این قیمت به زمین آن تعلق دارد. البته این قیمت گذاری برای یک نوع ساخت با رتبه کیفی متوسط در نظر گرفته می‌شود. اين انبوه‌ساز در ادامه گفت‌وگو، درباره هزينه‌هاي ساخت، افزود: در مناطق مختلف شهر تهران سه نوع ساخت وساز با درجه کیفی یک، دو و سه داریم طوري كه هزینه ساخت وساز در هر متر مربع واحد مسکونی در مناطق مختلف شهر بین 700 هزار تا سه میلیون تومان در نوسان است.

 

جهش قیمتی بهاره در قیمت سیمان

اما در شرایطی که برخی از مصالح اساسی ساخت و ساز مانند فولاد و میلگرد که سال گذشته در چند مقطع با تجربه جهش قیمتی مواجه بودند در ابتدای بهار 92 به ثبات نسبی در قیمت ها و حتی کاهش قیمت دست یافتند، سیمان، یکی دیگر از اصلی ترین مصالح ساخت و ساز، روزهای ÷ایانی اردیبهشت ماه و اویل خرداد براساس مصوبه ای 21 درصد افزایش قیمت یافت.

این در حالی است که بنا بر نظر انبوه سازان و بر پایه محاسبات صورت گرفته، افزایش 21 درصدی قیمت سیمان در نهایت 7 درصد قیمت تمام شده ساخت را افزایش می دهد که این امر در شرایطی که بازار مسکن و همچنین ساخت و ساز با رکود تورمی مواجه است چندان خوشبینانه به نظر نمی رسد.

هر چند از نظر سازندگان مسکن افزایش دستمزدها در سال جدید مهمترین عامل افزایش قیمت سیمان است اما تصمیم اخیر انجمن سیمان برای افزایش 21 درصدی قیمت این محصول، آرامشی را که ظرف دو ماه ابتدایی سال 92 در بازار ساخت و ساز ایجاد کرده و انبوه سازان را به واسطه تثبیت قیمت مصالحی همچون فولاد و میلگرد به ساخت و ساز امیدوار کرده بود با یک شوک ناگهانی به هم ریخت.

این در حالی است که بنا بر اذعان انبوه سازان، با توجه به اینکه فولاد و سیمان اصلی ترین مصالح ساخت و ساز هستند، هر گونه افزایش قیمت در این اقلام ساختمانی، سایر مصالح را نیز با افزایش قیمت مواجه می کند و از این رو تهدیدی جدی برای امنیت ساخت و ساز به شمار می رود. همچنین این دسته از سازندگان با بیان اینکه فولاد در سال گذشته به خاطر چند مرحله جهش قیمت دیگر به سقف قیمتی رسیده و افزایشی برای آن متصور نیست معتقدند: افزایش مداوم میزان تولید سیمان در کشور، تعدد کارخانه های تولید سیمان، ارزانی مواد اولیه و همچنین فراوانی عرضه نسبت به تقاضا در بازار مصرفی داخلی سیمان، مواردی است که افزایش قیمت سیمان را بنا به هر دلیلی که باشد، غیر منطقی و غیر اصولی جلوه می دهد.

از سوی دیگر، عرضه نیمه دولتی سیمان در کشور، این انتظار را برای سازندگان ایجاد می کند که دولت با جلوگیری از افزایش قیمت سیمان انهم در مقطع زمانی حساس برای ساخت و سازها، که در آن ساخت مسکن رو به کاهش رفته و سیر صعودی قیمت ها همچنان ادامه دارد، به ایجاد و تثبیت آرامش در بازار مسکن و ساخت و ساز کمک کند.

این در حالی است که پیامد اصلی افزایش قیمت سیمان به اعتقاد سازندگان درگیر در پروژه مسکن مهر، بر روی این واحدها خود را نشان خواهد داد. چرا که در شرایطی که هنوز هم انبوه سازان با دولت بر سر قیمت مسکن مهر به رضایت و توافق نهایی نرسیده اند و بسیاری از انبوه سازان معتقدند قیمت خرید مسکن مهر هزینه ساخت این واحدها را برای انبوه ساز پوشش نمی دهد، افزایش قیمت سیمان در سازه هایی که اکثر آن ها بتنی و متکی بر مصرف سیمان است، به خصوص در واحدهای صنعتی ساز، هزینه های ساخت مسکن مهر را به صورت مضاعف افزایش می دهد.

 

 

دولت جدید و الزامات پیش رو

همانطور که پیش از این نیز اشاره شد، مهمترین رویداد اثرگذار بر بازار مسکن در سه ماهه اول سال 92 را می توان در انتخابات دوره یازدهم ریاست جمهوری و پس از آن تعیین قطعی دولت آینده دانست که نه تنها بر حوزه اقتصاد مسکن که بر کلیه بخش های اقتصادی و سایر جنبه های سیاسی، فرهنگی، اجتماعی و … نیز اثر گذار بوده و هست.

در این میان آنچه مسلم است اینکه با روی کار آمدن هر دولت جدید به طور قطع کارشناسان در حوزه های گوناگون پیشنهادات قابل توجهی برای کابینه تازه دولتی دارند که توجه به آن ها می تواند یکی از اصلی ترین رموز موفقیت دولت ها در طول حیات کاری خود باشد.

در بخش مسکن نیز کارشناسان پیشنهادات قابل توجهی به کابینه جدید دولت یازدهم ارائه کرده اند که ذکر آن ها خالی از لطف نیست. اینکه دولت یازدهم در حوزه مسکن و ساخت و ساز و همچنین ضوابط کنترل بازار باید چه مواردی را رعایت کند و یا چه ضوابط تازه ای را در دستور کار قرار دهد یکی از مسائل و مباحث مهمی است که در سه ماهه اول سال 92، بسیار مطرح بود.

مهم ترین پیشنهادات کارشناسی در حوزه مسکن به کابینه جدید دولت یازدهم را می توان در محورهای زیر خلاصه و طبقه بندی کرد.

*توجه به نظام مدیریت عرضه

کارشناسان و صاحبنظران حوزه مسکن می گویند: تمرکز بیش از اندازه دولت در ساخت و ساز بدون توجه به نظام مدیریت عرضه تاثیری بر قیت مسکن و کنترل ان ندارد و مدیریت عرضه جز با به کارگیری مالیات های بازدارنده و کنترل سوداگری در بازار مسکن غیر ممکن است.

*ادامه مسکن مهر در قالب طرحی اصلاح شده

هر چند مسکن مهر از ابتدا تا کنون با انتقادهای فراوانی رو به رو بوده است اما اکثر قریب به اتفاق کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن ادامه طرح مسکن مهر با شکل و شمایلی اصلاح شده را از الزامات اساسی پیش روی دولت یازدهم می دانند.این کارشناسان تکمیل زیرساخت های شهرهای جدید، اولیت ساخت زیرساخت ها به ساخت مسکن، اتکا بر فرهنگ اعتماد به مردم به منظور انتقال همزمان عرصه و اعیان مسکن مهر به متقاضیان واجد شرایط به منظور کنترل سوداگری در بازار مسکن مهر و از بین رفتن معاملات غیر قانونی و زیرزمینی این واحدها را مسائلی می دانند که در ارتباط با رفع نواقص فعلی طرح مسکن مهر باید مورد توجه دولت جدید قرار بگیرد.

همچنین دولت یازدهم باید توجه داشته باشد که تنها تولید مسکن نمی تواند مشکلات موجود را برطرف کند و چنانچه از مکانیزم های نظارتی و قانونی در این زمینه غفلت شود، نمی توان معضل مسکن را در کشور برطرف و چاره جویی کرد.

در این زمینه کارشناسان معتقدند: برخی از نواقصی که در دولت دهم کارایی مسکن مهر را کاهش داد و منجر شد که این طرح نتیجه مطلوب و مورد انتظار را در بازار مسکن بر جای نگذارد، مربوط به سازوکاری بود که به دلالان امکان رسوخ به بازار این واحدها را داد.

*بازگشت بخش خصوصی به عرصه ساخت و ساز

ورود مستقیم دولت به ساخت مسکن در دوره نهم و دهم ریاست جمهوری به اعتقاد بسیاری از کارشناسان باعث تضعیف بخش خصوصی شد. حتی این کارشناسان در خوشبینانه ترین حالت می گویند ورود دولت به عرصه ساخت و ساز باعث شد بخش خصوصی آن طور که باید و شاید پیشرفت نکند. این کارشناسان تاکید می کنند: دولت یازدهم نباید مرتکب خطایی شود که دولت دهم آن را مرتکب شد یعنی نباید اجازه خروج بخش خصوصی و سرمایه های آن را با مداخله مستقیم در ساخت مسکن صادر کند. چرا که در نتیجه این غفلت علاوه بر مشکلات عدیده ای که در بخش مسکن و ساخت و ساز به وجود آمد، بازارهای همجوار مسکن مانند طلا و ارز نیز به دلیل خروج سرمایه ها از این بخش و هجوم سرمایه ای به این بازارها با نوسان و مشکلات فراوانی مواجه شدند.

تولید انبوه مسکن با تکیه بر توان، سرمایه و ظرفیت های اجرایی و فنی بخش خصوصی اولویت مهمی است که از دیدگاه این صاحبنظران باید در دولت یازدهم مورد توجه قرار بگیرد.

 

 

*تمکین کامل دولت از قانون

قانونمندی دولت یازدهم و ضرورت تمکین کامل به قوانین ساخت و ساز یکی دیگر از ضرورت های پیش روی کابینه جدید از منظر کارشناسان حوزه مسکن است. در این زمینه اجرای کامل قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، الزامات برنامه پنجم توسعه و همچنین مقررات ملی ساختمان از موارد اساسی است که در دولت قبلی مورد غفلت واقع شد. اجرای سلیقه ای قانون یکی از خط قرمزهایی است که کارشناسان در پیشنهادات خود به دولت یازدهم به شدت آن را نفی می کنند.

*تعریف منابع مالی جدید به نفع تامین مسکن اقشار کم درآمد

تعریف منابع جدید مالی به نفع ساخت مسکن اقشار کم درآمد از محل مالیات ها یکی از الزاماتی است که دولت یازدهم باید در برنامه های کاری خود در حوزه مسکن به آن توجه کند. در این راستا سیاست تولید انبوه مسکن ارزان، برای اقشار آسیب پذیر در کنار مهار تورم و کنترل قیمت ها در بازار مسکن بهترین راهکار پیشنهادی است.

همچنین:

*از بین رفتن زمینه سوداگری در مسکن مهر

*تصمیم درست و کارشناسی در خصوص امکان تفکیک مجدد دو وزارتخانه مسکن و شهرسازی و راه و ترابری

*حل و فصل معضل اجاره بها، ساخت خانه های اجاره ای و اجاره به شرط تملیک به منظور کنترل بازار مسکن

*تقویت نظارت بر بازار مسکن

*توجه جدی تر به شهرسازی که در سال های اخیر مورد غفلت واقع شده  است

*سهل الوصول کردن و هماهنگ کردن تسهیلات مسکن با نیازهای موجود در این بخش

*نظارت جدی بر بازار عرضه و همچنین قیمت مصالح ساختمانی به منظور کنترل جهش های بی رویه ای که در نهایت قیمت تمام شده ساخت را به میزان چشم گیری افزایش می دهد

*خروج مسکن مهر از حالت 99 ساله برای اثربخشی در بازار مسکن و کنترل قیمت ها

راهکارهای مهم دیگری است که طی سه ماهه اول سال 92،  در نظرات کارشناسی صاحبنظران مسکن به کابینه جدید پیشنهاد شده است.

 

 

برنامه های کابینه جدید برای بخش مسکن

اما در این میان، دولت جدید نیز در بخش مسکن با توجه به نیازها و مشکلاتی که هم اکنون در این بخش وجود دارد سکوت نکرده و در تشریح برنامه های اقتصادی خود گذری هم به این بخش داشته است.

در این رابطه، پس از تعیین قطعی دولت یازدهم، مشاور اقتصادی حسن روحانی، دو برنامه اصلی در بخش مسکن را برای دولت آینده مورد تاکید قرار داده است.

هر چند هر دوی این برنامه ها طرح های جدیدی نیستند و از سال های قبل هم در بخش مسکن مطرح بوده اند، اما آن طور که مشاور اقتصادی دولت جدید اعلام کرده است قرار است با رویکردی متفاوت دنبال شوند.

رویکردی تازه به مسکن استیجاری و همچنین ادامه طرح مسکن مهر با رفع نواقص موجود دو برنامه عمده است که از ابتدای روزهای تعیین دولت جدید، از سوی محمد باقر نوبخت، نماینده اقتصادی دولت یازدهم مورد تاکید قرار گرفته است.

به این ترتیب، براساس آنچه نوبخت در همان روزهای ابتدایی پس از تعیین قطعی رییس جمهور در قالب برنامه های دولت جدید اعلام کرده است تاکید کرده که در کنار مسکن مهر برنامه های ویژهای برای احیای طرح فراموش شده مسکن استیجاری دارد که در زمان مناسب جزییات آن اعلام خواهد شد. بنابراین دولت جدید قصد دارد با تعیین و شناسایی ضعف محتوایی موجود در طرح مسکن مهر و همچنین شناسایی آفت  هایی که قبل از این طرح، برنامه های دولت را در راستای عرضه مسکن استیجاری به بازار اجاره به منظور کنترل این بازار با شکست مواجه کرد، مسیر تازه ای را در جهت حمایت از تولید و عرضه مسکن استیجاری به عنوان بخش قابل توجه و مهمی از نیاز به مسکن در کشور، باز کند.

این در حالی است که به موجب ماده 2 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، مصوب سال 87 در مجلس شورای اسلامی، به دولت تکلیف شده است به منظور راه اندازی اجاره داری حرفه ای در کشور و تامین بخش عمده ای از نیاز به مسکن استیجاری، برای کم درآمدها زمینه ساخت این واحدها را از طریق ارائه زمین و تسهیلات به انبوه سازان فراهم کند.

این در حالی است که مانند برخی دیگر از مفاد قوانین موجود مسکن در کشور ساخت مسکن استیجاری طی 8 سال گذشته مغفول مانده و دولت تنها با تکیه بر ساخت واحدهای مسکن مهر، عملا مسکن استیجاری را به حالت تعطیل درآورده است.

این در حالی است که اجاره نشین های کم درآمدی که یکی از چهار شرط اصلی برای دریافت مسکن مهر را ندارند اما با معضل مسکن مواجه اند، اصلی ترین طیف و مخاطب این طرح محسوب می شوند.

براین اساس، انبوه سازان مکلفند در ازاي دريافت زمين با قيمت كارشناسي روز – زمان تحويل- واحدهاي مسكوني ساخته‌شده را حداقل 5 تا 10 سال به اجاره‌نشين‌هاي كم‌درآمد فاقد مسكن اجاره دهند.

قيمت زمين در پايان مدت اجاره، به قيمت زمان تحويل، از اجاره‌دارها دريافت خواهد شد.

همچنين قانون ساماندهي مسكن در قالب مسكن‌استيجاري، راه‌اندازي نظام اجاره‌داري حرفه‌اي را پيشنهاد كرده است. در اين نظام از سرمايه‌گذاران در حوزه توليد و عرضه واحدهاي اجاره‌اي در قالب پرداخت 20درصد هزينه ساخت، حمايت مي‌شود.

این در حالی است که نماینده اقتصادی روحانی، درباره برخي نگراني‌ها از سوي پيش‌خريداران مسكن‌مهر بابت سرنوشت واحدهاي نيمه‌تمام دولت دهم، اين اطمينان خاطر را به پيش‌خريداران داد كه «دولت يازدهم همه تعهد دولت قبل در طرح مسكن‌مهر را به رسميت مي‌شناسد و تا تكميل همه واحدهاي در حال ساخت در اين طرح، آن را ادامه خواهد داد.»

بنا بر اظهار وی، ریيس‌جمهور منتخب به صراحت اعلام كرده است كه نسبت به تامين مسكن جوانان در قالب مسكن ارزان‌قيمت خود را متعهد مي‌داند. همچنین، بخش زيادي از مردم در مسكن‌مهر ثبت‌نام كرده‌اند و حتي برخي از مردم واحدهايي را تحويل گرفته‌اند كه نياز است زيرساخت‌هاي محل احداث اين واحدها با حمايت دولت يازدهم، تامين شود يا توسعه پيدا كند. بنابراين طرح مسكن‌مهر را حتما ادامه خواهيم داد و در عين حال اصلاحات مدنظر را هم در آن اعمال خواهيم كرد.

 

پایان پیام/.